Hitel építkezés alatt? 2026-ban így változhat az új lakásvásárlás

Az új építésű lakásoknál sok vevő ma ugyanabba a falba ütközik: megvan a kiszemelt lakás, kifizeti a foglalót és a részleteket, de a banki hitel a legtöbbször csak a kész lakásnál indul el. A társasházi építményi jog bevezetése ezen változtathat: célja, hogy az építkezés alatt is legyen a vevőnek olyan, tulajdoni lapon szereplő joga, ami hitelfedezetként szóba jöhet. A lehetőség nagy, de a részletek döntik el, hogy ez valóban olcsóbb és biztonságosabb út lesz-e: mikor indul a törlesztés, hogyan történik a folyósítás, mekkora önerő kell, és mennyire kötött a bankválasztás. A cikkben végigvesszük, mit jelent mindez a gyakorlatban, példákkal és más pénzügyi megoldásokkal összevetve.

Miért lett ekkora jelentősége annak, mikor indul a hitel az új lakásoknál?

Az új lakások piacán a vevő gyakran előbb fizet, mint ahogy valódi fedezetet tudna felmutatni a banknak. A klasszikus helyzet: lefoglalod a lakást, vállalod a szerződés szerinti részleteket, miközben a banki jelzáloghitel folyósítása a használatbavételhez, a tulajdonjog bejegyzéséhez vagy más készültségi feltételhez kötött. Ennek a következménye sokszor az, hogy a vásárló kétfelé fizet: egyrészt a beruházónak a vételár részleteit, másrészt még albérletet vagy régi hitelt is, mert a költözésig hónapok, néha több mint egy év van hátra.

A most formálódó megoldás lényege egyszerű: ha az építkezés közben is bejegyezhető, önállóan kezelhető vevői jogod van a kiválasztott lakásra, akkor a bank nem pusztán ígéretekre és szerződésekre támaszkodik, hanem egy nyilvántartott jogra, amit elvileg meg lehet terhelni jelzáloggal. Ettől válhat reálissá, hogy a hitel (akár támogatott hitel is) hamarabb induljon. 

Mit jelent a társasházi építményi jog a vevő szemszögéből?

A társasházi építményi jog egy olyan, a földhivatali nyilvántartásban megjelenő vevői jog, amely kifejezetten új társasházi lakások építésekor kap szerepet. A célja vevővédelmi: a vásárló ne csak papíron legyen jogosult a jövőbeli lakásra, hanem a tulajdoni lapon is megjelenjen a joga, és ezzel erősebb helyzetbe kerüljön csúszás, vita vagy akár a beruházó bajba kerülése esetén. 

A legfontosabb gyakorlati ígéret, ami a hitelezés szempontjából érdekes: ez a jog hitelbiztosítékként is szóba jöhet, mert a bank számára „megfoghatóbb”, mint egy puszta szerződéses ígéret. Emellett az is lényeges, hogy a szabályozás átmeneti időszakot is kezel: a bevezetéshez kapcsolódó nyilvántartási szabályok 2026. március 1-jétől élnek, addig átmeneti megoldások működnek. 

Miért nem elég az, ami eddig volt?

Épülő lakásnál eddig is léteztek vevői jogi megoldások, de a banki gyakorlat sokszor óvatos volt. Tipikus korlát: a hitelt ugyan elindítják, de a tényleges folyósítást a kész állapothoz kötik. Ez a vevőnek azt jelenti, hogy a legnehezebb időszakban – amikor egyszerre kell részleteket fizetni és közben lakhatást is megoldani – nem kap valódi segítséget a jelzáloghitelből.

Az új rendszer ott hozna fordulatot, hogy a bank már az építkezés alatt is adhatna pénzt, ha a vevői jog megfelelően bejegyezhető, értékelhető és megterhelhető. Csakhogy itt jön a lényeg: a lehetőség önmagában nem garancia. A bankoknak belső szabályokat kell írniuk, kockázatot árazniuk, egyeztetniük kell a gyakorlatról, ezért 2026 elején még nem minden szereplő kész a tényleges indulásra.

A négy kérdés, ami mindent eldönt a pénztárcádban

Az „építés alatti hitel” gondolata jól hangzik, de a részletek döntik el, olcsóbb lesz-e, vagy csak korábban kezded ugyanazt a terhet.

1) Mikortól kell törleszteni?

Két, nagyon eltérő világ létezik:

• Azonnali törlesztés: amint a bank folyósít, indul a teljes havi részlet. Ez fegyelmez, de a vevőnek a legterheltebb időszakban kell a legtöbbet fizetnie.

• Késleltetett törlesztés: a bank a készültséghez igazít, és egy ideig csak kisebb terhet enged (például csak kamatot), vagy a teljes törlesztést későbbre teszi. Ez könnyíthet, de a végösszeg magasabb lehet, és a bank szigorúbb feltételeket is kérhet.

2) Szakaszosan vagy egyben jön a pénz?

Új lakásoknál a szakaszos folyósítás tűnik logikusnak: a bank csak annyit ad, amennyit az adott készültség indokol. Ez védi a bankot és gyakran a vevőt is, viszont több ellenőrzést, több papírmunkát és sokszor szorosabb határidő-követést hoz.

3) Mennyi önerő kell valójában?

Papíron az önerő aránya lehet hasonló egy kész lakáséhoz, de építés alatt több a bizonytalanság (csúszás, műszaki változás, végső érték). Ez könnyen azt eredményezheti, hogy a bank ugyanarra a vételárra nagyobb saját erőt kér, vagy biztonsági tartalékot vár el a számlán.

4) Választhat-e a vevő bankot, ha a beruházónak „saját bankja” van?

Sok új társasházi projektet egy bank finanszíroz, amihez a beruházó folyamatai igazodnak. A vevőnek viszont az lenne jó, ha a saját bankját választhatná (olcsóbb kamat, jobb feltételek). A gyakorlatban az együttműködésen múlik, hogy mennyire lesz átjárás a projekt bankja és a vevő bankja között.

Gyakorlati példa: első lakás, szoros időzítéssel

Képzeld el, hogy egy pár 55 millió forintért vásárol új építésű lakást. Van 16,5 millió forint saját pénzük (30%), a hiányzó 38,5 millió forintot hitelből oldanák meg 25 évre.

• Ha a kedvezményes, alacsony kamatozású hitelt időben „bebiztosítják”, a havi törlesztő például nagyságrendileg 180–190 ezer forint körül alakulhat (a pontos összeg banktól és feltételektől függ).

• Ha ugyanez piaci kamaton fut, ugyanarra a futamidőre könnyen 250–270 ezer forint körüli részlet jön ki.

A különbség nem apró: havi több tízezer forint, és összességében milliós nagyságrend.

A csavar ott van, hogy ha a hitel csak a kész lakásra indul, a pár addig fizethet:

• bérleti díjat,

• a beruházónak a vételár ütemezett részleteit,

• és közben próbál félretenni a költözés költségeire.

Ha viszont a hitel az építkezés alatt is megindul, akkor a kérdés ez: bírják-e egyszerre a hitelt és a még szükséges lakhatási költséget? Ezért kritikus, hogy a törlesztés kezdete és a folyósítás üteme hogyan alakul.

Gyakorlati példa: biztos döntés vagy túl korai elköteleződés?

Más a helyzet, ha valaki befektetési céllal vesz új lakást. Tegyük fel, hogy egy 60 milliós lakást választ, 12 millió önerővel, 48 millió hitellel.

Ha a hitel korán indul, a vevő hamarabb fizet, de cserébe hamarabb rögzítheti a feltételeket. Viszont befektetőként különösen veszélyes, ha a projekt csúszik: üres hónapok jönnek, nincs bérleti bevétel, miközben a hitel már ketyeg. Itt az a kulcs, hogy a szerződés és a banki folyamat kezel-e csúszást úgy, hogy ne a vevő viselje egyedül a terhet.

Összehasonlítás: mivel váltja ki (vagy egészíti ki) az új megoldás?

Kész lakásra felvett lakáshitel

Előnye, hogy a fedezet „kész”, a bank kockázata kisebb, ezért a feltételek gyakran átláthatóbbak. Hátránya új lakásnál: sokszor későn jön, amikor a vevő már kifizetett rengeteget.

Szabad felhasználású jelzáloghitel meglévő ingatlanra

Aki rendelkezik tehermentes vagy alacsonyan terhelt ingatlannal, azt bevonhatja fedezetként. Előny: hamarabb juthat pénzhez. Hátrány: a család „régi” otthonát is kockáztatja, és a feltételek nem mindig jobbak.

Személyi kölcsön

A személyi kölcsön gyors lehet, de jellemzően drágább és rövidebb futamidejű, ezért nagy összegnél sokkal magasabb havi terhet okoz. Új lakás részleteire gyakran csak átmeneti tűzoltásként jön szóba.

Bérlés + célzott megtakarítás

Ha valaki inkább kivár, bérel és közben gyűjt, csökkenti a hitelkitettséget. Hátrány: az új lakások ára és a kivitelezési idő alakulása mellett könnyű „lemaradni” a jó lehetőségről, és közben a bérleti díj is jelentős teher.

Családi ház építése építési hitellel

Családi háznál a szakaszos folyósítás régóta bevett gyakorlat: készültség, szemle, részletek. Az új társasházi megoldás ebből a logikából vesz át, csak itt nem egy saját telken épülő házról, hanem társasházi lakásról van szó – és más a jogi háttér.

Fontos tanács: a „kedvező kamat” önmagában kevés

Sokan ott rontják el, hogy csak azt nézik: mennyi lesz a kamat. Építés alatti hitelezésnél legalább ilyen fontos, hogy a szerződés és a banki folyamat mit mond ezekre:

1. Mi történik csúszás esetén? Van-e kötbér, van-e a részletek ütemezésében védő szabály?

2. Mire megy a banki folyósítás? Közvetlenül a beruházóhoz, vagy a vevő kontrollálhatja a részleteket?

3. Mi az elállás ára? Ha valamiért nem tudod vagy nem akarod folytatni, milyen pénzveszteséggel lépsz ki?

Ez a három pont sokszor többet ér, mint néhány tizedszázalék kamatkülönbség.

Mire készülj, ha 2026-ban új építésű lakást vennél hitelből?

A jó döntés itt nem az, hogy „van-e már ilyen hitel”, hanem az, hogy te fel tudsz-e készülni a feltételeire.

• Számolj két forgatókönyvvel: (1) a hitel csak a kész lakásnál indul, (2) a hitel már építés közben indul. Ha csak az egyikre vagy felkészülve, sérülékeny leszel.

• Tarts pénzügyi tartalékot: új lakásnál gyakori a csúszás, és a költözés is drágább, mint elsőre tűnik (illeték, bútor, gépek, bekötések).

• Kérj előzetes banki minősítést: mielőtt aláírsz, legyen képed arról, hogy a jövedelmed alapján mekkora törlesztőt enged a bank.

• Nézd meg a beruházó múltját: átadások, késések, minőség. Az építés alatti hitel csak akkor előny, ha a projekt valós ütemben halad.

Miért lehet mégis jó irány, ha jól áll össze a rendszer?

Ha a bankok olyan kereteket alakítanak ki, amelyek egyszerre kezelik a vevő védelmét és a bank kockázatát, három kézzelfogható haszon jöhet:

1. Korábban tervezhető finanszírozás: nem a végén derül ki, hogy mennyi hitelt kapsz.

2. Kevesebb kényszermegoldás: kisebb eséllyel nyúlsz drága, rövid futamidejű hitelhez csak azért, hogy „kihúzd az átadásig”.

3. Átláthatóbb vevői helyzet: a földhivatali bejegyzés erősebb kapaszkodó, mint a puszta szerződéses ígéret. 

Ugyanakkor fontos reálisan látni: 2026 elején még nem minden részlet kiforrott, és a banki gyakorlat kialakulása időt igényel. 

Rövid összefoglaló tanács

Ha új építésű lakást veszel, a legnagyobb pénzügyi kockázat nem az, hogy lesz-e hitel, hanem az, hogy a hitel indulása, a folyósítás üteme és a csúszás kezelése hogyan találkozik a te havi terhelhetőségeddel. Kérj olyan szerződéses és banki feltételeket, amelyek csúszásnál is védik a pénzedet, és csak akkor köteleződj el, ha a rosszabbik forgatókönyvet (későbbi folyósítás, hosszabb építkezés) is ki tudod bírni.