Milyen biztosítást érdemes kötni bérbeadónak és bérlőnek?

Lakásbérlésnél a kaució önmagában kevés. A bérbeadónak a lakásra, a felelősségre és a bérleti díj kiesésére, a bérlőnek pedig saját ingóságaira és a másnak okozott károkra érdemes biztosítást kötnie. A cikk végigveszi, milyen fedezetet érdemes választani mindkét oldalon, gyakorlati példákkal és tippekkel.

Miért kevés önmagában a kaució?

Amikor lakást adsz bérbe vagy költözöl bérleménybe, a biztosítás ritkán az első gondolat. A legtöbb szerződésnél elhangzik: „Két–három havi kaució, és minden rendben lesz.” A valóságban azonban egy komolyabb beázás, tűzeset vagy egy rosszul sikerült házibuli kára könnyedén meghaladhatja a kaució összegét.

A kérdés ezért nem az, hogy kell-e biztosítás, hanem az, hogy milyen biztosítást érdemes kötni bérbeadónak és bérlőnek, és hogyan illeszkedjen ez a bérleti szerződéshez, a kaucióhoz és a saját vésztartalékodhoz.

Ebben a cikkben külön vizsgáljuk a bérbeadó és a bérlő kockázatait, megnézzük a legfontosabb biztosítási fajtákat, és gyakorlati példákon keresztül bemutatjuk, milyen helyzetben melyik fedezet segít. A végén rövid, összefoglaló tanáccsal zárunk, hogy magabiztosabban dönthess.

Bérbeadói kockázatok: mit veszíthetsz tulajdonosként?

Bérbeadóként két dolgot védesz:

1. Magát az ingatlant – falak, vezetékek, burkolatok, beépített bútorok.

2. A jövőbeni bevételedet és jogi helyzetedet – bérleti díj, viták, felelősség.

Néhány tipikus helyzet:

• Tűz keletkezik a konyhában, és a lakás hetekig-hónapokig lakhatatlan. A kár javítása mellett elesel a bérleti díjtól is.

• A bérlő véletlenül eláztatja a szomszédot, aki rajtad, mint tulajdonoson próbálja behajtani a kárt.

• Vitatott kár esetén ügyvédre, szakértőre lenne szükség, ami önmagában is százezres tétel lehet.

Ezekre a helyzetekre különböző típusú biztosításokkal készülhetsz.

Lakásbiztosítás bérbeadónak: az alap, amit sokan elfelejtenek módosítani

A legtöbb tulajdonosnak van lakásbiztosítása, de sokan nem jelzik a biztosítónak, hogy a lakást bérbe adják. Ez gondot okozhat kár esetén, mert a biztosító hivatkozhat arra, hogy a kockázat megváltozott.

Bérbeadásnál az alap lakásbiztosításnál az alábbi szempontok fontosak:

Mit érdemes mindenképpen lefedni?

• Épületkárok: tűz, robbanás, vihar, beázás, villámcsapás, vezetékes víz okozta károk.

• Beépített elemek: konyhabútor, beépített szekrény, beépített gépek.

• Gépészeti berendezések: kazán, klíma, fűtésrendszer.

Fontos, hogy a biztosítás összege igazodjon az ingatlan valódi újjáépítési értékéhez. Ha évekkel ezelőtt kötötted és azóta emelkedtek az építési költségek, könnyen alulbiztosított lehetsz, ami azt jelenti, hogy egy nagyobb kárnál nem kapod meg a tényleges helyreállítási költséget.

Felelősségbiztosítás tulajdonosként

Sok lakásbiztosítás tartalmaz felelősségi elemet is. Ez akkor fizet, ha az épület hibájából kár éri a szomszédot vagy a bérlőt. Például:

• Elöregedett cső törik, és eláztatja az alattad lakót.

• A homlokzatról lehulló vakolat kárt okoz a társasház közös részében vagy valaki autójában.

A felelősségbiztosítás a bérbeadó egyik legfontosabb védelme, mert nagyobb kárnál a követelés összege jóval megugorhat.

Kiegészítő fedezetek bérbeadónak: bérleti díj kiesése, bérlő miatt keletkező kár

A klasszikus lakásbiztosítás mellé több olyan kiegészítés választható, amely kifejezetten bérbeadóknak hasznos.

Bérleti díj kiesésére szóló fedezet

Ha egy tűz, beázás vagy más biztosítási esemény miatt a lakás ideiglenesen lakhatatlanná válik, nemcsak a javítás költségei fájnak, hanem az is, hogy hónapokig nem kapsz bérleti díjat.

Bizonyos termékeknél elérhető, hogy a biztosító meghatározott ideig (például néhány hónapig) megtérítse a kieső bérleti díjat.

Gyakorlati példa:
Egy nappaliban keletkezett tűz miatt a lakásban új vezetékeket, burkolatot és nyílászárót kell beépíteni. A felújítás négy hónapig tart. A lakásbiztosítás fedezi a helyreállítást, a bérleti díj kiesésére szóló kiegészítés pedig havi 150 ezer forintot fizet, amíg a lakás újra kiadható.

Bérlő által okozott rongálásra szóló fedezet

Ez az egyik legvitatottabb terület. A biztosítók általában külön kezelik:

• a véletlenül okozott kárt (felborított bútor, beázást okozó figyelmetlenség),

• és a szándékos rongálást (kirúgott ajtó, szétvert fal, ellopott bútor).

A szándékos kárt a biztosítók gyakran kizárják, vagy csak bizonyos feltételekkel térítik. Fontos, hogy a feltételekből kiderüljön, milyen rongálásra terjed ki a biztosítás, és mit tudsz a bérlőn behajtani.

Jogvédelmi biztosítás bérbeadónak

Jogviták esetén a jogvédelmi biztosítás fedezheti:

• ügyvédi munkadíjat,

• szakértői díjakat,

• peres eljárás költségeit.

Hasznos lehet, ha:

• a bérlő nem fizet és nem akar kiköltözni,

• vitáztok a kaució mértékéről és a kár összegéről,

• eljárást kell indítanod a követelés érvényesítésére.

Kérj ajánlatot!

Milyen biztosítást érdemes kötnie a bérlőnek?

Bérlőként sokan úgy gondolják, hogy a tulajdonos lakásbiztosítása mindent megold. Ez több okból sem igaz:

• A tulajdonos biztosítása elsősorban az épületet és az ő vagyonát védi.

• A bérlő saját bútoraira, műszaki cikkeire, ruháira általában nem terjed ki.

• Ha a bérlő okoz kárt (például eláztatja a szomszédot), a tulajdonos rajta is követelheti az összeget.

Bérlőként három fő területre érdemes figyelni.

Bérlői vagyonbiztosítás: saját ingóságok védelme

Ez a biztosítás a bérleményben tartott személyes tárgyaidat védi, például:

• bútorok,

• háztartási gépek, televízió, számítógép,

• ruhák, könyvek, sportszerek.

A fedezet kiterjedhet tűzre, beázásra, betörésre, rablásra, egyes helyzetekben akár viharkárra is. Fontos, hogy a biztosítás összege reálisan tükrözze a bent lévő ingóságok értékét, különben kár esetén csak részben térül meg a veszteség.

Gyakorlati példa bérlőnek:
Betörnek a lakásba, és elviszik a televíziót, laptopot, értékesebb műszaki eszközöket. A bérlői vagyonbiztosítás a kár nagy részét megtérítheti. A tulajdonos lakásbiztosítása ilyen esetben általában csak az ajtó, zár, ablak sérüléseit fedezi.

Bérlői felelősségbiztosítás: ha másnak okozol kárt

Bérlőként több irányba is okozhatsz kárt:

• a tulajdonosnak (szétázott parketta, eltört üvegfal),

• a szomszédnak (elázott mennyezet, elrontott bejárati ajtó),

• a társasháznak (lift, közös folyosó sérülése).

Bérlői felelősségbiztosításnál a biztosító helyetted térítheti azokat a károkat, amelyeket nem szándékosan, hanem gondatlanságból okoztál.

Példa:
Nyitva felejted a fürdőszobai csapot, és elárasztod az alattad lakó nappaliját. A bérlői felelősségbiztosítás fedezheti a szomszéd javítási költségeit, a tulajdonos parkettájának cseréjét, festését.

Jogvédelmi biztosítás bérlőnek

Bérlőként is kerülhetsz olyan helyzetbe, amikor jogi segítség kell:

• a tulajdonos indokolatlanul nem akarja visszaadni a kauciót,

• olyan kárt akar rád terhelni, amelyet szerinted nem te okoztál,

• idő előtt fel akarja mondani a szerződést vitatott indokkal.

Jogvédelmi biztosítás segíthet az ilyen viták rendezésében. Nemcsak pénzügyi védelmet ad, hanem szakértő jogi útmutatást is.

Tipikus esettanulmányok: ki fizet, ha baj van?

1. Eset: beázás a bérleményben

Egy társasházi lakást adsz bérbe. A felette lévő lakásban csőtörés történik, a víz a mennyezeten átfolyva tönkreteszi a bérlő kanapéját, könyvespolcát, több elektronikai eszközt.

• A felette lakó felelősségbiztosítása vagy lakásbiztosítása fedezheti a kárt,

• a te lakásbiztosításod az épületben keletkezett hibákat rendezheti (vakolat, festés),

• a bérlő saját vagyonbiztosítása térítheti a személyes ingóságait.

Ha valamelyik szereplőnek nincs megfelelő biztosítása, akkor a kár a saját pénztárcáját terheli.

2. Eset: bérlő okozta tűz

Bérlő a sütőben felejti az ételt, tűz keletkezik, amely megrongálja a konyhát, a beépített bútort, a falakat, az ajtót. A lakás hetekig nem lakható.

• A lakásbiztosítás rendezheti az épület- és beépített bútorok kárát,

• a bérlő felelősségbiztosítása megtérítheti a biztosító felé a bérlő által okozott kárt,

• a bérbeadó bérleti díj kiesésére kötött kiegészítése fedezheti az elmaradt bérleti díjat.

Ha nincs felelősségbiztosítás, a bérbeadó akár bíróságon is próbálhatja behajtani a kárt, ami időigényes és kockázatos.

3. Eset: vita a kaucióról

A szerződés lejártakor a bérlő kiköltözik. A bérbeadó szerint több bútor is sérült, falakat kell javítani, ezért a teljes kauciót visszatartja. A bérlő ezt túlzónak tartja.

Ilyenkor egy jogvédelmi biztosítás bármelyik félnek segíthet:

• jogi tanácsot ad, mit lehet és mit nem,

• fedezi az ügyvédi költséget, ha a vita nem rendezhető békésen,

• növeli az esélyét annak, hogy érvényesíteni tudd a jogos igényedet, vagy megvédd magad túlzó követeléssel szemben.

Biztosítás vagy kaució, vésztartalék? – összehasonlítás más megoldásokkal

Sokan gondolják úgy, hogy kaucióval és némi megtakarítással helyettesíthető a biztosítás. Érdemes külön megnézni, mire alkalmas mindegyik.

Kaució: jó, de korlátozott eszköz

A kaució védőháló:

• fedezhet kisebb javításokat,

• biztosítékot ad a ki nem fizetett rezsire vagy bérleti díjra.

Ugyanakkor vannak határai:

• általában legfeljebb két–három havi bérleti díj,

• egy nagyobb beázás vagy tűzkár ennél könnyen több lehet,

• vitatott helyzetben bírósági eljárás nélkül nehéz tisztán „igazságot tenni”.

A kaució ezért inkább rövid távú, korlátozott védelem, nem teljes körű kockázatkezelés.

Saját vésztartalék

Bérbeadóként és bérlőként is érdemes tartani néhány havi kiadásnak megfelelő megtakarítást. Ez azonban:

• nem véd meg a kártérítési követelésektől,

• egy komolyabb kár nagyon gyorsan felemésztheti,

• pszichésen is nehezebb hozzányúlni, ha „életed tartalékairól” van szó.

A biztosítás ezzel szemben kifejezetten kárhelyzetre van kitalálva, meghatározott szabályok szerint térít.

Biztosítás, mint kiegészítő pénzügyi védelem

A biztosítás lényege, hogy előre kiszámítható, rendszeres díjért cserébe átadod a nagy, nem várt kiadás kockázatát. Ez nem helyettesíti a kauciót és a megtakarítást, hanem kiegészíti:

• a kaució továbbra is fegyelmező eszköz,

• a vésztartalék a mindennapi biztonságot adja,

• a biztosítás a ritkább, de nagyobb kárhelyzetekben véd.

Két fontos tipp bérbeadónak és bérlőnek

1. Tipp bérbeadóknak: írd bele a szerződésbe a biztosítási kötelezettséget

A bérleti szerződésben rögzítheted, hogy:

• a bérbeadó fenntartja a lakásbiztosítást,

• a bérlő bizonyos összegű bérlői felelősség- és vagyonbiztosítást köt,

• a felek egymás tudomására hozzák, ha a biztosítást megszüntetik vagy módosítják.

Ez csökkenti a bizonytalanságot, és kár esetén egyértelműbbé teszi, ki mire számíthat.

2. Tipp bérlőknek: kérdezd meg, mit fedez a tulajdonos biztosítása

Költözéskor ne csak a bérleti díjról és rezsiről beszéljetek, hanem:

• van-e érvényes lakásbiztosítás a lakásra,

• terjed-e ki bármilyen mértékben a bérlő ingóságaira,

• mit vár el a bérbeadó tőled biztosítás terén.

Így elkerülheted azt a helyzetet, hogy egy kár után döbbensz rá: senki nem állja a veszteségedet.

Gyakori hibák, amelyeket érdemes elkerülni

• Nem jelzed a bérbeadást a biztosítónak. Ez vitákat szülhet kár esetén, és a biztosító hivatkozhat arra, hogy a szerződéskötéskori állapot megváltozott.

• Alulbiztosított ingatlan. Ha évekkel ezelőtt kötöttél biztosítást, az összeget nem emelted, de a felújítási költségek ugrásszerűen nőttek, egy nagyobb kárnál nem kapod vissza a teljes helyreállítás árát.

• A bérlő úgy gondolja, hogy „úgyis mindent fizet a biztosító”. Nem mindegy, hogy szándékos vagy gondatlan károkozásról van-e szó, és van-e felelősségbiztosítása.

• Túl magas önrész választása. A magas önrész csökkenti a díjat, de azt is jelenti, hogy kisebb károk esetén mindent saját zsebből fizetsz.

• Feltételek el nem olvasása. A kizárások és korlátok miatt könnyen lehet meglepetés, ha csak aláírsz, de nem tudod, mire számíthatsz.

Rövid összefoglaló tanács

Bérbeadóként és bérlőként is akkor jársz jól, ha a kockázatokat nem hagyod a véletlenre. Bérbeadónak egy naprakész lakásbiztosításra, bérbeadásra szabott kiegészítésekre (felelősség, bérleti díj kiesése, jogvédelem) van szüksége, bérlőnek pedig saját ingóságait védő vagyonbiztosításra és felelősségbiztosításra.

A biztosítás nem váltja ki a kauciót és a vésztartalékot, de megvédi azt, amit ezekkel évek alatt felépítettél. A legjobb döntés az, ha a bérleti szerződés megkötésekor nyíltan átbeszélitek, ki milyen biztosítást vállal, és ehhez igazítjátok a kauciót, a bérleti díjat és a saját pénzügyi tartalékaitokat. Így egy váratlan kár nem rombolja szét sem a lakást, sem a bérleti kapcsolatot, sem a pénzügyi biztonságot.