Ingatlan ajándékozási szerződés közjegyző előtt – mennyibe kerül, és miért fontos?

Az ingatlan ajándékozásának legbiztonságosabb módja a közjegyző előtt tett szerződés. Elmagyarázzuk, mikor éri meg, mennyibe kerül, milyen illeték- és földhivatali díjakkal számolj, hogyan hasonlítható más megoldásokhoz (adásvétel jelképes vételárral, tartási szerződés, öröklési megállapodás), és milyen buktatókat kerülhetsz el.

Ingatlan ajándékozásakor két fő út létezik: közjegyzői okiratba foglalt szerződés vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat. Mindkettő alkalmas arra, hogy a földhivatal átvezesse a tulajdonjogot. A közjegyzői okirat előnye, hogy – a törvényi feltételek teljesülése esetén – közvetlenül végrehajtható. Ez gyakorlatban azt jelenti: ha a szerződésben vállalt kötelezettséget (például az átadás-átvételt, vagy egy visszaadási kötelezettséget feltételhez kötötten) valaki nem teljesíti, nem kell hosszú pert indítani, hanem közvetlenül kérhető a végrehajtás. Emiatt a közjegyzői forma különösen értékes, ha az ajándékozás feltételekhez kötött, vagy ha a felek szeretnék minimalizálni a későbbi vita kockázatát. 

Mennyibe kerül? – költségek tételesen

1) Közjegyzői díj

A közjegyzői díjakat jogszabály határozza meg (22/2018. IM rendelet). Nem alku tárgya, és két fő részből áll: munkadíj (többnyire az ügyérték, vagyis az ingatlan forgalmi értéke alapján sávosan számolva) és költségtérítés (költségátalány + készkiadások, például másolás, postázás). A díj összegét az eljáró közjegyző a konkrét ügy alapján állapítja meg; a szabályozás rögzíti a sávokat és a számítás módját. 

A sávos rendszer lényege: minél nagyobb az ügyérték, annál magasabb a munkadíj, de a százalékos kulcs fokozatosan csökken (a díjrendelet részletes sávokat tartalmaz). Emellett számolni kell költségátalánnyal (általában a munkadíj 40%-a), valamint a leírási és másolati díjakkal. A tényleges fizetendő összeget ezért mindig az adott ügy „kosara” adja ki (okiratszerkesztés, személyazonosítás, tulajdoni lap lekérése, példányszám, esetleges helyszíni eljárás stb.). 

2) Földhivatali eljárási díj

A tulajdonjog bejegyzésének általános díja 2025-ben 10 600 Ft/ingatlan. Soron kívüli eljárás esetén külön díj merül fel, és más jogok (például jelzálog) esetén eltérő tételek vannak. 

3) Illeték (ajándékozási illeték)

• Illetékmentes az ajándékozás egyenes ági rokonok között (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, örökbefogadott rokonok), továbbá házastársak, bejegyzett élettársak és testvérek között. Ezekben az esetekben az illetéket nem kell megfizetni, és az illetéket – bizonyos ügyleteknél – be sem kell jelenteni a NAV felé. 

• Más személyek között lakástulajdon ajándékozásakor az illeték 9%, egyéb ajándék esetén az általános mérték 18% az ajándék tiszta értéke után. 

Gyakori félreértés: ha az ajándékot valamilyen vagyoni értékű jog terheli (például haszonélvezet), bizonyos esetekben nem ajándékozási, hanem visszterhes vagyonátruházási illeték szabályai alkalmazandók; egyenes ági rokonság esetén ez nem lép életbe. 

Miért éri meg közjegyzőhöz fordulni?

1. Végrehajthatóság: közjegyzői okirat esetén a nemteljesítésnél közvetlen végrehajtás kérhető. Per nélkül, gyorsabban érvényesíthető a szerződés. Ez különösen fontos, ha az ajándékozás feltételes (például gondozási kötelezettség vállalása). 

2. Hatósági pártatlanság és ellenőrzés: a közjegyző ellenőrzi a felek személyazonosságát, a tulajdoni viszonyokat, és figyel arra, hogy a szerződésnek ne legyen nyilvánvaló jogi akadálya. Csökkenti a hibák és viták kockázatát. 

3. Ügyintézés egy kézben: a közjegyző eljár a földhivatali benyújtásban és tájékoztat a kapcsolódó illetékszabályokról, határidőkről.

Lépésről lépésre: így zajlik az ingatlan ajándékozása közjegyző előtt

1. Előkészítés

   • Ingatlan adatai (helyrajzi szám, cím), felek adatai (személyi okmányok, adóazonosító jel), esetleges terhek (haszonélvezet, jelzálog).

   • Beszéljétek át, hogy lesz-e feltétel (pl. visszakövetelési ok), kik viselik a költségeket, kértek-e soron kívüli földhivatali eljárást.

2. Okiratszerkesztés

   • A közjegyző rögzíti a felek akaratát, egyértelműen meghatározza az ingatlant és a tulajdoni hányadot, feltételeket, határidőket, mellékleteket (például energetikai tanúsítvány nem kötelező ajándékozásnál, de hasznos lehet a forgalmi érték alátámasztásához).

3. Aláírás és azonosítás

   • A közjegyző azonosítja a feleket, ismerteti a jogkövetkezményeket, majd közokiratba foglalja a szerződést.

4. Földhivatali benyújtás és NAV-bejelentés

   • A bejegyzési kérelmet elektronikus úton nyújtják be. Az illetékmentes körök (egyenes ági rokon, házastárs, testvér) esetén az ajándékozást nem kell külön bejelenteni a NAV felé; más esetekben a bejelentési határidő 30 nap. 

Gyakorlati példák

1. Példa – Szülő lakást ajándékoz a gyermeknek
A szülő 100%-os tulajdonrészét ajándékozza a gyermeknek. Illetékmentes. Földhivatal: 10 600 Ft bejegyzési díj. Közjegyzői díj: az ingatlan forgalmi értékétől és az okirat terjedelmétől függően számol a közjegyző (sávos munkadíj + költségátalány + készkiadások). A közjegyző intézi a benyújtást is, így a folyamat átlátható. 

2. Példa – Testvér ajándékoz testvérnek
2020 óta a testvérek közötti ajándékozás is illetékmentes. A felek ide gyakran választanak közjegyzői formát, ha használati megosztást, határidős kiköltözést vagy egyéb kötelezettséget rögzítenek – a közokirati forma végrehajthatóságot ad.

3. Példa – Nagynéni a unokaöccsnek ajándékoz
Nem illetékmentes kör. Lakástulajdon ingyenes megszerzése esetén 9% illeték terheli a tiszta értéket. Ilyenkor különösen fontos a valós forgalmi érték rögzítése, mert a NAV összehasonlító adatok alapján felülvizsgálhatja a megjelölt értéket.

4. Példa – Ajándékozás haszonélvezettel terhelve
Ha az ajándékozott tulajdoni hányadot haszonélvezeti jog terheli (például a szülő fenntartja élete végéig a bentlakás jogát), akkor a NAV a forgalmi értéket a teher figyelembevételével állapítja meg; bizonyos esetekben a szabályok visszterhes illetéket írnak elő, kivételekkel. Ezt a közjegyző előre tisztázza a felekkel. 

Ajándékozás vs. más jogügyletek – mikor melyik éri meg?

Ajándékozás vs. adásvétel jelképes vételárral

Egyes családok „szimbolikus” vételárral próbálják átruházni az ingatlant, mintha adásvétel lenne. Ennek kockázata, hogy az adásvétel visszterhes jogügylet; az ár túlzott eltérése a piacitól adózási és illetékkövetkezményeket vethet fel, és később vitákat okozhat (például hagyatéki vitákban). Az ajándékozás – ha ténylegesen ingyenes – tisztább, átláthatóbb, és a rokoni körben sokszor illetékmentes is. A közjegyzői okirat itt plusz védelmet ad, ha feltételeket szabnak. 

Ajándékozás vs. tartási/életjáradéki szerződés

Ha az átadó tartós ellátást, gondozást is vár, gyakran tartási vagy életjáradéki szerződés célszerű, mert ezek visszterhes ügyletek: a másik fél szolgáltatást nyújt az ingatlanért. Ilyenkor az ajándékozási forma helyett a tartási szerződés pontosabban tükrözi a felek akaratát; közjegyzői formában végrehajtható és jól kikényszeríthető.

Ajándékozás vs. öröklési szerződés / végrendelet

Ha a cél az, hogy az átadás halál esetére rendezett legyen, az öröklési szerződés vagy végrendelet a megfelelő eszköz. Az ajándékozás azonnali tulajdon átruházást eredményez; nincs „meggondolási idő” olyan értelemben, hogy a vagyon már kikerül az ajándékozó nevéből. Ha a vagyont még használni szeretnék életük végéig, érdemes megfontolni a haszonélvezet fenntartását, vagy a fenti életjáradéki/tartási megoldásokat.

Tippek és fontos tudnivalók

Gyakori kérdések (GYIK)

Kell-e közjegyző, vagy elég az ügyvéd?
Mindkettő joghatályos: a földhivatal közokiratot vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratot fogad el. Közjegyzőnél a szerződés – feltételek teljesülése esetén – közvetlenül végrehajtható, ezért vitás vagy feltételes helyzeteknél ez nagy előny. 

Mennyi az ajándékozási illeték?
Egyenes ági rokonok, házastársak, bejegyzett élettársak és testvérek között mentes. Más esetekben lakástulajdon ingyenes megszerzésekor 9%, általános esetben 18% az ajándék tiszta értéke után. 

Mikor és hogyan kell bejelenteni az ajándékozást?
Illetékköteles esetben 30 napon belül a NAV felé, ingatlanügyleteknél a földhivatali benyújtással egyidejűleg indul az illetékkiszabás. Az illetékmentes körök (egyenes ági, házastárs, testvér) ingatlanajándékát nem kell bejelenteni.

Mennyibe kerül a tulajdonjog bejegyzése?
Általános esetben 10 600 Ft/ingatlan a változásbejegyzés díja; soron kívüli eljárás és egyéb jogok külön díjjal járnak. Meg lehet kötni feltétellel az ajándékozást?
Igen. Gyakori példák: visszakövetelés erkölcstelen magatartás esetére, vagy a lakás kiürítésének határnapja. Ezekre a közjegyzői okirat adja a legnagyobb végrehajthatósági védelmet.

Mi történik, ha a NAV szerint alacsony az érték?
A NAV összehasonlító adatok és egyéb módszerek alapján megállapíthatja a forgalmi értéket; szükség esetén helyszíni szemlét tarthat vagy szakértőt vonhat be. Érdemes valós, alátámasztható értéket rögzíteni.

Kell energetikai tanúsítvány?
Ajándékozásnál nem kötelező, de segíthet a forgalmi érték megítélésében, és hasznos melléklet lehet vita esetén.

Mit csinál a közjegyző a gyakorlatban?
Azonosítja a feleket, lekéri és ellenőrzi a tulajdoni lapot, megírja és ismerteti a szerződést, közokiratba foglalja, intézi a földhivatali benyújtást, és tájékoztat az illetékszabályokról.

Összehasonlítás: melyik helyzetben mi a racionális döntés?

(A táblázat szemléltet, a részleteket mindig az egyedi tényállás döntheti el.)

Mik a leggyakoribb hibák?

1. „Sima” szerződés beadása – közokirat vagy ügyvédi ellenjegyzés nélkül a földhivatal elutasít.

2. Elmaradt NAV-bejelentés – nem ment fel az illeték alól; mulasztási bírság is lehet.

3. Túl alacsony érték rögzítése – a NAV felülírhatja; később pótbefizetés jöhet.

4. Rendezetlen terhek – jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet tisztázása nélkül nem lesz tiszta bejegyzés.

Költségkeret: mivel számolj reálisan?

• Közjegyzői díj: az ingatlan értékétől és a dokumentum összetettségétől függ, sávosan számolva + költségátalány, készkiadások. A közjegyző előzetesen tájékoztat a várható összegről.

• Földhivatal: általában 10 600 Ft/ingatlan a bejegyzés (soron kívüli eljárás, egyéb jogok esetén több). 

• Illeték: gyakran 0 Ft a fenti rokoni körökben; egyéb esetekben 9% (lakás), illetve 18% (általános). 

Mikor nem az ajándékozás a helyes út?

• Ha az átadó ellátást vár (gondozás, havi juttatás), célszerűbb tartási/életjáradéki szerződés.

• Ha az átadás célja öröklési rend rendezése halál esetére, akkor öröklési szerződés vagy végrendelet.

• Ha az átadó bizonytalan, és a vagyont még használni akarja, célszerű lehet haszonélvezet fenntartása, vagy a fenti visszterhes szerződések.

Rövid összefoglaló tanács

Családon belüli, ténylegesen ingyenes vagyonátadásnál a közjegyző előtt kötött ajándékozási szerződés adja a legtisztább és legbiztonságosabb megoldást: végrehajtható, átlátható, és a legtöbb közeli rokoni körben illetékmentes. Mielőtt döntesz, tedd tisztába a terheket, a feltételeket és a bejelentési kötelezettséget, és kérj előzetes díjtájékoztatót a közjegyzőtől.