Öröklési illeték kalkuláció – mennyibe kerül ténylegesen egy ingatlan öröklése?

Ebben a gyakorlati útmutatóban közérthetően végigvesszük, hogyan működik az öröklési illeték kalkuláció ingatlan esetén: ki mentes, mik a kulcsok (lakásnál általában 9%, egyéb vagyontárgyaknál 18%), mit jelent a „tiszta érték”, hogyan csökkent az alap a hagyatéki terhekkel és a haszonélvezeti jog értékével, melyek a határidők, és milyen buktatókat érdemes elkerülni. Több számszerű példa segít a tényleges költség becslésében.

Ingatlan öröklésekor a legfontosabb kiindulópont nem a végösszeg, hanem az, hogy kell-e illetéket fizetned. Magyarországon teljes mentesség illeti meg az egyenes ági rokonokat (szülő–gyermek–unoka–felmenők), a túlélő házastársat, a bejegyzett élettársat és a testvért. Ha ide tartozol, az öröklés illetékmentes, így a kalkuláció eredménye 0 Ft. Minden más esetben számolni kell az illetékkel.

A cikk célja, hogy konkrét, számszerű példákkal és lépésről lépésre magyarázattal mutassa be az öröklési illeték kalkuláció menetét, kifejezetten ingatlanokra fókuszálva.

• Ki? Az a személy (vagy személyek), aki(k) az öröklés eredményeként vagyont szerez(nek).
• Mikor? A hagyatéki eljárást követően a NAV fizetési meghagyást küld. A teljesítés általános határideje 30 nap a kézhezvételtől.
• Mi után? Az ingatlan tiszta értéke után – vagyis a forgalmi értékből levonva a bizonyos tételeket (lásd lejjebb).

Fontos megérteni: nem „a teljes forgalmi érték” után fizetsz, hanem a levonásokkal csökkentett alap után.

Illetékkulcsok ingatlan öröklésekor

• Lakástulajdon öröklése (valamint a lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog): 9%.
• Nem lakástulajdon (pl. üdülő, garázs önálló ingatlanként, telek, egyéb): 18%.

A kulcsok alkalmazása csak a mentesség körén kívül eső örökösöknél releváns. A kulcs kiválasztásához mindenekelőtt azt kell rögzíteni, hogy az öröklött ingatlan lakásnak minősül-e (rendeltetés, nyilvántartás).

Mi az illetékalap? – A „tiszta érték” logikája

Az illeték alapja a megszerzett vagyon tiszta értéke:

Tiszta érték = forgalmi (piaci) érték – hagyatéki terhek – (adott esetben) haszonélvezeti jog értéke

• Forgalmi érték: a hagyatéki eljárásban rögzített, reális piaci érték. Szükség esetén értékbecsléssel támasztják alá.
• Hagyatéki terhek: például fennálló jelzáloghitel, közüzemi tartozás, igazolt hagyatéki költségek bizonyos köre. Ezek levonhatók az illetékalapból.
• Haszonélvezeti jog értéke: ha valaki haszonélvezeti jogot kap (tipikusan özvegyi haszonélvezet), akkor a tulajdonszerző örökös illetékalapja csökken a haszonélvezet értékével (lásd külön fejezet).

A haszonélvezet szerepe: előbb levonunk, csak utána szorzunk

Az özvegyi haszonélvezet és más haszonélvezeti jogok gyakoriak örökléskor. Ezeknek pénzben kifejezett értéke van, amit le kell vonni a tulajdonos örökös illetékalapjából. A számítás elve:

1. Egyévi érték: a teljes forgalmi érték 1/20-a.

2. Életkori szorzó életvitelszerű (életfogytig tartó) haszonélvezetnél:

   • 25 év alatt: ×10

   • 25–50 év között: ×8

   • 51–65 év között: ×6

   • 65 év felett: ×4

3. Határozott idejű haszonélvezetnél: az egyévi értéket az évek számával kell megszorozni (maximum 20-ig).

Az így kapott haszonélvezeti érték előbb levonásra kerül a forgalmi értékből (a hagyatéki terhek mellett), és csak a maradék a tulajdonos örökös illetékalapja.

Lépésről lépésre – így számolj öröklési illetéket ingatlanra

1. Rokoni viszony tisztázása: egyenes ág, házastárs, bejegyzett élettárs, testvér → mentesség; minden más eset → továbblépés a 2. pontra.
2. Ingatlan minősítése: lakás vagy nem lakás? Ez határozza meg a 9%/18% kulcsot.
3. Forgalmi érték megállapítása: reális, piaci alapú adat a hagyatéki eljárásban.
4. Hagyatéki terhek levonása: jelzálog, igazolt tartozások, releváns költségek.
5. Haszonélvezeti jog értékének levonása: életkor vagy időtartam alapján.
6. Kulcs alkalmazása: az így kapott tiszta értékre számolj 9%-ot (lakás) vagy 18%-ot (egyéb).
7. Fizetés és határidők: NAV fizetési meghagyás kézhezvételétől 30 nap.

Számszerű példák – valós logika, kerekített számok

1) Lakás, özvegyi haszonélvezettel, nem mentes örökös

• Forgalmi érték (lakás): 60 000 000 Ft
• Hagyatéki teher: fennálló jelzálog 8 000 000 Ft
• Özvegyi haszonélvezet: az özvegy 66 éves
  • Egyévi érték: 60 000 000 / 20 = 3 000 000 Ft
  • Életkori szorzó: ×4 → 12 000 000 Ft
• Tiszta érték (tulajdonos örökösnél): 60 000 000 − 8 000 000 − 12 000 000 = 40 000 000 Ft
• Illeték (lakás 9%): 3 600 000 Ft

(Ha az örökös egyenes ági rokon vagy testvér lenne, a fizetendő illeték: 0 Ft.)

2) Üdülő (nem lakás), oldalági rokontól

• Forgalmi érték: 30 000 000 Ft
• Hagyatéki teher: nincs
• Haszonélvezet: nincs
• Kulcs: 18%
• Illeték: 30 000 000 × 18% = 5 400 000 Ft

3) Testvértől örökölt családi ház (mentesítés esete)

• Forgalmi érték: 45 000 000 Ft
• Jogcím: testvéri öröklés → teljes mentesség
• Fizetendő illeték: 0 Ft

4) Határozott idejű haszonélvezet csökkentése

• Ingatlan értéke: 50 000 000 Ft
• Haszonélvezet: 3 évre alapítva
  • Egyévi érték: 50 000 000 / 20 = 2 500 000 Ft
  • Időtartam szorzó: ×3 → 7 500 000 Ft
• Levonás az illetékalapból: 7 500 000 Ft
• Kulcs: ingatlan minősítésétől függően 9% vagy 18% a csökkentett alapra

5) Több örökös, arányos terhek

• Lakás értéke: 72 000 000 Ft
• Két örökös azonos arányban, jelzálog 12 000 000 Ft
• Haszonélvezet nincs
• Tiszta érték közösen: 72 000 000 − 12 000 000 = 60 000 000 Ft
• Egy örökös illetékalapja: 30 000 000 Ft
• Illeték (lakás 9%): 2 700 000 Ft / fő, ha nem mentesek.

Különleges élethelyzetek, amelyek milliókat befolyásolhatnak

Hagyatéki egyezség és átengedés

Ha a hagyatéki tárgyaláson egyik örökös rászáll a teljes ingatlanra, a többiek pedig ingyenesen átengedik neki a részüket, az átengedők az átengedett rész után nem válnak illetékkötelezetté. A szerző fél (aki megszerzi) úgy tekintendő, mintha azt az örökhagyótól közvetlenül örökölte volna; ha ő nem mentes, az egész megszerzett rész után fizet.

Külföldi ingatlan vagy belföldi örökhagyó

A területi hatály és kettős érintettség kérdése összetett lehet, de az általános gyakorlat: a belföldi ingatlan öröklésére a magyar szabályok irányadók. Külföldi ingatlan esetén a külföldi jog is mérvadó lehet. Ilyenkor célszerű külön szakértőt megkérdezni.

Termőföld, vállalkozási vagyon, családi gazdaság

Ezekre külön, részletes – és esetenként kedvezményes – szabályok vonatkozhatnak, amelyek nyilatkozatokhoz, feltételekhez kötöttek. A pontos eredményhez szükség lehet agrár- vagy adójogi szakvéleményre.

Eljárási sarok: iratok, bejelentések, határidők röviden

• Hagyatéki eljárás: az önkormányzat anyakönyvi adatközlése alapján indul; a közjegyző végzést hoz a hagyaték átadásáról.
• NAV felé továbbítás: az öröklést a rendszer jelzi a NAV-nak; a NAV ezt követően – ha nem mentes az ügy – fizetési meghagyást bocsát ki.
• HK-bejelentés (különleges eset): ha nincs hagyatéki eljárás, bizonyos ingóságok öröklését 90 napon belül be kell jelenteni. Ingatlanoknál a hagyatéki eljárás a jellemző.
• Fizetés: általában 30 nap a meghagyás kézhezvételétől; részletfizetés, fizetési kedvezmény egyéni kérelemre lehetséges.

Gyakori buktatók – és elkerülésük

1. Kulcsok összekeverése: lakásra 9%, minden másra 18% – a minősítésen áll vagy bukik a végeredmény.
2. Haszonélvezet „elfelejtése”: az értéke jelentősen csökkentheti az illetékalapot; előbb vond le, utána számolj százalékot.
3. Hagyatéki terhek kihagyása: jelzálog és igazolt tartozások nélkül tévesen magas lesz az alap.
4. Határidő-tévesztés: a NAV-meghagyás utáni 30 nap gyorsan eltelik; naptárban jelezd előre.
5. Alulbecsült forgalmi érték: ha túl alacsonynak tűnik, vitát generálhat; ha túl magas, feleslegesen emeli az alapot. A reális, alátámasztott érték a kulcs.

Mini „fejben kalkulátor” – 3 kérdés, 1 perc

1. Rokoni viszony: ha egyenes ág/házastárs/bejegyzett élettárs/testvér → 0 Ft.
2. Ingatlan minősítése: lakás? → 9%, egyéb? → 18% (csak ha nem mentes).
3. Levonások: van-e fennálló hitel/tartozás és haszonélvezet? Ezek levonandók, és csak a maradékra jön a százalék.

GYIK – Gyakori kérdések az öröklési illetékről ingatlan esetén

Kell illetéket fizetnem, ha a szüleim után öröklök lakást?
Nem. Egyenes ági rokonként az öröklés illetékmentes, így a fizetendő összeg 0 Ft.

A túlélő házastárs és a bejegyzett élettárs is mentes?
Igen. Mindkét esetben teljes mentesség vonatkozik az öröklésre.

Testvértől örökölt ingatlan után keletkezik illeték?
Nem. Testvér után örökölve az öröklés illetékmentes.

Mi a különbség a 9% és 18% között?
A 9%-os kulcs a lakástulajdon öröklésére vonatkozik; minden más ingatlan esetén 18% az általános mérték, amennyiben nincs mentesség.

Mit jelent pontosan a „tiszta érték”?
A forgalmi értékből le kell vonni a hagyatéki terheket (pl. fennálló hitel), és – ha fennáll – a haszonélvezet számított értékét. Az illetéket a maradékra kell kiszámolni.

Hogyan számolom a haszonélvezet értékét?
Az egyévi érték a forgalmi érték 1/20-a. Életfogytig tartó haszonélvezetnél életkori szorzót alkalmazunk (10/8/6/4), határozott időnél pedig az évek számával szorzunk (legfeljebb 20-ig).

Mikor esedékes a befizetés?
Általában a NAV fizetési meghagyásának kézhezvételétől 30 napon belül. Egyéni kérelemre részletfizetés, halasztás kérhető.

Mi történik, ha a hagyatéki tárgyaláson átengedem a részem a testvéremnek?
Az átengedő fél az átengedett rész után nem fizet illetéket; a megszerző úgy számol, mintha azt közvetlenül az örökhagyótól örökölte volna (és ha nem mentes, ő fizet).

Eladhatom-e az ingatlant rögtön az öröklés után?
Igen, de ez már személyi jövedelemadó– és ingatlanértékesítési szabályokat érint, nem az öröklési illetéket. A döntés előtt érdemes a szerzési időpontra és a költségelszámolásra is ránézni.

Több örökös esetén hogyan oszlanak meg a terhek?
Általában arányosan. Ha ketten örököltök fele-fele arányban, a felvehető jelzálog és más levonható tartozás is fele-fele arányban csökkenti a saját illetékalapotokat.

Rövid ellenőrzőlista – mielőtt számolsz

• Rokoni viszony megvan? (mentes vagy nem)
• Ingatlan minősítése rendben? (lakás vs. egyéb)
• Forgalmi érték reális? (szükség esetén értékbecslés)
• Hagyatéki terhek összegyűjtve? (hiteltartozás, közüzemi hátralék, költségek)
• Haszonélvezet számolva? (életkor/időtartam szerinti szorzó)
• Határidő naptárban? (NAV-meghagyástól 30 nap)

Záró összefoglaló tanács

Először döntsd el, hogy mentes vagy-e (egyenes ág, házastárs, bejegyzett élettárs, testvér). Másodszor pontosan határozd meg az alapot: forgalmi érték mínusz hagyatéki teher mínusz haszonélvezet. Harmadszor csak a kapott tiszta értékre alkalmazd a 9%/18% kulcsot, és tartsd a 30 napos fizetési határidőt. Ha nagy az összeg vagy bonyolult a helyzet (özvegyi haszonélvezet, több örökös, vegyes ingatlanok), kérj szakértői segítséget – tapasztalatból ez sokszor pénzt és időt spórol.