Ki jogosult az Otthon Start-ra? – A feltételek érthetően

Az Otthon Start egy államilag támogatott, legfeljebb 3%-os, végig fix kamatozású lakáshitel első otthon megszerzéséhez. A jogosultságot három fő pillér dönti el: az „első otthon” szabály és kivételei, a legalább 2 év igazolt TB-jogviszony (külön feltételekkel az utolsó 180 napra), valamint az általános hitelképesség (KHR, köztartozás-mentesség, büntetlen előélet, és az MNB adósságfék-szabályai). Az alábbi útmutató gyakorlati példákkal, tipikus elutasításokkal és összehasonlítással segít eldönteni, hogy ki jogosult és kinek melyik alternatíva éri meg.

Mi az Otthon Start lényege?

Az Otthon Start célja, hogy az első saját otthon megszerzését olcsó, végig fix – legfeljebb 3%-os – kamatozású hitellel tegye elérhetővé. A program jellemző keretei: max. 50 millió forint hitelösszeg, legfeljebb 25 év futamidő, ingatlancél vásárlás vagy építés. A támogatás nem univerzális: a jogszabály szigorúan meghatározza, ki számít „első otthonosnak”, milyen TB-múlt szükséges, és milyen háttérfeltételeknek kell megfelelni. Emellett a bankok a jegybanki adósságfék-szabályok szerint ellenőrzik a jövedelmed terhelhetőségét és a fedezet értékét, ezért az „elvileg jogosult” és a „ténylegesen megkaphatja” státusz nem mindig ugyanaz.

1) „Első otthon” – definíció és kivételek

Alapszabály: a kérelem beadását megelőző 10 évben nem lehetett saját tulajdonú belterületi lakóingatlanod. Ez az alap, amit több kivétel finomít:

• Kis értékű korábbi résztulajdon: ha volt lakásrészed, de a saját hányad értéke nem haladta meg a 15 millió forintot, az nem kizáró ok.
• Legfeljebb 50% tulajdon egyetlen ingatlanban: ha az elmúlt 10 évben csak egy lakóingatlanban volt legfeljebb 50% tulajdonod, az belefér.
• Haszonélvezettel terhelten szerzett tulajdon: öröklésnél, ajándékozásnál előfordul, hogy a haszonélvező továbbra is bent lakik. Ha ilyen teherrel szerezted a tulajdont, ez nem zár ki.
• Bontási kivétel: ha a tulajdonodban álló ingatlanra bontást rendeltek el vagy bontási engedéllyel megszűnt, az nem számít „meglévő otthonnak”.
• Házastársi együttigénylés: elég, ha az egyik fél megfelel az „első otthon” és a TB-feltételnek. Ez különösen akkor hasznos, ha az egyik fél múltjában van vitatott résztulajdon.

Ami nem cél: résztulajdon önálló megvásárlása, haszonélvezettel terhelt lakás tulajdonszerzése, valamint lakhatásra alkalmatlan ingatlan megvásárlása. A bank műszaki szemlével vizsgálja az alkalmasságot; kétség esetén műszaki szakvélemény kérhető.

2) TB-folytonosság – nem csak a 2 év számít

A program feltétele a legalább 2 év TB-jogviszony, de a részletszabályok két ponton szigorúak:

• Összeszámítás és megszakítás: a 2 évben több jogviszony összeadható (pl. munkaviszony + vállalkozói), de az egybefüggő szünet legfeljebb 30 nap lehet. Nappali tagozatos hallgatóknál a tanulmányok megszűnése utáni legfeljebb 6 hónap türelmi idő is elfogadott – ez az idő önmagában nem számít TB-be, csak megszakításnak minősül.
• Az utolsó 180 nap: a kérelem előtti fél évben keresőtevékenységet kell folytatni (munkaviszony, vállalkozói stb.). Közfoglalkoztatás ideje itt nem fogadható el. A friss hazatérők számára külföldi TB is beszámítható, ha megfelelően igazolják.

Gyakorlati teendő: időben kérd ki a TB-igazolást (lehet elektronikusan is) és ellenőrizd, hogy a záró 180 napod nem közfoglalkoztatás, hanem keresőtevékenység. Ha külföldről jössz, kalkulálj átfutási idővel a dokumentumokhoz.

3) KHR, köztartozás, büntetlen előélet – az általános szűrők

• KHR: a bank lekérdezi a Központi Hitelinformációs Rendszert. Aktív negatív státusz szinte biztos elutasítás. Passzív státusz (rendezett mulasztás) bankonként eltérően kezelhető, de tipikusan szigorító tényező vagy kizáró ok.
• Köztartozás-mentesség: igényléskor ne legyen NAV-tartozásod. Ha van, előbb rendezd és szerezz róla igazolást.
• Büntetlen előélet: friss (általában 30 napnál nem régebbi) erkölcsi bizonyítvány szükséges. Egyes bankok nyilatkozatot is kérhetnek.

4) Miért nem mindenkinél működik a 10% önerő? – MNB adósságfék-szabályok

A program lehetővé teszi az alacsony önerőt, de a ténylegesen vállalható hitelösszeget az MNB LTV/HFM (fedezeti arány) és a JTM (jövedelemterhelhetőség) korlátok határozzák meg.

• LTV (HFM): 41 év alatti, első lakásvásárlóknál a bank elmehet 90% finanszírozási hányadig (tehát 10% önerő), ha a kockázat és a fedezet rendben van. Zöld minősítésű ingatlanoknál is elérhető kedvezményezett finanszírozási hányad. 42 éves kortól jellemzően szigorúbb a gyakorlat, 15–20% önerő válik általánossá.
• JTM: meghatározza, a jövedelmed mekkora része fordítható törlesztésre. Végig fix kamatozás mellett magasabb a plafon, mint változó kamatnál, de a bankok a bruttó/nettó jövedelem, levonások és eltartottak alapján eltérően számolnak.

5) Tipikus elutasítások – konkrét, valós helyzetek

1. Negatív KHR (aktív mulasztás), illetve friss rendezés utáni passzív státusz olyan banknál, ahol ez kizáró ok.
2. Hiányos TB-múlt: a 2 év nem jön ki; a megszakítások túl hosszúak; a záró 180 nap közfoglalkoztatás vagy szünetelt vállalkozás.
3. Nem támogatható cél: résztulajdon vásárlása, haszonélvezettel terhelt ingatlan tulajdonszerzése, lakhatásra alkalmatlan ingatlan.
4. Összeférhetetlenség: közeli hozzátartozótól vagy saját érdekeltségtől történő vásárlás/építés.
5. LTV/JTM-probléma: alacsony jövedelem vagy túlzott hitelösszeg miatt nem tartja a terhelhetőségi és fedezeti korlátokat.

Gyakorlati példák – „Átmegyek vagy sem?”

Példa A – 29 éves, első lakás, 10% önerő
Két éve dolgozol, az utolsó 180 nap folyamatos munkaviszony. Nem volt 50% feletti tulajdonod az elmúlt 10 évben. Valószínűleg igen, a 10% önerő a kor és az első lakás miatt reális. Ellenőrizd a JTM-et: ha a nettó jövedelem nem bírja a kiszemelt hitelösszeget, csökkents vételárat vagy növeld az önerőt.

Példa B – 47 éves, 10% önerő, átlagjövedelem
A 10% önerő itt többnyire nem megy át; célravezetőbb 15–20% önerővel számolni vagy pótfedezetet bevonni (például szülői ingatlan), ami javítja a fedezeti arányt.

Példa C – Volt 25% résztulajdonom 2021-ben
Ha a saját hányadod ≤ 15 millió forint értékű volt, a kivétel miatt még jogosult lehetsz. Szükség lesz dokumentumra, ami ezt igazolja (adásvételi szerződés vagy értékbecslés).

Példa D – Örökölt lakás, bennlakó haszonélvezővel
Ez kivétel, tehát a múltad nem zár ki. A hitel célja azonban így sem lehet a haszonélvezettel terhelt ingatlan megvásárlása; új célingatlanra kell kérni.

Példa E – Külföldről hazatérő mérnök
Megvan a 2 év TB összességében, de a záró 180 nap külföldi. Igazolással a külföldi TB is beszámítható, de érdemes legalább néhány hónapot hazai munkaviszonyban tölteni, hogy a banki bírálat simább legyen.

Példa F – Vállalkozó szüneteltetéssel
Két év vállalkozói múlt, de az utolsó fél évben 2 hónap szünet volt. A záró 180 napra aktív keresőtevékenység kell, ezért a beadást told el, hogy a folyamatos időszak kijöjjön.

Otthon Start vs. hasonló lehetőségek – összehasonlító táblázat

Mikor jobb az Otthon Start?
– Ha nem vagytok házasok, vagy a gyermekvállalás bizonytalan.
– Ha első otthonra stabil, alacsony kamatú finanszírozás kell, de nem szeretnél „teljesítményfeltételt” (pl. gyermekszámhoz kötött elengedést).

Mikor jobb a CSOK Plusz?
– Ha házaspárként biztos gyermekvállalásban gondolkodtok, mert az elengedések összességében sok millió forinttal csökkenthetik a tartozást.

Babaváró, mint kombináció
– Szabad felhasználású, ezért önerőnek gyakran jól illeszthető, de szigorú saját feltételek tartoznak hozzá (életkor, házasság, gyerekvállalás).

Piaci lakáshitel
– Rugalmas, de a kamatszint jellemzően magasabb; előnye, hogy nincsenek támogatási feltételek, hátránya a drágább teljes költség.

GYIK – Gyakran ismételt kérdések

Ki jogosult, ha volt résztulajdonom?
A 10 éves szabály alól kivétel a 15 millió forint alatti saját hányad vagy az, ha legfeljebb egy ingatlanban volt legfeljebb 50% tulajdonod. Igazold iratokkal.

Kell házasság vagy gyermek az Otthon Start-hoz?
Nem. A program egyedülállóknak is szól; házasság és gyermekvállalás nélkül is igényelhető.

Elég a 10% önerő?
Nem mindenkinek. A 10% jellemzően 41 év alatt, első lakásnál vagy zöld ingatlannál reális. Más esetben inkább 15–20%-ra készülj, vagy vonj be pótfedezetet.

Mi számít a 2 éves TB-be?
Összeszámítható több jogviszony. Legfeljebb 30 nap megszakítás fér bele. A záró 180 nap keresőtevékenység kell, nem közfoglalkoztatás.

Negatív KHR-rel próbálkozhatok?
Aktív negatív státusszal nem érdemes. Passzív státusznál bankfüggő a döntés; sok helyen ez is kizáró ok.

Külföldi TB elfogadható?
Igen, de megfelelő igazolás szükséges, és célszerű időt hagyni az ügyintézésre.

Mit jelent a „lakhatásra alkalmas” feltétel?
A bank helyszíni szemlével ellenőrzi. Ha kérdéses, műszaki szakvéleménnyel lehet igazolni az alkalmasságot.

Tipp és Fontos – két dobozban a lényeg

Rövid összefoglaló tanács

1. Tisztázd a 10 évedet: volt-e résztulajdon, mennyiért, milyen arányban.
2. Rakd rendbe a TB-t: legyen meg a 2 év, a záró 180 nap pedig legyen aktív keresőtevékenység.
3. Nullázd a kockázatokat: KHR-ellenőrzés, NAV-nullás, erkölcsi.
4. Számolj JTM/LTV szerint: ha 10% önerő nem fér bele, gondolkodj pótfedezetben vagy zöld ingatlanban.
5. Kérj két előminősítést, és azt a bankot válaszd, ahol biztosan átmegy az ügy és alacsony a teljes költség.

Mini ellenőrzőlista beadás előtt

• 10 éven belüli ingatlanmúltam dokumentumai (érték, arány)
• 2 év TB igazolva, záró 180 nap keresőtevékenység
• KHR önkérdés rendben
• NAV-igazolás, erkölcsi bizonyítvány megvan
• JTM/LTV előszámítás elvégezve (szükség esetén pótfedezet beazonosítva)
• Előminősítés legalább 2 banktól