Már csak 2 nap és indul az Otthon Start Program

Már csak 2 nap, és 2025. szeptember 1-jén indul az Otthon Start Program: legfeljebb 50 millió forintos, végig fix, maximum 3%-os kamatú lakáshitel első otthon vásárlására vagy építésére, akár 25 éves futamidővel. A szabályok konkrét ár- és négyzetméterár-plafont, 10% önerőt (megfelelő pótfedezettel kiváltható), szigorú értékbecslési és ±20%-os vételár–forgalmi érték eltérés-korlátot, valamint 5 éves elidegenítési/terhelési tilalmat írnak elő. A cikk gyakorlati példákkal, teljes költségképpel és CSOK Plusz/Babaváró összevetéssel segít felkészülni az igénylésre.

Két nap múlva, 2025. szeptember 1-jén a bankok megnyitják a kérelmezést az Otthon Start Programra. A cél világos: az első saját otthon megszerzését segíteni végig fix, legfeljebb 3% ügyfélkamatú, maximum 50 millió forintos, akár 25 éves futamidejű lakáshitellel. A konstrukció nem kötött házassághoz vagy gyermekvállaláshoz; egyedülállók és élettársi kapcsolatban élők is jogosultak lehetnek, ha megfelelnek a személyi és ingatlanfeltételeknek.

Otthon Start Program

Államilag támogatott kamatozású hitelprogram. A kölcsönkérelem benyújtható várhatóan 2025. szeptember 1-től.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg max. 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: max. 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Jogi információk

Érdekel

A program ugyanakkor szigorú keretrendszerhez kötött: négyzetméterár-plafon, bruttó értékhatárok (lakásnál és családi háznál eltérő limit), minimum 10% önerő (pótfedezettel kiváltható), értékbecslési szabályok és 5 éves elidegenítési/terhelési tilalom. Az is fontos, hogy bérbeadás megengedett, de eladni 5 évig nem lehet.

A program 10 legfontosabb paramétere tömören

1. Kamat: az ügyfél által fizetett kamat legfeljebb 3%, végig fix konstrukcióban.

2. Hitelösszeg: max. 50 millió Ft.

3. Futamidő: max. 25 év.

4. Önerő: minimum 10%, megfelelő pótfedezettel kiváltható (a banki LTV/JTM szabályok keretében).

5. Ingatlan-típus: belföldi, belterületi lakóingatlan (lakás, családi ház), vásárlásra vagy építésre. Felújítás/bővítés nem cél.

6. Árplafon: lakásnál legfeljebb 100 millió Ft, egylakásos lakóépületnél legfeljebb 150 millió Ft.

7. Négyzetméterár-plafon: legfeljebb 1,5 millió Ft/m² (a rendelet szerinti módon számított alapterületre).

8. Érték–ár összhang: a vételár és a banki forgalmi érték közti eltérés legfeljebb ±20% lehet.

9. Tilalmak 5 évig: állami jelzálog + elidegenítési és terhelési tilalom; eladás tilos, bérbeadás lehetséges.

10. Költségek: banki díjak legfeljebb 30 000 Ft (értékbecslés/szemle külön), előtörlesztés max. 1%, vagyonszerzési illeték általában 4% (kedvezmények külön szabályok szerint).

Jogosultság – apró betűk, amelyek számítanak

Személyi feltételek

• 18 év feletti természetes személy.
• Legalább 2 év igazolt TB-jogviszony (speciális előírások vannak az utolsó 180 napra).
• Köztartozás-mentesség, megfelelő KHR-státusz, a banki JTM (jövedelemarányos törlesztő) és LTV (hitel–fedezet arány) megfelelése.
• Első otthon logika: az igénylést megelőző 10 évben ne legyen saját tulajdonú, belterületi lakóingatlanod – kivételszabályok léteznek (pl. bizonyos alacsony értékű korábbi ingatlan, haszonélvezettel terhelt, 50% alatti tulajdoni hányad, bontott ingatlan stb.).

Ingatlan- és árfeltételek

• Lakás: bruttó vételár ≤ 100 M Ft.
• Egylakásos lakóépület/tanya/birtokközpont: bruttó bekerülés/vételár ≤ 150 M Ft.
• Négyzetméterár: ≤ 1,5 M Ft/m².
• Értékbecslés: a banki szakértő állapítja meg a forgalmi értéket; az elfogadható értékbecslés korlátozott ideig érvényes.
• ±20% szabály: a szerződés szerinti vételár és a bank által megállapított forgalmi érték max. ±20%-kal térhet el egymástól. E felett nem igényelhető a program.

Használat és tilalmak – mit lehet, mit nem?

• 5 évig elidegenítési és terhelési tilalom: eladni, lebontani nem lehet; bérbeadás ugyanakkor megengedett, lakcímbejelentés nem kötelező.
• Haszonélvezettel terhelt vagy résztulajdon megvásárlása a programból nem támogatható.

Költségek, díjak, kockázatok – a teljes kép

• Ügyleti kamat: az ügyfél oldalon max. 3%. A háttérben állami kamattámogatás működik; a bankszámla szerinti kamat és a támogatás együtt biztosítja a fix 3%-ot.
• Banki díjak: legfeljebb 30 000 Ft (értékbecslés, helyszíni szemle díja külön tétel lehet).
• Előtörlesztés: max. 1%.
• Vagyonszerzési illeték: általában 4%, de vannak kedvezmények (pl. 35 év alatti első lakás bizonyos értékhatárig, cserepótló kedvezmény, stb.). Ezek nem automatikusak, külön kell vizsgálni.
• Biztosítás: a bank jellemzően lakásbiztosítást ír elő a támogatott időszakban.
• Piaci kockázat: a ±20%-os szabály megakaszthat túlértékelt vételt; valamint a négyzetméterár- és értékplafon kiszoríthat egyes ingatlanokat (pl. prémium lokációkban).
• Folyamatidők: a bírálat jellemzően 30 nap (építésnél hosszabb), de bankonként eltérhet.

Gyakorlati példák – valós számokkal

Az alábbi törlesztők annuitásos módszerrel, 25 éves futamidőre készültek (a banki elbírálás módosíthatja az eredményt).

1) 35 milliós lakás, 10% önerő (3,5 M), hitel: 31,5 M Ft

• Otthon Start (3%): kb. 149 400 Ft/hó.
• Piaci (6,5%): kb. 212 700 Ft/hó.
  Havi előny: ~63 000 Ft.

2) 50 milliós cél, 10% önerő (5 M), hitel: 45 M Ft

• Otthon Start (3%): kb. 213 400 Ft/hó.
• Piaci (6,5%): kb. 303 800 Ft/hó.
  Havi előny: ~90 000 Ft.

3) „Szűk keresztmetszet” – vételár vs. forgalmi érték (±20% szabály)

• Példa A: vételár 100 M, forgalmi érték 90 M (eltérés ~11,1%, belefér). A bank a 90 M max. 90%-áig hitelez (LTV), azaz 81 M. Saját forrás: 19 M (a vételár 19%-a).
• Példa B: vételár 100 M, forgalmi érték 80 M (eltérés 25%, nem fér bele). Ilyenkor vagy árat kell csökkenteni, vagy más ingatlant keresni – a program nem igényelhető.

4) Négyzetméterár-plafon „ütése”

• 62 m²-es új lakás bruttó 1,55 M Ft/m² áron: 96,1 M Ft – nem fér bele, mert a fajlagos ár meghaladja a 1,5 M Ft/m²-t.
• Ugyanez 1,48 M Ft/m²-rel: 91,8 M Ft, belefér (ha a banki forgalmi érték és a ±20% szabály is rendben van).

5) Bérbeadás az első 5 évben

• 50 M Ft-os belvárosi lakás havi 250–300 ezer Ft bérleti díjjal reálisan fedezheti a ~213 ezer Ft-os törlesztőt (3% mellett), adminisztratív akadály nélkül – eladni viszont tilos 5 évig.

6) Építkezés a 150 M Ft-os kereten belül

• Bruttó bekerülés 145 M Ft, négyzetméterár 1,45 M Ft/m²: belefér.
• Ha a kivitelezői árak miatt 155 M Ft-ra ugrik a költség vagy a fajlagos ár 1,55 M Ft/m²-re, a program nem alkalmazható – módosítani kell a műszaki tartalmat vagy a méretet.

Otthon Start vs. alternatívák – mikor melyik a jobb?

Otthon Start vs. piaci, hosszú kamatperiódusú lakáshitel

• Kamatkülönbség: 3% vs. 6–7% → több tízezer Ft havi előny, tízmilliós élettartam-költség-különbség.
• Korlátok: a program ár- és m²-plafonhoz, ±20%-os értékkülönbséghez és 5 éves elidegenítési tilalomhoz kötött; piaci hitelnél ilyen speciális korlátok nincsenek, cserébe drágább.

Otthon Start vs. CSOK Plusz

• Családi feltétel: az Otthon Start nem kér házasságot/gyermekvállalást; a CSOK Plusz igen.
• Kamat: mindkettő max. 3%.
• Elengedés: a CSOK Plusznál gyermek(ek)től függő tartozáselengedés (pl. 10–10 millió Ft) jelenthet brutális élettartam-előnyt; Otthon Startnál nincs ilyen elem.
• Stratégia: ha rövid távon akarsz gyorsan első otthont, Otthon Start; ha biztos a házasság/gyermekvállalás, akkor a CSOK Plusz hosszabb távon olcsóbb lehet. A kettő átjárhatóságát (későbbi kiváltás vagy kombináció) bankonként és jogszabály szerint kell egyeztetni.

Otthon Start + Babaváró – okos önerő-kombó

A Babaváró rugalmas forrás lehet önerőre, költségekre; megfelelő hitelképességgel csökkenthető a piaci finanszírozás aránya, gyorsabb lehet a zárás. Ügyelni kell a JTM-re: a Babaváró törlesztője beleszámít.

Lépésről lépésre: mit tegyél a rajtig?

1. Előminősítés: számoltass JTM/LTV-t, ellenőrizd a TB-jogviszonyt és a KHR-státuszt.

2. Ingatlan-előszűrés: állíts be ár- és m²-plafon szűrőket, kérj előzetes értékbecslői véleményt kétes esetekben.

3. Költségvetés: kalkuláld bele az értékbecslést, a banki díjkorlátot (max. 30 ezer Ft), a vagyonszerzési illetéket, a költözési/jogi költségeket, biztosítást.

4. Időzítés: vedd komolyan az 5 éves eladási tilalmat; ha költözés várható, tervezz bérbeadási opcióval.

5. Kombinációk: ha családalapítás is terv, térképezd fel a CSOK Plusz-t és a Babavárót; a finanszírozási mix adhatja a legjobb teljes értéket.

6. Szerződés: a ±20%-os szabályt tartsd szem előtt az alku során; túl nagy eltérés esetén elvérzik a hitel.

Gyakori kérdések (GYIK)

Kötelező-e bejelentkezni az ingatlanba?
Nem kötelező. A konstrukció bérbeadást is enged az első 5 évben, eladás viszont tilos.

Valóban elég 10% önerő?
Alapesetben igen, de az értékbecslés és az LTV dönt. Ha az értékbecslés alacsonyabb a vételárnál, a tényleges önerő nőhet. Pótfedezettel az önerő kiváltható.

Mi az a ±20% szabály?
A szerződés szerinti vételár és a bank által meghatározott forgalmi érték közti eltérés legfeljebb ±20% lehet. E fölött nem kérhető a támogatott hitel.

Mekkora lehet a banki díj és az előtörlesztés díja?
A banki díjak felső határa 30 000 Ft (értékbecslés külön). Az előtörlesztés díja legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a.

Jár illetékmentesség?
Általánosan nem. A vagyonszerzési illeték alapesetben 4%, de léteznek célzott kedvezmények (pl. 35 év alattiak első lakására értékhatárig, cserepótló kedvezmény stb.).

Használt ingatlanra is jó?
Igen, új és használt lakásra is, illetve építésre. Felújításra/bővítésre nem vehető fel.

Lehet-e résztulajdont, haszonélvezettel terhelt ingatlant venni?
Nem, a program teljes értékű lakóingatlan megszerzését támogatja; résztulajdon és haszonélvezet kizáró körülmény.

Mi történik, ha 5 éven belül mégis eladnám?
Az elidegenítési/terhelési tilalom ezt megakadályozza; az állami támogatás biztosítására jelzálogjog van bejegyezve. A konstrukció logikája az 5 éves időszakot kőkeményen védi.

Át lehet váltani később CSOK Pluszra?
A jogszabály és a banki gyakorlat lehetővé tehet kiváltási/átalakítási megoldásokat, ha a CSOK Plusz feltételeit később teljesítitek. Ezt előre egyeztesd a bankkal.

Építkezésnél hogyan számít a keret?
A bruttó bekerülés és a fajlagos ár együtt kell, hogy beleférjen; a műszaki tartalom és alapterület módosításával lehet optimalizálni.

Összehasonlító összegzés – döntési mátrix egy mondatban

• Gyors első otthon, családi feltétel nélkül, plafonokon belül: Otthon Start.
• Házasság és gyermek(ek) tervben → élettartamköltség minimalizálása: CSOK Plusz (tartozáselengedés).
• Hiányzó önerő, de erős hitelképesség: Otthon Start + Babaváró.
• Prémium ingatlan, plafonok fölött: piaci hitel (drágább, de rugalmasabb).

Rövid, gyakorlati zárótanács

Két napod van a rajtig. Kezdd előminősítéssel, ellenőrizd a TB-jogviszonyodat, és kérj előzetes értékbecslői checket a kiszemelt ingatlanokra. Ha a vételár közel van a m²- és 100/150 milliós plafonokhoz vagy a ±20%-os sávhatárhoz, alkudj úgy, hogy a finanszírozás ne dőljön el. Hiányzó önerőre tervezhetsz pótfedezettel vagy Babaváróval, családalapításnál pedig vizsgáld meg a CSOK Plusz-t mint középtávú kiváltási stratégiát. Így szeptember 1-jén valóban készen állsz egy nyerő, szabályszerű és fenntartható finanszírozásra – linkek nélkül, de minden lényeges részlettel a kezedben.