A JTM-mutató (jövedelemarányos törlesztési mutató) kisokos: Hogyan befolyásolja a hitelkérelmedet?

A JTM-mutató (jövedelemarányos törlesztési mutató) kulcsfontosságú tényező minden hiteligénylés során. Meghatározza, hogy a havi igazolt nettó jövedelmed mekkora része fordítható törlesztőrészletekre, és közvetlenül befolyásolja a felvehető hitel összegét. A cikk bemutatja a JTM számítási módját, a bankok által alkalmazott szabályokat, és gyakorlati példákkal szemlélteti, hogyan hat a hitelképességedre.

Amikor hitelt igényelsz, nemcsak a kívánt összeg és futamidő számít, hanem az is, hogy a bank hogyan látja a törlesztőképességedet. Magyarországon az egyik legfontosabb mérőszám a JTM-mutató, azaz a jövedelemarányos törlesztési mutató. Ez a szám határozza meg, hogy a nettó jövedelmed hány százaléka fordítható havonta hiteltörlesztésre. A JTM nem csupán egy technikai mutató, hanem közvetlenül meghatározza, hogy mekkora kölcsönt kaphatsz, milyen feltételekkel, és sok esetben azt is, hogy egyáltalán jogosult vagy-e a hitelre.

A következőkben lépésről lépésre végigvesszük, mit jelent a JTM, hogyan számítják a bankok, milyen szabályokat alkalmaz a Magyar Nemzeti Bank (MNB), és milyen stratégiákkal javíthatod a mutatód értékét, ha hitelt szeretnél felvenni.

Mi az a JTM-mutató?

A JTM-mutató (jövedelemarányos törlesztési mutató) azt mutatja meg, hogy a nettó, igazolt havi jövedelmed hány százaléka terhelhető hiteltörlesztéssel. A szabály célja, hogy a bankok ne engedjenek túlzott eladósodást, és biztosítsák, hogy a hitelfelvevő a törlesztés mellett a mindennapi kiadásait is fedezni tudja.

A JTM-mutatót 2015-ben vezette be kötelező érvénnyel az MNB, azóta pedig többször szigorították, hogy a hitelpiac stabilabb és a háztartások adósságszerkezete biztonságosabb legyen.

Hogyan számítják a JTM-mutatót?

A JTM képlete:

JTM = (Havi hiteltörlesztések összege / Nettó jövedelem) × 100%

Azaz: minden meglévő és a felvenni kívánt hitel havi törlesztőrészlete összeadódik, majd ezt elosztják az igazolt nettó jövedelemmel.

Mi számít bele?

• Lakáshitelek, személyi kölcsönök, autóhitelek havi törlesztése.

• Hitelkártya minimum törlesztőrészlete.

• Folyószámlahitel keret terhelése (banki szabályok szerint bizonyos százalékban figyelembe veszik).

• A most igényelt új hitel várható havi törlesztése.

Mi számít jövedelemnek?

• Munkabér (bejelentett, NAV által igazolt).

• Vállalkozói jövedelem (adóbevallás alapján).

• Nyugdíj.

• Egyéb rendszeres jövedelmek, amelyeket a bank elfogad (például családi pótlék bizonyos esetekben, tartásdíj, bérleti díjbevétel, ha szerződéssel igazolt).

MNB szabályok a JTM-mutatóra

Az MNB rendelete meghatározza, hogy különböző hiteltípusoknál és jövedelmi szinteknél mekkora lehet a maximális JTM.

Lakáshitelek esetén

• Nettó jövedelem 500 000 Ft alatt:

  • Fix kamatozású (5 éven túl fixált) hitelek: max. 50% JTM

  • Rövidebb kamatperiódusú hitelek: max. 25–35% JTM

• Nettó jövedelem 500 000 Ft felett:

  • Fix kamatozású (5 éven túl fixált): max. 60% JTM

  • Rövidebb kamatperiódusú: max. 30–40% JTM

Személyi kölcsönök és egyéb fedezetlen hitelek

• Nettó jövedelem 500 000 Ft alatt: max. 50% JTM

• Nettó jövedelem 500 000 Ft felett: max. 60% JTM

A szigorítás lényege, hogy rövid kamatperiódusú hiteleknél kisebb törlesztési arány engedélyezett, hiszen ott nagyobb a kamatkockázat.

Példák a JTM működésére

1. példa: Személyi kölcsön

• Nettó jövedelem: 300 000 Ft

• Meglévő hiteltörlesztés: 40 000 Ft/hó

• Új hitel várható törlesztése: 80 000 Ft/hó

JTM = (40 000 + 80 000) / 300 000 × 100 = 40%

Ez belefér, mivel személyi kölcsönnél a 50%-os limit alatt van.

2. példa: Lakáshitel 25 éves futamidővel

• Nettó jövedelem: 450 000 Ft

• Meglévő törlesztés: nincs

• Új hitel törlesztése: 200 000 Ft/hó

• Kamatperiódus: 5 évnél hosszabb

JTM = 200 000 / 450 000 × 100 = 44,4%

Ez meghaladja a 40%-os korlátot, ezért a bank nem adhatja meg ekkora összegben a hitelt.

Hogyan befolyásolja a JTM-mutató a hitelkérelmedet?

1. Maximális hitelösszeg korlátozása
   Nem a jövedelmed nagysága a döntő, hanem hogy mennyi fér bele a JTM szabályba. Lehet, hogy a bank szerint papíron több hitelt bírnál, de a szabály korlátozza a maximális törlesztőrészletet.

2. Hitel elutasítása
   Ha a meglévő hiteleiddel együtt meghaladnád a JTM határértéket, a bank nem engedélyezi az új kölcsönt.

3. Kamatperiódus választása
   Ha rövidebb kamatperiódust választasz, szigorúbb JTM-határral kell számolnod. Ezért sokszor érdemes hosszabb időre fixálni a kamatot.

4. Hitelösszeg és futamidő módosítása
   Ha a kívánt összeg túl magas, előfordulhat, hogy a bank kisebb hitelösszeget ajánl fel, vagy hosszabb futamidőt, hogy a havi törlesztő alacsonyabb legyen.

Hogyan javítható a JTM-mutatód?

1. Növeld az igazolt jövedelmedet
   Bónuszok, másodállás, vállalkozói jövedelem beszámítása segíthet.

2. Csökkentsd a meglévő hiteleidet
   Előtörlesztéssel vagy teljes visszafizetéssel javíthatod a mutatódat.

3. Hitelkártya és folyószámlahitel keret csökkentése
   Még ha nem is használod, a bank beszámítja a keret egy részét.

4. Hosszabb futamidő választása
   Ez csökkenti a havi törlesztőt, így beleférhetsz a JTM limitbe (bár összességében drágább lehet a hitel).

5. Hosszabb kamatperiódus választása
   Ez magasabb JTM-határt jelenthet, tehát nagyobb hitelösszeget kaphatsz.

Gyakori félreértések a JTM-mutatóval kapcsolatban

• „A JTM csak ajánlás.”
  Nem: az MNB rendelete kötelező, a bankok nem térhetnek el tőle.

• „A bank a teljes jövedelmemet elfogadja.”
  Nem feltétlenül: bizonyos jövedelemtípusokat (pl. külföldi jövedelem, bérleti díj) szigorúbban vizsgálnak.

• „Ha sok a megtakarításom, a JTM nem számít.”
  A szabály a hitelfelvételnél kötelező, a megtakarítás nem írja felül.

JTM-mutató és hitelképesség hosszú távon

A JTM nemcsak a hitelfelvétel pillanatában számít. Ha változik a kamatkörnyezet vagy a jövedelmed, a törlesztési arány módosulhat. Ezért érdemes úgy felvenni hitelt, hogy legyen benne biztonsági tartalék.

A JTM-mutató valójában védelmet nyújt a túlzott eladósodás ellen. Bár sokan korlátozásként élik meg, valójában pénzügyi biztonsági háló, amely megóv attól, hogy egy váratlan helyzetben ne tudd fizetni a hiteledet.

Összegzés és tanács

A JTM-mutató minden hiteligénylés kulcsfontosságú tényezője. Meghatározza, mennyire vagy hitelképes, mennyi kölcsönt kaphatsz, és milyen futamidővel. A mutató értéke nemcsak a bankok számára fontos, hanem neked is iránytűt ad: segít reálisan felmérni, hogy mennyit engedhetsz meg magadnak.

Tanács: Mielőtt hitelt igényelnél, számold ki előre a saját JTM-mutatódat. Ha túl magas, csökkentsd a meglévő hiteleidet, vagy válassz hosszabb futamidőt és fix kamatot. Így nemcsak a banknak, hanem saját magadnak is biztosítod a pénzügyi biztonságot.