Értékbecslés az Otthon Startnál – hogyan ne szállj el a nm-árral

Az Otthon Start programban a hitel összege és a végső döntés kulcsa az értékbecslés. A cikk lépésről lépésre bemutatja, hogyan dolgozik a szakértő, milyen összehasonlító adatokra támaszkodik, mik a leggyakoribb levonások (állapot, emelet, lift, jogi kockázatok), pontosan mit érdemes beadni az ügyfélnek a magasabb elfogadott érték érdekében, és miért éri meg előzetes becslést kérni még vétel előtt. Gyakorlati példákkal, egyszerű képletekkel és más finanszírozási lehetőségekhez viszonyított összevetéssel segít, hogy ne szállj el a négyzetméterárral — és a hitelkerettel sem.

Miért nem az „álomár” dönt?

Lakásvásárlásnál az ár alkudozható, az érték azonban mérhető. Az Otthon Start programnál a bank nem a hirdetési árat, hanem a független értékbecslő által megállapított forgalmi értéket és az abból levezetett hitelfedezeti értéket tekinti irányadónak. Ha a négyzetméterárral túllősz, az a gyakorlatban alacsonyabb finanszírozási arányt, több önerőt és feszesebb cash-flow-t jelenthet. Az alábbi útmutató gyakorlati szemmel végigveszi, hogyan gondolkodik az értékbecslő, milyen levonások csökkentik a végső számot, mit érdemes előre bekészítened, és mikor hasznos egy előzetes becslés. A cél: elkerülni, hogy az elképzelt nm-ár messze járjon a finanszírozható valóságtól.

Hogyan számol az értékbecslő? – összehasonlító adatok a gyakorlatban

Az értékbecslés központi módszere a piaci összehasonlítás. A szakértő 3–6, lehetőleg azonos környéken, közelmúltban lezárt adásvételekből és hiteles összehasonlítható hirdetésekből képez referenciapárt. Ezeket korrekciós tényezőkkel igazítja a célingatlanra.

Főbb korrekciós szempontok:

• Elhelyezkedés mikro-szinten: utca presztízse, zajterhelés, közlekedés, környező szolgáltatások.
• Épület jellemzői: építési év, szerkezet (tégla/panel/új építés), energetikai minősítés, lift, közös tulajdon állapota.
• Lakás jellemzői: emelet, tájolás, benapozottság, alaprajz ésszerűsége, gépészet és burkolatok kora.
• Extra tényezők: erkély/terasz (részérték), saját tároló, parkoló, kertkapcsolat.
• Jog és műszaki megfelelés: engedélyezett állapot, osztatlan közös tulajdon kezeltsége, használatbavételi, fennmaradási kérdések.

A korrekció nem „szubjektív alku”, hanem szabályos pontozás és szorzótábla eredménye. Példa: ha a célingatlan 2. emeleti, lift nélküli házban van, míg a referencia 4. emelet liftben, a szakértő lefelé igazít. Ha a célingatlanban 2019-ben teljes gépészeti felújítás volt, miközben a referencia eredeti állapotú, felfelé korrigál.

Gyakorlati példa – belvárosi tégla lakás:

• Referencia 1: 52 m², felújított, 3. emelet, lift, 1,28 M Ft/m² (zárás: 3 hónapja)
• Referencia 2: 50 m², részben felújított, 2. emelet, lift nélkül, 1,12 M Ft/m² (zárás: 5 hónapja)
• Referencia 3: 55 m², felújítandó, 1. emelet, lift nélkül, 1,00 M Ft/m² (zárás: 2 hónapja)

Célingatlan: 51 m², jó állapot, 2. emelet, lift van, erkély 4 m², gépészet 8 éves.

A becslő a fenti referenciákat egymáshoz és a célingatlanhoz igazítja:

• állapotkorrekció: +3–7%
• emelet/lift: +2–5%
• erkély részérték: erkély m² * 30–50% súly (erről részletesebben lejjebb)
• gépészet kora: semleges vagy enyhe mínusz

Egy reális korrigált sáv így 1,12–1,22 M Ft/m² között alakulhat, tehát 51 m² x ~1,17 M Ft/m² ≈ 59,7 M Ft körüli forgalmi értékkel lehet számolni. Ha a vevő 63 M Ft-os hirdetési árból indult, a finanszírozás 59,7 M Ft-ra fog támaszkodni, nem a 63-ra.

Tipikus levonások, amelyek lehűtik a nm-árat

Az alábbi listánál a tartományok iránymutatók. A tényleges arányokat a piaci adatok és az értékbecslő gyakorlata határozza meg.

1. Állapot (felújítandó)
   Jelentős műszaki elmaradásnál (villany, víz, fűtés elöregedése): –10–20%.
2. Lift hiánya 3. emelet felett
   Központi elhelyezkedésnél is érzékeny: –5–12%.
3. Kedvezőtlen tájolás, gyenge benapozás
   Földszint vagy északi udvari nézet: –5–10%.
4. Zajos környezet
   Főútvonal, villamos, szórakozóhelyek: –3–8%.
5. Egyedi alaprajzi hibák
   Ablaktalan háló, átjárós szobák, túl nagy közlekedők: –3–8%.
6. Illegális beépítés, engedély nélküli átalakítás
   Ideiglenesen akár értékmeghatározási kockázat, vagy –10–25% levonás; extrém esetben finanszírozhatatlan.
7. Tetőtér és alacsony belmagasság
   2,20 m alatti részeket gyakran nem vagy csak részben veszik figyelembe: –10–30% a nem megfelelő területrészre.
8. Erkély/terasz beszámítás
   Ritkán 100%; a gyakorlatban 30–50% m²-értékkel számolják. 8 m² terasz az 4 m²-nek felelhet meg.
9. Parkoló hiánya ott, ahol szűkös a parkolás
   –2–5%, lakótelepen fordítva: saját parkoló +2–5%.
10. Energetikai minősítés gyenge
    Rezsi-kitettség: –3–7%, különösen elektromos fűtésnél.

Mit adjon be az ügyfél? – dokumentumlista, ami felgyorsítja és erősíti a becslést

A gyors, vitamentes értékbecslés kulcsa a hiánytalan ügyfélcsomag. Minél kevesebbet kell találgatnia az értékbecslőnek, annál szűkebb kockázati sávval és jobb finanszírozási eredménnyel számolhatsz.

Javasolt dokumentumok és bizonyítékok:

• Tulajdoni lap és térképmásolat (minél frissebb).
• Alaprajz (hivatalos vagy jó minőségű társasházi).
• Használatbavételi engedély, fennmaradási engedély (ha releváns).
• Társasházi alapító okirat kivonata, közös költség igazolás, esetleges közgyűlési határozatok (például liftfelújításról).
• Műszaki dokumentáció: gépészet, elektromos hálózat cseréjének éve, számlák, garanciajegyek.
• Energetikai tanúsítvány (ha van, friss és végleges).
• Felújítási számlák (anyag + munkadíj), fotódokumentáció „előtte–utána”.
• Saját tároló, parkoló okiratai (külön helyrajzi szám, használati megosztás).
• Bérlői helyzet: ha bérbeadott, bérleti szerződés és közműállapot.
• Építés esetén: költségvetés, kiviteli tervek, vállalkozói szerződések, készültségi szint igazolása.

Miért számít?
Az értékbecslő kockázati felára csökken, ha a műszaki és jogi helyzet átlátható és igazolt. Ez azonnal látszódhat a hitelfedezeti értéken.

Az előzetes becslés előnyei – mikor és hogyan kérd

Az előzetes becslés egy rövidített, piaci összevetésen alapuló szakmai vélemény, ami nem helyettesíti a hivatalos értékbecslést, de segít dönteni, érdemes-e ajánlatot adni és mekkora önerővel számolj.

Előnyök:

1. Áralku fegyver – ha a sáv alacsonyabb a hirdetett árnál, azonnal látszik a tárgyalási tér.
2. Finanszírozási tervezés – az LTV (hitel/érték arány) realisztikusan beállítható, nem lesz meglepetés.
3. Opciós rugalmasság – ha a becslés szűk sávot mutat, a magas kockázatú ingatlanokat idejében elengedheted.
4. Időnyereség – a mérlegelt döntés miatt kevesebb felesleges kör és költség.

Mikor kérd?

• Amikor a környék piaca széttartó (például belső udvar vs. utcai front nagy árdiffivel).
• Egyedi alaprajzú, különleges adottságú ingatlannál.
• Ha szorít az idő, és gyors ajánlatról kell dönteni.

Mire elég?
Előzetes sávot ad, nem hivatalos banki érték. Ha a sáv felső széle is messze a hirdetési ár alatt van, nagy valószínűséggel a végső értékbecslés sem fogja „utolérni” azt.

Hogyan hat mindez a finanszírozási arányra? – konkrét számok

Tegyük fel, hogy kinéztél egy 63 M Ft-os lakást. Az előzetes szakvélemény 59–61 M Ft sávot mutat, a végső becslés pedig 60 M Ft forgalmi értéket állapít meg. A bank a forgalmi értékből képez hitelfedezeti értéket (például 90–92% technikai szorzó), és erre tesz LTV-limitet (például 80%).

• Forgalmi érték: 60 M Ft
• Hitelfedezeti érték (példa, 92%): 55,2 M Ft
• LTV 80% → maximális hitel: 44,16 M Ft

Ha te 49 M Ft hitellel számoltál a 63 M Ft-os vételár 78%-ára alapozva, máris látszik a rést: a bank csak ~44 M Ft-ot ad. A különbözetet önerőből vagy más forrásból kell pótolni.

Gyakorlati példák különböző ingatlantípusokra

1) Panel lakás, peremkerület

• Hirdetési ár: 42 M Ft (53 m²) → 792 e Ft/m²
• Tipikus levonások: felújítatlan vizesblokk (–8%), régi nyílászárók (–3%), zajos környezet (–4%)
• Korrigált nm-ár: ~792 e Ft × (1 – 0,15) ≈ 673 e Ft/m²
• Becsült forgalmi érték: 53 × 673 e Ft ≈ 35,7 M Ft

2) Új építésű, de hiányzó használatbavétel

• Hirdetési ár: 88 M Ft (64 m² + 10 m² terasz)
• Terasz beszámítás: 10 m² × 40% = 4 m² értékként
• Használatbavételi engedély hiánya → értékesíthetőségi kockázat; egyes bankok óvatos szorzót alkalmaznak.
• Korrigált alapterület: 68 m²
• Konzervatív nm-ár: 1,2 M Ft/m² → 81,6 M Ft

Itt az adminisztratív hiányosság többet nyom a latban, mint az anyagminőség. Amint rendeződik, a végérték feljebb mehet.

3) Tégla lakás, jó állapot, belső udvari nézet

• Hirdetési ár: 65 M Ft (56 m²), erkély nincs
• Pozitívumok: 2. emelet, lift, 2018-as gépészet
• Negatív: sötétebb, belső udvar, közepes benapozás (–5–7%)
• Reális sáv: 1,05–1,12 M Ft/m² → 58,8–62,7 M Ft

Ha az alku 60 M Ft-ra leviszi az árat, a finanszírozás és a becslés összhangba kerül.

Összehasonlítás más pénzügyi lehetőségekkel

Otthon Start lakáshitel vs. személyi kölcsön

• Előny a lakáshitelnél: alacsonyabb kamatszint, hosszabb futamidő, nagyobb összeg.
• Hátrány: értékbecslés-függő, időigényesebb, jogi és műszaki megfelelés szükséges.
• Személyi kölcsön: gyors, ingatlanfedezet nélkül, de lényegesen magasabb kamat és alacsonyabb összeg. Áthidalásra jó lehet, de teljes vételárhoz ritkán elég.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Lakáshitel vs. Babaváró

• Babaváró: kamatmentes lehet feltételek mellett, nincs ingatlanfedezet, de maximált összeg és felhasználási kötöttség.
• Lakáshitel: nagyobb összeg, ingatlanhoz igazított finanszírozás. Gyakori stratégia: Babaváró mint önerő kiegészítés, de az értékbecslés akkor is plafont szab a hitelnek.

Lakáshitel vs. szabad felhasználású jelzálog

• Lakáshitel (célhitel): kedvezőbb kamat, szigorúbb érték- és jogi megfelelés.
• Szabad felhasználású jelzálog: rugalmas, de drágább, és gyakran konzervatívabb értékeléssel számolnak.

Következtetés: ha a nm-ár eltávolodik a piaci realitástól, bármilyen kombinációt is választasz, az értékbecslés mindenképp felső korlátot húz a finanszírozható hitelösszegre. Épp ezért érdemes a becslő fejével gondolkodni már az ajánlattétel előtt.

Miért nem érdemes „túlsminkelni” az ingatlant a szemlén?

A becslő dokumentált tényeket és tartós értéknövelő tényezőket honorál. Egy frissen felrakott díszburkolat vagy ideiglenes dekoráció nem növeli a műszaki értéket. Ami számít:

• gépészet (kazán, hálózatok, hőleadók) kora és minősége;
• nyílászárók hőtechnikai jellemzői;
• energetikai minősítés és valós rezsiadatok;
• jogi tisztaság (engedélyek, tulajdonviszonyok, terhek).

Ugyanakkor egy letisztult, rendezett lakásban a becslő könnyebben tud szemlézni, mérni, fotózni, és nem vet fel kérdéseket a karbantartottság kapcsán. Ez nem módszertani felár, inkább a felesleges kockázatérzet csökkentése.

Mit jelent a terület „részértéke”? – erkély, loggia, terasz, tároló

Sok félreértés forrása, hogy a hasznos alapterület nem azonos a forgalmi érték képzésének alapterületével. Külső területek (erkély, terasz) jellemzően 30–50% súllyal számítanak, mert:

• nem fűtött terek;
• szezonális használat;
• az időjárásnak kitett állapot.

Tároló: társasházi, közös pincerész gyakran 0–20% súllyal, külön helyrajzi számú saját tároló 20–50%-kal számolható, elhelyezkedéstől és mérettől függően. A súlyokat mindig a helyi piac és a becslő gyakorlata határozza meg.

Hogyan készülj a szemlére? – rövid ellenőrzőlista

• Minden dokumentum kinyomtatva és PDF-ben is elérhető.
• Mérhető, tiszta terek: eltorlaszolt falak, nehezen nyitható ajtók kerülendők.
• Közműórák leolvasása, hozzáférés biztosítása.
• Felújítási számlák rendszerezve (évenként, tételesen).
• Alaprajz a helyszínen: a becslő ellenőrzi a falakat, nyílásokat.
• Közös képviselet elérhetősége: szükség esetén műszaki és pénzügyi infók gyors egyeztetéséhez.

Az „elszállt” nm-ár kockázatai és megelőzésük

1. Finanszírozási rés – a bank a forgalmi értékhez köt, nem a hirdetési árhoz.
2. Időveszteség – újabb ingatlan keresése, új becslés költsége.
3. Beragadt foglaló kockázata – ha nem volt elég óvatos a feltételrendszer az adásvételiben.
4. Költségspirál – plusz ügyvédi, közvetítői, becslési díjak.

Megelőzés:

• Előzetes becslés kérés kritikus ingatlanoknál.
• Több, friss referencia gyűjtése (lezárt adásvételek, nem csak hirdetések).
• Szerződéses védelem: finanszírozásfüggő feltétel a foglalóhoz kötve.
• B-lista alternatív ingatlanokkal, ahol a nm-ár biztosabban támasztható alá.

Mini-esettanulmány: amikor a terasz húzta le az értéket

• Alapeset: 58 m² lakás + 22 m² terasz, hirdetési ár: 79,9 M Ft
• Piaci nm-ár a házban: ~1,15 M Ft/m²
• Terasz 40%-os súllyal: 22 × 0,4 = 8,8 m² egyenérték
• Korrigált terület: 58 + 8,8 = 66,8 m²
• Forgalmi érték: 66,8 × 1,15 M ≈ 76,8 M Ft

A vevő 5% alkuval számolt, de a becslés már 3,1 M Ft-tal a hirdetés alatt jött ki, így a banki hitelkeret is ehhez igazodott. Megoldás: további alku vagy magasabb önerő.

Gyakori tévhitek röviden

• „A dekor javít az értéken.” – Tartós műszaki tartalom nélkül nem.
• „A hirdetési ár a piaci ár.” – A piaci ár a lezárt ügyletekből vezethető le.
• „A becslő mindent beleszámol m²-re.” – Külső terek, alacsony belmagasság, tárolók részérték.
• „Ha az eladó állítja, hogy 2022-ben felújított, az készpénz.” – Számla és fotó nélkül kockázati felárat kapsz.

Összegzés és akcióterv

1. Gondolkodj becslői fejjel. Nézd meg a környék friss, lezárt ügyleteit, ne csak a hirdetéseket.
2. Számolj részértékkel. Erkély, terasz, tároló nem 100%-os m².
3. Kezeld a kockázatot dokumentummal. Energetika, gépészet, engedélyek – legyen minden kéznél.
4. Kérj előzetes becslést, ha egyedi az ingatlan vagy nagy az alkukényszer.
5. Szerződésben védd magad finanszírozási feltétellel és B-tervvel.

Rövid összefoglaló tanács

Ne az árcédulát finanszírozd, hanem a bizonyítható értéket. Ha előre végiggondolod a részértékeket és a tipikus levonásokat, és ehhez igazítod az ajánlatot és az önerőt, az értékbecslés nem meglepetés lesz, hanem visszaigazolás.