Agglomerációs családi ház 50 milliós hitellel – valós költségvetés és ütemterv

Megmutatjuk, hogyan valósíthatsz meg egy agglomerációs családi házat 50 millió forintos, 3% fix kamatú Otthon Start hitellel úgy, hogy közben a pénzügyek végig kézben maradjanak. Szétválasztjuk a telek és az építés költségeit, végigvesszük a részfolyósítás lépéseit, és megadjuk a reális idősávokat – mindezt 10–15% kockázati tartalékkal megtámogatva. Konkrét számokkal számolunk, gyakorlati példákat hozunk, és összevetjük az alternatív finanszírozási lehetőségekkel is.

Egy agglomerációs családi ház finanszírozásánál cikkünkben a 3% fix kamatú Otthon Start hitel adja a stabil alapot: a telket és az építést bontsd külön költségvetésre, a részfolyósítást igazítsd a készültségi fokokhoz, és tarts 10–15% kockázati tartalékot. Így a pénzáramlás végig követi az ütemtervet, miközben a törlesztő tervezhető marad.

Miért különítsük el a telket az építéstől?

A saját építésű családi ház sikerének kulcsa a szétválasztott tervezés: telek és építés külön soron, külön kockázatokkal és külön pénzáramlással. A telek ára jellemzően azonnali, egyszeri kiadás, míg az építés szakaszos és a banki részfolyósítás üteméhez kötődik. Ha a kettőt összemosod, a költségkeret könnyen elcsúszik, ráadásul a részfolyósításnál a bank mindig a készültségi fokot nézi, nem az általános ígéreteket.

Az alábbi esettanulmány egy átlagos, agglomerációs településen tervezett ~120–140 m²-es, földszintes vagy kis emeletes, A–BB energetikai kategóriát célzó családi házra épül, 50 millió forint hitellel, valós cash-flow szemlélettel.

Kiinduló keret és alapelvek

• Hitelkeret: 50 000 000 Ft
• Futamidő példa: 25 év
• Kamat: fix 3%
• Havi törlesztő (25 év, 3%): ~237 100 Ft
• Havi törlesztő (20 év, 3%): ~277 300 Ft

Mit jelent ez gyakorlatban? A 25 éves futamidő kiegyensúlyozott középút: kellően alacsony havi teher, mégis elfogadható teljes futamidős kamat. A 3% fix kamat mellett az első év kamatkiadása teljes lehívás után ~1,48 millió Ft, miközben ~1,36 millió Ft tőke is fogy. Építkezés közben a törlesztés fokozatosan éled fel, mert a bank a készültség szerint részletekben folyósít.

Telek és építés szétválasztása – az Otthon Start kompatibilis felépítés

Telek: egyszeri, gyors pénzmozgás

A telek nem a ház része, hanem külön projekt – más a kockázata és a pénzáramlása.

Tipikus tételek:

• Telekár (agglomeráció, beépíthető övezet): 28–45 millió Ft
• Ügyvédi díj, földhivatali illeték: ~0,5–0,8 millió Ft
• Geodéziai felmérés, talajmechanika: ~0,3–0,7 millió Ft

Miért fontos az elkülönítés?
A banki finanszírozás (így az Otthon Start is) készültséghez kötött az építésnél. A telek jellemzően azonnali kifizetést igényel. A projekt likviditását az tartja feszes kézben, ha a telket nem az építési ütemek terhére próbálod rendezni.

Építés: ütemekre bontott, részfolyósításra optimalizált

Fő költségcsoportok:

• Tervezés, engedélyek, szakági tervek (statika, energetika)
• Közműbekötések tényleges kivitelezése
• Szerkezetépítés (alap, falazat, födém, tető)
• Nyílászárók és hőszigetelés
• Gépészet (pl. hőszivattyú, padlófűtés, HMV)
• Villamos rendszer, szerelvényezés
• Belső befejezés (vakolat, burkolat, festés, szaniterek)
• Külső minimumok (bejáró, kerítés-rész, tereprendezés)

Irányár kulcsrakész 120–140 m²-re: ~65–90 millió Ft
A széles sáv oka a műszaki tartalom: nyílászárók minősége, gépészet, hőszigetelés vastagsága, burkolatok.

Otthon Start kompatibilis megoldás: tételes, kiviteli szintű költségvetés (külön soron az ütemek), hogy a banki szemlék és részfolyósítások pontosan illeszkedjenek a készültséghez.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Részfolyósítás – miként igazodik a pénzáramlás a kivitelezési ütemekhez?

A bank a készültségi fokok szerint folyósít, minden ütem előtt/után helyszíni szemlével vagy értékbecsléssel. A tipikus mérföldkövek:

1. Alapozás, felmenő falak megkezdése
2. Szerkezetkész (tető a helyén, nyílászárók részben)
3. Gépészet és villany előrehaladva, vakolat, aljzat
4. Befejező fázis/kulcsrakész közelében, műszaki átadás előtt

Önerő felhasználási elv: banki gyakorlat, hogy az önerőt költöd el először, csak utána lép be a hitel. Ez hangsúlyos az első 1–2 ütemben. Mivel az Otthon Start 3% fix, a lehívott részek után keletkező törlesztő alacsony marad a piaci hitelekhez képest, így a cash-flow kevésbé feszül.

Kockázati tartalék – a projekt biztonsági tartaléka

Javasolt tartalék: 10–15% az építés teljes költségére vetítve, külön borítékban.

Mire való?

• Anyagárak és beszerzési idők hullámzása
• Rejtett műszaki kockázat (talaj, alapmegerősítés, csapadékvíz-kezelés)
• Műszaki tartalom szükségszerű módosítása (pl. energetikai előírás pontosítása)
• Időcsúszás miatti átmeneti kettős teher: lakhatás + törlesztés

Idősávok: reális ütemterv agglomerációban

0–2. hónap: előkészítés + telek

• Telek kiválasztása, adásvétel, ügyvédi zárás
• Közmű- és övezeti ellenőrzések
• Geodézia, talajmechanika megrendelés

Pénzmozgás: telekár + járulékos költségek (többnyire önerő)

3–5. hónap: tervezés és költségvetés

• Engedélyezési és kiviteli tervek
• Szakági tervek (statika, energetika)
• Tételes költségvetés véglegesítése

Pénzmozgás: tervezési díj ~1,5–3,5 millió Ft

6–8. hónap: vállalkozói szerződés, közmű-előkészítés

• Versenyeztetés az azonos tervre
• Szerződés ütemekre bontott fizetési feltételekkel
• Közmű ügyintézés, időzített csatlakozások

Pénzmozgás: előlegek (jellemzően 5–10%), közműdíjak első része

9–12. hónap: földmunka, alapozás, falazat

• Első részfolyósítás a készültség igazolása után

Pénzmozgás: önerő kifutása + banki pénz I. ütem, törlesztés részben elindul

13–16. hónap: szerkezetkész + nyílászárók

• Tető a helyén, külső nyílászárók beépítése
• Második részfolyósítás

Pénzmozgás: banki pénz II., gépészeti előlegek

17–20. hónap: gépészet, villany, vakolat

• Hőszivattyú/kazán, padlófűtés, aljzatbeton, elosztók
• Harmadik részfolyósítás

Pénzmozgás: banki pénz III., burkolatok és szaniterek finanszírozása

21–24. hónap: belső befejezés + külső minimumok

• Burkolás, festés, szerelvényezés, konyha
• Bejáró, kerítés minimuma, tereprendezés
• Záró folyósítás, műszaki átadás

Pénzmozgás: banki pénz IV., tartalék felhasználása csak indokolt esetben

Valós költségvetési mátrix

Kiadások (irányértékek):

• Telek: 35 000 000 Ft
• Ügyvédi díj, illeték, felmérések: 1 200 000 Ft
• Tervezés + szakág: 2 500 000 Ft
• Közműbekötések kivitelezése: 2 800 000 Ft
• Építés kulcsrakész (120–140 m²): 74 000 000 Ft
• Külső minimumok: 3 000 000 Ft
  Összes beruházás: 118 500 000 Ft

Források:

• Otthon Start hitel (3% fix): 50 000 000 Ft
• Saját forrás (telek + induló ütemek): 68 500 000 Ft

Kockázati tartalék (elkülönítve): ~11–12 millió Ft (10%) – nem része az előbbi összesnek, hanem felette kezelendő.

Mi az Otthon Start hozzáadott értéke?
A 3% fix miatt a lehívott összegek utáni részletek várhatóan jóval alacsonyabbak, mint egy piaci kamatozású modellnél. Ez különösen az építés csúcsidőszakában segít, amikor átmenetileg lakhatási költség + törlesztés együtt áll fenn.

Cash-flow a gyakorlatban – 3% mellett mennyire terhelhető a kassza?

Teljes lehívás után (25 év, 3%): ~237 100 Ft/hó.
Építkezés közben fokozatosan emelkedik a törlesztés, ahogy nő a lehívott hitelrész. Tegyük fel, hogy a család ideiglenesen 220 000 Ft lakhatási költséggel számol (albérlet). A cash-flow csúcs így egy rövid szakaszban lehet ~440–500 ezer Ft/hó (albérlet + részben már futó törlesztő). A 3% fix ezt a terhelést jóval kezelhetőbbé teszi, mint magasabb piaci kamatok mellett.

Gyakorlati szcenáriók – így illeszkedik az Otthon Start a valós projektlépésekhez

1) Erős önerő + gyors építés

• Telek teljesen önerőből.
• Első 1–2 ütem többnyire önerőből, banki belépés később.
• Eredmény: likvid, kevés híd, a törlesztés csak a későbbi ütemek után éled fel.
• Otthon Start hatás: az alacsony kamat miatt a projekt vége felé is barátságos marad a havi teher.

2) Feszes önerő + korai banki belépés

• Telek részben önerő, részben banki konstrukció függvénye.
• Már az első ütem(ek)hez is kell részfolyósítás.
• Eredmény: a törlesztés korán indul, miközben még bérlés fut.
• Otthon Start hatás: a 3% fix miatt a korai törlesztés sem „harap” akkorát – ez a szcenárió így tarthatóbb.

3) Kétütemű megvalósítás (minimum → prémium)

• Ütem 1: szerkezetkész + nyílászáró, gépészet működő minimum, alap burkolatok.
• Ütem 2: prémium burkolatok, kert, teljes kerítés, garázskapu később.
• Otthon Start hatás: a fix kamat a köztes időszakban is tervezhető költséget ad, nem kell a kamatpiac miatt aggódni.

Összehasonlítás – mihez képest előny a 3% fix?

Piaci lakáshitel

• Előny: többnyire rugalmas termékkínálat.
• Hátrány: magasabb kamat → magasabb törlesztő → feszültebb cash-flow.
• Számok nyelvén (25 év, 50M):
  • Otthon Start 3%: ~237 ezer Ft/hó
  • Piaci 7,5% körüli példa: ~369 ezer Ft/hó
    Különbség: ~132 ezer Ft/hó – ez a projekt közben döntő különbséget jelenthet.

Kész ház vásárlása felújítással

• Előny: nincs részfolyósítás, gyors beköltözés.
• Hátrány: kompromisszum az alaprajzban, energetikában; felújításnál rejtett hibakockázat.
• Otthon Start előny: újépítésnél a tervezhetőség és energetikai megfelelés kiszámíthatóbb, a 3% fix pedig hosszú távon olcsóbb.

Csak telek most, építés később

• Előny: rögzíted a telekárat, az építést jobb piaci helyzetre időzíted.
• Hátrány: addig bérlés és fenntartás; a kivitelezői árak nem garantáltan csökkennek.
• Otthon Start üzenet: ha a 3% fix elérhető és illeszkedik a jogosultságodhoz, a halasztás kamatoldalon kevéssé indokolt.

Részfolyósítás a gyakorlatban – mit kér a bank, mit kér a kivitelező?

A bank tipikusan kéri:

• Kivitelezői szerződés tételes, ütemezett költségvetéssel
• Mérföldkövek pontos meghatározása (mi számít szerkezetkésznek stb.)
• Számlás teljesítés és helyszíni szemle/értékbecslés ütemről ütemre

A kivitelező tipikusan kéri:

• Ésszerű előleg (általában 5–10%)
• Időben folyósított részösszegek a haladásnak megfelelően

Hogyan segít az Otthon Start?

A 3% fix kamat mellett a részfolyósítás után keletkező törlesztő alacsonyabb, így kevésbé „rángatja” a likviditást. A diszciplína azonban kötelező: ütemek, szemlék és számlázások előre egyeztetett naptár szerint.

Tipikus buktatók és megelőzésük – Otthon Start szemüvegen át

• Hiányzó kiviteli terv: tervszint nélkül az ajánlatok nem összehasonlíthatók → könnyen +10–15% túlfutás.
• Alulárazott költségvetés: mindig kérj legalább két-három azonos tervre adott, tételes ajánlatot.
• Közmű illúzió: „utcában van” ≠ bekötve, működő órával. Számolj kötési díjakkal és határidővel.
• Belsőépítészet szórása: burkolatok és szaniterek előre rögzített keretszáma nélkül könnyen +2–5 millió Ft
• Szemlecsúszás: ha a banki szemle késik, te előlegezel. Időzítsd a szemlét előre egyeztetett
• Tartalék nélküli vállalás: a 3% fix nem helyettesíti a 10–15% tartalékot – más kockázatot kezel.

Két gyors, számokkal alátámasztott példaszámítás (Otthon Start)

A) 25 éves futamidő, teljesen lehívva

• Hitel: 50 000 000 Ft
• Kamat: 3% fix
• Havi törlesztő: ~237 100 Ft
• Első év kamatkiadás: ~1,48 M Ft
• Első év tőketörlesztés: ~1,36 M Ft

B) Építés közbeni részlehívás, ideiglenes lakhatással

1. ütem után lehívott állomány: 20 M Ft → ~94 800 Ft/hó törlesztő
2. ütem után összesen: 35 M Ft → ~166 000 Ft/hó
3. ütem után összesen: 45 M Ft → ~213 000 Ft/hó

• Teljes lehívás után: ~237 100 Ft/hó
• Albérlet: ~220 000 Ft/hó (példa)
• Cash-flow csúcs: ~433–520 ezer Ft/hó (átmeneti, ütemfüggő)

A fenti részösszegek a 3% fix kamat arányosításával készültek; a valós banki elszámolás a folyósított tőkéhez illeszkedik.

Rövid pénzügyi összegzés – mit látunk 3% fix mellett?

• Stabil alap: az Otthon Start 3% fix kamattal a törlesztő 25 évre ~237 ezer Ft/hó 50 millió Ft esetén.
• Projekt realitás: 120–140 m² kulcsrakész ház ~118,5 millió Ft körüli összberuházással (külön tartalék felett).
• Kockázatkezelés: 10–15% elkülönített tartalék elengedhetetlen.
• Likviditás: részfolyósításnál a 3% fix kordában tartja a havi terhelést, a csúcsidőszak átmeneti.
• Kivitelezés fegyelme: kiviteli terv + tételes költségvetés + előre egyeztetett szemleidőpontok.

1–2 fontos tipp a végére

Záró tanács

Tedd az Otthon Start 3% fix kamatát a projekt alapjává: kezeld külön a telket és az építést, dolgozz kiviteli tervvel és tételes ütemtervvel, igazítsd a részfolyósítást a mérföldkövekhez, és tarts 10–15% tartalékot. Így az agglomerációs családi ház nemcsak felépül, de végig pénzügyileg is jól irányítható marad.