Januártól változik a JTM-szabály: kevesebb hitel ugyanabból a fizetésből?

2026. január 1-től átrendeződik a hitelfelvétel egyik kulcsszabálya: megemelik azt a jövedelmi szintet, amely fölött a fizetésed nagyobb részét fordíthatod törlesztésre. A változás különösen a nettó 600–800 ezer forint közötti jövedelmű hiteligénylőket érinti, akik ugyanazzal a fizetéssel érezhetően kisebb hitelt kaphatnak. A cikk részletesen bemutatja az új JTM-szabályokat, gyakorlati példákkal és összehasonlítással más pénzügyi megoldásokkal.

Miért ennyire fontos egy szám, amit alig ismerünk név szerint?

Hitelfelvételnél sokan a kamatra, a futamidőre és a havi törlesztőre figyelnek, miközben a hitelképességet valójában egy kevésbé látványos mutató fogja meg: a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, röviden JTM.

Ez szabja meg, hogy a nettó jövedelmed legfeljebb mekkora részét költheted hitelek törlesztésére. A szabályt a jegybank határozza meg, és minden banknak kötelező betartani.

2026. január 1-től egy fontos ponton módosul ez a keretrendszer: magasabb jövedelem kell ahhoz, hogy a fizetésed nagyobb részét fordíthasd hitel törlesztésére. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy sok, ma még beleférő hitelösszeg a jövő évtől már nem lesz elérhető ugyanabból a bérből. 

A változás különösen azokat érinti, akik:

• nettó 600–800 ezer forint közötti jövedelemmel igényelnek hitelt,

• főként hosszú időre rögzített kamatozású (10 évnél hosszabb) kölcsönt szeretnének,

• az Otthon Start 3 százalékos lakáshitelét használják vagy kombinálják piaci hitellel. 

Nézzük meg részletesen, mi változik, kik járnak rosszabbul, és milyen lehetőségeid vannak, ha most készülsz hitelt felvenni.

Mi az a JTM, és hogyan fogja meg a hitelösszeget?

A JTM azt mutatja, hogy a nettó, igazolt jövedelmed legfeljebb mekkora hányadát teheti ki az összes hiteltörlesztőd (lakáshitel, személyi kölcsön, hitelkártya, folyószámlahitel „feltételezett” törlesztése).

A jegybank három fő szempont alapján határozza meg a JTM-határokat: 

1. Mekkora a nettó háztartási jövedelem?

2. Milyen hitelről van szó? (jelzáloghitel, személyi kölcsön stb.)

3. Meddig rögzített a kamat? (rövid, közepes, hosszú kamatrögzítés)

Például lakáshiteleknél eddig az volt a helyzet, hogy:

• egy bizonyos jövedelmi szint alatt a jövedelem kisebb hányadát lehetett hiteltörlesztésre fordítani,

• felette viszont engedékenyebb volt a szabály, nagyobb terhelés is belefért.

A jelenleg érvényes rendszerben ez a választóvonal nettó 600 ezer forint. E fölött – kellően hosszú, legalább 10 évre rögzített kamatnál – akár a jövedelem 60 százaléka is mehet törlesztésre, míg alatta legfeljebb 50 százalék.

Ez önmagában még csak szám, a hatását igazán akkor érzed, ha megnézed, mennyivel kevesebb lakáshitelt kaphatsz, ha 60 százalék helyett csak 50 százalékig terhelhető a fizetésed.

Pontosan miben változik a JTM-szabály januártól?

A jegybank 2025 őszén módosította az adósságfék-rendeletet. A változás lényege, hogy feljebb tolja azt a jövedelmi küszöböt, amely felett magasabb terhelhetőség engedhető meg.

A legfontosabb pontok:

• az eddigi 600 ezer forintos jövedelmi határ 800 ezer forintra emelkedik,

• 800 ezer forint alatt a jövedelem legfeljebb fele mehet hosszú kamatrögzítésű lakáshitelre (10 évnél hosszabb kamat),

• 800 ezer forint felett marad lehetőség arra, hogy a jövedelem akár 60 százalékát is hiteltörlesztésre fordítsák, ha hosszú a kamatrögzítés. 

A forint alapú jelzáloghitelekre vonatkozó új JTM-keretek – leegyszerűsítve – így néznek ki 2026-tól: 

• 800 ezer forint alatti jövedelem esetén

  • rövid kamatrögzítésnél a jövedelem körülbelül egynegyede terhelhető,

  • közepes (5–10 év) kamatrögzítésnél nagyjából egyharmada,

  • 10 évnél hosszabb kamatrögzítésnél legfeljebb az 50 százaléka.

• 800 ezer forint feletti jövedelem esetén

  • rövid kamatrögzítésnél valamivel magasabb arány (kb. 30 százalék),

  • közepes kamatrögzítésnél körülbelül 40 százalék,

  • hosszú kamatrögzítésnél továbbra is 60 százalék lehet a felső határ.

• Energiahatékony (zöld) lakáshitelek esetén

  • bizonyos esetekben jövedelemtől függetlenül engedett lehet a 60 százalékos arány, ha az ingatlan energiahatékonysági besorolása elég jó.

Kik járnak a legrosszabbul a változással?

A 600–800 ezres sáv „hátrasorolása”

A jelenlegi rendszerben a nettó 600 ezer forint felett keresők már a magasabb terhelhetőségi kategóriába tartoztak. Hosszú kamatrögzítésű lakáshitelnél 60 százalékig terhelhető volt a jövedelmük.

2026-tól ez a „kedvezményes” kategória csak 800 ezer forint feletti nettó jövedelem esetén lesz elérhető. A 600–800 ezres sávban keresők így visszacsúsznak a szigorúbb, 50 százalékos terhelhetőségi sávba.

Az Otthon Start-os hitelfelvevők jelentős része

Az első lakásra felvehető, 3 százalékos Otthon Start lakáshitel rövid idő alatt uralkodóvá vált a piacon, a lakáshitel-igénylések nagy része ehhez a konstrukcióhoz kapcsolódik.

Ennek mellékhatása, hogy:

• nagyon sokan éppen a JTM-határ felső részéig feszítették a hitelösszeget,

• a nagy érdeklődés miatt a banki bírálati idők hosszabbodnak (6–8 hét sem ritka),

• nő a kockázata annak, hogy egy decemberben beadott igénylésről csak januárban születik döntés – az új szabályok szerint. 

Akik az Otthon Start mellett még piaci lakáshitelt is felvesznek, azoknál a JTM-határ különösen kényes kérdés. A teljes törlesztésnek – a támogatott és a piaci hitel együtt – kell beleférnie a jövedelem meghatározott százalékába.

CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel

Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% - 3,11% Kamat: 2,95%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg max. 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel

THM: 3,04% - 3,11% Kamat: 2,95%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: max. 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	65000 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Változó
Kamatperiódus:	5 év
Éves kamat:	2.95 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Kik nem, vagy alig érzik meg?

• 600 ezer forint alatti nettó jövedelemmel rendelkező hiteligénylők már eddig is a szigorúbb JTM-sávban voltak; náluk ezen a ponton nincs újabb szigorítás.

• 800 ezer forint feletti jövedelemmel rendelkezők a kedvezőbb sávban maradnak, náluk a maximálisan megengedett jövedelemarány nem csökken.

• Akik eleve óvatosan terveztek, és a JTM-határ alatt jóval kisebb arányt vállaltak, szintén kevésbé érzik a változást – ők eddig sem „maxra tekerték” a terhelhetőséget.

Gyakorlati példák: mit jelent mindez forintban?

700 ezer forintos nettó jövedelem – látható különbség

Tegyük fel, hogy egy háztartás igazolt, összes nettó jövedelme 700 ezer forint. Hosszú, legalább 10 évre rögzített kamatozású lakáshitelt szeretnének, 20 évre, körülbelül 6,5 százalékos éves kamattal.

Mostani szabályok szerint (döntés 2025-ben):

• a 700 ezer forint a jelenlegi küszöb fölött van,

• a jövedelem 60 százaléka mehet törlesztésre, ez 420 ezer forint havi részletet jelent,

• ilyen feltételekkel nagyjából 56,3 millió forint körüli lakáshitelt vehetnek fel 20 évre.

Új szabály szerint (döntés 2026-ban):

• a 700 ezer forint már az új, 800 ezres küszöb alatt van,

• a jövedelem legfeljebb 50 százaléka, vagyis 350 ezer forint mehet törlesztésre,

• ugyanazzal a kamattal és futamidővel ez már csak körülbelül 46,9 millió forint hitelre elég.

A kettő közötti különbség közel 9,5 millió forint. Ugyanabból a fizetésből, csak más szabályrendszerrel ennyivel kisebb lehet a maximális hitelösszeg.

550 ezer forintos nettó – itt nincs plusz szigorítás

Egy másik háztartás jövedelme 550 ezer forint. Ők eddig is a 600 ezres küszöb alatt voltak, ezért számukra már most is a szigorúbb, 50 százalékos JTM-határ érvényes hosszú kamatrögzítés esetén.

A szabályváltozás után is ugyanebben a sávban maradnak, így náluk a maximálisan bevállalható havi törlesztő és a hozzá tartozó hitelösszeg nem a rendelet miatt csökken, hanem legfeljebb a piaci kamatok vagy saját óvatosságuk miatt.

1,1 millió forintos nettó – látszólag érintetlen, mégis érdemes óvatosnak lenni

Egy harmadik háztartás összjövedelme 1,1 millió forint. Ők bőven a 800 ezer forintos határ felett vannak, vagyis a jövedelmük 60 százaléka továbbra is mehet törlesztésre hosszú kamatrögzítés mellett.

Papíron akár 660 ezer forint havi törlesztőt is vállalhatnának – ez hatalmas hitelösszeg. A gyakorlatban azonban:

• a bank a hitelkeret meghatározásánál saját belső szabályait is figyelembe veszi, amelyek szigorúbbak lehetnek a jegybanki előírásnál, 

• a háztartás számára sem életszerű, hogy a jövedelem ekkora részét hiteltörlesztésre költse.

A szabály ugyan megengedi, de a felelős döntés általában alacsonyabb terhelést céloz.

Mit tehetsz, ha a szigorítás miatt „nem férsz bele” a kívánt hitelbe?

Hosszabb futamidő, kisebb havi részlet

Az egyik eszköz, hogy hosszabb futamidőt választasz, így csökken a havi részlet, és beleférsz a JTM keretbe. Ennek ára, hogy:

• sokkal több kamatot fizetsz hosszú távon,

• tovább maradsz eladósodva,

• később lesz lehetőséged újabb, nagyobb hitelre (például felújításra).

Érdemes kiszámolni, mennyivel nő az összes visszafizetendő összeg, ha 20 év helyett 25 évre veszed fel ugyanazt a hitelt.

Adóstárs bevonása – csak átgondoltan

Ha egyedül nem férsz bele a JTM-korlátba, adóstárs bevonásával növelhető az összjövedelem, így elvben nagyobb hitel fér bele. Ha a párod vagy szülőd belép adóstársként, akkor:

• az ő jövedelme is beszámít a JTM számításnál,

• ha együtt már átlépitek a 800 ezer forintos határt, visszakerülhettek a kedvezőbb, 60 százalékos sávba,

• ugyanakkor az adóstárs teljes felelősséget vállal a hitelért, és az ő jövőbeli hitelképessége is romolhat.

Ez egyszerre eszköz és kockázat. Csak olyan személy vállalja, aki érti, hogy ha baj van, az ő vagyonát is érinti a tartozás.

Nagyobb önerő, kisebb hitel

Ha a JTM-határ miatt nem kapod meg a vágyott összeget, az egyik legegészségesebb válasz:

• magasabb önerőt gyűjteni,

• olcsóbb ingatlant keresni,

• vagy átmenetileg bérelni és közben félretenni.

Ez kevésbé „látványos”, mint egy gyors, nagy hitel, viszont hosszú távon sokszor biztonságosabb, mint a jövedelmed határáig feszített törlesztés.

Zöld hitel és korszerűsítés

Az energiahatékony ingatlanokra adott hiteleknél a JTM-határ kedvezőbb lehet, bizonyos feltételek mellett a jövedelem 60 százalékáig mehet törlesztés akkor is, ha a jövedelem alacsonyabb. Ehhez az kell, hogy a lakás energiahatékonysági besorolása elérjen egy meghatározott szintet, vagy a felújítás eredményeként javuljon erre.

Itt a magasabb JTM-határt az indokolja, hogy a jobb energiahatékonyság csökkenti a rezsiköltséget, így több tér maradhat törlesztésre.

Hogyan viszonyul a szigorodó JTM más pénzügyi lehetőségekhez?

Lakáshitel vs. személyi kölcsön

Sokan gondolják, hogy ha a JTM-szabály miatt „nem férnek bele” a lakáshitelbe, majd személyi kölcsönnel pótolják a hiányzó részt. Ez azonban több okból is veszélyes:

• a JTM-korlát az összes hitelre együtt vonatkozik, vagyis a személyi kölcsön törlesztése ugyanúgy beleszámít,

• a személyi kölcsönök kamata jellemzően magasabb, futamidejük rövidebb, ezért jóval nagyobb terhet tesznek a jövedelemre,

• könnyen előfordulhat, hogy pont a személyi kölcsön törlesztése miatt nem fér bele a kívánt lakáshitel.

Ha hiányzik pár millió forint, általában olcsóbb és biztonságosabb több önerőt gyűjteni, mint drága személyi kölcsönnel kiegészíteni.

Lakáshitel vs. bérlés és megtakarítás

A szigorodó JTM-szabály egy részét a bérlők is megérzik: előfordulhat, hogy épp a szabály miatt nem jutnak saját lakáshoz, noha a bérleti díj a mostani törlesztőnél magasabb.

Itt érdemes hideg fejjel számolni:

• ha most alig férnél bele egy nagy hitelbe, érdemes lehet még 1–2 évig bérelni,

• közben célszerű tudatosan félretenni – mintha törlesztőt fizetnél – és növelni az önerőt,

• pár év alatt elérhető, hogy kisebb hitel is elég legyen, vagy te magad kerülj a kedvezőbb jövedelmi sávba.

Otthon Start 3% és piaci lakáshitel kombinációja

Sok vevő úgy finanszírozza a lakásvásárlást, hogy:

• az Otthon Start 3 százalékos hitelből hozza ki a lehető legtöbbet,

• a fennmaradó részt piaci lakáshitellel pótolja.

A JTM-szabály azonban a két hitel együtt számítja a törlesztőt. A jövedelem ugyanakkora, a törlesztés összege a kombinált konstrukcióban is bele kell, hogy férjen a szigorúbb keretbe.

Ezért a szigorítás nemcsak azt jelenti, hogy kevesebb piaci hitel fér mellé, hanem azt is, hogy egyes vevők már a támogatott hitellel együtt sem tudják elérni a korábban tervezett ingatlanárat.

Miért lett ennyire fontos az előzetes hitelbírálat?

A szigorúbb JTM-határ és a hosszabb bírálati idők miatt az előzetes hitelbírálat korábban sosem látott szerepet kap.

Egy jól elkészített előminősítés:

• megmutatja, hogy a jelenlegi jövedelmeddel mekkora hitelösszeg fér bele a jegybanki és a banki belső szabályokba,

• segít ingatlan-kereséskor belőni az árkategóriát, hogy ne vállalj túl magas foglalót,

• gyorsítja az ügyintézést, mert a banknál már alapadatokkal, előkészített dokumentumokkal érkezel,

• csökkenti annak kockázatát, hogy a JTM-szigorítás miatt – vagy bármely más okból – végül kevesebb hitelt kapsz, mint amire a szerződéskötéskor számítottál. 

Összefoglaló tanács

A januártól hatályos új JTM-szabály nem apró finomhangolás: sok, nettó 600–800 ezer forint között kereső hiteligénylő számára láthatóan kisebb maximális hitelösszeget jelent majd. A döntő változás, hogy a magasabb terhelhetőségi sáv határa 600 ezer forintról 800 ezerre emelkedik, így sokan visszacsúsznak az alacsonyabb, 50 százalékos jövedelemterhelés kategóriájába.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy mindenáron kapkodni kell. A lényeg az, hogy:

• tisztában legyél a saját jövedelmi sávoddal és a rád érvényes JTM-határral,

• ne a papíron még megengedett maximumhoz igazítsd a hitelösszeget, hanem ahhoz, amit biztonsággal tudsz törleszteni,

• gondolkodj előre: előzetes hitelbírálat, tudatos ingatlankeresés, reális hitelösszeg, tartalék a váratlan kiadásokra.

Rövid tanács:
Ha a szigorítás miatt a határon mozog a hitelképességed, ne az új JTM-szabály kijátszásán dolgozz, hanem azon, hogyan tudsz biztonságosan kisebb hitelből vagy nagyobb önerővel lakáshoz jutni. A szabály megfoghat, de a felelős tervezés hosszú távon sokkal többet számít, mint az, hogy idén vagy jövőre születik meg a hitelbírálat.