JTM számítás példákkal 2026-ban: mennyit enged a szabály valójában?

A JTM 2026-ban sem varázsszám, hanem egy kemény korlát: azt mutatja meg, a nettó jövedelmedből legfeljebb mekkora havi törlesztést vállalhatsz. A cikkben a 2026-os szabály szerinti arányokat közérthetően bontom ki, és több konkrét példán keresztül megmutatom, mit enged a gyakorlatban – és miért adhat kevesebbet a bank még akkor is, ha papíron beleférnél.

Sokan akkor találkoznak a JTM-mel, amikor már kinéztek egy lakást, autót, vagy épp gyorsan pénzre van szükségük, és a bank hirtelen közli: „ennél nagyobb törlesztő nem fér bele”. A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) lényegében az adósságfék egyik pedálja: nem azt mondja meg, mennyi hitelt kaphatsz, hanem azt, mennyi havi törlesztést vállalhatsz a hivatalosan igazolt nettó jövedelmedhez képest. A kettő nem ugyanaz, és pont ezért szokott félrecsúszni a várakozás.

2026-ban van egy különösen fontos csavar: a jövedelmi küszöb, ami elválasztja az alacsonyabb és magasabb JTM-korlátot, 800 ezer forintra emelkedett. Ez nem „több hitel mindenkinek”, hanem azt jelenti, hogy aki 800 ezer forint alatt keres, több esetben ugyanazokkal a szigorúbb arányokkal számol, mint korábban 600 ezer alatt. 

Mit mér a JTM, és miért ettől „fáj” a hitelbírálat?

A JTM képlete hétköznapi nyelven így hangzik: összes havi törlesztésed a hitelfelvétel után / igazolt havi nettó jövedelmed.

Az „összes havi törlesztés” nem csak az új hitel részlete. Ide értendő minden olyan rendszeres havi fizetnivaló, amit hitelként, kölcsönként, lízingként, részletfizetésként a bank a nyilvántartásokból vagy a nyilatkozatodból ismer. A JTM tehát nem termék, hanem egy kapu: hiába találsz jó kamatot vagy hosszú futamidőt, ha a havi részlet és a meglévő terheid együtt átlépik a határt, a bank nem köthet szerződést.

A másik fontos pont: a JTM jogszabályi maximum. Ettől a bank lefelé eltérhet. Vagyis ami a szabály szerint „még épp belefér”, az a bank saját óvatossága szerint lehet, hogy már sok.

A 2026-os JTM-korlátok, amikre ténylegesen számolni tudsz

1) Fedezet nélküli hitelek (például személyi kölcsön), és az 5 évnél rövidebb futamidejű jelzáloghitelek

Forintnál a JTM-korlát 2026-ban így néz ki:

• 800 ezer Ft alatti nettó jövedelemnél: 50%

• 800 ezer Ft vagy afeletti nettó jövedelemnél: 60%

Devizában ennél lényegesen alacsonyabb arányok vannak (eurónál 25–30%, más devizánál 10–15%). 

A lényeg: személyi kölcsönnél 800 ezer forint alatt a bank a teljes havi törlesztési „csomagot” legfeljebb a nettód feléig engedi, 800 ezer felett pedig a nettód 60%-áig.

2) 5 évnél hosszabb futamidejű forint lakáshitelek: itt a kamatperiódus dönt

Lakáshitelnél 2018 óta nem mindegy, mennyi időre rögzített a kamat. Minél rövidebb időre biztos a kamat, annál óvatosabb a szabály.

800 ezer Ft alatti nettónál (forint lakáshitel, futamidő legalább 5 év):

• 5 évnél rövidebb kamatperiódus: 25%

• legalább 5, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus: 35%

• legalább 10 év vagy végig fix: 50%

800 ezer Ft vagy afeletti nettónál:

• 5 évnél rövidebb kamatperiódus: 30%

• legalább 5, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus: 40%

• legalább 10 év vagy végig fix: 60%

Ez az a rész, ahol a legtöbben „elnézik” magukat. Ha valaki a fejében személyi kölcsönös 50–60%-kal számol, majd lakáshitelt kér rövidebb kamatrögzítéssel, könnyen kiderül, hogy a tényleges plafon inkább 25–40%.

3) „Kis összegű” kivétel 2026-ban: mire jó, és mire nem?

2026-tól a rendeletben szereplő egyik összeghatár 550 ezer forintra emelkedett. Ez egy kivételi szabály: bizonyos feltételek teljesülése esetén a JTM-számítástól (és más előírásoktól) el lehet térni nagyon kis összegű hitelnél, illetve hitelkeret-emelésnél meghatározott korláttal. Fontos: ez nem „ingyen hitel”, hanem egy szűk kivételrendszer, és a bank ettől még simán kérhet teljes vizsgálatot és dönthet úgy, hogy nem ad hitelt.

JTM-számítás lépésről lépésre: így lesz a szabályból konkrét törlesztőplafon

1. Határozd meg a „JTM-be számítható” nettó jövedelmet.
   A bank nem a vágyott jövedelmeddel, hanem az igazolható, rendszeres nettóval számol.

2. Írd össze a meglévő havi terheidet.
   Minden olyan törlesztés számít, amit a bank lát vagy amit nyilatkoznod kell.

3. Számold ki a JTM szerinti maximumot.
   Például 520 ezer Ft nettónál fedezet nélküli hitelnél a plafon 50%, azaz 260 ezer Ft teljes havi törlesztés.

4. A különbség a „szabadon vállalható törlesztő”.
   Ha már van 25 ezer Ft havi törlesztésed, akkor a fenti példában 235 ezer Ft marad új hitelre.

5. A „törlesztőplafonból” lesz hitelösszeg – de csak kamat és futamidő mellett.
   Ugyanaz a 200 ezer Ft/hó teljesen más hitelösszeget jelent 5 évre és 10 évre.

Konkrét példák 2026-ra: mennyit enged a szabály a valóságban?

1. példa: személyi kölcsön, 520 ezer Ft nettó (800 ezer alatt)

• Nettó jövedelem: 520 000 Ft

• JTM-limit (forint, fedezet nélküli): 50%

• Teljes törlesztési plafon: 260 000 Ft/hó

Tegyük fel, hogy már van:

• egy áruhiteles részlet: 10 000 Ft/hó

• egy meglévő kisebb kölcsön: 15 000 Ft/hó

Összes meglévő: 25 000 Ft/hó, így új hitelre marad: 235 000 Ft/hó.

Mit jelent ez pénzben? Például egy 10 millió Ft összegű, 7 éves (84 hónapos) kölcsön nagyjából 204 ezer Ft/hó törlesztővel is kijöhet (kamatfüggő), tehát a JTM alapján beleférhet. Ugyanez 5 évre már könnyen 250 ezer Ft/hó környékére ugrik, ami ebben a helyzetben már kilógna.

A gyakorlati tanulság: ha a JTM határán vagy, a futamidő nem kényelmi kérdés, hanem kapacitás.

2. példa: lakáshitel 20 évre, 750 ezer Ft nettó (800 ezer alatt), rövid kamatperiódus

• Nettó jövedelem: 750 000 Ft

• Lakáshitel, futamidő 20 év (tehát 5 évnél hosszabb)

• Kamatperiódus: 5 évnél rövidebb

• JTM-limit (800 ezer alatt): 25% 

Plafon: 187 500 Ft/hó teljes törlesztésre.

Ha a cél egy 30 millió Ft körüli hitel 20 évre, a havi részlet könnyen lehet 200 ezer Ft felett (kamatfüggő), vagyis itt az ütközés nem a bank „szívtelensége”, hanem a választott kamatperiódus miatti alacsony JTM-plafon.

A gyakorlati tanulság: ugyanazzal a jövedelemmel egy hosszabb kamatrögzítésű lakáshitel JTM szerint sokszor „megmenti” a kérelmet, míg a rövidebb rögzítésű elbukhat.

3. példa: lakáshitel, 900 ezer Ft nettó (800 ezer felett), hosszú kamatrögzítés

• Nettó jövedelem: 900 000 Ft

• Lakáshitel futamidő: 20 év

• Kamatperiódus: legalább 10 év vagy végig fix

• JTM-limit (800 ezer felett): 60% 

Plafon: 540 000 Ft/hó teljes törlesztésre.

Tegyük fel, hogy van egy autóhitel 60 000 Ft/hó törlesztővel. Új lakáshitelre marad: 480 000 Ft/hó.

Ebben a sávban a JTM már ritkábban a szűk keresztmetszet; gyakrabban az önerő, az ingatlanfedezet, a jövedelem igazolhatósága vagy a bank belső óvatossága fogja lejjebb húzni a megengedett összeget.

Miért kaphatsz kevesebbet akkor is, ha a JTM engedné?

A JTM csak egy felső korlát. A bank viszont azt nézi: mi történik, ha romlik a helyzeted. Például:

• ha a jövedelmed változékony (jutalék, idényjelleg),

• ha sok eltartott van,

• ha a számládon látszik, hogy a hónap végén rendszeresen „elfogy” a pénz,

• ha több kisebb tartozásod van (még ha külön-külön nem is nagyok).

Itt a trükk az, hogy a JTM egy szabály, a banki döntés pedig kockázatkezelés. A kettő találkozik, de nem azonos.

2026-ban a rendeletben szereplő 550 ezer Ft-os összeghatár bizonyos helyzetekben könnyítést adhat kis összegű hitelnél vagy hitelkeret-emelésnél, de szigorú feltételekhez kötött, és nem arra való, hogy valaki sok kis hitelből „összerakjon” egy nagyot. A bank ráadásul a havi terheket akkor is összesíti, amikor a fizetőképességet nézi.

Összehasonlítás: mit érdemes mérlegelni, ha a JTM a szűk keresztmetszet?

Lakáshitel vs. személyi kölcsön ugyanarra a célra

Ha lakásfelújításra keresel pénzt, a személyi kölcsön egyszerűbbnek tűnhet, de JTM oldalról két eltérés szokott dönteni:

• személyi kölcsönnél a plafon (forint) jellemzően 50–60%,

• lakáshitelnél viszont a kamatperiódus miatt könnyen 25–40%-ra eshetsz vissza, ha rövidebb rögzítést választasz.

Ezért van az, hogy egyes helyzetekben a személyi kölcsön „átmegy”, a lakáshitel pedig ugyanazzal a jövedelemmel „nem fér be” – pedig a lakáshitel sokszor olcsóbb lenne. Ilyenkor nem az árazás, hanem a szabály szerinti terhelhetőség a döntő.

Hitelkiváltás: amikor nem a plusz pénz a cél, hanem a havi részlet csökkentése

Ha több kisebb, drágább tartozásod van, a hitelkiváltás tipikusan azért működik, mert ugyanarra a teljes tartozásra alacsonyabb havi részletet hoz ki (hosszabb futamidővel). JTM szempontból ez gyakran a legkézzelfoghatóbb út: nem a jövedelmedet kell hirtelen megemelni, hanem a meglévő havi terheidet kell ésszerűsíteni. Itt viszont mindig számolj azzal, hogy a hosszabb futamidő sokszor magasabb teljes visszafizetést jelent, még ha a havi részlet le is megy.

Megtakarítás felhasználása: a „láthatatlan JTM-nyereség”

Ha lakáshitelnél szorít a JTM, néha egy kisebb önerőemelés (akár célzottan, csak a hitelösszeg csökkentésére) nagyobbat segít, mint bármilyen „trükk”. Kevesebb hitelösszeg → kisebb havi részlet → több esély a jóváhagyásra. Ez pénzügyileg sokszor tisztább, mint egy plusz adóstárs bevonása, mert nem teríti szét a felelősséget több emberre.

Rövid összefoglaló tanács a végére

A JTM 2026-ban akkor „barát”, ha te irányítod a számítást: előbb határozd meg a jogszabály szerinti törlesztőplafont (különösen a 800 ezer Ft-os küszöb miatt), utána nézd meg, a meglévő terheid mennyit visznek el belőle, és csak ezután válassz futamidőt és kamatrögzítést. Ha szűk a keret, a leggyorsabb javulást rendszerint nem a nagyobb hitelkeresés, hanem a meglévő havi terhek csökkentése adja.