Illetékszabályok 2025-ben: mennyi illetéket kell fizetni lakás vásárlásakor, ajándékozáskor vagy örökléskor?

2025-ben lakásvásárláskor az általános visszterhes vagyonátruházási illeték 1 milliárd forintig 4%, a felette eső részre 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Számos mentesség csökkenti vagy lenullázza a terhet (pl. CSOK/CSOK Plusz, cserepótló vétel, egyenes ági és házastársi ügyletek). Ajándékozáskor és örökléskor főszabályként 18% az illeték, lakástulajdon és lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog esetén 9%, miközben a legközelebbi hozzátartozók többsége mentesül. A cikk gyakorlati példákkal és GYIK-kel foglalja össze a Illetékszabályok legfontosabb elemeit.

Lakásvásárlás, családon belüli ajándékozás vagy hagyatéki ügyintézés során a legfontosabb kérdés mindig az: mennyi illetéket kell fizetni, és hogyan lehet jogszerűen minimalizálni? 2025-ben a szabályok logikája következetes: van egy viszonylag egyszerű alapszabály, amelyet részletes mentességek és kedvezmények írhatnak felül. Az alábbi útmutató összefoglalja a Illetékszabályok lényegét közérthetően, kifejezetten gyakorlati fókuszban.

1) Lakásvásárlás illetéke – visszterhes vagyonátruházási illeték

1.1. Alapszabály és plafon

• Mérték: 1 milliárd forint forgalmi értékig 4%, az 1 milliárd feletti részre 2%.
• Maximális összeg: ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
• Alap: a szerzéskori forgalmi érték (a tehermentes érték, terhekkel általában nem csökkenthető).
• Esedékesség: a határozat jogerőre emelkedését követő határnapon; késedelemnél pótlék és mulasztási bírság is lehetséges.

1.2. Kiemelt mentességek és kedvezmények

1. CSOK / CSOK Plusz melletti vásárlás – lakáscélú ingatlan szerzése teljes illetékmentes. Ha a támogatást később vissza kell fizetni, a mentesség utólag elveszhet, és a hatóság kiírhatja az általános illetéket.
2. Cserepótló vétel (lakáscsere logika) – ha a vásárlást megelőző 3 éven belül eladtál, vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladsz egy másik lakást, az illetékalap az árkülönbözet. Ha az új lakás olcsóbb volt, akár nullára csökkenhet a fizetendő. Egy szerzéshez csak egy – számodra legkedvezőbb – eladást kapcsolhatsz.
3. Közeli hozzátartozók közötti visszterhes ügylet – egyenes ági rokonok és házastársak között mentes a lakásszerzés.
4. Lakótelek 4 éven belüli beépítése – telekvásárlásnál mentesség jár, ha 4 éven belül megvalósul a lakóház-építés a vonatkozó minimális beépítési arányokkal. Ilyenkor a hatóság jellemzően felfüggeszti, majd a feltételek teljesülésekor törli az illetéket.
5. Fiatal első lakásszerző (35 év alatt) – 15 millió forint teljes forgalmi értékig az egyébként fizetendő illeték 50%-a elengedhető. Emellett általában kérhető 12 havi pótlékmentes részletfizetés.

1.3. Gyakorlati példák

• Példa A – 72 millió Ft-os vétel, nincs eladás:
  Illetékalap: 72 M → 4% = 2,88 M Ft.
• Példa B – 68 M Ft-ért veszel, 75 M Ft-ért adtál el 6 hónapon belül:
  Cserepótló vétel, az új olcsóbb a réginél → mentes (negatív különbözet).
• Példa C – 1,4 milliárd Ft-os ingatlan:
  Illeték: 4% × 1 000 M + 2% × 400 M = 48 M Ft. A 200 M plafon itt nem releváns, mert a számított összeg alatta marad.
• Példa D – 35 év alatti, első lakás 14,9 M Ft:
  Alap 4% helyett 2% (50%-os kedvezmény) → 298 000 Ft. Kérhető 12 havi pótlékmentes részlet.

2) Ajándékozási illeték – mikor és mennyit?

2.1. Alapszabály

• Általános kulcs: az ajándék tiszta értékének 18%-a.
• Lakástulajdon / lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ajándékozása: 9%.
• Gépjármű/pótkocsi ajándékozása: az adott járműkategóriára számított visszterhes illeték kétszerese.

2.2. Kiemelt személyi mentességek

• Egyenes ági rokonok (szülő-gyermek, nagyszülő-unoka, örökbefogadott–örökbefogadó): teljes mentesség.
• Házastárs / bejegyzett élettárs: teljes mentesség.
• Testvér: teljes mentesség.

2.3. Gyors példák

• Példa E – Szülő ajándékoz 50% lakásrészt (30 M Ft tiszta érték):
  0 Ft illeték (egyenes ág).
• Példa F – Nagybácsi unokaöcsnek ad 10 M Ft-ot:
  18% × 10 M = 1,8 M Ft.
• Példa G – Testvér testvérnek ajándékoz 20 M Ft értékű lakást:
  0 Ft illeték (testvéri mentesség).

3) Öröklési illeték – hagyaték esetén

3.1. Alapszabály

• Általános kulcs: az örökrész tiszta értékének 18%-a.
• Lakástulajdon / lakáshoz kapcsolódó jog öröklése: 9%.
• Gépjármű/pótkocsi öröklése: a visszterhes illeték kétszerese (kor és teljesítmény alapján).

3.2. Személyi mentességek és értékhatárok

• Egyenes ági rokonok és házastárs / bejegyzett élettárs: teljes mentesség.
• Testvér: teljes mentesség.
• Mostoha- és nevelt gyermek/szülő: 20 millió Ft-ig illetékmentes az érintett örökrész (lakásnál a mentesség először a lakásértéket csökkenti).
• Ingóörökség 300 000 Ft-ig: mentes.

3.3. Gyors példák

• Példa H – Gyermek örököl 80 M Ft értékű lakást:
  0 Ft illeték (egyenes ág).
• Példa I – Unokaöcs örököl 20 M Ft készpénzt:
  18% × 20 M = 3,6 M Ft.
• Példa J – Mostohagyermek örököl 30 M Ft értékű lakást:
  A 20 M Ft mentesség először a lakásértéket csökkenti → illetékalap 10 M Ft, kulcs 9% → 900 000 Ft.

4) Speciális helyzetek röviden

• Belterületbe vonás/értéknövekmény – meghatározott szűk esetcsoportban az értékkülönbözet 90%-a lehet az illeték alapja.
• Ingatlankereskedők, pénzügyi lízing – speciális, vállalkozói célú szerzéseknél az illetékmértékek mérsékeltebbek lehetnek (jellemzően 3% vagy 2%) meghatározott feltételekkel.
• Részletfizetés és fizetési könnyítés – természetes személyeknél indokolt esetben kérhető; tipikusan első lakásnál 12 havi pótlékmentes részlet is elérhető.
• Szankciók – késedelmes bejelentés, jogosulatlan kedvezmény vagy elmulasztott nyilatkozat pótlékot és mulasztási bírságot eredményezhet.

5) Lépésről lépésre: hogyan optimalizáld jogszerűen?

1. Azonosítsd a jogcímet: vásárlás, ajándékozás, öröklés – teljesen eltérő szabályok.
2. Keresd a személyi mentességeket: egyenes ág, házastárs, testvér; mostoha-/nevelt hozzátartozóknál értékhatár.
3. Lakásvásárlásnál nézd át a tárgyi mentességeket: CSOK/CSOK Plusz, cserepótló vétel, 4 éven belüli beépítés teleknél.
4. Időzítés: cserepótló vételnél kulcsfontosságú, hogy melyik eladást milyen vétellel párosítasz.
5. Dokumentumok és nyilatkozatok: támogatási határozat, adásvételi szerződések, értékbecslések, bevallólapok.
6. Pénzügyi tervezés: számold ki előre a várható illetéket és a könnyítési lehetőségeket (részletfizetés).

6) Részletes számpéldák – különböző élethelyzetek

1. Nagy értékű vásárlás, mentesség nélkül

• Vételár: 260 M Ft
• Illeték: 4% × 260 M = 10,4 M Ft.

• Vételár: 120 M Ft
• Illeték: 0 Ft (a támogatás fennállása esetén).
• Megjegyzés: támogatás visszafizetése esetén a hatóság később kiírhatja az általános illetéket.

• 2025. március: eladás 55 M Ft
• 2025. július: eladás 32 M Ft
• 2025. augusztus: vétel 78 M Ft

• Egy vételhez egy eladás rendelhető – a kedvezőbb a 55 M.
• Illetékalap: 78 – 55 = 23 M Ft → illeték 4% × 23 M = 920 000 Ft.

• Lakás tiszta értéke: 40 M Ft
• Kulcs: 9% → illeték 3,6 M Ft.

• Lakás 50 M Ft, részvény 10 M Ft
• Testvéri öröklés: teljes mentesség → 0 Ft.

• Vételár: 14,5 M Ft
• Illetékmérték: 4% → 580 000 Ft, de 50% kedvezmény → 290 000 Ft.
• Jellemzően kérhető 12 havi pótlékmentes részlet.

7) Gyakran ismételt kérdések (GYIK)

Mennyi az illeték lakásvásárláskor 2025-ben?
Alapesetben 1 milliárd forint értékig 4%, a felette eső részre 2%, ingatlanonként maximum 200 millió forint.

Mikor illetékmentes a lakásvásárlás?
Tipikusan CSOK/CSOK Plusz mellett, továbbá közeli hozzátartozók (egyenes ág, házastárs) közötti visszterhes ügyletnél. Teleknél 4 éven belüli beépítés esetén is elérhető a mentesség.

Mi az a cserepótló vétel?
Ha a vásárlásodhoz 3 éven belül történt, vagy 1 éven belül történő lakáseladást kapcsolsz, és az új ingatlan olcsóbb, a különbözet akár lenullázhatja az illetéket. Egy szerzéshez egy eladást választhatsz.

Jár még kedvezmény 35 év alatt első lakásra?
Igen. 15 millió forint teljes forgalmi értékig az illeték 50%-a elengedhető, és általában 12 havi pótlékmentes részlet is kérhető.

Kinek nem kell ajándékozási illetéket fizetni?
Egyenes ági rokonoknak, házastársaknak és testvéreknek – ők mentesek. Minden más esetben az általános kulcsok élnek (18%, lakásnál 9%).

Kik mentesek öröklésnél?
Egyenes ági rokonok, házastárs/bejegyzett élettárs és testvérek teljes körű mentességet élveznek. Mostoha- és nevelt hozzátartozóknál 20 millió forintos értékhatárig áll fenn mentesség.

Mennyi időm van bejelenteni az ajándékozást?
Általában 30 nap. Egyenes ági, testvéri és házastársi ajándékozásnál illetékszempontból nincs külön bejelentési kötelezettség, ingatlan esetén viszont az ingatlan-nyilvántartási eljárás kötelező.

Mi történik, ha késve jelentem be vagy hibásan veszem igénybe a kedvezményt?
Késedelem esetén késedelmi pótlék, hibás igénybevételnél pedig mulasztási bírság szabható ki; súlyosabb esetben a kedvezmény többszörösét is követelhetik.

Összefoglaló

A 2025-ös Illetékszabályok magja egyszerű: lakásvásárlásnál 1 milliárd forintig 4%, efelett 2%, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. A valós fizetendő összeg azonban a mentességek és kedvezmények miatt jelentősen csökkenhet vagy meg is szűnhet. Lakáscélú támogatások (CSOK/CSOK Plusz), cserepótló vétel, közeli hozzátartozók közötti ügyletek, illetve telek 4 éven belüli beépítése mind-mind kulcsfontosságú. Ajándékozásnál és öröklésnél a 18%/9% szabály a kiindulópont, de a legközelebbi hozzátartozók számára széles körű mentesség érhető el. A sikeres illeték-optimalizálás három pillére: helyes jogcím, okos időzítés, precíz bejelentés.