Otthon Start lépésről lépésre – a gyors jóváhagyás menetrendje

Az Otthon Start folyamatát mutatjuk be a lehető leggyorsabb jóváhagyás szemszögéből: előminősítés, előzetes értékbecslés, adásvételi kitételek, beadás, bírálat, szerződés, folyósítás. Konkrét teendők, időzítések, dokumentumlista, buktatók és gyorsító tippek – szakértői, de közérthető módon.

Lakáshitelnél nemcsak a feltételek számítanak, hanem az ütemezés is. Az „Otthon Start lépésről lépésre” megközelítés lényege, hogy az egyes fázisok – előminősítés → előzetes értékbecslés → adásvételi kitételek → beadás → bírálat → szerződés → folyósítás – időben egymásra vannak „fűzve”, így a jóváhagyás nem torpan meg dokumentumhiány, félrecsúszott kitétel vagy későn rendelt értékbecslés miatt. Ebben a cikkben megmutatjuk a gyors jóváhagyás menetrendjét, minden lépésnél konkrét feladatlistával, tipikus határidőkkel és hibákkal, amelyeket elég egyszer elkerülni ahhoz, hogy heteket nyerj.

1) Előminősítés – a „zöld lámpa” megszerzése (48–72 óra)

Cél: kideríteni, hogy a jövedelmed, tervezett önerőd, meglévő hitele(i)d és az ingatlanparaméterek alapján reálisan mekkora összeget és milyen feltételekkel kaphatsz.
Miért kritikus: az előminősítés pontos keretet ad a tárgyaláshoz és az adásvételi szerződés kitételeihez. Ha ez hiányzik, könnyű olyan határidőt vagy feltételt vállalni, amelyet a banki gyakorlat nem bír el.

Mit készíts elő:

• 3–6 havi jövedelemigazolás (munkabér: M30, munkáltatói igazolás, bankszámlakivonat; vállalkozóknál NAV-igazolások, beszámoló/katás múlt, számlaforgalom).

• Személyes okmányok (személyi, lakcímkártya, adókártya).

• Meglévő hitelek szerződése, egyenlegigazolás, törlesztési ütemezés.

• Előzetes ingatlanadatok (telek/lakás címe, alapterület, építési év, jogi státusz, energetika, társasház/lakópark adatok, ha van).

Kimenet: 1–2 oldalas előminősítési összefoglaló (összeg, THM sáv, várható törlesztő, LTV-korlát, szükséges önerő, feltételek). A profi tanácsadó szcenáriókat is ad (pl. 5–10% kamatemelkedés stresszteszt, változó vs. fix kamat).

2) Előzetes értékbecslés – időnyerés a „kritikus ösvényen” (3–7 nap)

Cél: még a végleges beadás előtt kiderül, hogy a banki értékbecslés elfogadja-e a fedezetet és milyen értéken.

Miért kritikus: a hitelfedezeti arány (LTV) és az ingatlan minősége (jogi/ műszaki megfelelés) meghatározza a maximálisan nyújtható hitelt. Egy váratlanul alacsony becsült érték könnyen borítja a finanszírozási tervet.

Lépések:

1. Megrendelés az előminősítést követően, még az adásvételi szerződés előtt (vagy szerződéstervezet mellett).

2. Hozzáférés biztosítása az ingatlanhoz (kulcs, kontakt, társasházi közös képviselő elérhetősége).

3. Dokumentumok: alaprajz, energetikai tanúsítvány (ha van), társasházi alapító okirat, használatbavételi engedély (újabb építésnél), térképmásolat.

Időkeret: banki gyakorlatban 3–7 nap, szezonban 7–10 is lehet. Előzetes értékbecsléssel a beadás és bírálat ideje rövidül – a bíráló már kész tényekkel dolgozik.

3) Adásvételi kitételek – a gyors jóváhagyás jogi váza

Cél: olyan szerződéses kitételek rögzítése, amelyek összhangban vannak a banki folyamattal, és nem kényszerítenek lehetetlen határidőbe.
Aranyszabály: az adásvételi szerződés határidői és kifizetési üteme igazodjon a banki folyamat reális idejéhez.

Kötelező elemek a gyors menetrendhez:

• Finanszírozási függőség: a foglaló elvesztése elkerülhető legyen, ha a bank elutasít (objektív ok). Fogalmazd meg precízen, mire vonatkozik az elállási jog.

• Határidők:

  • Beadás határideje: 5–10 munkanap az aláírástól.

  • Előleg/ foglaló ütemezése: a banki folyósítás várható napjaihoz igazítva.

  • Tulajdonjog bejegyzés/tehermentesítés menete: a banki jelzálog-bejegyzés és a tulajdonjog-váltás technikai sorrendje rögzítve.

• Letét/elszámolás módja: ügyvédi letét szabályai (felszabadítás feltételei: folyósítási igazolás, jelzálog-bejegyzés, törlési engedély, stb.).

• Műszaki- és jogi megfelelőség garanciái: fennmaradási engedély, osztatlan közös tulajdon használati megállapodása, társasházaknál közös költség tartozásnyilatkozat stb.

4) Beadás – a dokumentumcsomag „elsőre legyen teljes” (24–48 óra alatt összeállítható)

Cél: a bankhoz hiánytalanul bejuttatni mindent, amitől a bírálat indítható és végigvihető. Egy hiányzó papír minden körben 1–3 nap csúszás.

Dokumentum-checklist (irányadó):

• Személyes dokumentumok: személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya, családi állapot igazolás (pl. házassági anyakönyvi kivonat, ha releváns).

• Jövedelem:

  • Munkabér: munkáltatói igazolás (banki formanyomtatvány!), 3–6 havi bankszámlakivonat, M30/éves összesítő.

  • Vállalkozó: NAV jövedelemigazolás, járulék-, adóigazolás, főkönyvi kivonat/ beszámoló, számlaforgalom.

• Ingatlan: friss tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz, energetikai tanúsítvány (ha van), társasházi alapító okirat kivonata, használatbavételi engedély (új ingatlannál).

• Szerződések és nyilatkozatok: adásvételi szerződés (a fenti kitételekkel), ügyvédi letéti szerződés, hozzájáruló nyilatkozatok, szükséges biztosítási ajánlat/előköteleződés.

• Értékbecslés: megrendelt és elkészült jelentés (ha a bank rendszerében már látja, az is elég).

Munkafolyamat tipp:

1. Előre töltsd ki az összes banki nyomtatványt (adatlap, hozzájárulás, KHR-nyilatkozat).

2. Egy közös megosztott mappa (pl. ügyvéddel, tanácsadóval): minden PDF jó minőségben, egyértelmű fájlelnevezéssel.

3. Küldés előtt ellenőrzőlista: dátumok, aláírások, oldalszámok, minden oldalon szerepel-e a szerződő neve/ingatlan adata.

5) Bírálat – amikor a háttérfolyamat zajlik, te előre dolgozol (5–10 munkanap)

Cél: a banki hitelképességi és fedezeti vizsgálat lezárása, jóváhagyási döntés kiadása.
Miért kritikus: ez a szakasz gyakran passzívnak tűnik az ügyfél szemszögéből, de itt lehet a legtöbbet gyorsítani a párhuzamos szervezéssel.

Mit csinálj közben:

• Kötelező biztosítások előkészítése: vagyonbiztosítás előkalkuláció, élet-/jövedelempótló biztosítás opcionálisan (ha feltétel vagy kedvezmény alapja).

• Letéti feltételek finomhangolása az ügyvéddel: folyósítási jelzések, igazolások, sorrend.

• Hiánypótlások elővétele: a bírálók jellemző kérései mentén (pl. friss kivonat, TB jogviszony igazolás, közüzemi díjterhelések tisztázása).

Átlagos határidő: 5–10 munkanap (banki leterheltség, összetettség, extra kockázati elemek befolyásolják).
Gyakori késleltetők: hiányzó jövedelemigazolás, eltérés a bankszámlakivonat és a munkáltatói igazolás között, ingatlanjogi bizonytalanság (bővítés engedélye hiányzik), értékbecslési fotók/hozzáférés csúszásai.

6) Szerződés – precíz aláírás, feltételek kipipálva (1–3 nap)

Cél: a jóváhagyásnak megfelelő banki szerződések, biztosítéki okiratok és járulékos dokumentumok hibamentes aláírása.

Mit ellenőrizz:

• Kamat, THM, futamidő, törlesztő – egyezzen az ajánlattal (változó kamatnál referencia-kamatláb és felár világos jelölése).

• Előtörlesztési díj, díjmentes előtörlesztési ablakok, kedvezmények feltételei (pl. jövedelemérkeztetés, biztosítás fenntartása).

• Folyósítás feltételei: milyen dokumentumok, nyilatkozatok kellenek a pénz lehívásához (pl. jelzálog bejegyzés igazolása, biztosítási kötvény, önerő teljesítése).

• Letéti felszabadítás feltételei: tételesen leírva, hogy mikor kap a vevő/tulajdonos pénzt, milyen banki igazolásra.

Logisztika:

• Lehetőleg egyszerre aláírni (banki szerződés + ügyvédi mellékek).

• Minden oldalon dátum, kézjegy a bank elvárása szerint.

• Tanúk biztosítása, ha a bank/ügyvéd megköveteli.

7) Folyósítás – a pénz útja és a „kritikus sorrend” (1–3 nap a feltételek teljesítésétől)

Cél: a bank a szerződés szerinti feltételek teljesítését követően átutalja a hitelt (és ahol kell, az önerőt meghaladó részt) a meghatározott címzetteknek (eladó, kiváltandó bank, letét).

Feltételek példák:

• Jelzálogjog és elidegenítési/terhelési tilalom bejegyzésének igazolása (pl. földhivatali érkeztető/betekintő).

• Önerő igazolása: számlatörténet, letéti nyilatkozat.

• Biztosítás: fedezetre kötött vagyonbiztosítás, banki záradék.

• Eladó nyilatkozatai: tehermentesítés, átadás-átvétel üteme, közműtartozás-mentesség.

Kifizetési lánc (gyakori):
Bank → ügyvédi letét → felszabadítás → eladó számla. Hitelkiváltásnál bank → régi bank → törlési engedély → végszámla.

Időkeret: a feltételek maradéktalan teljesülésétől számított 1–3 banki nap. Ha minden digitalizált és előkészített, a napi zárások és jóváírások ütemében akár 24–48 óra is reális.

Idővonal – optimális, valószerű menetrend

• 0–3. nap: előminősítés, dokumentumok begyűjtése, értékbecslés megrendelése.

• 4–10. nap: előzetes értékbecslés lezajlik, adásvételi kitételek véglegesítése.

• 11–14. nap: teljes beadás, bírálat indul.

• 15–24. nap: bírálat + hiánypótlások (párhuzamosan biztosítások, letéti feltételek).

• 25–27. nap: szerződéskötés, aláírás.

• 28–30. nap: folyósítás feltételek teljesülésével.

Reálisan ez 3–5 hét, jó előkészítéssel a rövidebb vége is elérhető. Szezonális terhelésnél +1 hét tartalékot tervezz.

Leggyakoribb buktatók és megoldások

1. Alábecsült értékbecslés → B-terv: nagyobb önerő bevonása, másik ingatlan fedezetként (másodfedezet), kisebb hitelösszeg – mindet kalkuláld előre.

2. Ingatlanjogi eltérés (engedély nélküli beépítés) → Rendezés: fennmaradási engedély, építész nyilatkozat; ha ez nem fér bele az időbe, válts ingatlant vagy csökkents hitelt.

3. KHR/előélet problémák → Transzparencia: korai KHR-lekérdezés, régi tartozások rendezése igazolással.

4. Jövedelemforrás komplex (prémium, jutalék) → Átlagolás szabályai: kérj előre banki állásfoglalást, milyen hosszban és formában fogadják el.

5. Devizás vagy külföldi jövedelem → Hiteles fordítás és forintosított bizonyítás: előre szervezett fordítóiroda, bank által elfogadott formátum.

GYIK – Gyakori kérdések és rövid, célzott válaszok

1) Meddig érvényes az előminősítés?
Tipikusan 30–90 nap. Ha a piaci kamatszint gyorsan változik, rövidebb. Figyeld a lejáratot, és szükség esetén kérj frissítést.

2) Megéri előzetes értékbecslést kérni, ha még nem végleges az ingatlan?
Igen, ha szűk a határidő és fontos a sebesség. Előre láthatod a fedezeti értéket, és a bírálatnál nem áll meg a folyamat.

3) Mennyi önerő kell?
Általában legalább 20% (LTV=80%), de állapottól, lokációtól és banktól függ. Másodfedezet vagy támogatások csökkenthetik a készpénz-igényt.

4) Milyen dokumentumot kér még a bank a folyósítás előtt?
Gyakran: jelzálog-bejegyzés igazolása, biztosítás banki záradékkal, önerő teljesítésének igazolása, adásvételi szerződés végleges példánya.

5) Mi gyorsít jobban: közvetlen bank vagy tanácsadó?
A gyakorlott tanácsadó sok időt spórol a dokumentumcsomag „elsőre teljes” összeállításával, az időzítés és a kivételes banki igények ismeretével.

6) Mi történik, ha a bírálat közben kamatot emel a bank?
Az ajánlati érvényesség számít. Ha lejár, az új feltételek lépnek életbe. Időben beadott, teljes dossziéval csökkenthető a kockázat.

7) Folyósítás után mikor birtokba vehető az ingatlan?
A birtokbaadás tipikusan a vételár maradéktalan megfizetése után, a szerződésben rögzített napon történik. Ezt előre rögzítsétek, közmű-átírási teendőkkel együtt.

Mintamenetrend – feladatlista a gyors jóváhagyáshoz 

• Előminősítés: jövedelem- és ingatlanadatok összegyűjtése, pre-approval nyilatkozat.

• Értékbecslés megrendelése: hozzáférés biztosítása, alaprajz és alapdokumentumok.

• Adásvételi kitételek: finanszírozási függőség, reális határidők, letéti szabályok.

• Beadás: teljes, ellenőrzött dokumentumcsomag (hiánypótlás-mentesítés).

• Bírálat közben: biztosítások előkészítése, hiánypótlások proaktív gyűjtése.

• Szerződés: aláírás egy ülésben, azonnali digitális másolatok.

• Folyósítás: bejegyzés igazolása, záradékolt biztosítás, önerő igazolás, pénz útjának rögzítése.

Haladó tippek a „villámrajthoz”

• Névazonosság és címek: minden dokumentumban ugyanúgy szerepeljen a név és a lakcím (ékezet, leánykori név), különben a bank jogi kockázatot lát és megáll a folyamat.

• Banki formanyomtatványok: kizárólag a bank saját nyomtatványán beadott munkáltatói/nyilatkozat elfogadható – kérd el előre.

• Digitális csatorna: ahol lehet, e-aláírás, e-ügyintézés, banki applikációs dokumentumfeltöltés – ez napokat hoz.

• Kommunikációs csomópont: jelölj ki egy kapcsolattartót (tanácsadó), aki minden féllel (bank, ügyvéd, eladó, értékbecslő) tartja a ritmust.

• Tartalék napok: minden határidő elé tegyél -2 nap puffert. Ha váratlan hiánypótlás jön, még nem esel ki az ütemből.

Rövid összefoglaló

Az Otthon Start lépésről lépésre menetrend gyorsaságát három dolog garantálja: előre gondolkodó előminősítés, előzetes értékbecslés a kritikus ösvény elejére helyezve, és hiánytalan beadás jól megírt adásvételi kitételekkel megtámogatva. Ha ezek rendben vannak, a bírálat–szerződés–folyósítás szakasz már technikai fegyelem kérdése: olyan, mint egy jól beállított futószalag. A jóváhagyás így reálisan 3–5 hét, rossz meglepetések nélkül.