26% egy év alatt: így tolta fel az Otthon Start a budapesti lakásárakat – és hogyan védheted meg a pénzed vásárlás előtt

Az Otthon Start megjelenése nemcsak olcsóbb hitelt hozott, hanem új árlogikát is a budapesti lakáspiacon: a vevők gyorsabban döntenek, az eladók bátrabban áraznak. A friss jegybanki adatok alapján a fővárosi drágulás éves üteme kiugró lett, miközben a program árkorlátai sajátos ársávot rajzoltak a hirdetésekbe. Ebben a cikkben végigvesszük, miért történhetett ez, mennyit jelent forintban egy átlagos lakásnál, és hogyan érdemes összevetni az Otthon Startot más otthonteremtési lehetőségekkel.

Otthon Start és budapesti lakásárak: mi történt valójában?

Az Otthon Startot sokan úgy nézik, mint egy belépőjegyet az első saját otthonhoz. Fix, alacsony kamat, hosszú futamidő, kisebb önerő – ezek mind olyan elemek, amelyek első ránézésre megkönnyítik a vásárlást. Csakhogy a lakáspiac nem úgy működik, mint egy bolt, ahol akció esetén ugyanannyi terméket ugyanannyiért meg lehet venni, csak olcsóbb részletre.

A lakás kevés, a kereslet viszont gyorsan tud megugrani. Ha hirtelen sok vevő érzi azt, hogy „most végre megengedhetem magamnak”, az árak nem késnek reagálni. Budapest különösen érzékeny erre, mert a kínálat lassan bővül, és a népszerűbb városrészekben a jó állapotú lakásokból eleve kevés van.

A legfrissebb lakásárindex-adatok alapján a budapesti lakásárak éves drágulási üteme kiemelkedő szintre gyorsult. Ez nem azt jelenti, hogy egyik napról a másikra lett minden negyedével drágább, hanem azt, hogy az előző év azonos időszakához képest a szint már ennyivel magasabbra került. A vevő szempontjából viszont a lényeg ugyanaz: ugyanazért a lakásért ma sokkal több pénzt kérnek, és a kedvezményes hitel egy része könnyen elolvad az áremelkedésben.

A számok mögött: miért pont Budapest ugrott ekkorát?

Budapesten a drágulás több okból tud látványos lenni egyszerre.

Az első ok az előrehozott kereslet. Amikor egy támogatott hitelprogramot bejelentenek, sokan nem várják meg a tényleges indulást: már a bejelentés pillanatától elkezdenek lakást keresni, nehogy lemaradjanak. A piac ilyenkor gyakran megelőlegezi a program hatását.

A második ok az, hogy a fővárosban rengeteg vevő ugyanarra a termékre vadászik: jó közlekedés, élhető környezet, kiadhatóság, értéktartás. Ha a kereslet megnő, az eladók nem kedvezménnyel reagálnak, hanem áremeléssel.

A harmadik ok pedig az, hogy a programhoz kapcsolódó árkorlátok nem minden szegmensben fékeznek. Inkább átrendeznek. A piac ilyenkor azokra a lakásokra koncentrál, amelyek még épp beleférnek a feltételekbe, mert ott a legnagyobb a vevői tömeg.

Egy lakás korábban például 1,38 millió forintos négyzetméteráron ment volna el. A program megjelenése után az eladó látja, hogy a vevők kifejezetten az olyan lakásokat keresik, amelyek beleférnek a feltételekbe. A lakásra több érdeklődő jön, gyorsabban mozdul a kereslet, és az eladó meg meri lépni az áremelést 1,48–1,50 millióig, mert még mindig „támogatás-kompatibilis”. A vevő pedig azt érzi: „még belefér, nehogy lemaradjak”.

Ez a sávhatás sokszor erősebb, mint bármilyen józan alku, mert a pszichológia ráül a döntésre. A támogatás miatt többen akarnak ugyanabból a kategóriából vásárolni, és ettől nem olcsóbb, hanem drágább lesz a belépő.

Mennyit jelent a 26% drágulás egy átlagos budapesti lakásnál?

Nézzünk egy egyszerű, mégis életszerű helyzetet.

Tegyük fel, hogy kinéztél egy 45 m²-es budapesti lakást, amelyet 1,45 millió Ft/m² áron hirdetnek.
A vételár így: 45 × 1,45 millió = 65,25 millió forint.

Ha ugyanez a lakásár-szint egy év alatt kb. 26%-kal lett magasabb, akkor az egy évvel korábbi szint közelítőleg:
65,25 / 1,262 ≈ 51,7 millió forint.

A különbség: kb. 13,6 millió forint.

Ez az a pont, ahol sokan félreértik a támogatott hitel lényegét. Mert lehet, hogy a kamat alacsonyabb, de közben maga a lakás drágább lett. A vevő oldalán a kérdés ezért nem az, hogy „olcsó-e a hitel”, hanem az, hogy: a támogatásból mennyi marad nálad, miután a piac árat emelt?

3%-s törlesztő – és ugyanaz piaci kamattal

Maradjunk a fenti 65,25 milliós lakásnál, és tegyük fel, hogy 10% önerőt raksz bele.

• Önerő: 6,525 millió Ft

• Hitel: 58,725 millió Ft

• Futamidő: 25 év

• Kamat: fix 3% (Otthon Start)

Ebben a példában a havi törlesztő nagyságrendje kb. 278 ezer Ft.

Most ugyanez, ha egy piaci hitelnél 7% kamattal számolunk: a havi törlesztő nagyságrendje kb. 415 ezer Ft.

A különbség havonta kb. 137 ezer Ft. Ez nagyon nagy előny – de csak akkor, ha nem fizeted ki ezt előre a vételárban az áremelkedés miatt.

És itt jön a másik fontos csavar: ha egy évvel korábban ugyanez a lakás kb. 51,7 millió lett volna, 10% önerő mellett a hitel is jóval kisebb. A havi törlesztő 3%-on akkor nagyságrendileg kb. 221 ezer Ft körül alakult volna. Vagyis a drágulás nemcsak a vételárat emelte, hanem a kedvezményes hitellel fizetett havi terhet is.

1. A plafon nem árcsökkentő, hanem irányító. A keresletet egy sávba tereli.

2. A kínálat nem nő attól, hogy több a vevő. Budapest nem termel gyorsabban jó lakásokat.

3. Az eladók alkalmazkodnak. Áraznak, felújításnak neveznek kozmetikát, csomagolják a hirdetést, és kivárnak.

A plafon gyakran nem a drágulást állítja meg, hanem azt eredményezi, hogy a „még belefér” kategória lesz a legkeresettebb.

Otthon Start vs. CSOK Plusz: ugyanaz a kamat, mégsem ugyanaz a döntés

Sokan keverik a két logikát, mert mindkettőnél felbukkan a 3% körüli kamat. A lényeg mégis teljesen más.

Otthon Start jellegű megközelítésnél a hangsúly azon van, hogy első lakás esetén kedvezőbb hitelt kapj, és a feltételek inkább az ingatlan értékéhez, négyzetméterárához kötődnek.

CSOK Plusz esetén a kulcs az, hogy gyermeket vállaló pároknak szól, és a hitelösszeg a vállalt/meglévő gyermekek számához igazodik. A konstrukció emiatt sokszor nem helyettesíti, hanem kiegészíti az Otthon Startot – de cserébe más típusú vállalásokat és szabályokat hoz.

A gyakorlati különbség vásárláskor:
Ha nem akarsz gyermekvállalási feltételeket, az Otthon Start iránya egyszerűbb lehet.
Ha viszont eleve családalapításban gondolkodsz, a CSOK Plusz a teljes pénzügyi képet átírhatja, mert többféle kedvezményt is megnyithat.

Otthon Start vs. Babaváró: az önerő kérdését sokszor ez dönti el

A Babaváró sok családban azért kerül képbe, mert a legszűkebb keresztmetszet nem a havi törlesztő, hanem az önerő.

Egy budapesti lakásnál a 10–20% önerő sokszor több millió forint. Ha ezt nem tudod előteremteni, hiába kedvező a hitel.

A Babaváró logikája itt más: szabad felhasználású, és sokan részben vagy egészben önerőként próbálják használni. A kockázat viszont az, hogy a kedvezmények jellemzően gyermekvállalási feltételekhez kötődnek, és a szabályok megsértése esetén a teher is megugorhat. Ezért aki Babavárót önerőként használ, annak nem elég a „most kijön a matek” – a családi tervnek is stabilnak kell lennie.

Otthon Start vs. kivárás és megtakarítás: mikor lehet jobb döntés nem rohanni?

A rohanásnak ára van. Egy felhevült piacon a vevő könnyen:

• rosszabb állapotú lakást vesz ugyanannyiért,

• lemond az alkudásról,

• vagy olyan környéken köt ki, amit később megbán.

A kivárás akkor lehet racionális, ha nem a hitel a szűk keresztmetszet, hanem a „jó lakás jó áron” megtalálása. Ilyenkor a vásárló nyerhet azzal, ha:

• több ingatlant néz meg,

• nem a plafon alatti sávban licitál a tömeggel,

• és inkább a minőséget, elrendezést, fenntarthatóságot helyezi előtérbe.

Két fontos tipp, hogy ne a drágulást finanszírozd meg

1) Ne a „még belefér” sávban licitálj vakon

Ha a kiszemelt lakások rendre a plafon környékén vannak, akkor pont abban a zónában versenyzel, ahol a legtöbb vevő jelenik meg. Néha olcsóbb egy picit másik környék, kisebb kompromisszum a lokációban, mint versenyezni a legforróbb árfolyosóban.

2) A maximum vételárat ne a bank, hanem a háztartási biztonság határozza meg

A „megadja a bank” nem azt jelenti, hogy neked kényelmes. Számolj úgy, hogy maradjon pénz váratlan kiadásra, felújításra, és legalább néhány hónap tartalékra is. A legdrágább lakás sokszor az, ami után nincs levegő.

Összegzés: rövid, gyakorlati tanács a végére

Az Otthon Start a havi törlesztőt valóban lejjebb tudja vinni, de Budapest esetében a piaci reakció miatt könnyen előfordul, hogy a kedvezmény egy részét a magasabb vételár „megeszi”. Ha most vásárolsz, a legfontosabb, hogy ne a támogatás ígérete vezessen, hanem a teljes kép: vételár, önerő, biztonságos törlesztő, és a lakás minősége együtt. Ha pedig a legforróbb árfolyosóban kellene kapkodnod, sokszor jobb döntés egy lépést hátra lépni, és okosabban célozni.