Milyen hibákat követnek el leggyakrabban az első lakásvásárlók?

Az első lakás sikere nem az alku utolsó percében dől el, hanem a tervezéskor: hiányos költségterv, előminősítés nélküli alkudozás, kockázatos hitelválasztás, elmaradt műszaki vizsgálat és pontatlan szerződés a leggyakoribb buktató. Külön hiba az Otthon Start 3%-os, első lakásra szóló hitelének félreértése. Az alábbi útmutató konkrét példákkal és ellenőrzőlistával segít, hogy biztos kézzel vásárolj.

Nem elég jó áron venni

Az első lakásvétel évtizedekre meghatározhatja a pénzügyeidet. A vételár csak a kirakat: a háttérben a finanszírozás, az egyszeri és havi költségek, a társasház állapota, az adásvételi feltételek és a műszaki kockázatok döntik el, hogy örömteli lesz-e a költözés, vagy hónapokra elnyúló problémakötél. A cél, hogy minden tételt előre árazz, és a döntéseidet számokon alapuló, nyugodt ütemezéssel hozd meg. Ebben segít a lista az elkerülendő hibákról és a helyes megoldásokról – külön figyelemmel az Otthon Start konstrukcióra, amely sok első vevőnek kínál fix, alacsony kamatot, de szigorú feltételekkel.

1) „Csak a vételár számít” – a hiányos költségterv

A hiba: kizárólag a hirdetett árra fókuszálsz, az egyszeri tételeket alábecsülöd.
Mik maradnak ki gyakran? Ügyvédi díj, földhivatali illetékek, értékbecslés, közvetítő, költözés, alap bútorozás és gépesítés, festés, kisebb hibajavítások, biztosítás, közműátírás, első havi közös költség, parkoló vagy tároló felára.
Példa: 62 millió Ft-os lakásnál reális, hogy 2–3 millió Ft-tal nő a teljes belépési költség.
Megoldás: készíts bruttó költségtervet, amely a szerződéskötésig és a beköltözésig felmerülő minden tételt tartalmazza. A bruttó költség felett legyen 3–6 havi rezsi + törlesztőnyi puffer.

2) Előminősítés nélkül foglalózni

A hiba: kiválasztod a lakást, kifizeted a foglalót, és csak ezután derül ki, hogy a bank nem ad annyit vagy más feltételekkel hitelez.
Következmény: ha nem tudsz teljesíteni, a foglaló elúszhat.
Megoldás: piacra lépés előtt kérj több banktól előminősítést. Az adásvételi szerződésbe kerüljön finanszírozási feltétel: ha nincs jóváhagyott hitel, a foglaló visszajár.

3) Kamatkockázat félreértése

A hiba: a legalacsonyabb induló törlesztő miatt rövid kamatrögzítést választasz.
Példa: 40 millió Ft hitel 25 évre, rövid rögzítéssel. Egy kamatemelkedés 15–20% törlesztőugrást is okozhat, és megbillenti a családi kasszát.
Megoldás: három számot hasonlíts: induló törlesztő, legrosszabb forgatókönyv, teljes visszafizetés. Ha a költségvetésed érzékeny, legyen hosszabb rögzítés, vagy vizsgáld meg az Otthon Start fix 3%-át (lásd külön fejezet).

4) Minden forintot önerőbe tolni – tartalék nélkül

A hiba: a teljes megtakarításod az önerőbe kerül, és beköltözés után nincs mozgástered váratlan kiadásra.
Példa: kazáncsere, elektromos főelosztó csere, vizesedés – 300–800 ezer Ft.
Megoldás: a minimális önerő csak alsó korlát. A vásárlás után is maradjon 3–6 havi törlesztő + rezsi tartalék. Ha az Otthon Start 10%-os minimális önerővel csábít, a puffer akkor is kötelező.

5) A helyszín alulértékelése

A hiba: csak a négyzetmétert nézed, a közlekedést, a szolgáltatásokat, a környék jövőjét nem.
Példa: két azonos árú lakás közül a jobb lokáció gyakran 5–10%-kal jobban tartja az értékét, és gyorsabban eladható.
Megoldás: nézd meg a környék munkaerőpiaci és közlekedési kapcsolatait, tervezett fejlesztéseit, és a környező utcák eladási idejét. Ha később váltanál, a likviditás többet ér pár plusz négyzetméternél.

6) Műszaki bejárás kihagyása

A hiba: a „jó állapotú” jelzőre hagyatkozol, független szakember nélkül.
Mit ellenőrizzen a szakember? Tartószerkezet, tető, szigetelés, gépészet (fűtés, elektromos hálózat, víz, csatorna), nyílászárók, vizesedés, hőhidak. Társasháznál a központi rendszerek és a strangok állapota is döntő.
Példa: egy 80–120 ezer Ft-os bejárás milliós hibát előzhet meg, vagy komoly alkualapot teremt.
Megoldás: tegyél feltételes ajánlatot: a szerződés a műszaki vizsgálat eredményétől függ, súlyos hiba esetén elállhatsz.

7) Társasházi papírok figyelmen kívül hagyása

A hiba: nem kéred ki a közgyűlési jegyzőkönyveket, a költségvetést és a felújítási terveket.
Példa: a ház tetőfelújítást és felvonócserét indít, ami több éven át tulajdonosi befizetést igényel; a havi terhed jelentősen nő.
Megoldás: kérd el a legutóbbi 2–3 jegyzőkönyvet, a pénzügyi beszámolót és a hátraléklistát. Ha sok a nem fizető, az kockázat a közös költségre és a ház működésére.

8) Foglaló, előleg, bánatpénz keverése

A hiba: félreértelmezed a jogcímeket.

• Foglaló: ha te állsz el, elveszik; ha az eladó áll el, duplán jár vissza.

• Előleg: ha meghiúsul az ügylet, általában visszajár.

• Bánatpénz: előre rögzített összeg, amellyel kivásárolhatod magad a szerződésből.

Megoldás: a szerződésben pontosan nevezd meg a jogcímet, és tedd függővé a finanszírozási jóváhagyástól, a tehermentesítéstől és a végső határidők teljesülésétől.

9) Tehermentesítés és határidők tisztázása nélkül szerződni

A hiba: nincs rögzítve, mikor törlik a jelzálogot, hogyan folyósít a bank, mikor adja át az eladó a birtokot.
Megoldás: ütemezett fizetési ütemterv, banki közreműködési nyilatkozat, birtokbaadás napja, és feltételként a tehermentes tulajdonjog bejegyezhetősége.

10) Hirdetési ár = piaci ár

A hiba: a hirdetési árakat tekinted irányadónak, pedig azokban alku is van.
Megoldás: a környék tényleges eladási árait és átlagos értékesítési idejét keresd. Ha egy lakás hónapok óta piacon van, nagyobb alku tere nyílik.

11) „Jó lesz az ajánlott ügyvéd is” – ellenőrzés nélkül

A hiba: gondolkodás nélkül elfogadod a közvetítő által javasolt szakembereket.
Megoldás: kérj fix díjat, részletes feladatlistát, határidő kezelést. Ügyvédnél előny, ha gyakorlott banki finanszírozásban és vállalja a bankkal való egyeztetést.

12) Fenntartási költségek alábecslése

A hiba: csak a törlesztővel számolsz, a rezsi, a közös költség, a parkolási díj és az éves karbantartás kimarad.
Megoldás: kérj 12 havi közüzemi és közös költség elszámolást, nézd meg a parkolási feltételeket, és hozz létre éves karbantartási keretet.

13) Támogatások félreértése

A hiba: beáraztad a támogatást, de egy feltétel hiányzik, és borul az egész ütemezés.
Megoldás: még a szerződéskötés előtt készíts jogosultsági listát: életkori, jövedelmi, TB- és ingatlanparaméterek, négyzetméterár, értékhatár, kizáró okok, szükséges dokumentumok. Csak jóváhagyás után számolj az összeggel.

Az Otthon Start hitel – lehetőség és követelmények

Mi ez röviden? Államilag támogatott, fix 3%-os kamatozású lakáshitel kifejezetten első saját otthon megszerzéséhez. Fő jellemzői röviden:

• legfeljebb 50 millió Ft hitelösszeg,

• legfeljebb 25 éves futamidő,

• minimum 10% önerő,

• a megvásárolt ingatlan értéke legfeljebb lakás: 100 millió Ft, családi ház/tanya/birtokközpont: 150 millió Ft,

• a négyzetméterár felső határa 1,5 millió Ft,

• legalább 2 év folyamatos TB-jogviszony,

• családi állapottól függetlenül igényelhető, gyermekvállalás nem feltétel,

• bizonyos más programokkal együtt is használható.

Mikor jó választás?

• Ha első lakást veszel, és a kiszámítható, alacsony kamat fontosabb, mint a banki akciók.

• Ha az ingatlan értéke és négyzetméterára a megadott plafonok alatt van.

• Ha a 10% önerő befizetése után is marad tartalékod.

Mire figyelj különösen?

1. TB-folyamatosság: hiányzó hónapokkal megcsúszhat az ügylet.

2. Ingatlanplafonok: egy jó állapotú, de túlárazott lakás könnyen kiesik a feltételek közül.

3. Banki bírálat: a 3% kamat nem jelenti azt, hogy a hitelképességi szabályok lazábbak; a jövedelmi arányokat és a fedezetet ugyanúgy vizsgálják.

4. Időzítés más támogatásokkal: ha több programot kombinálsz, az ütemezés bonyolultabb; igazítsd egymáshoz a kérelmeket és a folyósításokat.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Vásárlás vs. bérlés, új építés vs. használt – tömör összehasonlítás

Vásárlás (például Otthon Starttal):

• Előny: tőkésedés, kiszámítható törlesztő, stabil lakhatás.

• Hátrány: magas belépési költség, alacsonyabb rugalmasság, felújítási és társasházi kockázat.

Bérlés:

• Előny: rugalmasság, nincs felújítási teher.

• Hátrány: nincs vagyonképzés, bérleti díj emelkedhet, a költözés a bérbeadótól is függ.

Új építés:

• Előny: garancia, alacsonyabb kezdeti karbantartás.

• Hátrány: átadási csúszás, minőségi kifogások lehetősége, jellemzően magasabb ár.

Használt:

• Előny: azonnali költözés, kialakult környék, gyakran jobb elhelyezkedés.

• Hátrány: rejtett hiba kockázat, társasházi felújítások.

Döntésnél készíts 5–10 éves életciklus-költséget: vételár + mellékköltségek + felújítás + fenntartás – várható eladási ár.

Rövid esettanulmányok

„Olcsóbbnak tűnő hitel, drágább összköltség”
Balázs a legalacsonyabb induló törlesztő alapján választott, rövid kamatrögzítéssel. Egy év múlva emelkedett a kamatkörnyezet, a havi teher megugrott. Hosszabb rögzítéssel vagy fix, támogatott hitellel ugyan magasabb lett volna a kezdeti törlesztő, de kiszámítható maradt volna a családi költségvetés.

„Kimaradt a TB, csúszott a folyósítás”
Réka minden papírt beadott, de a TB-igazolásban pár hónap hiányzott. Az eladó türelmetlen lett, majdnem ugrott a foglaló. A szerződésben lévő finanszírozási feltétel mentette meg a helyzetet. Tanulság: a jogosultságot nem a szerződéskötés után, hanem előtte kell végigellenőrizni.

„Bejárás nélkül vett lakás, milliós javítás”
Gábor sietett, és nem hívott műszaki szakembert. Beköltözés után derült ki, hogy a fővezeték és a biztosítéktábla csereérett. A javítás több százezer forint volt. Egy rövid bejárás nemcsak ezt feltárta volna, hanem az árban is komoly mozgásteret adott volna.

Gyakori kérdések (GYIK)

Kell saját erő az Otthon Starthoz?
Igen, legalább 10% önerő szükséges. Ehhez a vásárlás után is legyen 3–6 havi tartalék.

Van életkori vagy családi feltétel?
Nincs kötelező életkori határ, házasság és gyermekvállalás sem feltétel. A fő szűrők az ingatlan értéke és négyzetméterára, valamint a TB-igazolás.

Milyen ingatlanra kérhető a 3%-os hitel?
Olyanra, amelynek értéke lakás esetén legfeljebb 100 millió forint, családi ház esetén legfeljebb 150 millió Ft, és a négyzetméterára nem haladja meg az 1,5 millió forintot.

Mi a leggyakoribb pénzügyi hiba?
A hiányos költségterv és a tartalék nélküli belépés. Ha az első hónapban jön egy hiba, könnyen drága áthidaló megoldásokhoz kell nyúlni.

Új építésnél is kell műszaki átvétel?
Igen. Átadáskor jegyzőkönyv készüljön hibákról, határidőkkel. Garanciális javítást ilyenkor a legegyszerűbb érvényesíteni.

Mekkora foglaló biztonságos?
Általános gyakorlat a 10% körüli összeg, de a lényeg a feltételek: finanszírozási záradék, tehermentesítés menetrendje, birtokbaadás időpontja.

Mit tegyek, ha az értékbecslés alacsonyabb?
Kérj felülvizsgálatot, hozz több összehasonlító példát, vagy tárgyalj árkorrekcióról. Alternatíva a nagyobb önerő – csak akkor, ha a puffered megmarad.

Érdemes-e hitelközvetítővel dolgozni?
Igen, ha írásos, több bankot összevető ajánlatot kapsz, és a díjazás átlátható. Nem, ha csak egyetlen bankot tol, és nem vállal felelősséget a határidőkért.

Ellenőrzőlista első vásárlóknak

• Előminősítés legalább két banktól, írásos ajánlat-összehasonlítással.

• Bruttó költségterv: vételár + ügyvéd + földhivatal + értékbecslés + költözés + belakás.

• 3–6 havi tartalék a szerződéskötés utánra is.

• Kamatdöntés: induló törlesztő, legrosszabb eset, teljes visszafizetés.

• Műszaki bejárás független szakemberrel.

• Társasházi iratok: jegyzőkönyvek, költségvetés, felújítási tervek, hátralék.

• Szerződés: jogcímek (foglaló/előleg/bánatpénz), finanszírozási záradék, tehermentesítési menetrend, birtokbaadás napja.

• Piaci adatok: tényleges eladási árak és átlagos eladási idő a környéken.

• Biztosítások: lakásbiztosítás a birtokbaadással egy napon, jövedelembiztosítás megfontolandó.

• Otthon Start ellenőrzés: 2 év TB, 100 milliós és 1,5 millió Ft/m²-es korlátok, 10% önerő után is puffer.

Rövid összefoglaló tanács

Az első lakásvásárlás nem sprint, hanem projekt. Három ponton dől el a siker:

1. Bruttó költség + puffer – ne csak a vételárat számold.

2. Hitelstratégia – előminősítés, kamatkockázat, teljes visszafizetés, Otthon Start jogosultság.

3. Műszaki és jogi kontroll – bejárás, társasházi iratok, precíz szerződés.

Ha ezt a hármat rendbe teszed, a költözés öröm marad, nem kényszerű kompromisszum.