Ezen az oldalon a következőkről olvashatsz
Az ingatlanpiacon komoly mozgásteret biztosít, ha a lakásvásárlók egyszerre tudják kihasználni a CSOK Plusz és az Otthon Start program nyújtotta finanszírozási előnyöket. Ez a kombináció elméletben akár a teljes vételár jelentős részét képes államilag támogatott, kedvezményes kamatozású forrásból lefedni. A gyakorlatban azonban a két eltérő szabályozási rendszer találkozása komoly finanszírozási kockázatot és bírálati csapdákat rejt magában. Ahhoz, hogy az igénylés ne végződjön a foglaló elvesztésével, már az ingatlan keresésének legelső fázisában tisztázni kell a jogszabályi és banki korlátokat.
Az eltérő vételár- és négyzetméterár-korlátok összehangolási anomáliái
A két támogatott hitelkonstrukció együttes igénylése során az első és legfontosabb akadályt az ingatlanra vonatkozó értékhatárok eltérése jelenti. Míg a CSOK Plusz a hatályos jogszabályi környezetben az első lakásszerzők számára egy meghatározott maximális vételárat engedélyez, addig az Otthon Start program egyedi négyzetméterár-plafont is alkalmaz. Ez azt jelenti, hogy a kiszemelt ingatlannak egyszerre kell becsúsznia a teljes vételárra vonatkozó korlát és a fajlagos négyzetméterár-korlát alá. Ha az ingatlan akár csak egyetlen forinttal is átlépi a négyzetméterenkénti jogszabályi limitet, az Otthon Start jogosultság azonnal elvész, ami romba dönti a teljes előzetes pénzügyi tervet. A keresés során tehát nem elegendő a teljes vételárat nézni, hanem a tulajdoni lapon szereplő hivatalos hasznos alapterület alapján folyamatosan kalkulálni kell a fajlagos árat is.
A helyzetet tovább bonyolítja, hogy a bankok által kirendelt független értékbecslő által megállapított forgalmi érték eltérhet a szerződésben szereplő vételártól. A pénzintézetek a hitelbírálat során a hitelfedezeti arányt nem a vételár, hanem a megállapított hitelbiztosítéki érték alapján határozzák meg. Amennyiben az értékbecslő alulértékeli az ingatlant, a jogszabályi vételárkorlátnak való megfelelés ellenére is előállhat egy komoly finanszírozási rés. Ez a különbség közvetlenül növeli az elvárt önerő mértékét, amelyet a vevőknek saját forrásból kell előteremteniük. Emiatt a túlárazott, vagy rosszabb műszaki állapotú ingatlanok esetében a kombinált hitelfelvétel rendkívül magas strukturális kockázatot hordoz magában.
A jogszabályi megfelelés ellenőrzésekor az ingatlan jogi státuszát és a tulajdoni lapon szereplő megnevezést is górcső alá kell venni. Előfordulhat ugyanis, hogy egy papíron lakásként hirdetett ingatlan a valóságban hétvégi házként vagy egyéb nem lakáscélú egységként van bejegyezve. Az ilyen jellegű eltérések azonnali kizáró okot jelentenek mindkét támogatott hitelprogram esetében, függetlenül az igénylők személyes hitelképességétől. A vevőknek emellett ügyelniük kell arra is, hogy a térképmásolat és a valós állapot megegyezzen, mivel a rendezetlen melléképületek vagy bővítések megakaszthatják a bírálati folyamatot. A tranzakció biztonsága érdekében a kiszemelt ingatlan jogi és műszaki paramétereit még az adásvételi szerződés tervezetének elkészítése előtt kötelezően ellenőrizni kell.
K&H Bank Zrt.
A jövedelemterhelhetőség és a JTM-korlát mint bírálati sarokkő
A két kamattámogatott hitel együttes igénylése során a háztartás nettó jövedelme válik a legfontosabb bírálati sarokkővé. Bár a kedvezményes kamatozás miatt a törlesztőrészletek alacsonyabbak a piaci hitelekhez képest, a két kölcsön együttes havi terhe így is jelentős jövedelmet igényel. A bankok a jogszabályban rögzített adósságfék-szabályozás alapján vizsgálják a jövedelemarányos törlesztési mutatót, amely meghatározza a maximális havi törlesztési képességet. A biztonságos tervezés érdekében már a folyamat elején érdemes használni egy megbízható JTM kalkulátort, amely megmutatja a jövedelem elméleti terhelhetőségét. Fontos tudni, hogy a bankok a bírálat során a saját belső szabályzatuk alapján a jogszabályi korlátnál szigorúbb egyedi limiteket is alkalmazhatnak.
A hitelképesség vizsgálatakor a pénzintézetek nemcsak a nettó jövedelem nagyságát, hanem annak stabilitását és típusát is szigorúan elemzik. A készpénzes jövedelmek, a külföldről származó bevételek vagy a próbaidő alatti munkaviszony a legtöbb banknál azonnali elutasítást vagy az igényelhető összeg radikális csökkentését vonják maguk után. A bankok emellett levonják a jövedelemből a meglévő hitelkártyák kereteit és az esetleges egyéb kölcsönök törlesztőrészleteit is, még akkor is, ha azokat éppen nem használják. A CSOK Plusz esetében vállalt jövőbeli gyermekek miatt a bankok kalkulálnak egy megélhetési minimummal is, ami tovább szűkíti a szabadon terhelhető jövedelem nagyságát. Ha a háztartás jövedelme nem éri el a szükséges szintet, adóstárs bevonására lehet szükség, ami azonban tovább bonyolítja a tulajdonjogi és felelősségi viszonyokat.
Amennyiben a jövedelemvizsgálat során a bank kockázatosnak ítéli meg az ügyfelet, a kért hitelösszegnél alacsonyabb limitet fog jóváhagyni. Ez a finanszírozási anomália azonnal felborítja a költségvetést, hiszen a kieső összeget önerőből kell pótolni. A probléma elkerülése érdekében az igénylőknek törekedniük kell a meglévő hiteleik lezárására és a hitelkereteik megszüntetésére még a kérelem benyújtása előtt. A hitelképesség előzetes felmérése és a KHR-státusz tisztázása elengedhetetlen lépés a sikeres tranzakcióhoz. Ahhoz, hogy pontos képet kapjatok a lehetőségeitekről, a bankok egyedi ajánlatainak részletes összehasonlítása és a feltételek elemzése javasolt a döntés meghozatala előtt.
Magnet Bank
Az önerő-követelmények és a hitelfedezeti arányok csapdája
Bár az első lakást vásárlók számára a jogalkotó lehetőséget biztosít a csökkentett önerő-követelmény alkalmazására, a kereskedelmi bankok gyakorlata ennél jóval óvatosabb. A hitelintézetek belső kockázatkezelési szabályzata határozza meg, hogy az adott ingatlan elhelyezkedése és állapota alapján mekkora minimális önerőt várnak el a tranzakcióhoz. A pontos igények meghatározásához nagy segítséget nyújt egy online lakáshitel önerő kalkulátor, amely segít felmérni a szükséges saját forrás nagyságát. A gyakorlatban a kistelepüléseken vagy a kevésbé likvid piacokon lévő ingatlanok esetében a bankok szinte soha nem mennek el a jogszabályi minimális önerőig. A vásárlóknak ezért fel kell készülniük arra, hogy a papíron kedvezőbb önerőszint helyett a valóságban magasabb saját erőt kell felmutatniuk a szerződéskötéskor.
A saját forrás biztosításakor kiemelt figyelmet kell fordítani a kiegészítő állami támogatások, például a Babaváró kölcsön önerőként való elszámolhatóságára. A banki szabályozás értelmében a hitelkérelem benyújtását megelőzően felvett támogatott hitelek összege nem számolható el teljes egészében önerőként, ha azokat lakásvásárlásra fordítják. Ez a finanszírozási korlátozás komoly meglepetést okozhat azoknak a családoknak, akik a teljes önerőt támogatásokból szerették volna összerakni. A bankok a hitelfedezeti mutató számításakor szigorúan veszik a fedezetül szolgáló ingatlan likviditási mutatóit és piaci értékesíthetőségét. Ha az ingatlan értéke nem bírja el a két kombinált hitel együttes összegét, a bank pótfedezet bevonását írhatja elő a kockázatok mérséklésére.
A fedezeti kockázatok csökkentésére és a hitelképesség javítására jó megoldást jelenthet egy megfelelő hitelfedezeti biztosítás megkötése. Ez a konstrukció védelmet nyújt a törlesztés során felmerülő váratlan élethelyzetek, például munkanélküliség vagy keresőképtelenség esetén. A bankok a hitelfedezeti biztosítás meglétét gyakran kamatkedvezménnyel vagy enyhébb bírálati feltételekkel honorálják, ami javítja a hitel jóváhagyási esélyeit. Ugyanakkor a biztosítás havi díja növeli a teljes hiteldíjat, így ezt a költséget is be kell építeni a hosszú távú családi költségvetésbe. A kockázatok és a rejtett költségek alapos mérlegelése nélkül nem szabad elköteleződni egyik hitelkonstrukció mellett sem.
A sikeres lakásvásárlás érdekében a keresés legelső lépéseként kérjetek a választott bankoktól egy előzetes hitelbírálatot és egy előzetes értékbecslést a kiszemelt ingatlantípusra. Ellenőrizzétek az ingatlan hivatalos tulajdoni lapját, és számoljátok ki a fajlagos négyzetméterárat a nettó hasznos alapterület alapján, hogy biztosan beleférjetek az Otthon Start szigorú négyzetméterár-plafonjába. Kerüljétek el a szóbeli ígéretek alapján történő szerződéskötést, és ne fizessetek ki foglalót addig, amíg a banki bírálók nem adtak zöld utat a jövedelmetek terhelhetőségére. Szüntessétek meg a felesleges hitelkártyákat és folyószámlahiteleket, mert ezek a használatuktól függetlenül is jelentősen csökkentik az igényelhető hitelösszeget a JTM-korlát számításakor. Készítsetek egy részletes likviditási tervet, amely tartalmazza az ügyvédi munkadíjat, az értékbecslési díjat, a földhivatali illetékeket és egy biztonsági tartalékot a váratlan kiadások fedezésére. A végső elköteleződés előtt érdemes alaposan áttekinteni a jogszabályi feltételeket, és a banki ajánlatok összehasonlításához használjátok a független CSOK Plusz hitelkalkulátor felületét.
Az adásvételi szerződés megszövegezésekor ragaszkodjatok ahhoz, hogy a dokumentumba bekerüljön egy egyértelmű finanszírozási záradék. Ez a jogi kitétel biztosítja, hogy amennyiben a bank a támogatott hitelek bármelyikét elutasítja, vagy a kértnél alacsonyabb összeget hagy jóvá, úgy következmények nélkül elállhattok a szerződéstől, és a foglaló visszajár. Folyamatosan egyeztessetek az eladóval a banki átfutási időkről, mivel a kombinált hitelek bírálata a dupla adminisztráció miatt hosszabb időt vehet igénybe a megszokottnál. Ha a hitelfedezeti arányok miatt a bank pótfedezetet kér, mérlegeljétek a családi ingatlanok bevonásának kockázatait és a kapcsolódó plusz alapítási költségeket. Ne feledjétek, hogy a kamatkedvezmények megtartásának gyakran feltétele a bankszámlára történő rendszeres jövedelemutalás és bizonyos számú bankkártyás tranzakció teljesítése is. A legkedvezőbb konstrukció kiválasztásához és a buktatók elkerüléséhez keressétek fel a Banknavigátor főoldal szakmai anyagait, ahol független elemzésekkel támogatjuk a felelős és tájékozott döntéshozatalt.