Az Otthon Start és az ingatlanpiac változása: Milyen ingatlanok iránt nőtt meg a kereslet?

Az Otthon Start 3%-os lakáshitele átrendezte a keresletet: a belépő szintű városi lakások, az agglomerációs/vidéki családi házak és a limit alá árazott újépítésű, kompakt lakások lettek a sztárok. Mutatjuk a szabályokat, a tipikus ingatlanprofilokat, a kombinálható támogatásokat és a legfontosabb buktatókat.

A FIX 3%-os, államilag támogatott Otthon Start lakáshitel 2025. szeptember 1-jei indulása érezhetően megmozgatta a lakáspiacot. A program célja az első lakástulajdon megszerzésének segítése, legfeljebb 50 millió forintos hitelkerettel és maximum 25 éves futamidővel. A konstrukció új és használt ingatlanra, sőt ház építésére is felvehető, a kamat végig legfeljebb 3% marad. A keretrendszert kormányrendelet rögzíti, így a feltételek egyértelműek és összehasonlíthatók a piaci hitelekkel.

A bejelentés és az indulás után rekordmennyiségű friss hirdetés és érdeklődés jelent meg: az egyik ingatlanportál szerint szeptemberben évek óta nem látott számú új eladó lakás kerül fel a piacra, a kereslet pedig az első hetekben meredeken ugrott. Ez nemcsak a programra alkalmas ingatlanoknál, hanem a velük láncban összekapcsolt szegmensekben is élénkítő hatást váltott ki. 

Az alábbi útmutató azt mutatja meg, milyen ingatlantípusoknál nőtt meg leginkább a kereslet, milyen szűrőfeltételek formálják a kínálatot, és hogyan érdemes dönteni az Otthon Start, illetve más lakástámogatási lehetőségek között.

Otthon Start röviden – a keresletet formáló szabályok

• Hitelösszeg és kamat: legfeljebb 50 millió Ft, a futamidő legfeljebb 25 év, ügyfél által fizetendő kamat max. 3%.

• Ingatlanár-korlát: lakásnál max. 100 millió Ft, ház/tanya esetén max. 150 millió Ft. 

• Négyzetméterár-limit: legfeljebb 1,5 millió Ft/m² (értékbecslői alapterület a mérvadó). 

• Földrajzi megkötés: nincs; az ország egész területén elérhető. 

• Önerő: akár 10% is elegendő lehet az MNB módosított szabályai alapján (speciális LTV- és JTM-feltételek mellett). 

• Kombinálhatóság: összehangolható CSOK Plusz, Babaváró, Falusi CSOK és más otthonteremtési elemekkel (korlátokkal). 

Mi változott a piacon 2025 őszén?

1) Hirdetés- és kínálatbővülés:
Szeptemberben rekord számú új eladó lakóingatlan-hirdetés jelent meg; több tízezres nagyságrendű bővülés zúdult a piacra. A nagyobb választék fékezi a túlzott drágulást az Otthon Start-szűrőn kívül eső ingatlanoknál is, mert a lánceffektus új eladókat hoz be. 

2) Erősödő érdeklődés és várható tranzakció emelkedés:
Az indulás utáni első hetekben az érdeklődések ugrásszerűen nőttek. A közvetítők szerint a tranzakciók felfutása a negyedik negyedévben csapódhat le, amikor az előminősítések lezárulnak és a hitelszerződések megköttetnek. 

3) Kínálati oldal: gyorsított újépítés-engedélyezés a nagy projekteknél:
A rendelet kiemelt beruházásként segíti a legalább 250 lakásos fejlesztések gyorsabb engedélyezését – ez növelheti a program-kompatibilis új lakások kínálatát, részben az árplafon közelében. 

4) Budapesti helyzetkép:
A 1,5 millió Ft/m² limit miatt a fővárosi újépítésű kínálatnak csak egy része fér bele, ezért kisebb alapterületű új lakások és panel/tégla lakások iránt élénkül leginkább a kereslet. A szakértői értékelések szerint 4–6 ezer, feltételeknek megfelelő új lakás kerülhet gyorsabban piacra. 

Milyen ingatlanokra ugrott meg a kereslet?

1) Belépő szintű, 30–55 m²-es városi lakások (panel és régi tégla)

• Miért? Könnyebben teljesítik az 1,5 M Ft/m² korlátot és a 100 M Ft vételár-plafont, így széles vevőkör (első lakást keresők) számára elérhetők.

• Hol? Budapest külsőbb kerületei (pl. XV., XIX., XX., XXI.), nagyvárosok lakótelepei és belvárosi kisebb tégla garzonok.

• Piaci jel: ugró érdeklődés, növekvő hirdetésszám, gyorsabb eladás a megfelelő árképzésű hirdetéseknél. 

2) Külvárosi és agglomerációs családi házak (100–150 M Ft)

• Miért? A családi házakra vonatkozó 150 M Ft felső ár a külvárosokban és az agglomerációban sok, jó állapotú házat tesz elérhetővé.

• Kinek? Azoknak, akiknek a havi JTM belefér a 3%-os fix törlesztővel és vállalják a hosszabb ingázást.

• Kínálat: sok friss hirdetés jelent meg, a lánceladás miatt más szegmensek is élénkülnek. 

3) Újépítésű, kompakt alapterületű lakások (fejlesztői projektekben)

• Miért? A gyorsított engedélyezés és a fejlesztők ár/termék-igazításai miatt egyre több, limit alá árazott lakás jelenik meg.

• Megjegyzés: a nagy alapterületű új lakások gyakran kicsúsznak az 1,5 M Ft/m² korlátból, így a „mini-középosztály” lakástípusai kelendők. 

4) Megfizethető vidéki nagyvárosi lakások és kisebb házak

• Miért? A városhálózati árkülönbségek miatt a vidéki nagyvárosokban (Debrecen, Szeged, Pécs, Győr stb.) nagy arányban található feltétel-kompatibilis ingatlan.

• Hatás: a szélesebb kínálat és a kedvezményes finanszírozás felhajtja az érdeklődést, de az árplafon fékezi a túlzott drágulást. 

5) Építési célok (új ház építése)

• Miért? Az építkezők is igényelhetik, de külön építési szabályok vonatkoznak rájuk (utófinanszírozás, készültségi fok, számlázás). Jellemzően családos, stabil jövedelmű igénylők köre. 

Gyakorlati példák – kinek mi fér bele?

Példa 1: „Belépő” fővárosi lakás

• Cél: 42 m² panel lakás a XIX. kerületben, irányár 44,9 M Ft.

• Finanszírozás: 10% önerő (4,49 M Ft) + 40,41 M Ft Otthon Start (3%, 25 év).

• Miért működik? Ár és m²-korlát alá esik; a törlesztő a 3% fix miatt kiszámítható, és jó eséllyel megfelel a JTM-nek közepes jövedelemnél.

• Piaci jel: ilyen méret/ár-kategóriában gyors az érdeklődés.

Példa 2: Agglomerációs családi ház

• Cél: 110 m² hasznos alapterületű, felújított ház 119 M Ft-ért agglomerációban.

• Finanszírozás: 20% önerő (23,8 M Ft) + 50 M Ft Otthon Start + szükség esetén piaci kiegészítő hitel (max. 45,2 M Ft).

• Miért működik? Belefér a 150 M Ft ház-plafonba; a m²-ár gyakran 1,5 M Ft/m² alatt tartható. 

Példa 3: Újépítésű, kompakt lakás

• Cél: 48 m² új lakás 73 M Ft-ért.

• Finanszírozás: 10% önerő (7,3 M Ft) + 50 M Ft Otthon Start + 15,7 M Ft piaci hitel vagy plusz önerő.

• Kockázat: az értékbecslés szerinti nettó alapterület dönt a m²-limitről; erre már az előminősítéskor érdemes rákérdezni. 

Összehasonlítás más pénzügyi lehetőségekkel

Otthon Start (fix 3% lakáshitel)

• Előny: a környezethez képest rendkívül alacsony, fix kamat; kiszámítható törlesztő; országos lefedettség; első lakásra (és építésre) is.

• Korlát: 100/150 M Ft árplafon + 1,5 M Ft/m² limit; 50 M Ft a támogatott hitelplafon → drágább ingatlannál kiegészítés kell. 

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

CSOK Plusz

• Kinek? Gyermeket vállaló házaspároknak.

• Előny: magas, gyermekek számához kötött kedvezményes hitelkeret; több lakáscélra felhasználható.

• Kombinálhatóság: Otthon Starttal összevonható, de egyszerre jellemzően két támogatott kölcsön a plafon – banki/hatósági értelmezést érdemes egyeztetni. 

Babaváró (önerő-kiegészítés)

• Kinek? Gyermeket tervező házaspároknak; önerőként részben beszámítható.

• Előny: akár 11 M Ft kamattámogatott forrás, ami az önerő 75%-áig beszámítható (finanszírozó banki szabálytól függ).

• Megjegyzés: a JTM és az LTV korlátok együtt hatnak – pénzügyi közvetítővel érdemes modellezni.

Falusi CSOK / vidéki otthonfelújítás

• Kinek? Preferált kistelepüléseken ingatlant szerzőknek.

• Előny: támogatások és kedvezményes hitelek kombinálhatók.

• Megjegyzés: településlista és műszaki feltételek korlátozzák a felhasználást.

Piaci lakáshitel

• Kamat: 2025 augusztusában az átlagos THM ~7,2% körül mozgott; jó adósok ennél valamelyest kedvezőbbet érhetnek el.

• Mikor jobb? Ha az ingatlan nem fér bele az Otthon Start kritériumai közé, vagy nagyobb összeg kell, mint 50 M Ft támogatott hitel. 

Kockázatok és buktatók – amiket érdemes elkerülni

1. Milliókat érő m²-számolás: mindig az értékbecslői nettó alapterület dönti el a jogosultságot, nem a hirdetés. 

2. „Épp befér” árazás: ha az eladó 1,5 M Ft/m² fölé emel, azonnal kieshetsz – tárgyalj írásban rögzített árról, és kérj előminősítést. 

3. Önerő-források figyelmen kívül hagyása: Babaváró, családi támogatás és megtakarítás kombinálható; ez döntő lehet a megvalósíthatóságnál. 

4. Budapesti újépítés „túl nagy”: a nagy alapterületű új lakások ára sokszor kilóg – itt érdemes kisebb alapterület vagy más lokáció felé nyitni. 

Gyakori kérdések (GYIK)

Kell házasság vagy gyermekvállalás az Otthon Starthoz?
Nem. A program egyedülállóknak is elérhető; a cél az első lakástulajdon megszerzése. 

Mire használható a hitel?
Új vagy használt lakás vásárlására, családi ház vásárlására, építésre, illetve – a jogszabályban rögzített feltételek szerint – tanyára is. 

Mekkora lehet a hitel és meddig fix a kamat?
Legfeljebb 50 millió Ft, a kamat a teljes futamidő alatt legfeljebb 3%. Futamidő: maximum 25 év.

Mik a legfontosabb ingatlankorlátok?
Lakás: ≤100 M Ft, ház/tanya: ≤150 M Ft, és ≤1,5 M Ft/m² négyzetméterár. 

Elég lehet 10% önerő?
Igen, bizonyos feltételek mellett (MNB-szabályok, JTM/LTV). Bankonként lehet eltérés az értelmezésben és a kockázatkezelésben. 

Kombinálható-e a CSOK Plusszal és Babaváróval?
Igen, összehangolható, de tipikusan két támogatott hitel a plafon; érdemes pénzügyi szakértővel előkalkulálni a kereteket. 

Miért élénkült az Otthon Start-feltételeknek nem megfelelő lakások piaca is?
Lánceffektus: az első lakásvásárlók eladótól vesznek, aki könnyebben továbblép korlát nélküli ingatlanok felé; ez széleskörű élénkülést hoz.

Mit jelentenek mindezek a kereslet szempontjából?

• Keresleti fókusz a kompakt, limit alá árazott lakásokon (panel és tégla), illetve a 150 M Ft-ig terjedő agglomerációs és vidéki házakon.

• Újépítés: a fejlesztők a m²-korlát alá terveznek/áraznak, kisebb alapterületek és hatékony alaprajzok kerülhetnek előtérbe.

• Budapest vs. vidék: a fővárosban válogatósabb a kínálat; a vidéki nagyvárosokban és az agglomerációban tömegesen akadnak megfelelők.

Rövid összefoglaló tanács

Előszűrés → előminősítés → célzott keresés. Először számold ki, mennyi 50 M Ft támogatott hitel fér bele nálad 3% mellett, majd ellenőrizd az 1,5 M Ft/m² és 100/150 M Ft korlátokat értékbecslői alapterület-alapon. Csak ezután válts keresésre, és ha kell, CSOK Plusz/ Babaváró kombinációval egészítsd ki – így kerülöd el, hogy a kiszemelt ingatlan a folyamat végén essen ki a programból.