Ingatlan eladás folyamata lépésről lépésre

Lépésről lépésre, gyakorlati példákkal végigvezetlek a magyarországi ingatlaneladás teljes folyamatán: az előkészítéstől és árképzéstől a hirdetésen, tárgyaláson, foglalón és szerződésen át a földhivatali bejegyzésig, adózással és tipikus költségekkel együtt. A cikk a 2025-ös gyakorlatra szabott, szakértői, mégis közérthető útmutató.

Miért lett „projekt” az ingatlaneladás?

Az ingatlaneladás mára összetett, sokszereplős folyamat: marketing, jog, adózás, banki és földhivatali lépések találkoznak egy rövid időablakban. A siker nem a hirdetés feladásával kezdődik, hanem azzal, hogy a kockázatokat előre lemodellezed: mit és mikor érdemes eladni, milyen áron, milyen költségekkel és adókötelezettségekkel, milyen ütemezéssel. A 2025-ös piacon különösen számít az energetikai besorolás, a dokumentáció tisztasága, a finanszírozási háttér (a vevőnél), és az, hogy az adásvételi szerződésed minden gyakorlati részletet kezel-e.

Az alábbi lépéssor úgy van felépítve, hogy végig kézben tartsd a folyamatot – akkor is, ha ügynökkel dolgozol, és akkor is, ha saját magad adod el az ingatlant.

1) Stratégiai előkészítés: cél, időzítés, adózás, árképzés

Célmeghatározás. Gyors likviditásra vágysz (például hitel előtörlesztéshez), vagy hozamoptimalizálás a cél (kisebb felújítás után magasabb áron)? A döntés befolyásolja az időzítést, a költségkeretet és a tárgyalási stratégiát is.

Időzítés és adózás röviden.
Magánszemélyként az eladási ár és a szerzési érték (plusz igazolt költségek) különbsége adhat adóalapot. Lakóingatlan eladásánál az adó (SZJA) általános kulcsa 15%, de az adóalap időarányosan csökken, ha több év telt el a szerzés óta. Öröklésnél, ajándékozásnál a szerzési érték igazolása kulcskérdés; ha nincs hitelesen megállapítható alap, speciális, arányosítási szabályok segítenek. A bevallás-fizetés határideje a tárgyévet követő tavasz (tipikusan május vége).

Árképzés – ne hasból lőj.
Az ár meghatározásánál ne csak a környék és a négyzetméterár legyen a kiindulópont. Súlyozz: állapot, emelet, tájolás, zaj, parkolás, lift, rezsiterhelés, közös költség, társasházi pénzügyi helyzet, közeli fejlesztések, és energetikai besorolás. Utóbbi ma már nem kozmetika: a vevő azonnal összeméri a hirdetésben látott besorolást más, hasonló ingatlanokéval.

Gyakorlati példa:
2021-ben vásároltál egy lakást 45 millió Ft-ért. 2025-ben 55 millióért adnád el. Számlával igazoltan költöttél rá 2 milliót (nyílászárócsere, elektromos munkák), az ügyvédi és értékbecslési díjad további 300 ezer Ft. A 10 milliós bruttó különbözetből levonhatók a számlás költségek, marad a nettó jövedelem, amelyre – a szerzés óta eltelt idő figyelembevételével – számítandó a 15%-os SZJA. A pontosításnál mindig a te eseted számít: a szerzés jogcíme, az igazolt költségek és az időarányosítás.

2) Dokumentáció: a „papírforma”, ami tényleg számít

Kötelező és hasznos iratok:

• Energetikai tanúsítvány (eladásnál kötelező; általában 5 évig érvényes). A hirdetésben a besorolást fel kell tüntetned.

• Tulajdoni lap (friss, tehermentesítési terv esetén még fontosabb).

• Térképmásolat, alaprajz, használatbavételi engedély (ha releváns).

• Társasházi dokumentumok (közgyűlési határozatok, felújítási alap, tartozásigazolás).

• Közműszámlák, igazolások (rezsiszint, mérőállások majd a birtokbaadáskor).

Ügyvédi ellenjegyzés és jogi képviselet.
Az ingatlan adásvételi szerződés bejegyzésre alkalmas okirat: ügyvédnek kell ellenjegyeznie (vagy közjegyzői okirat készül). Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviselet kötelező – ezt ne próbáld megkerülni. Egy jó ügyvéd nem „költség”, hanem kockázatcsökkentés.

Digitalizáció, E-ING.
Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási ügyintézés fokozatosan terjed. A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy az ügyvéd elektronikusan intézi a beadás nagy részét, és egyre kevesebb a papírmunka. Átmeneti időszakban mindkét megoldás élhet – te ezt abból érzed, mennyi aláírnivalód és személyes köröd lesz.

3) Ingatlan felkészítése: értéknövelő apróságok

Kritikus hibák kivédése.
Pára- vagy vizesedésnyomok eltüntetése okkal, nem takargatással (szellőzés, hőhídkezelés), elektromos és gázbiztonság rendezése, mozgó nyílászárók javítása. Ezek mind ár- és alkupozíció-tényezők.

Költséghatékony esztétika.
Friss, világos festés, minőségi (de nem drága) kapcsolók, egységes fogantyúk, megfelelő fények. A cél: semleges, „készen költözhető” hangulat.

Energetikai apró-lépések.
LED, termosztátprogramozás, tömítések – forintban kicsi, üzenetben nagy: a vevő rezsiképet olvas a lakásról.

Fotó és alaprajz.
A hirdetésed 80%-át a fotók „adják el”. Nappali fény, rend, széleslátószög, valódi alaprajz méretekkel.

Mini-büdzsé, maxi-hatás – példa:
60–100 ezer Ft-ból (nagytakarítás, javítások, izzók, néhány kiegészítő) a hirdetésképesség és a megtekintés utáni benyomás szemmel láthatóan javul, és akár 2–3% alkumérséklést érhetsz el.

4) Hirdetési stratégia és ügynöki megbízás

Saját értékesítés vs. közvetítő.

• Saját erőből: teljes kontroll, alacsonyabb költség, de idő- és tudásigényes (piackép, fotó, hirdetések, szűrés, jogi kommunikáció).

• Közvetítővel: jutalék mellett kapsz marketinget, érdeklődő-szűrést, tárgyalási rutint. A jutalék tipikusan 2–4%, de ez csomagtól, régiótól és szolgáltatási szinttől függően mozoghat. Nagy értéknél sokszor sávos, alkuképes.

Megbízási típusok röviden.

• Általános (nyílt): több iroda is hirdetheti – gyors elérés, de széteshet a kommunikáció.

• Félkizárólagos/kizárólagos: egy iroda (esetleg a tulajdonossal együtt). Erős felelősség, általában részletesebb szolgáltatás (profi fotó, videó, célzott hirdetés), cserébe szerződéses kötöttség.
  Szerződésben figyeld: futamidő, felmondás, saját vevő esete, előír-e „bánatpénzt” a megbízás megszegésekor, és pontosan mi a szolgáltatáslista.

Hirdetés tartalma.
Cím, kulcsparaméterek, energetikai besorolás, rezsi, közös költség, társasházi státusz (van-e felújítási alap, milyen tervek), környék (tömegközlekedés, óvoda, parkolás), valós alaprajz. A túlbeszélt hirdetés gyanús; a tárgyilagos, hiányt nem takargató szöveg hiteles.

Gyakorlati tipp:
Panel esetén a tényszerű rezsirészletek és a ház hőszigetelési terveinek rövid ismertetése csökkenti a „rezsi-pánikot”. Tégla lakásnál erős jel a friss társasházi felújítás (kazán, lift), és a kimutatott felújítási alap.

5) Megtekintések, ajánlatok, tárgyalástechnika

Időzítés és tömbösítés.
Szervezz 2–3 egymás utáni idősávot, így természetes „versenyhelyzet” alakul ki. A „már volt érdeklődő, aki visszajön” üzenet nem manipuláció, hanem visszajelzés.

Szabályok előre.
Kommunikáld, hogyan fogadod az ajánlatokat (határidő, forma), mit tekintesz erős ajánlatnak (előminősített hitel, fix határidők, kevés függő feltétel).

Foglaló vs. előleg.

• Foglaló: a vételár része, de biztosíték. Ha a vevő hibájából hiúsul meg a teljesítés, a vevő elveszti; ha az eladó hibájából, kétszeresen jár vissza. Tipikus piaci gyakorlat sok esetben ~10%, de nagy összegnél gyakori a fix (pl. 1–3 millió Ft) foglaló.

• Előleg: mindig visszajár, ha meghiúsul a szerződés – nincs „büntető” funkciója.
  Mindkettőt csak ügyvédi okiratban rögzítsd, egyértelmű feltételekkel.

Példa – nagy érték, ésszerű foglaló.
Egy 80 milliós családi háznál kockázatos lehet 8 millió Ft azonnali foglalóként. Gyakoribb, hogy 1–3 millió Ft fix foglalót rögzítetek, és szoros (2–3 hetes) banki határidőket, előminősítést kérve.

6) Adásvételi szerződés: a tartalom, ami pénzt ér

Kötelező forma: ügyvédi ellenjegyzés vagy közjegyzői okirat.
Lényegi pontok:

• Fizetési ütemezés (foglaló, vételárrészletek, folyósítás feltételei).

• Birtokbaadás (kulcsátadás, állapot, mérőóra-átírás, közös költség rendezése).

• Tehermentesítés (hitel kiváltása, törlési engedélyek menetrendje).

• Nyilatkozatok (per-, teher-, igénymentesség; társasházi tartozásmentesség).

• Tulajdonjog-fenntartás / vevői jog (ha bankhitel van, a végleges tulajdonjog a folyósítás után kerül bejegyzésre).

• Feltételes záradékok (mi történik, ha a bank nem folyósít, mi a határnapok sorsa).

• Kötbér és foglaló viszonya (ne duplázd a szankciót; a szerződés legyen következetes).

Birtokbaadási jegyzőkönyv.
Mérőóraállások, átadott kulcsok, távirányítók, garancialevelek, társasházi igazolás – ezek a későbbi viták „oltásai”.

7) Földhivatali bejegyzés és tipikus határidők

Az ügyvéd beadja az iratokat az ingatlan-nyilvántartásba (jellemzően elektronikusan). Az általános ügyintézési határidő hosszabb lehet, gyakori irányadó gyakorlatként sokan kb. 60 nap körüli idővel számolnak; sürgős esetben soronkívüliség kérhető, ilyenkor jóval gyorsabb is lehet. Ha bankhitel van, először „vevői jog” vagy tulajdonjog-fenntartás kerülhet be, majd a folyósítás és feltételek teljesítése után a végleges tulajdonjog.

Gyakorlati tanács:
A beadás minősége (hiánytalan okiratok, pontos adatok) és a jó ügyvédi projektmenedzsment többet gyorsít, mint bármely „trükk”. Egyeztessetek pontos beadási ütemtervet.

8) Adók és illetékek összefoglalóan

• Eladó – SZJA: ha a szerzés óta kevés idő telt el, az eladásból származó jövedelem adóköteles lehet. A kulcs 15%, de az adóalap az évek múlásával csökken. Számlás beruházások, ügyvédi díjak és egyes járulékos költségek levonhatók (a részletszabályok számítanak). Öröklésnél, ajándékozásnál a szerzési érték igazolása a kulcspont.

• Vevő – vagyonszerzési illeték: főszabály szerint 4%. Lakástámogatásoknál (például családtámogatási konstrukciók) több esetben teljes illetékmentesség vonatkozhat a lakóingatlan-vásárlásra – ez eladóként is fontos, mert növelheti a vevői fizetőképességet és alkukészséget.

• Új lakás és egyéb mentességek: léteznek speciális sávok és feltételek, de ezek időről időre változhatnak. Mindig az aktuális feltételek alapján számolj, és hiteles forrásból ellenőrizd a részleteket a szerződéskötés előtt.

9) Reális költségkeret eladóknak

• Energetikai tanúsítvány: néhány tízezer forint, ingatlantípustól és sürgősségtől függ.

• Ügyvédi díj: ügyérték és komplexitás szerint. Nagy értéknél vagy bonyolult tehermentesítésnél magasabb.

• Ingatlanközvetítői jutalék: jellemzően 2–4% (szélsőségek léteznek), szolgáltatási csomagtól függően.

• Felújítás, home staging: a célzott, számlás tételek nemcsak az árban térülnek, hanem az adóalapot is csökkenthetik.

• Apróságok: igazolások, térképmásolatok, hitelhez kapcsolódó banki díjak (ha tehermentesíteni kell).

10) Összehasonlítás: biztos, hogy most és így érdemes eladni?

Eladás vs. bérbeadás

• Eladás: azonnali likviditás, lezárt kockázat, egyszeri tranzakciós költségek.

• Bérbeadás: folyamatos hozam, más adózási szabály, üzemeltetési kockázat (üresedés, karbantartás, bérlői kockázat).
  Döntési szempont: ha középtávon emelkedő árakra számítasz, kivárhatsz bérbeadással. Ha gyors, biztos pénz kell, az eladás rugalmasabb.

Eladás vs. „tőke felszabadítása” hitellel

Ha a cél a készpénz, egy jelzáloghitel vagy áthidaló megoldás helyettesítheti az azonnali eladást – de csak stabil jövedelemmel és tudatos kockázatkezeléssel. A banki kamatkörnyezet és a saját cash-flow dönt: olcsó finanszírozás mellett érdemes lehet megtartani az ingatlant és bérbe adni; drágább finanszírozásnál a gyors eladás racionális.

Eladás és kisebb lakásba költözés

• Egy tranzakcióban: egyszeri költségciklus, de szűk időablak és magas időzítési kockázat.

• Két lépésben: előbb eladás, ideiglenes bérlet, aztán vásárlás – kevesebb stressz, de plusz költség.

11) Reális idővonal

1. Előkészítés (1–3 hét): energetikai tanúsítvány, dokumentumcsomag, kislift az állapoton.

2. Hirdetés és megtekintések (2–8 hét): piaci hőfok és árérzékenység függvényében.

3. Ajánlat, foglaló/előleg, szerződés (1–3 hét): banki előminősítés gyorsítja az ütemezést.

4. Földhivatali bejegyzés (általában több hét): normál ütemben számolj körülbelül két hónappal; soronkívül gyorsabb is lehet.

Gyakorlati megfigyelés:
Az ár realizálása és az időzítés összefügg: a túl magas irányár elhúzza a folyamatot, a túl alacsony gyorsít, de hozamot veszít. A jól beállított ár + precíz dokumentáció átlagosan rövidebb eladási időt eredményez.

Mini-forgatókönyvek – három tipikus helyzet

A) Örökölt lakás eladása
A hagyatéki eljárás záradéka után adható el. A szerzési érték általában a hagyatéki érték. Ha ez nincs egzaktul rögzítve, speciális szabályok léphetnek életbe az adóalap meghatározásánál. A bevallás a következő év tavaszán esedékes.

B) Hitelből vásárló vevő
Szerződésben egyértelműen rögzítsétek: tulajdonjog-fenntartás, vevői jog bejegyzése, folyósítás feltételei (értékbecslés, biztosítás, önerő igazolása). Az ütemezést a bank döntési ciklusához igazítsátok, ütközést kerüljetek.

C) Családtámogatással vásárló vevő
Több támogatási forma illetékmentességet és plusz vevői mozgásteret adhat. Eladóként ez azért fontos, mert nőhet a vevő fizetőképessége – tehát az ajánlatod is jobb lehet. A feltételek programonként eltérnek, ezeket a vevő bankjával/ügyintézőjével egyeztessétek.

Gyakran ismételt kérdések (GYIK)

Kell energetikai tanúsítvány, ha felújítandó a lakás?
Igen. Eladásnál kötelező, és a hirdetésben fel kell tüntetned a besorolást.

Mi a különbség az előleg és a foglaló között?
Az előleg visszajár, ha a szerződés meghiúsul. A foglaló biztosítéki jellegű: vevői hiba esetén elvész, eladói hiba esetén kétszeresen jár vissza. Mértéke megállapodás kérdése, de a gyakorlat gyakran 10% körüli, nagy értéknél inkább fix összeg.

Kötelező ügyvéd az adásvételhez?
Igen, a bejegyzésre alkalmas okirathoz ügyvédi ellenjegyzés (vagy közjegyzői okirat) kell, és az eljárásban jogi képviselet kötelező.

Mennyi idő a földhivatali bejegyzés?
Változó. Normál ügymenetben kalkulálj több héttel; sürgősséggel gyorsabb lehet. A pontos időt az ügyvéded az aktuális leterheltség alapján jelzi.

Ki fizeti az illetéket?
Főszabályként a vevő. Bizonyos támogatásoknál illetékmentesség járhat, de ez a vevő oldalán dől el.

Mikor kell SZJA-t fizetnem eladóként?
Ha keletkezett adóköteles jövedelem, a tárgyévet követően kell bevallanod és megfizetned. A kulcs 15%, de az adóalap idővel csökken; a levonható költségeket (számlával) gyűjtsd.

Milyen dokumentumokat kérnek a vevők leggyakrabban?
Friss tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, társasházi igazolás tartozásról, közös költségről, alaprajz, közműszámlák. Ha van teher, a tehermentesítés ütemtervét is.

Mit tegyek, ha több közel azonos ajánlatot kapok?
Válassz transzparens döntési szempontokat: előminősített hitel, rövidebb határidők, kevesebb feltétel, nagyobb foglaló. Kommunikáld ezeket előre, és tartsd is magad hozzájuk.

Ellenőrzőlista eladóknak

1. Cél és időzítés tisztázása (likviditás vs. hozam).

2. Adózási helyzet modellezése (szerzés éve, költségszámlák).

3. Energetikai tanúsítvány megrendelése; besorolás a hirdetésbe.

4. Teljes dokumentumcsomag összeállítása (tulajdoni lap, alaprajz, társasházi iratok).

5. Árképzés tényadatokkal, versenyszámokkal.

6. Hirdetési anyag: profi fotók, valós alaprajz, rövid, tárgyilagos szöveg.

7. Megtekintések blokkszervezése; ajánlati szabályok kommunikálása.

8. Foglaló/előleg-stratégia és összeg rögzítése.

9. Ügyvédi szerződés – pénzügyi és birtokbavételi ütemezéssel, tehermentesítéssel.

10. Földhivatali beadás koordinálása; státusz követése.

11. Birtokbaadási jegyzőkönyv, mérőórák, kulcsok, garanciák.

12. SZJA-bevallás és – ha releváns – fizetés.

Záró tanács – röviden

Ne a hirdetésnél kezdd, hanem a kockázatoknál. Számolj előre az adóval, gyűjtsd be a számlákat, rendezd az energetikát és a dokumentumokat, majd csak ezután állítsd be az árat és a stratégiát. Egy pontosan megírt adásvételi szerződés, világos foglaló/előleg-rendszer és fegyelmezett tárgyalás jellemzően 2–4% árelőnyt is érhet – ez több, mint amit a legtöbb „last minute” árengedmény hozna.

Megjegyzés: A szabályok és határidők időről időre változhatnak. Aláírás előtt egyeztess ügyvéddel és frissítsd a számításaidat a saját esetedre.