Ingatlan eladás utáni adózás: mennyit kell fizetni 2025-ben?

2025-ben az ingatlan eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Az adó alapja az eladási ár és az igazolt költségek különbözete, amely a szerzéstől eltelt évek számától időarányosan csökken, és az 5. évtől adómentes. A bevallási és befizetési határidő a következő év május 20. napja.

Miért fontos az idő és a papírmunka?

Ingatlan eladásakor sokan csak az árat és a vevőt figyelik, pedig a nettó eredményt döntően az adóalap helyes meghatározása és az időtényező befolyásolja. 2025-ben a főszabály továbbra is az, hogy jövedelem esetén 15% SZJA-t kell fizetni, de ez a jövedelem az évek múlásával lépcsőzetesen csökken, az ötödik évtől pedig nincs adófizetés. A bevallást és a befizetést a szerződés földhivatalhoz benyújtását követő év május 20-ig kell teljesíteni; fontos, hogy az eSZJA-tervezetbe az ingatlaneladás adatai nem kerülnek be automatikusan, azokat neked kell kiegészíteni. 

A szabály lényege, röviden

• Mit adóztat az állam? Nem a teljes eladási árat, hanem a jövedelmet.
  Képlet: jövedelem = eladási ár – szerzési érték – számlával igazolt költségek (pl. ügyvédi díj, ingatlanos jutalék, felújítás). 

• Adó mértéke: a jövedelem 15%-a. Nincs külön egészségügyi hozzájárulás. 

• Időmúlás szerinti csökkenés (lakóingatlan és telek tipikus esete):

  • 1. év: a jövedelem 100%-a adóköteles

  • 2. év: 90%

  • 3. év: 60%

  • 4. év: 30%

  • 5. évtől: 0% (adómentes) 

• Bevallás és befizetés határideje: a következő év május 20. 

Hogyan számold ki a jövedelmet pontosan?

1) Szerzési érték

• Vétel útján szerzett ingatlan: az adásvételi szerződés szerinti vételár. 

• Ajándékozással szerzett ingatlan: ha ajándékozási illetéket állapítottak meg, a kiszabás alapjául vett érték minősül szerzési értéknek. Ha közeli rokon miatt nem volt illeték, vagy a szerzési érték nem állapítható meg, akkor külön szabály érvényes (lásd lent: 75%-os költséghányad). 

• Öröklés útján szerzett ingatlan: főszabály szerint az öröklési eljárásban megállapított forgalmi érték (az öröklési illeték alapja). Ha ilyen nem állapítható meg hitelesen, alkalmazható a 75%-os költséghányad. 

2) Elszámolható költségek

Ilyenek lehetnek például: ügyvédi díj, földhivatali illetékek, közvetítői jutalék, számlával igazolt felújítás és értéknövelő munkák, energetikai tanúsítvány, hivatalos értékbecslés díja. Ezeket a költségeket csak számlával lehet érvényesíteni, és összegük nem haladhatja meg a bevételt. 

3) Különleges eset: 75%-os költséghányad

Ha a szerzésre fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 75%-a minősül költségnek (azaz a jövedelem a bevétel 25%-a). Ilyen helyzet előfordulhat ajándékozásnál vagy öröklésnél, amikor nincs hiteles, elfogadható szerzési érték. Fontos korlát: ha a 75%-os szabályt választod, más költséget már nem vonhatsz le. 

Időbeli csökkentés: mikor mennyi az adóalap?

A fenti csökkentés a jövedelemre vonatkozik, azaz előbb kiszámolod a jövedelmet, majd a szerzéstől eltelt évek szerint csak annak egy részére veted ki a 15% adót:

• Ha 1 éven belül adsz el: az adóalap a jövedelem 100%-a.

• 2. évben: a jövedelem 90%-a.

• 3. évben: a jövedelem 60%-a.

• 4. évben: a jövedelem 30%-a.

• 5. évtől: nincs adó (a jövedelem 0%-a adóköteles).

Gyakorlati példák 2025-re

Példa 1: „Egyszerű” eladás vétel után 3 évvel

• Vétel: 2022-ben 40 millió Ft

• Eladás: 2025-ben 55 millió Ft

• Igazolt költségek: 1,5 millió Ft (ügyvéd, közvetítő), felújítás 2,5 millió Ft számlával

• Jövedelem: 55 – 40 – 1,5 – 2,5 = 11 millió Ft

• Időmúlás: 3. év → a jövedelem 60%-a adóköteles = 6,6 millió Ft

• Fizetendő adó: 6,6 millió × 15% = 990 000 Ft

Szabályi háttér: jövedelem fogalma és időarányos csökkentés. 

Példa 2: Eladás a 4. évben, kisebb nyereséggel

• Vétel: 2021-ben 38 millió Ft

• Eladás: 2025-ben 44 millió Ft

• Költségek: 1 millió Ft

• Jövedelem: 44 – 38 – 1 = 5 millió Ft

• Időmúlás: 4. év → 30% adóalap = 1,5 millió Ft

• Adó: 1,5 millió × 15% = 225 000 Ft

Látható, hogy ugyanakkora nyereség más időpontban lényegesen eltérő adót eredményezhet.

Példa 3: Ajándékba kapott ingatlan, nincs szerzési érték

• Ajándékozás: közeli rokon, illeték nem volt, hiteles szerzési érték nincs

• Eladás: 2025-ben 60 millió Ft

• Alkalmazás: 75% költséghányad → költség = 45 millió, jövedelem = 15 millió

• Időmúlás: 3. év (ajándék óta) → 60% adóalap = 9 millió Ft

• Adó: 9 millió × 15% = 1 350 000 Ft

Megjegyzés: 75% választása mellett más költség nem számolható el. 

Példa 4: Örökölt ingatlan, megállapított értékkel

• Örökléskori érték (hagyatéki): 28 millió Ft

• Eladás: 2025-ben 32 millió Ft

• Költségek: 0,5 millió Ft

• Jövedelem: 32 – 28 – 0,5 = 3,5 millió Ft

• Időmúlás: 2. év → 90% adóalap = 3,15 millió Ft

• Adó: 3,15 millió × 15% = 472 500 Ft

Ha nincs elfogadható örökléskori érték, jöhet a 75%-os szabály – de ilyenkor nem vonhatsz le más költséget. 

Példa 5: Eladás az 5. évben – adómentes

• Vétel: 2020

• Eladás: 2025

• Eredmény: nincs fizetendő SZJA az időmúlás miatt (jövedelem 0%-a adóköteles). A bevallási kötelezettség ettől még nem automatikus a tervezetben, nézd át és egészítsd ki. 

Bevallás, befizetés, adminisztráció

• Mikor keletkezik a jövedelem? A jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtják. 

• Határidő: a bevallás és a befizetés a következő év május 20-ig esedékes. 

• eSZJA-tervezet: az ingatlaneladás nem kerül be automatikusan a tervezetbe, ezért a rendszerben be kell írni a jövedelmet és az adóalap-csökkentést (időmúlás).

• Számlák, iratok: őrizd meg az összes költséget alátámasztó számlát (felújítás, jutalék, ügyvéd). Ezek nélkül a levonás nem érvényesíthető.

Külön esetek és buktatók

Közös tulajdon

Több tulajdonos esetén a jövedelmet tulajdoni hányad szerint kell megosztani, és mindenkinek külön kell bevallania a rá eső részt. 

Részletfizetés, halasztott vételár

A bevételt akkor is teljes összegben kell figyelembe venni a jövedelemszerzés évében, ha a vevő részletekben fizet. 

Amikor a NAV mérsékelhet

Ha az eladásból jövedelmed keletkezett, de másik lakást vásárolsz és méltányossági ok merül fel (jogos körülmények, szociális helyzet), a NAV mérsékelheti vagy elengedheti az adót kérelemre. Ez nem automatikus, és egyedi elbírálás.

Ajándékozás „adóoptimalizálásra” – visszaüthet

Előfordul, hogy valaki illetéket spórolna ajándékozással. Ilyenkor azonban gyakran a 75%-os költséghányad kényszerű alkalmazása miatt magasabb SZJA adódik eladáskor. Mielőtt formát váltasz (adásvétel helyett ajándékozás), érdemes végigszámolni a teljes képet. 

Összehasonlítás: eladás vs. más pénzügyi lehetőségek

1) Eladás és a pénz befektetése

Eladás után a teljes nettó összeget forgathatod tovább. A nettó alatt azt értjük, ami a költségek és az adó levonása után marad. Ha az eladás az 5. év után történik, nincs SZJA, így a teljes nyereség befektethető. Korábbi eladás esetén a 15% SZJA a csökkentett jövedelemre rakódik, ami csökkenti az induló tőkét. (A SZAJ mértéke és a csökkentési szabály fenti források szerint 2025-ben is így érvényesül.) 

2) Eladás helyett bérbeadás

Bérbeadásnál a bevétel folyamatos, de a bérleti díj adózása külön rendszerbe tartozik (aktuálisan SZJA és tételes költség, vagy átalány – nem témánk, de az eladással szemben rendszeres adófizetéshez kötött). Az időmúlás miatti teljes adómentesség ilyen értelemben csak eladásnál létezik (az 5. évtől), bérbeadásnál nincs ilyen szabály. Eladás előtt ezért érdemes mérlegelni, hogy a várható bérleti hozam és kockázat vagy a adómentes eladás hoz jobb eredményt a családi költségvetésben. (Az 5 éves adómentesség szabályát lásd fent.) 

3) Csere vagy eladás után azonnali vétel

Ha eladsz és másik lakást veszel, az SZJA-szabályt nem törli el, de méltányosság kérhető. Ugyanakkor a vevői oldalon vagyonátruházási illeték merül fel (általában 4%, speciális kedvezményekkel), ami nem az eladót érinti, de a teljes családi pénzügyi képet befolyásolja. A méltányosság nem jár automatikusan, kérelmezni kell. 

Gyakori kérdések

Kell adót fizetnem, ha veszteséggel adok el?
Nem. Ha az eladási ár nem éri el a szerzési értéket és a költségek összegét, nincs jövedelem, így nincs SZJA sem. 

Mi számít „évnek” az időarányos csökkentésnél?
A szerzés évét kell nézni, és ahhoz viszonyítva a teljes évek számítanak. Az 5. évben történő értékesítésnél a jövedelem már 0%-ban adóköteles. 

Mely költségeket vonhatom le?
Ügyvédi díj, közvetítői jutalék, földhivatali eljárási díjak, számlás felújítások és értéknövelő beruházások, energetikai tanúsítvány, hivatalos értékbecslés. Csak számlával igazolva, és az összeg nem haladhatja meg a bevételt. 

Ajándékba kaptam a lakást – mi a szerzési érték?
Ha illetéket szabtak ki, annak alapja a szerzési érték. Ha nem volt illeték, vagy az érték nem állapítható meg, alkalmazható a 75%-os költséghányad (ilyenkor más költség nem számolható el). 

Örökölt ingatlan esetén mit tegyek?
Használd a hagyatéki eljárásban megállapított forgalmi értéket szerzési értékként; ha ez nincs hitelesen megállapítva, jöhet a 75%-os szabály. 

Az eSZJA-tervezet már tartalmazza a számokat?
Nem. Az ingatlaneladásból származó jövedelem nem kerül be automatikusan; a tervezetet ki kell egészíteni és elfogadni. 

Mikor számít bevételnek a vételár, ha a vevő részletekben fizet?
A teljes vételár bevételnek minősül a szerződés földhivatalhoz benyújtásának napján, függetlenül a részletektől. 

Kaphatok fizetési könnyítést?
Igen, kérelemre, egyedi elbírálással a NAV mérsékelheti vagy elengedheti az adót különös méltánylás esetén – például ha eladás után másik lakást vettél és igazolhatóan indokolt. 

10 pontos ellenőrző lista eladás előtt

1. Nézd meg, hányadik évben adsz el (5. év → adómentes). 

2. Gyűjts össze minden számlát a költségekhez. 

3. Döntsd el, hogy vétel/öröklés/ajándék alapján mi a szerzési érték. 

4. Ha nincs szerzési érték: mérlegeld a 75%-os költséghányadot és annak korlátait. 

5. Számold ki a jövedelmet, majd alkalmazd az időarányos csökkentést. 

6. Ellenőrizd a bevallási határidőt (május 20.). 

7. Egészítsd ki az eSZJA-tervezetet kézzel. 

8. Több tulajdonosnál egyeztessétek a tulajdoni hányad szerinti megosztást.Részletfizetésnél is a teljes vételár a bevétel időpontjában számít. 

9. Ha másik lakást veszel és gondot okoz a fizetés, fontold meg a méltányossági kérelmet. 

Rövid összefoglaló tanács

Eladás előtt mindig számolj háromszor: (1) jövedelem a számlás költségekkel, (2) időarányos csökkentés az adott év szerint, (3) bevallási teendők. Ha közel az 5. év, a halasztás sokszor nullára csökkenti az adót. Öröklésnél és ajándékozásnál vizsgáld meg, hogy megállapítható-e a szerzési érték; ha nem, a 75%-os szabály segít, de más költség nem vonható le. Kétség esetén kérj szakértői számítást, és a tervezetet mindenképp egészítsd ki.