Ezen az oldalon a következőkről olvashatsz
A lakáscélú állami támogatások új korszaka komoly pénzügyi könnyítést ígér az első lakásukat megvásárló fiataloknak, ám a kedvezményes kamatszint elfedheti a tranzakció kezdeti tőkeigényét. Az Otthon Start Program keretében elérhető, futamidő végéig fix 3 százalékos kamat és a 10 százalékra csökkentett önerő elméletben rendkívül elérhetővé teszi a saját otthon megszerzését. A gyakorlatban azonban sok fiatal pár szembesül azzal a finanszírozási anomáliával, hogy a banki folyósításig vezető út olyan súlyos, azonnali készpénzes kiadásokkal van kikövezve, amelyekre a kamattámogatás nem nyújt fedezetet. Az egyik legjelentősebb ilyen tétel a vagyonszerzési illeték, amelynek hiánya akár meg is hiúsíthatja a hitelszerződés megkötését.
A tízszázalékos önerő illúziója és az állami elvárások
Az első lakás megvásárlása során a legfőbb bírálati sarokkő a saját erő felmutatása, amelyet a jogalkotó az Otthon Start konstrukciónál 10 százalékra mérsékelt. Ez a kedvezmény strukturális kockázatot hordoz magában, ha a hiteligénylők úgy kalkulálnak, hogy a vételár egytizedének birtokában már biztonsággal elindíthatják a tranzakciót. A bankok hitelbírálata során ugyanis a jogszabályi minimum nem jelent automatikus finanszírozási garanciát, az egyedi bírálat során a hitelintézet magasabb önrészt is előírhat. A valós tőkeszükséglet pontos meghatározásához elengedhetetlen egy megbízható lakáshitel önerő kalkulátor használata, amely rávilágít a vételár és a nyújtható hitelösszeg közötti különbségekre. A hitelfedezeti arány szigorú korlátai miatt a vásárlóknak tisztában kell lenniük azzal, hogy a bankok a fedezetül bevont ingatlan hitelbiztosítéki értékéből indulnak ki.
A támogatott hitelkonstrukciók összehasonlításakor a legnagyobb csapdát az jelenti, ha a fiatalok a CSOK Plusz és az Otthon Start szabályait mechanikusan megfeleltetik egymásnak. Míg a gyermekvállaláshoz kötött támogatásoknál a jogalkotó teljes illetékmentességet biztosít, addig az Otthon Start önálló igénybevétele esetén ez a kedvezmény elmarad. Ez azt jelenti, hogy a gyermekvállalási kötelezettség nélküli, szabadabb feltételrendszerért cserébe a vevőknek a teljes illetékteherrel számolniuk kell. A jogszabályi környezet nem módosította az illetéktörvényt, így a vásárlás utáni adókötelezettség teljes mértékben a vevőnél jelentkezik. Amennyiben a pár nem tervez gyermeket, a kamatelőnyök mellé be kell kalkulálniuk ezt a jelentős egyszeri tőkekivonást is.
Az állami kamattámogatás kizárólag a futamidő alatt felmerülő kamatterheket mérsékli fix 3 százalékos szintre, de semmilyen módon nem nyúl hozzá a tulajdonszerzéshez kapcsolódó adóterhekhez. Ez azt eredményezi, hogy a hitelfelvétel pillanatában a likviditási puffernek magasabbnak kell lennie, mint amit a puszta önerő indokolna. A bankok ráadásul a hitelbírálat során vizsgálják az igénylők nettó cash-flow-ját és a számláikon maradó szabad tőkét is, így a kisöpört családi kassza elutasítási ok lehet. A sikeres igényléshez tehát nem elegendő a törlesztőrészlet fizethetőségét igazolni, hanem a tranzakció lezárásának minden egyéb költségét is előre kell teremteni. A kamatkedvezmény csak a jövőbeli fizetési kötelezettségeket teszi kiszámíthatóvá, a belépési küszöböt nem csökkenti.
A vagyonszerzési illeték mint rejtett tőkeigény
Az ingatlanvásárlás után fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a hatályos jogszabályi környezetben az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka. Ez a tétel egy 50 millió forintos lakás esetében kerek 2 millió forint plusz kiadást jelent, amelyet az adóhatóság a tulajdonjog bejegyzését követően szab ki. Ha a vevők a maximális 50 millió forintos hitelösszeget célozzák meg, az illeték összege akár a 4 millió forintot is elérheti. A pontos kalkulációhoz érdemes igénybe venni egy részletes ingatlan illeték kalkulátor programot, hogy elkerüljétek a fizetési meghagyás kézhezvételekor jelentkező kellemetlen meglepetéseket. Ez a kötelezettség közvetlenül csökkenti azt a likvid tőkét, amelyet a pár a felújításra szánhatott volna.
A fiatalok gyakran bíznak a 35 év alatti első lakásvásárlóknak járó 50 százalékos illetékkedvezményben, ám ez a gyakorlatban szinte teljesen alkalmazhatatlan. A törvényi feltételek szerint ugyanis a félilleték kizárólag akkor vehető igénybe, ha a megvásárolt lakóingatlan teljes forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Ez a limit a mai árak mellett elavult, hiszen ezen az értékhatáron belül szinte lehetetlen lakható ingatlant találni az országban. Emiatt a kedvezmény papíron létezik ugyan, de a valóságban a párok többsége kénytelen a teljes, 4 százalékos illetéket megfizetni. Az Otthon Start hitel igénylésekor ebből a rideg pénzügyi realitásból kell kiindulnotok a költségvetés tervezésekor.
K&H Bank Zrt.
Amennyiben a pár nem rendelkezik az illeték megfizetéséhez szükséges tőkével, az adóhatóságtól kérhetnek legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetést, de ez a havi büdzsét terheli meg a törlesztő mellett. A részletfizetés engedélyezése nem automatikus jog, hanem kérelemre induló eljárás, amelynek elutasítása esetén a teljes összeget azonnal meg kell fizetni. Ez a forgatókönyv komoly likviditási feszültséget okozhat az első közös évben, amikor a háztartás cash-flow-ja egyébként is feszített az új kiadások miatt. A hitelintézetek ráadásul a hitelképesség vizsgálatakor figyelembe vehetik ezt a jövőbeli fizetési kötelezettséget is, ha az már ismert. A felkészült hiteligénylők ezért nem hagyatkoznak a hatósági méltányosságra, hanem eleve saját forrásként kezelik ezt a tételt.
Az adminisztratív költségek és a banki bírálat sarokkövei
A vagyonszerzési illetéken kívül egyéb egyszeri költségek is terhelik a tranzakciót, amelyek együttesen szintén komoly tétellé duzzadhatnak. Az adásvételi szerződést elkészítő ügyvéd munkadíja jellemzően a vételár 0,5 és 1,5 százaléka között mozog, ezt a szerződés aláírásakor ki kell egyenlíteni. Ennek pontos felmérésére egy ügyvédi munkadíj kalkulátor nyújthat támpontot a tervezési fázisban. Ezen felül a földhivatali eljárási díjak, a tulajdoni lapok és a térképmásolatok lekérésének költségei is a vevőt terhelik. Mindezek a tételek még a banki jóváhagyás előtt jelentkeznek, így saját zsebből kell azokat finanszírozni.
Magánál a hitelintézetnél is felmerülnek induló díjak, bár az Otthon Start Program szabályozása ezen a téren szigorú korlátokat szab a bankoknak. Az egyszeri banki költségek összege nem haladhatja meg a 30 ezer forintot, de ez nem tartalmazza az értékbecslés díját és a közjegyzői okirat költségét. A közjegyzői munkadíj a hitelösszeg nagyságától függ, és kötelező eleme a hitelezésnek, mivel ez biztosítja a bank számára a közvetlen végrehajthatóságot. Ezen díjak egy részét a bankok bizonyos kampányok keretében utólag jóváírhatják, de a folyósítás pillanatában rendelkeznetek kell a szükséges likviditással. A rejtett költségek minimalizálása érdekében érdemes alaposan összehasonlítani az egyes pénzintézetek hirdetményeit.
CIB bank
A bírálati folyamat során a bankok nemcsak az ingatlan értékét és az önerő meglétét vizsgálják, hanem a jövedelmi helyzetet is a JTM-korlát alapján. A jogszabályi adósságfék-szabályok szerint a havi törlesztő nem haladhatja meg a nettó igazolt jövedelem meghatározott százalékát, de a bankok ennél szigorúbb belső limiteket is alkalmazhatnak. Ha a pár jövedelme éppen csak eléri a minimumot, a bank adóstárs bevonását írhatja elő, ami további bírálati költségekkel járhat. A negatív KHR-státusz pedig azonnali elutasítást von maga után, így a múltbeli hitelmúlt tisztasága abszolút előfeltétel. A sikeres hitelfelvételhez tehát a jövedelmi stabilitás, a tiszta hitelmúlt és a bőséges likviditási puffer együttes megléte szükséges.
A sikeres első lakásvásárlás érdekében a fiatal pároknak egy szigorú, lépésről lépésre felépített pénzügyi menetrendet kell követniük, amely messze túlmutat a 10 százalékos önerő összegyűjtésén. Az első lépés mindig a teljes tranzakciós költségvetés felállítása, ahol a vételár mellett külön soron kell szerepeltetni a 4 százalékos vagyonszerzési illetéket, az ügyvédi munkadíjat, a közjegyzői díjat és a banki induló költségeket. Ezt követően javasolt elvégezni egy előzetes hitelképességi vizsgálatot a kiválasztott bankoknál, hogy kiderüljön, a belső szabályzatok alapján valóban elegendő-e a minimális önerő az adott ingatlanra. Amennyiben a kalkulációk szerint a saját forrás szűkös, meg kell vizsgálni a családi támogatás vagy egyéb kiegészítő források bevonásának lehetőségét még az adásvételi szerződés aláírása előtt. Fontos szabály, hogy a foglaló kifizetésére csak akkor kerüljön sor, ha a banki finanszírozás realitása és a járulékos költségek fedezete is teljes mértékben biztosított.
A végső döntés előtt érdemes számszerűsíteni a különböző forgatókönyveket, és a biztonság kedvéért legalább 5-10 százalékos tartalékot képezni a váratlan kiadásokra. Ha az Otthon Start hitelt nem kombináljátok CSOK Plusz támogatással, a vagyonszerzési illeték megfizetésére mindenképpen fel kell készülnötök, és ezt az összeget likvid formában kell tartanotok a folyósítás utáni hónapokra. A hitelszerződés megkötése előtt kérjétek ki független hitelszakértő véleményét, aki segít átlátni az apróbetűs feltételeket és a bankok egyedi akcióit, amelyekkel az induló díjak egy része megspórolható. Ne feledkezzetek meg a kötelezően megkötendő lakásbiztosítás díjáról sem, amely szintén a folyósítás feltétele, és hosszú távon védi a közös vagyont. A legbölcsebb döntés, ha a hiteligénylést nem a pénzügyi lehetőségeitek abszolút határára tervezitek, hanem meghagytok egy stabil likviditási puffert a jövőbeli váratlan élethelyzetekre.