Albérletárak szeptemberben – tényleg lassul a drágulás?

A legfrissebb hivatalos adatok szerint júliusban még emelkedtek a lakbérek (országosan +1,4% hó/hó; Budapesten +1,3% hó/hó), de az idei főszezon drágulása enyhébb a korábbi évekhez képest. Szeptember elején több piaci jel is azt mutatja, hogy a kereslet hűl – részben az Otthon Start hatása miatt –, így a drágulás üteme tényleg fékeződhet az ősz folyamán.

Mit jelent a „lassuló drágulás” az albérletáraknál?

A bérleti piac szezonálisan július–augusztusban a legforróbb a felvételiző és költöző hallgatók miatt, ezért ilyenkor általában gyorsul az áremelkedés. 2025-ben azonban a hivatalos KSH–ingatlan.com lakbérindex azt jelezte: a havi emelkedés ugyan megérkezett, de visszafogottabb volt a korábbi főszezonokhoz képest. Júliusban országosan +1,4%, Budapesten +1,3% volt a növekedés; éves alapon +6,9% és +6,6%. Ez alátámasztja, hogy a drágulás tempója mérséklődik a tavalyi–tavalyelőtti nyárhoz viszonyítva. A következő – augusztusi – hivatalos index 2025. szeptember 11-én várható, így szeptember elején a képletet részben piaci indikátorokból látjuk.

Mi történik a piacon?

• A kínálat érdemben bővült (július közepén +15% hirdetésszám éves alapon), ami önmagában fékezi a bérbeadói áremelési mozgásteret.
• Szeptember elején látványosan hűlt a kereslet Budapesten: a bérlők fizetési hajlandósága augusztusban visszaesett, miközben a meghirdetett árak makacsabbak maradtak – a „szétnyíló árolló” tipikus jele a kifulladó drágulásnak.

Friss számok, tiszta trendek

• Havi dinamika: júliusban országosan +1,4%, Budapesten +1,3%; ez mennyiségi alapon főszezonra jellemző, de a korábbi évek júliusától elmaradó ütem.
• Éves dinamika: júliusban országosan +6,9%, Budapesten +6,6%; a 2025 eleji 9–10% körüli éves tempóhoz képest ez már alacsonyabb.
• Szeptember eleji jelzés Budapestről: a keresleti átlag augusztusban ~8%-kal esett vissza hó/hó, az árolló a bérlők ajánlatai (kb. 212 ezer Ft) és a kínálati átlag (kb. 254 ezer Ft) között 2–3 éves csúcsra nyílt. Ez tipikusan „fékeződés előtti” piaci mintázat.

Hol tartanak a szintek? Budapest és az egyetemvárosok

A portáladatok szerint Budapesten az átlagos bérleti díj ~270 ezer Ft/hó, a kerületi szórás óriási (II. kerület ~370 ezer; XXIII. kerület ~160 ezer). A nagy egyetemvárosokban: Debrecen ~248 ezer, Győr és Székesfehérvár 200–210 ezer, Szeged és Pécs 165–185 ezer, Miskolc ~125 ezer. A szobabérlések mediánja Budapesten kb. 110 ezer Ft/hó. Ezek július közepei állapotok, de szeptember elejére irányadók.

Budapesten a régi építésű lakások mediánja a nyáron ~295 ezer Ft, az új építésűeké ~330 ezer Ft körül alakult; fajlagos négyzetméteráron az újak továbbra is drágábbak.

Mi fékezi most a drágulást?

1. Kínálati bővülés: több hirdetés, több alternatíva – ez visszafogja a bérbeadói pozíciót.
2. Otthon Start hatása: a szeptemberben induló, fix 3%-os hitel népesség egy részét kivárásra késztette (főleg a magasabb bérleti díjakra hajlandó bérlőket), így augusztusban látványosan esett a keresleti átlag Budapesten.
3. Reáljövedelmi háttér: a nettó átlagkereset ~483 ezer Ft (május), a nettó medián ~391 ezer Ft (június-július körüli adatok), a bérek éves növekedése 7–8% körüli, miközben az infláció ~4,3–4,6% sávban mozgott nyáron. Ez összességében óvatosan javuló megfizethetőségi hátteret ad – nem erőset, de elég ahhoz, hogy a bérlők ne licitáljanak korlátlanul.

Gyakorlati példák: hogyan kalkulálj szeptemberben?

1) Budapesti garzon – alkualap a hűlő keresletben

• Kiinduló ár: 250–270 ezer Ft/hó egy 30–35 m²-es, jó közlekedésű garzonért.
• Piaci jelzés: szeptember elején az átlagos bérlői ajánlat ~212 ezer Ft körül mozog, miközben a kínálati átlag ~254 ezer. Ha jó referenciáid vannak, érdemes 230–240 ezer környékén ajánlatot tenni – főleg, ha a hirdetés 2–3 hete áll.

2) Debreceni 2 szobás – egyetemközeli prémium felár

• Kiinduló ár: a városi átlag ~248 ezer Ft, de a kampuszokhoz közeli, felújított lakások +10–20% prémiumot kérhetnek. Ha cserébe energiatakarékos, bútorozott és gépesített, a prémium indokolt – más esetben alkupozíciód erős.

3) „Bérlés vs. vásárlás” – Otthon Start 3% melletti törlesztő

• 50 millió Ft támogatott hitel 25 évre, 3% kamattal: kb. 237 ezer Ft/hó.
• 40 millió Ft: kb. 190 ezer Ft/hó; 30 millió Ft: kb. 142 ezer Ft/hó.
  Ezek az értékek megmutatják, hogy bizonyos lokációkban és alapterületeknél a vásárlás havi terhe közelítheti vagy alulmúlhatja a bérleti díjat – persze önerő, járulékos költségek és kockázattűrés mellett.

Albérletárak és megfizethetőség: számolj tudatosan

• Bérleti díj / nettó átlagbér arány: 270 ezer Ft havi bérleti díj a ~483 ezer Ft nettó átlag mellett ~56%-os bérleti tehernek felel meg; nettó mediánnál (~391 ezer) ez ~69% – ezért a legtöbb háztartásnál társbérlő, hosszabb távú szerződés vagy külsőbb lokáció adja a fenntartható megoldást.
• Szezonális stratégia: a főszezon után (szeptember vége–október eleje) sok hirdető újraáraz. Ha tudsz kivárni 2–3 hetet, több tárgyalási tér nyílhat.
• Szerződéses biztosítékok: kérj díjemelési plafont éves szinten (például inflációhoz kötött, de maximum X%), és rögzítsétek a karbantartási felelősséget (klíma, kazán, háztartási gépek).

Budapesten tényleg „lezár a plafon”?

A fővárosban az új építésű lakások ~330 ezer Ft mediánja és a régi építésű lakások ~295 ezer Ft mediánja közötti differencia szűkült, miközben az egy négyzetméterre jutó bérleti díj továbbra is magasabb az újaknál. A szeptemberi piaci jelzés (keresleti ár visszaesése) alapján valószínű, hogy a kínálati átlag 255–260 ezer Ft környéki „üvegplafonja” idén tartós maradhat – hacsak a kínálat nem szűkül vissza.

Kerületi különbségek és stratégiák

• Prémium belváros / budai hegyvidék: itt a kereslet még főszezonon kívül is jobban tartja az árakat; alkualap inkább az állapot (berendezés, gépesítés) oldalán van.
• Külső pesti kerületek: nagyobb alkutér – az árak érzékenyebbek a közlekedésre és a lakás energetikai állapotára.
• Felújított vs. felújítandó: egy átgondolt, kisebb felújítás bérbeadói oldalon 10–15%-os értékkülönbséget is okozhat – különösen, ha energiahatékonysági fejlesztéssel párosul.

Egyetemvárosok: mennyire tartós a nyomás?

Debrecenben, Győrben és Székesfehérváron tartósan 200 ezer Ft feletti átlagok látszanak; Szeged és Pécs 160–185 ezer Ft sávban mozog. A szeptemberi hallgatói beköltözés után jellemzően mérséklődik a kereslet, különösen ott, ahol sok új beruházásból átadás jött a piacra. Ilyenkor a bérlők válogatási tere nő, és gyorsulhat a hirdetések újraárazása (átlagosan 1–3 hét alatt).

Albérletárak vs. alternatívák: bérlés, vásárlás, „parkoltatás”

1. Bérlés – mobilitás és kockázatkerülés
• Előny: rugalmas költözés, kisebb kezdeti költség.
• Hátrány: magas havi teher, inflációkövető indexálás kockázata.
2. Vásárlás Otthon Starttal – alacsony kamat, magas belépési küszöb
• 3% fix kamat mellett 50 millió Ft hitel ~237 ezer Ft/hó (25 év), ami sok városban már versenyképes az albérletárakkal.
• Korlát: önrész, járulékos költségek, értékplafonok és banki bírálat; plusz alacsony mobilitás.
3. Kivárás készpénzzel / állampapírban – „puffer” a döntéshez
• Nyári–őszi infláció ~4,3–4,6%; a reálkamat és a rövid távú lakhatási igény függvényében racionális lehet rövid bérlés + megtakarítás kombinációja, ha bizonytalan a város/lokáció.

Válasz a címkérdésre: szeptemberben tényleg lassul a drágulás?

Igen, erős érvek szólnak mellette.

• A hivatalos júliusi adatok már lassuló éves tempót és visszafogottabb főszezoni havi emelkedést mutattak.
• A kínálat szélesebb, mint tavaly; a bérbeadók árazási tere szűkül.
• A szeptember eleji budapesti piaci jelzés kereslet-hűlést és szétnyíló árollót mutat, ami általában árstabilizáló.
• A bérek nőttek, az infláció mérséklődött – a bérlők árérzékenyebbek, jobban kalkulálnak, az „azonnali ráígérések” ritkábbak.

Mindebből az következik, hogy a drágulás üteme fékeződik, sőt szeptember végére–októberre több városban árplafon-szerű szintek mellett gyakoribb alkuk jöhetnek. Nem általános árcsökkenésről beszélünk, hanem a további gyors drágulás valószínűségének csökkenéséről.

Gyors döntési útmutató bérlőknek és bérbeadóknak

Bérlőként:

• Nézz rá az adott környék aktuális átlagaira (Budapest ~270 ezer; nagyvárosok 165–248 ezer sáv), majd adj realista, de gyors ajánlatot. Ha referenciaszámaid rendben vannak, kérj kis felújítást vagy rezsihatékony megoldást árcsökkentés helyett – sokszor könnyebben megadják.
• Több évre tervezel? Szerződésbe indexálási plafon és felmondási feltételek – így kevesebb a meglepetés.

Bérbeadóként:

• Készülj fel rá, hogy a bérlői ajánlat és a kínálati ár közötti olló megnőtt – a gyors kiadás érdekében célracionális lehet 5–8%-os korrekció vagy minőségi upgrade (gépek, klíma, energetika).
• Ha „Otthon Start-hatásra” csökken a prémiumbérlők száma, célozd meg külvárosi, családos szegmenseket stabil, közepes árú ajánlattal.