Otthon Start Program – Értékplafonok: Budapest vs. megyeszékhelyek (mi fér bele?)
A FIX 3%-os Otthon Start lakáshitel országos értékplafonokat vezet be: lakásnál 100 millió Ft, családi háznál 150 millió Ft, és minden esetben legfeljebb 1,5 millió Ft/m² a megengedett fajlagos ár. Megnéztük, ez Budapesten (különösen a belső kerületekben) és a megyeszékhelyeken mit enged, városonkénti példákkal, és összevetettük a CSOK Plusszal és a Falusi CSOK-kal is.
Miért fontosak az „Értékplafonok”?
szeptember 1-jétől elindult a FIX 3%-os Otthon Start lakáshitel: legfeljebb 50 millió forint támogatott hitel, 25 éves futamidőig, fix legfeljebb 3% ügyfélkamat mellett. A konstrukció célja az első otthon megszerzésének támogatása, házasság vagy gyermekvállalás nélkül is, ugyanakkor szigorú értékplafonokhoz kötött. Ezek a plafonok határozzák meg, milyen ingatlanokra kapható a kedvezmény – és ez városonként nagyon eltérő lehetőségkosarat enged.
Pár kérdés megválaszolása után megmutatjuk, hogy igényelheted-e a támogatott hitelt.
Otthon Start Program – Ellenőrizd a jogosultságodat!
A három legfontosabb plafon röviden:
- Fajlagos árplafon: a kiválasztott otthon bruttó négyzetméterára legfeljebb 1 500 000 Ft lehet.
- Vételár/bekerülési költség plafon: lakásnál maximum 100 millió Ft, családi háznál, tanyánál, birtokközpontnál maximum 150 millió Ft.
- Hitelösszeg plafon: az Otthon Start legfeljebb 50 millió Ft támogatott kölcsönnel segít, minimum 10% önerő mellett, és a vételár legfeljebb 20%-kal térhet el a banki forgalmi értéktől.
Fontos: A jogosultságnál „első otthon” alapelv érvényesül, de több kivétel is van (például ha korábban 15 millió Ft alatti értékű ingatlant birtokolt valaki, vagy ha bontott, haszonélvezettel terhelt volt a tulajdon).
Mit enged a plafon? – gyors „fordítótábla”
Az 1,5 millió Ft/m² fajlagos korlát azt jelenti, hogy a nagyon drága, belbudai és belpesti új építések többsége kiesik, ellenben az olcsóbb kerületek és a megyeszékhelyek kínálatának nagy része belefér.
Budapesten a belső, prémium új építésű kerületekben 2–3,4 millió Ft/m²-es átlagárak jellemzőek (nem férnek bele), míg például a XV. és XX. kerületben új építés esetén 1 millió Ft/m² körüli átlagárak fordulnak elő – ezek ideális célpontok lehetnek.
Országosan a megyeszékhelyeken a használt lakások piacán többnyire 0,5–1,0 millió Ft/m² közötti ársáv a jellemző – ami bőven a plafon alatt van. Példa: Debrecen ~937 ezer Ft/m², Szeged ~880 ezer Ft/m², Győr ~844 ezer Ft/m², Pécs ~773 ezer Ft/m², Miskolc ~494 ezer Ft/m².
Tipp: Ha új építésben gondolkodsz Budapesten, érdemes az ingatlanportálok Otthon Start szűrőjét használni, így eleve a programba beleférő hirdetések között böngészel.
Budapest: kerületi realitások
- Belső, prémium újépítés (pl. II., I., V., XII. kerület): gyakran 2–3,4 millió Ft/m² vagy afeletti árak – a fajlagos plafon miatt nem érik el a jogosultságot.
- Külsőbb pesti/északi kerületek új építésben (pl. XV., XX. kerület): körülbelül 1,0 millió Ft/m² – bőven belefér a plafonba; 100 millió Ft vételárplafon mellett ez nagyjából 100 m² lakást jelent.
- Használt lakások többsége: sok kerületben 1,5 millió Ft/m² alatt maradnak; ilyenkor inkább a 100 millió Ft-os vételárplafon lehet a szűk keresztmetszet (ez mérettől függően kb. 60–130 m²).
Példaszámítás Budapesten:
Ha 1,0 millió Ft/m²-rel számolunk (XV. vagy XX. kerület), akkor a 100 millió Ft plafon 100 m² felső határt enged egy lakásnál. Ha ugyanilyen ár mellett 110 m²-es lakást nézünk, az 110 millió Ft lenne – vagyis már nem fér bele.
Megyeszékhelyek: városonként mennyi fér bele?
Az alábbi táblázat a jellemző négyzetméterárak alapján mutatja, hogy lakásnál (100 millió Ft árplafon) mekkora alapterület férhet bele:
| Város | Jellemző m²-ár | Max. m² (lakásnál, 100 M Ft) |
| Debrecen | ~937 000 Ft/m² | ~107 m² |
| Szeged | ~880 000 Ft/m² | ~114 m² |
| Győr | ~844 000 Ft/m² | ~118 m² |
| Pécs | ~773 000 Ft/m² | ~129 m² |
| Miskolc | ~494 000 Ft/m² | ~202 m² |
| Kecskemét | ~1 170 000 Ft/m² | ~85 m² |
| Veszprém | ~1 043 000 Ft/m² | ~96 m² |
| Székesfehérvár | ~925 000 Ft/m² | ~108 m² |
| Szombathely | ~822 000 Ft/m² | ~122 m² |
Értelmezés:
- Debrecen, Szeged, Győr, Pécs: a fajlagos korlát nem akadály, inkább a 100 milliós árplafon szab határt (100–130 m² körüli lakások reálisak).
- Miskolc: a legszélesebb mozgástér, akár 200 m² körüli lakások is beleférhetnek.
- Kecskemét, Veszprém: a helyi árak közelítenek az 1 millió Ft/m²-hez, így itt a megengedhető méret 85–100 m² körül mozog.
- Székesfehérvár, Szombathely: 100–120 m² reális, a fajlagos plafon tartalékos.
Fontos: A banki értékbecslés legfeljebb 90 napig érvényes, és a vételár legfeljebb 20%-kal térhet el a forgalmi értéktől. Ez különösen gyorsan mozgó piacokon lehet döntő tényező.
Gyakorlati példák (számokkal)
1. Budapesti első lakás – új építés a XV. kerületben- Célár: 95 m² × 1,0 M Ft/m² = 95 M Ft → belefér.
- Finanszírozás: 50 M Ft Otthon Start + 10% önerő (min. ~9,5 M Ft) + fennmaradó saját forrás. A 50 M Ft hitel havi törlesztője 25 évre, 3%-kal kb. 237 ezer Ft.
- Piaci átlag: ~880 ezer Ft/m². 110 m² × 0,88 M = 96,8 M Ft → belefér.
- 40 M Ft hitel havi törlesztője kb. 190 ezer Ft, 25 évre, 3%-os kamattal.
- Átlagár: ~937 ezer Ft/m², házaknál 150 millió Ft az árplafon → ~160 m²-ig beleférhet.
- Finanszírozás: 50 M Ft Otthon Start + CSOK Plusz kombinációban akár 80–100 M Ft támogatott hitel is összejöhet.
Budapest vs. megyeszékhelyek: hol ütközünk plafonba?
- Budapest belső kerületei (új építés): a 1,5 M Ft/m² korlát a fő akadály.
- Budapest külső kerületei: a 100 M Ft vételárplafon jelenti a korlátot (kb. 70–110 m²).
- Megyeszékhelyek: a fajlagos plafon szinte sosem gond; a 100/150 M Ft értékhatár a döntő.
Hogyan találd meg a „program-kompatibilis” ingatlant?
- Szűrés: válaszd ki a portálokon a FIX 3% szűrőt.
- Kerületválasztás: Budapesten kerüld a belső, prémium újépítéseket, inkább a XV., XX., XIX. vagy XVII. kerületekben érdemes keresni.
- Értékbecslés és időzítés: kalkulálj a 90 napos érvényességgel, és figyelj a 20%-os eltéréskorlátra.
Tipp: Új építésnél mindig kérj részletes költségvetést a fejlesztőtől, mivel a bank a fajlagos plafont bruttó alapon vizsgálja.
Kombinálhatóság és banki gyakorlat
- Az Otthon Start kombinálható más piaci lakáshitellel és a CSOK Plusszal is.
- A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) és a hitelfedezeti mutató (HFM) ugyanúgy érvényesek.
- Vásárlásnál jellemzően 30 nap, építésnél 60 nap körüli eljárási határidővel érdemes kalkulálni.
Összehasonlítás: Otthon Start vs. CSOK Plusz vs. Falusi CSOK
| Szempont | Otthon Start | CSOK Plusz | Falusi CSOK |
| Kamat | Fix, max. 3% | Fix 3% | Vissza nem térítendő támogatás (hitel kombinálható) |
| Max. összeg | 50 M Ft támogatott hitel | 15 / 30 / 50 M Ft (gyermekszámtól függően) | 0,6–15 M Ft támogatás (céltól és gyerekszámtól függően) |
| Jogosultak | Első otthon (kivételekkel), házasság/gyermek nélkül is | Házaspárok, igazolt gyermekvállalással | Meghatározott kistelepüléseken elérhető |
| Árplafon | 1,5 M Ft/m²; lakásnál 100 M Ft; háznál 150 M Ft | Nincs országos vételárplafon (banki bírálat, JTM/HFM érvényes) | Nincs fajlagos plafon; támogatási célokhoz/költségvetéshez kötött |
| Kombinálhatóság | Önállóan és más hitelekkel együtt is | Babaváróval és Otthon Starttal is kombinálható | Piaci/államilag támogatott hitelekkel kombinálható |
Piaci háttér: mit látunk most?
Az Otthon Start indulása érezhetően megmozgatta a keresletet és a kínálatot. A fejlesztők jelentős számban indítanak új projekteket, miközben a portálos adatok szerint a programba beleférő szegmensekben Budapest egyes kerületeiben 3–6%-os árnövekedés is látszik, míg más városokban mérséklődtek a fajlagos árak.
Záró tanács (rövid összefoglaló)
- Budapesten a külső kerületekben érdemes keresni, mert a belső, prémium újépítések többsége túl drága a plafonhoz.
- Megyeszékhelyeken jellemzően a 100/150 milliós árplafon szab határt, a fajlagos korlát ritkán akadály.
- Érdemes megvizsgálni a kombinálhatóságot a CSOK Plusszal, így jóval nagyobb mozgástér nyílhat.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
