Új építés vs. használt lakás Otthon Starttal – pro és kontra számokkal

Az Otthon Start végig fix, legfeljebb 3%-os lakáshitel első otthon vásárlására vagy építésére, legfeljebb 50 millió forintig és 25 éves futamidőig. A programhoz négyzetméterár-plafon (1,5 millió Ft/m²) és vételárplafon (lakás: 100 millió Ft, ház: 150 millió Ft) tartozik, ami különösen a városi új építésű kínálatnál szűkíti a választékot. Az alábbi elemzés számokkal mutatja meg, mikor éri meg az új építés, mikor jobb a használt, hogyan kalkulálj a költségekkel, a folyamat időzítésével és az előtörlesztéssel.

Az Otthon Start lényege egy végig fix, legfeljebb 3%-os kamatozású, maximum 50 millió forintos lakáshitel első otthon megszerzésére (vétel vagy építés), legfeljebb 25 év futamidővel. A program egyik legfontosabb sajátossága, hogy nem csak hitelfeltételei vannak, hanem árkorlátai is: 1,5 millió Ft/m² négyzetméterár-plafon és vételárplafon (lakásnál 100 millió Ft, családi háznál 150 millió Ft). A minimum önerő jellemzően legalább 10%, de a konkrétan vállalható LTV-t (hitel/fedezet arány) és a jövedelemterhelhetőséget banki és MNB-szabályok határozzák meg.

A papíron egyszerű keretrendszert a valóság gyakran összetettebbé teszi: a plafonokhoz igazított beruházói árképzés, a kötelező vagy „ajánlott” kiegészítők (parkoló, tároló, bútorcsomag), az értékbecslő módszertana és a szakaszos folyósítás egyaránt befolyásolják, hogy végül melyik opció – új építés vagy használt – ad jobb érték/ár arányt.

Nm-ár-plafon hatása: nem csak egy szám a hirdetésben

A 1,5 millió Ft/m² plafon és a vételárplafon kettős szűrőt alkot. Egy 60 m²-es lakásnál az elméleti maximum 90 millió Ft (60×1,5), ami még belefér a 100 milliós lakásplafonba. Egy 70 m²-es lakásnál a plafon már 105 millió Ft lenne – ezt viszont elvágja a 100 milliós felső határ. Azaz közepes–nagyobb alapterületű új építésű lakásoknál két irányból szorul a kínálat: az nm-ár és a teljes vételár is limitál.

Városi, különösen budapesti projekteknél ezért gyakori, hogy a lakás „1,49 millió Ft/m²” szinten, „99,9 millió Ft” teljes árral kerül piacra, majd külön árképzéssel jelennek meg a parkolók, tárolók, mozgatható bútorok. A gond az, hogy ami beépített (konyha, gépek, gardrób), az az ingatlan része – az értékbecslő a lakás értékébe számolja. A túl „kreatív” bontás az értékbecslésnél visszaüthet, és ha az értékelt forgalmi értéktől az adásvételi ár tartósan eltér, a bank csökkentheti a hitelezhető összeget. Praktikusan: a „plafon alá gyömöszölt” új építés ritkán olcsóbb, sokszor csak máshol kell kifizetni ugyanazt.

Használt lakásoknál a nm-ár sok helyen alacsonyabb, és a teljes vételár is könnyebben marad a határok alatt – ezért választékban és alkuképességben is előnyösebb lehet a használt, különösen az agglomerációban és vidéken.

Költségek: a teljes képet nézd, ne csak a kamatot

Hitelkondíciók (Otthon Start)

• Kamat: végig fix, legfeljebb 3% (banki verseny, kedvezmények, jóváírások előfordulhatnak).
• Max. hitelösszeg: 50 millió Ft.
• Futamidő: legfeljebb 25 év.
• Minimum önerő: jellemzően min. 10% (banki és MNB-szabályok szerint).
• Előtörlesztés: jellemző maximumdíj 1% körül; több bank időszakos vagy forrásfüggő akciót adhat.
• Folyósítási/bírálati díj: jellemzően alacsony, hirdetményben rögzített plafonokkal.

Vételhez kapcsolódó költségek

• Vagyonszerzési illeték: főszabályként 4%. 35 év alatti első lakásnál részleges kedvezmény létezik, de a mai árak mellett gyakran korlátozottan releváns.
• Ügyvédi munkadíj: tipikusan 0,3–1,0% (piaci gyakorlat, ügytől és lokációtól függ).
• Értékbecslés, helyszíni szemle: jellemzően több tízezer Ft nagyságrend (a bank kondícióitól függ).
• Közjegyzői okirat: egyszeri, jogszabályi díjszabás alapján.

Új építés specifikus tételei

• 5% ÁFA: új lakásoknál – feltételekkel – alacsonyabb forgalmi adó teheti versenyképesebbé a beruházói oldalt, de ettől még az összköltséged (parkoló, tároló, konyha, egyedi pluszok) lehet magas.
• Szakaszos folyósítás: építésnél a bank készültségi fok szerint fizet, több értékbecsléssel és dokumentációval; ez idő- és költségtényező.
• Beruházói ütemezés: foglaló, részteljesítések, átadáskor esedékes egyenlegek – mind befolyásolják a cash-flow-t és az ideiglenes lakhatást (bérlés, raktározás).

Használt lakás sajátosságai

• Egyösszegű folyósítás: a vételár többnyire egyben megy eladóhoz, egyszerűbb pénzmozgásokkal.
• Felújítási kockázat: azonnali vagy rövid távú felújítás költségvetést igényelhet (nyílászárók, gépészet, energetika).
• Alku: tényleges tér a tárgyalásra, „kreatív” csomagolás nélkül.

Időzítés: mikor kapsz kulcsot és mikor érkezik a pénz?

• Használt lakás vásárlás: jellemzően gyorsabb menet. A hitelbírálat jellemző maximuma ~30 nap, a folyósítás egyösszegben történik az adásvételi feltételek teljesülése után. Ha számodra fontos a gyors beköltözés, itt több az esély.
• Új építés/építkezés: hosszabb ügyintézési ívvel számolj. A bírálat jellemző maximuma ~60 nap, a folyósítás szakaszos. A kivitelezési csúszás megnyújthatja a költségvetést (ideiglenes bérlakás, raktározás), sőt az anyag- és munkadíj infláció is érinthet.

Előtörlesztés: szabadság, de tervezetten

Az Otthon Start előtörlesztése jellemzően alacsony díjjal megtehető. Mit jelent ez a gyakorlatban?

• Mikor éri meg? Ha plusz forrás érkezik (bónusz, bérnövekedés, örökség, eladott eszköz), az előtörlesztés jelentősen csökkentheti a futamidőt vagy a havi terhet. Ha több hiteled van (pl. Otthon Start + piaci lakáshitel + Babaváró), érdemes a drágább adósságot előtörleszteni először.
• Hogyan optimalizálj? Keresd a banki hirdetményekben az akciós előtörlesztési ablakokat (összeghez, forráshoz vagy időszakhoz kötött díjmentesség). Érdemes évente egy nagyobb előtörlesztést tervezni, hogy a díj fajlagosan minimális legyen.

Számok a döntéshez: havi törlesztők és kombinációk

A számítások annuitásos törlesztéssel készültek, 25 éves futamidő és évi 3% kamat mellett.

• 20 millió Ft hitel: kb. 94 842 Ft/hó
• 30 millió Ft hitel: kb. 142 263 Ft/hó
• 50 millió Ft hitel: kb. 237 106 Ft/hó

Összevetésképp, piaci fix lakáshitel ~5,8–7,0% kamatsávban, 50 millió Ft-nál kb. 316 000–353 000 Ft/hó törlesztőt jelent. A különbség havi szinten több tízezer forint, ami 20–25 éves távon összeadódva drámai.

Kombináció családosoknak:

Gyakori megoldás az Otthon Start hitel mellé CSOK Plusz felvétele (gyermekszámtól függő 15–50 M). Például 50 M + 22 M = 72 M Ft kedvezményes hitelállomány 3% körül: a két hitel várható összevont törlesztője ~341 ezer Ft/hó nagyságrend. A CSOK Plusz sajátossága, hogy újonnan születő gyermek(ek) esetén tartozáselengedést ad, ami évek múlva jelentősen visszavetheti a fennálló adósságot. A Babaváró hitel (szabad felhasználású, feltételekkel kamatmentes) gyakran önerő-kiegészítésre szolgál.

Új építés vagy használt? Döntési mátrix

Mikor esélyesebb az új építés?

• Energiahatékonyság: korszerű gépészet, alacsony rezsi, jobb otthon-komfort, lassabb értékromlás.
• ÁFA és értéktartás: a beruházói oldalon az 5%-os ÁFA kedvezőbb pályát enged; jó lokációban az új építés ritkán romlik gyorsan értékben.
• Minőség és szabhatóság: műszaki tartalom és belső kialakítás testre szabható (ideális, ha az ár a plafonokat kiegészítők nélkül is teljesíti).

Kockázatok: plafon alá „csomagolt” árak, különszámlázott tételek, értékbecslési viták, kivitelezési csúszások, szakaszos folyósításból adódó időzítési feszültségek.

Mikor jobb a használt?

• Gyorsaság: rövidebb bírálati és pénzmozgási folyamat, előbb költözhetsz.
• Szélesebb választék: több az Otthon Start-kompatibilis árú ingatlan.
• Valós alku: nincsenek kötelező csomagok; a vételár rugalmasabban formálható.

Kockázatok: felújítás, energetikai korszerűsítés költségvetése; rejtett hibák elkerüléséhez alapos műszaki állapotfelmérés kell.

Gyakorlati esettanulmányok

1) 60 m²-es használt lakás, belváros-közeli, 84 millió Ft (1,4 M Ft/m²)

• Plafonok: megfelel (nm-ár < 1,5 M; teljes ár < 100 M).
• Finanszírozás példa: 10% önerő (8,4 M), Otthon Start 50 M, maradék saját forrás vagy kiegészítő hitel (pl. Babaváró/CSOK Plusz).
• Törlesztő (OS 50 M, 25 év, 3%): ~237 106 Ft/hó.
• Költségek: ügyvédi díj ~0,3–1,0% (252–840 ezer Ft), illeték 4% (~3,36 M Ft), értékbecslés és közjegyző több tízezer–százezer Ft nagyságrend.
• Pro: gyors ügylet, nincs „bútortrükk”, tényleges áralku.
• Kontra: felújítás/energetika költségvetése szükséges lehet.

2) 68 m²-es új építésű lakás, 1,47 M Ft/m² → 99,96 M Ft

• Plafonok: papíron befér (nm-ár < 1,5 M; teljes ár < 100 M).
• Kiegészítők: parkoló + tároló külön 12 M Ft (sokszor nem finanszírozható az Otthon Start keretéből).
• Kockázat: a beépített tételeket az értékbecslő a lakás értékébe számolja; a „különcsomag” csak mozgatható tételekre és parkolóra védhető. Ha az értékbecslés lényegesen eltér a szerződéses ártól, csökkenhet a hitelezhető összeg.
• Időzítés: szakaszos folyósítás, átadás csúszhat; közben ideiglenes lakhatás költsége.
• Pro: korszerű műszaki tartalom, potenciálisan jobb értékállóság.
• Kontra: rejtett saját zsebes tételek miatt a valós összköltség könnyen a plafon felett landolhat.

Összehasonlítás más pénzügyi lehetőségekkel

Gyakorlati kombinációk:

• Otthon Start + CSOK Plusz: magas összegű, kedvezményes, hosszú távon a tartozáselengedés csökkentheti a teljes adósságot.
• Otthon Start + Babaváró: Babaváró mint önerő-kiegészítés; ügyelj a Babaváró feltételeire (gyermekvállalási határidők).
• Otthon Start + piaci hitel: akkor játszik, ha a vételár meghaladja a plafonokat, vagy az Otthon Start 50 milliója nem elég – de a drágább hitelt célozd előtörlesztéssel.

Döntési keret: lépésről lépésre

1. Lokáció és méret
   Nézd meg, hogy a kiszemelt környéken az nm-ár vagy a teljes vételár a szűkebb korlát. A budapesti új építéseknél jellemzően mindkettő egyszerre szorít.
2. Kockázat és időzítés
   Ha gyors költözés kell és minimalizálnád a kivitelezési kockázatot, a használt jobb. Ha ráérsz, és fontos a műszaki minőség, jöhet az új – de tervezz puffert csúszásra és ideiglenes lakhatásra.
3. Önerő és cash-flow
   Számold ki a havi törlesztőt és a saját zsebes tételeket (parkoló, tároló, beépítetlen bútorok, költözés, felújítás). A valós teher ezek összessége.
4. Finanszírozási mix
   Nézd meg, érdemes-e kombinálni CSOK Plusz-szal vagy Babaváróval. Ha több lábon állsz, mindig a drágább hitelt törleszd először.
5. Értékbecslő-szűrő
   Új építésnél egyeztesd előre, mit tekint a bank az ingatlan részének. Kerüld a „papíron olcsó, valójában drága” konstrukciókat.

Rövid összefoglaló tanács

• Használt lakás: jó választás, ha gyorsan költöznél, valós alkut szeretnél, és az ingatlan könnyen befér a plafonok alá trükközés nélkül.
• Új építés: akkor optimális, ha a projekt plafon-kompatibilis kiegészítők nélkül is, fontos az energiahatékonyság és vállalod a kivitelezési időzítéssel járó kockázatot.
• Számolj végig mindent: tételes vételárbontás, előzetes értékbecslési egyeztetés, saját zsebes tételek, kombinált finanszírozási forgatókönyvek. A jó döntést a teljes költség és a kockázati profil alapján hozd meg, nem a címkézett nm-ár alapján.