10 dolog, amit mindenképpen tudni érdemes a lakáshitelekről

A lakáshitel az egyik legjelentősebb pénzügyi döntés, amelyet egy magánszemély életében meghozhat. Egy jól megválasztott hitel segíthet saját otthonhoz jutni, míg egy rosszul megválasztott konstrukció hosszú távon jelentős anyagi terhet jelenthet. Az alábbiakban tíz kulcsfontosságú tényezőt mutatunk be, amelyeket érdemes figyelembe venni, ha lakáshitelt szeretnénk igényelni.

A hitelkamat és annak hatása a törlesztőrészletre

A kamatláb az egyik legfontosabb tényező, amely meghatározza, hogy mennyit kell visszafizetni a hitel után. A kamatláb lehet fix vagy változó:

• Fix kamatozás esetén a törlesztőrészlet végig azonos marad, ami kiszámíthatóbbá teszi a költségeket.
• Változó kamatozás esetén a kamat periódikusan változhat (pl. 3, 6 vagy 12 havonta), ami azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet nőhet vagy csökkenhet.

Jelenlegi trend, hogy a hitelfelvevők inkább a hosszú távon fixált kamatozású hiteleket részesítik előnyben a piaci bizonytalanság miatt.

Saját erő – mennyi önerőre van szükség?

A bankok jellemzően elvárják, hogy a hitelfelvevő rendelkezzen legalább 20%-os önerővel, azaz a megvásárolni kívánt ingatlan értékének egy részét saját forrásból fedezze. Ha valaki nem rendelkezik elegendő önerővel, akkor kiegészítő fedezet vagy egyéb hitelkonstrukciók (pl. Babaváró hitel) bevonásával növelheti a finanszírozási lehetőségeit.

THM – A teljes hiteldíj mutató jelentősége

A THM (Teljes Hiteldíj Mutató) az a százalékos érték, amely megmutatja, hogy egy év alatt mennyibe kerül a hitel, beleértve a kamatokat és az egyéb költségeket (pl. kezelési költség, értékbecslési díj, folyósítási díj). Érdemes az ajánlatokat nemcsak a kamat, hanem a THM alapján is összehasonlítani, mivel az pontosabb képet ad a tényleges költségekről.

Milyen jövedelmet fogad el a bank?

A hitelbírálat során a bank megvizsgálja a hiteligénylő jövedelmét és annak forrását.

A legtöbb bank elsődlegesen az alábbi jövedelemtípusokat fogadja el:

• Munkabér (határozatlan idejű szerződés előnyösebb)
• Vállalkozói jövedelem (legalább egy-két éves működési múlt szükséges)
• Nyugdíj
• Családi pótlék, GYES, GYED (korlátozottan)

Minél stabilabb és magasabb a jövedelem, annál jobb hitelajánlatot lehet kapni.

Milyen hosszú futamidőt érdemes választani?

A lakáshitelek futamideje általában 10 és 30 év között mozog. A hosszabb futamidő alacsonyabb havi törlesztőt eredményez, de összességében több kamatot kell fizetni a hitel után. A rövidebb futamidő esetén magasabb a havi törlesztőrészlet, viszont a teljes visszafizetett összeg alacsonyabb lesz.

Jelenleg sokan a 20-25 éves futamidejű hiteleket választják, hogy csökkentsék a havi terheiket, ugyanakkor az előtörlesztés lehetőségével élve igyekeznek minél hamarabb lezárni a hitelt.

Az előtörlesztés és végtörlesztés lehetőségei

Az előtörlesztés lehetősége azt jelenti, hogy a hitelfelvevő egy nagyobb összeget befizet a tőketartozás csökkentésére, ami csökkentheti a futamidőt vagy a havi törlesztőt. Egyes bankok előtörlesztési díjat számítanak fel, amely jellemzően 1-2% a befizetett összeg után.

Azok számára, akik idő előtt vissza szeretnék fizetni hitelüket, érdemes olyan bankot választani, ahol kedvezőek az előtörlesztési feltételek.

Állami támogatások és kedvezményes hitelek

A lakáshitelek piacán több állami támogatás is elérhető, amelyek jelentősen csökkenthetik a hitelterheket:

• CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) – támogatás és kamattámogatott hitel
• Babaváró hitel – akár 10 millió forint kamatmentesen, amely önerőként is felhasználható
• Zöld hitel (ha új építésű, energiahatékony lakást vásárolunk)

Ezek a támogatások sok esetben jelentősen javítják a hitelképességet és csökkentik a hitel teljes költségét.

Ingatlan értékbecslés és fedezet

A bankok csak olyan ingatlanra adnak hitelt, amely megfelelő fedezetet jelent számukra. Értékbecslés során meghatározzák az ingatlan forgalmi értékét, és ennek függvényében határozzák meg a maximális hitelösszeget. Ha az ingatlan állapota vagy elhelyezkedése nem megfelelő, a hitelkérelem elutasításra kerülhet.

Hiteltípusok: forint vs. deviza alapú hitelek

Napjainkban a lakáshiteleket szinte kizárólag forint alapon nyújtják, így elkerülhető a devizahitelek árfolyamkockázata. Korábban sokan devizaalapú hitelt vettek fel, de a forint árfolyamának ingadozása miatt sokan kerültek nehéz helyzetbe. Éppen ezért ma a legtöbb hitel forintalapú és fix kamatozású.

Aktuális trendek a lakáshitelek piacán

A lakáshitelpiacot jelentősen befolyásolják a gazdasági folyamatok és a jegybanki kamatpolitika.

Jelenlegi trendek:

• Magasabb kamatszintek: Az elmúlt időszakban a jegybanki alapkamat emelkedése miatt a lakáshitelek kamatai is megemelkedtek.
• Nagyobb érdeklődés az államilag támogatott hitelek iránt: Az emberek próbálnak kedvezményes hiteleket igénybe venni (pl. CSOK-hitel).
• Előtörlesztési hullám: Sokan igyekeznek csökkenteni hitelterheiket, különösen, ha extra bevételhez jutnak.

A lakáshitel felvétele komoly elköteleződés, ezért alapos tájékozódás szükséges. A hitelkamatok, futamidő, állami támogatások és előtörlesztési lehetőségek egyaránt befolyásolják, hogy mennyire lesz kedvező a választott hitel. A jelenlegi piaci helyzetben különösen fontos, hogy a hitelfelvevők figyelemmel kísérjék az aktuális kamatkörnyezetet és lehetőségeiket, hogy hosszú távon is fenntartható döntést hozzanak.

Mennyire népszerűek a lakáshitelek ma Magyarországon? 

A magyarországi lakáshitelezés az elmúlt években jelentős változásokon ment keresztül. 2024 első félévében a lakossági lakáshitel-állomány 5,7%-kal növekedett, az engedélyezett hitelek száma és összege is jelentősen meghaladta az előző év azonos időszakának adatait. Az egy engedélyezésre jutó átlagos hitelösszeg 16,6 millió forintra emelkedett, szemben a 2023 első félévi 10,6 millió forinttal. 

2024 szeptemberéig a megkötött lakáshitel-szerződések összege meghaladta az 1000 milliárd forintot, ami több mint kétszerese az egy évvel korábbi értéknek. 

Ugyanakkor a hitelfelvevők több mint fele már nagyobb kölcsönt igényelt a lakásvásárláshoz, mint amekkora önerőt fel tudott mutatni; 28%-uk esetében az ingatlan értékének 70%-át is meghaladta a folyósított hitel összege. 

A Magyar Nemzeti Bank 2024. negyedik negyedévi hitelezési felmérése alapján a megkérdezett hazai bankok 67%-a tervezi a lakáshitelek kamatainak emelését vagy egyéb árjellegű feltételek szigorítását. Ezzel párhuzamosan a bankok 43%-a élénkülő keresletet tapasztalt a lakáshitelek iránt, és várakozásaik szerint ez a tendencia a következő fél évben is folytatódik. 

Összességében elmondható, hogy a lakáshitelek továbbra is népszerűek Magyarországon, azonban a növekvő hitelösszegek és a tervezett kamatemelések kihívások elé állíthatják a hitelfelvevőket a közeljövőben.

Nézzük a THM-et! Ezek a legfontosabb tudnivalók

A THM, vagyis a Teljes Hiteldíj Mutató egy százalékban kifejezett érték, amely megmutatja, hogy egy adott hitelterméknek mekkora a teljes költsége egy évre vetítve. A THM célja, hogy a hitelfelvevők könnyebben összehasonlíthassák a különböző bankok ajánlatait.

Mit tartalmaz a THM?

A THM nemcsak a hitel kamatát, hanem az egyéb járulékos költségeket is figyelembe veszi, például:

• Folyósítási díj
• Kezelési költség
• Szerződéskötési díj
• Egyéb kötelező díjak (pl. értékbecslés, közjegyzői díj)

Mit NEM tartalmaz a THM?

Vannak olyan költségek, amelyeket a THM nem vesz figyelembe, például:

• Késedelmi kamat
• Opcionális díjak (pl. előtörlesztési díj, biztosítás)
• Változó kamatozású hitelek esetén a kamatváltozás hatásai

Miért fontos a THM?

• Összehasonlíthatóság: Segít a különböző hitelajánlatok közötti eligazodásban.
• Valós költségek becslése: Nemcsak a kamatot mutatja, hanem a hitel teljes terhét.
• Jogszabályi háttér: Magyarországon törvény szabályozza, hogy a bankoknak minden hitelajánlat esetében fel kell tüntetniük a THM-et.

Mennyire megbízható mutató?

Bár a THM fontos viszonyítási alap, nem szabad kizárólag erre hagyatkozni. Különösen a változó kamatozású hitelek esetében az aktuális THM nem feltétlenül tükrözi a teljes futamidő alatti tényleges költségeket.

Összességében a THM egy hasznos eszköz a hitelfelvevők számára, de érdemes alaposan átnézni a szerződés minden részletét, mielőtt döntést hoznánk.

Összefoglalva

A lakáshitel felvétele hosszú távú pénzügyi elköteleződés, ezért fontos figyelembe venni a kamatokat, a THM-et, az önerőt és a futamidőt. Az állami támogatások, az előtörlesztési lehetőségek és a hitelbírálati szempontok is kulcsfontosságúak. A piaci trendek alapján a kamatemelkedés és a hitelek iránti kereslet továbbra is befolyásolja a lakáshitelezést Magyarországon.