„Fix 3%” már a keresőben: így szűrj az ingatlanportálokon a 3%-os hitelre alkalmas otthonokra

Elindult az Otthon Start program, és a nagy hazai ingatlanportálok külön szűrővel segítenek megtalálni azokat a hirdetéseket, amelyek elvileg beleférnek a fix 3%-os lakáshitel feltételeibe. Útmutató következik: hogyan használd a szűrőt, milyen ár- és m²-korlátok állnak mögötte, mik a tipikus buktatók, milyen számokkal érdemes kalkulálni, és miben más ez a lehetőség a CSOK Pluszhoz, Babaváróhoz vagy a piaci lakáshitelhez képest.

A 2025-ben indult Otthon Start program legfeljebb 50 millió forint hitelösszegig, legfeljebb 25 éves futamidőre kínál végig fix, legfeljebb 3% kamatú lakáshitelt. A konstrukció célja, hogy az első otthon megszerzését érdemben olcsóbbá tegye – mindehhez azonban ingatlanoldali feltételek is társulnak. A programnak megfelelő lakásokat és házakat a vezető ingatlanportálok mára külön szűrővel jelölik (tipikusan „Fix 3%” vagy „Otthon Start-kompatibilis” megnevezéssel), így a keresés már a ténylegesen szóba jövő hirdetésekkel indulhat.

Milyen korlátokat figyel a portálos szűrő?

A portálok a hirdetésben megadott adatok alapján ellenőrzik azokat a sarokszámokat, amelyek az Otthon Start program szerint elengedhetetlenek:

• Vételár-plafon lakásra: legfeljebb 100 millió Ft.

• Vételár-plafon családi házra/tanyára: legfeljebb 150 millió Ft.

• Négyzetméterár-plafon: legfeljebb 1,5 millió Ft/m² (bruttó).

Ezek a limitek együttesen értendők. Például egy 98 millió forintos lakás sem fér bele, ha 60 m² esetén a négyzetméterára 1,63 millió Ft/m² (mert a m²-limit sérül). A portálok ezért általában mindkét feltételt nézik: a teljes árat és a m²-árat is.

Gyakorlati észrevétel:

• A budapesti belső kerületek nagy része a m²-ár miatt kieshet.

• Az agglomeráció és több vidéki nagyváros ugyanakkor bőséges kínálatot ad a limitek alatt.

• Újépítésű lakásoknál különösen figyelj: a m²-ár sok projektben meghaladja az 1,5 millió Ft-ot, ezért a szűrő gyakran nem listázza ezeket – még akkor sem, ha az összár 100 millió Ft alatt marad.

Hol találom és hogyan használjam?

1. Lépj be a választott portálra, add meg a várost/kerületet és az alap paramétereket (ingatlan típusa, alapterület, szobaszám).

2. Kapcsold be a „Fix 3%” vagy „Otthon Start” jelölésű szűrőt.

3. Állíts be árkeretet: lakásnál max. 100 millió Ft, háznál max. 150 millió Ft.

4. Ellenőrizd a m²-árat: az alapterület és az ár alapján a m²-ár ne lépje át az 1,5 millió Ft/m²-t.

5. Pontosíts: ha a hirdetés adatai hiányosak (például nincs feltüntetve nettó/bruttó alapterület), kérdezz rá a hirdetőnél.

6. Következő lépésként kérj banki előminősítést, még mielőtt foglalót fizetsz.

Gyakorlati példák – mit mutatnak a számok?

1) Városi lakás, 20 éves futamidő, kisebb hitelösszeg

• Példa-keret: 30 millió Ft hitel, 20 évre, fix 3% kamattal.

• Indikatív havi törlesztő: kb. 166 000 Ft.

• Szűrési taktika: állíts be max. 100 millió Ft vételárat, kapcsold be a 3%-os szűrőt, és keresd a 1,5 millió Ft/m² alatti hirdetéseket.

• Mit fogsz látni? A belváros drágább részei ritkábban jelennek meg; a külsőbb kerületekben és a környező településeken jóval több találat akad.

2) Családi ház, 25 éves futamidő, nagyobb hitelösszeg

• Példa-keret: 50 millió Ft hitel, 25 évre, fix 3%.

• Indikatív havi törlesztő: kb. 237 000 Ft.

• Szűrési taktika: a vételár-plafont 150 millió Ft körül húzd meg, és külön őrizd a m²-árat. Közepes alapterületnél a magasabb kínálati ár hamar kicsúsztathat a limitből.

• Mit fogsz látni? Az agglomerációban bőségesebb a választék, a főváros belső zónáiban a m²-limit sok ingatlant kiejt.

3) Újépítés a belváros közelében

• Kihívás: a m²-ár gyakran 1,5 millió Ft felett van.

• Két megoldás:

  • Kisebb alapterület keresése (de figyelj, hogy a családodnak használható maradjon), vagy

  • Lokációs kompromisszum: központ helyett jó közlekedésű, de kedvezőbb árú városrész.

• Alternatív terv: nagyobb önerővel piaci hitel kombinációja – erről lentebb részletesen.

Tipp: ha a kiszemelt ingatlan éppen kilóg az 1,5 millió Ft/m² plafonból, célzott alkuval visszaterelhető a programba. Készülj az érvekkel (piaci összehasonlítás, állapot, környéki alternatívák).

Hogy áll a hitel oldala? – a legfontosabb személyes feltételek

• Max. hitelösszeg: 50 millió Ft.

• Max. futamidő: 25 év.

• Kamat: végig fix, legfeljebb 3%.

• TB-jogviszony: jellemzően legalább 2 év folyamatos jogviszony igazolása elvárás.

• Családi/élethelyzeti feltételek: nincs kötelező gyermekvállalás; a program nem kötődik házassághoz.

Ezek bankonként a belső szabályzatokkal és a jogszabályi keretekkel pontosodnak, ezért az előminősítés kihagyhatatlan lépés.

Mennyi a különbség a havi törlesztőben?

Az alábbi összehasonlítás indikatív, de jól mutatja a 3% erejét:

• 50 millió Ft, 25 év, 3% kamat → kb. 237 000 Ft/hó

• 50 millió Ft, 25 év, 6,5% piaci kamat → kb. 338 000 Ft/hó

• 50 millió Ft, 25 év, 7% piaci kamat → kb. 353 000 Ft/hó

A különbség 3% és 6,5–7% között havi 100–120 ezer Ft nagyságrendű is lehet. Ez meghatározza, hogy mely ingatlanoknál érzed magad biztonságban: ami 3%-kal kényelmes, az piaci kamaton már feszes lehet.

Összehasonlítás – hol a helye az Otthon Startnak a finanszírozási palettán?

Otthon Start (fix 3%)

• Erősség: végig fix, kedvező kamat; nincs gyermekvállaláshoz kötve; az első otthon megszerzését célozza.

• Korlát: szigorú ingatlanlimitek (ár, m²-ár), melyek a lokációt és az alapterületet erősen befolyásolják.

• Kinek ajánlott? Akinek a kiválasztott ingatlan és a jövedelmi helyzet is passzol a feltételekhez, és hosszú távon stabil, kiszámítható törlesztést szeretne.

CSOK Plusz

• Erősség: szintén támogatott kamatszint (jellemzően 3% körül), családorientált elemekkel.

• Korlát: gyermek(ek)hez, vállaláshoz és családi státuszhoz kötött; az ingatlancél és részletszabályok eltérők.

• Mikor jobb? Ha biztosan terveztek gyermeket, és a családi feltételek szerint nagyobb a potenciális támogatás.

Babaváró

• Erősség: szabad felhasználású, gyermekvállaláshoz kötött kedvezményes kölcsön; önerő-kiegészítésként jól kombinálható.

• Korlát: nem lakáscélú hitel, önmagában nem helyettesít lakáshitelt.

• Mikor jó? Ha a saját erő bővítésére van szükség, és a feltételek adottak.

Piaci lakáshitel

• Erősség: nincsenek ingatlanlimitek m²-árra/összegre (a banki fedezeti és jövedelmi korlátokon túl).

• Korlát: magasabb kamatszint (jelenleg 6–7% környéke), ami jelentősen növeli a törlesztőt.

• Mikor lehet mégis ez a megoldás? Ha a kiszemelt ingatlan kicsúszik a Start-limitből (pl. 1,6–1,8 millió Ft/m²), de a családi kasszában a nagyobb önerő és/vagy a magasabb törlesztő elviselhető.

Tippek vevőknek – így használd profin a 3%-os szűrőt

1. Kezdj előminősítéssel: tudd meg, mekkora hitelre vagy jogosult, és mennyi önerő kell. E nélkül könnyű feleslegesen böngészni.

2. Ár és m²-ár együtt: ha az egyik stimmel, a másik még bekavarhat. Mindkét plafon számít.

3. Nettó vs. bruttó alapterület: hirdetésekben keveredhet; rákérdezés nélkül könnyű tévedni a m²-árnál.

4. Jogilag tiszta ingatlan: haszonélvezet, osztatlan közös, rendezetlen használati megosztás – ezek a banknál probléma lehetnek.

5. Célzott alku: ha kicsivel vagy a limit felett, mutass ellenpéldákat a környékről; az eladó gyakran inkább kisebb engedményt ad, mintsem új vevőt keressen.

6. Lokációs rugalmasság: egyetlen városrészhez való ragaszkodás sok jó alternatívát kizár; érdemes sugárirányban 1–2 kerülettel/további településsel bővíteni a keresést.

7. Időzítés és döntés: a kedvező feltételek miatt a 3%-os körbe tartozó ingatlanok gyorsabban pörögnek; készülj dokumentumokkal, előminősítéssel.

Tippek eladóknak – hogyan kerülj be a „Fix 3%” találatok közé?

1. Pontosság a hirdetésben: valós, ellenőrzött alapterület; nettó/bruttó feltüntetése; friss, jó minőségű fotók; részletes leírás.

2. Reális árazás: ha a m²-ár épphogy túllóg a plafonon, az ingatlan láthatatlan maradhat a 3%-os szűrésben – egy kismértékű korrekció sok vevőt hozhat.

3. Jogi tisztaság: haszonélvezet, társtulajdon, használati megosztás – legyen minden rendezett és dokumentált; a vevő bankja ezt vizsgálni fogja.

4. Rugalmasság az alkuban: tudatos vevők számokkal érkeznek; jobb előre kialakított alku-stratégiával készülni, mint kapkodva reagálni.

GYIK – gyakori kérdések és válaszok

1) Ha egy hirdetésnél megjelenik a „Fix 3%” jelölés, biztosan jár a 3%-os hitel?
Nem. Ez csak előszűrés az ingatlanparaméterekre. A hitel jóváhagyása a banki bírálattól és a jogszabályi megfeleléstől függ (jövedelem, KHR, fedezetminőség, értékbecslés).

2) Mik a legfontosabb ingatlanlimitek?
Lakásnál ≤ 100 millió Ft teljes ár, családi háznál/tanyán ≤ 150 millió Ft; minden ingatlanra ≤ 1,5 millió Ft/m² bruttó négyzetméterár.

3) Mekkora hitelt és meddig lehet felvenni?
Legfeljebb 50 millió Ft, maximum 25 év futamidőre, végig fix, legfeljebb 3% kamattal.

4) Kell hozzá gyermekvállalás vagy házasság?
Nem. Az Otthon Start nem ír elő gyermekvállalást és nem kötött házassághoz.

5) Mekkora önerővel számoljak?
Általános banki gyakorlat szerint legalább ~10% önerőre készülj, de a pontos elvárást a banki előminősítés adja meg (jövedelem, fedezet, értékbecslés függvényében).

6) Milyen TB-jogviszony szükséges?
Jellemzően legalább 2 év folyamatos jogviszony igazolása. A részletek bankonként és jogszabály szerint változhatnak.

7) Új építésű ingatlanra is igényelhető?
Igen, de az 1,5 millió Ft/m² limit itt is él, ezért sok új projekt kiesik a szűrésből.

8) Miért nem találom a kiszemelt, 95 millió Ft-os új lakást a 3%-os találatok között?
Valószínűleg a m²-ár meghaladja az 1,5 millió Ft/m²-t. Kisebb alapterülettel vagy kevésbé prémium lokációval visszakerülhetsz a limit alá.

9) A portál szerinti megfelelés után fizethetek foglalót?
Csak akkor javasolt, ha már van előminősítésed a banktól, és az ingatlan jogi helyzete tiszta. A portálos jelölés önmagában nem elég.

10) Melyik zónában a legnagyobb az esély a megfelelésre?
Általánosságban az agglomeráció és több vidéki nagyváros kínál m²-árban barátságosabb lehetőségeket; a főváros belső részei drágábbak, de célzott alkukkal ott is van mozgástér.

Ellenőrzőlista – mielőtt rányomsz a „Kapcsolatfelvétel” gombra

• Van előminősítésed és tudod a reális hitelkeretedet?

• A hirdetés ára és m²-ára egyaránt a limitek alatt van?

• Az ingatlan jogi helyzete rendezett (haszonélvezet, tulajdoni forma, használati megállapodás)?

• Kimondottad a nettó/bruttó alapterületet, nincs félreértés a számításban?

• Van B terv (lokáció vagy alapterület módosítása), ha kicsúsztok a plafonból?

Ha ezekre sorra igen a válasz, jó eséllyel villámgyors lesz a shortlist összeállítása – és célzottan tárgyalhatsz.

Záró tanács

Kapcsold be a portálokon a „Fix 3%”/Otthon Start szűrőt, ár- és m²-ár limitet is állíts be, és még a foglaló előtt kérj banki előminősítést. Ha kell, mozgasd a lokációt vagy az alapterületet, és törekedj célzott alkuval a 1,5 millió Ft/m² alá. A 3% kamat a piaci hitelekhez képest havi 100 ezer Ft körüli különbséget is jelenthet – ekkora megtakarítás mellett megéri precízen keresni és gyorsan dönteni.