Kevesebb új lakás, növekvő bizonytalanság – merre tart az ingatlanpiac?
Az új lakások építése 2025-ben érezhetően lassult, és ez nemcsak az építőipar belügye: a következő évek kínálatát és az árak pályáját is előre rajzolja. A KSH friss összesítése szerint 2025-ben 12 062 új lakás épült, ami kevesebb az előző évinél, miközben az engedélyezési oldal már árnyaltabb képet mutat. A magasabb finanszírozási költség, a fejlesztői óvatosság és a vevői kivárás együtt olyan piacot teremtett, ahol minden szereplő egyszerre figyeli a kamatokat, a szabályokat és egymást. Ebben a cikkben azt nézzük meg, milyen gazdasági logika áll a háttérben, hogyan reagálnak a bankok és a befektetők, és mire érdemes figyelned, ha vásárlás vagy beruházás jár a fejedben.
Az ingatlanpiacon vannak időszakok, amikor a daruk látványa önmagában is hangulatjelentés: ha sok a toronydaru, van hit, van kereslet, van bátorság. Ha kevesebb, akkor valami elbizonytalanította a szereplőket. Az új lakások építése 2025-ben inkább az utóbbi képet hozta. Nem az történt, hogy egyik napról a másikra megállt volna minden, inkább egy fokozatos visszavétel rajzolódott ki: kevesebb új projekt indult, több beruházás csúszott, és az egész szegmensben erősödött a „ma még nem” típusú döntéshozatal. 2026-ban ennek már nemcsak a statisztikáit látod, hanem a következményeit is: óvatosabb banki finanszírozás, visszafogott fejlesztői étvágy, és egy olyan vevői hangulat, amely egyszerre remél kamatcsökkenést és fél attól, hogy közben újra elszállnak az árak.
Mit mondanak a számok, ha nem csak érzésből nézed?
Ha sokat hallgatsz ingatlanos beszélgetéseket, könnyen úgy érzed, mindenki mást mond, és mindenkinek van egy biztos tippje. Ilyenkor érdemes egy pillanatra hátralépni, és megnézni a száraz, de megbízható számokat. A KSH ilyen kapaszkodó: nem véleményt ad, hanem összeszedi, valójában mennyi új lakás készült el. A hivatal 2026. február 20-án kiadott összefoglalója szerint 2025-ben 12 062 új lakást adtak át, ami 9,3%-kal kevesebb, mint az előző évben. Ez elsőre nem tűnik drámának, de a lakásépítésnél a lényeg mindig később látszik: ami ma nem épül meg, az holnap nem kerül piacra. És ha közben a vásárlási kedv megint erősödni kezd, a kisebb kínálat könnyen feszítheti az árakat, vagy legalábbis szűkítheti a választékot.
A kép ráadásul nem fekete-fehér, mert ugyanebben az időszakban az engedélyezési oldal már nem ugyanazt a történetet meséli. Amikor az átadások csökkennek, de az engedélyezések közben élénkülnek, az sokszor azt jelzi, hogy a fejlesztők fejben már készülnek egy jobb ciklusra, csak még nem akarják vagy nem tudják ugyanolyan tempóban a földre tenni a projekteket. A késlekedés oka gyakran nem a szándék hiánya, hanem a finanszírozás ára és a kockázatvállalási kedv, ami a kamatokkal együtt hullámzik.
Miért lett kevesebb új lakás, amikor a lakhatási igény nem tűnt el?
A lakhatás iránti igény ritkán szűnik meg. A népesség mozgása, a családi élethelyzetek változása, a munkahelyváltások, a válások és összeköltözések mind folyamatos keresletet termelnek. Mégis, az új építésű projektek felfutása és visszaesése sokkal gyorsabban változik, mint az alapigény. Ennek az egyik legfontosabb oka a pénz ára.
A kamatkörnyezet az ingatlanpiacon nem háttérzaj, hanem főszereplő. Amikor a hitel olcsó, a vevő bátrabb, a fejlesztő gyorsabban forgat, a bank nagyobb kedvvel vállal kockázatot. Amikor a hitel drága, ugyanazok a szereplők hirtelen óvatosabbá válnak. 2025-ben már érződött, hogy a kamatszintek nem ott vannak, ahol a piac a korábbi években kényelmesen működött. Lehetett beszélni csökkenő inflációról, enyhülő szigorításról, de a lakossági és a fejlesztői finanszírozás ára ettől még magas maradt ahhoz, hogy tömegesen újrainduljon a lendület.
A másik nagy tényező a költségszint bebetonozódása. Az építőanyagok ára és a kivitelezési díjak az inflációs hullám után nem estek vissza a régi szintekre. A piac sokszor nem úgy működik, hogy ami egyszer felment, az ugyanúgy vissza is jön. A bérek, a vállalkozói díjak, a logisztikai és energia-költségek egy része tartósan beépült az árakba. A fejlesztő pedig hiába szeretne olcsóbban adni, ha közben az önköltsége magas. Ilyenkor jön a feszültség: a vevő olcsóbb lakást akar, a fejlesztő nem tudja olcsóbban megépíteni, a bank pedig nem szeretne a két fél közé állni kockázatvállalóként.
A kivárás spirálja: amikor mindenki a másikra vár
A lakáspiacon a kivárás gyorsan önmagát erősíti. Ha a vevők azt érzik, hogy majd lejjebb mennek a kamatok, kivárnak. Ha a fejlesztők azt látják, hogy a vevők kivárnak, nem indítanak új projekteket. Ha a bank azt látja, hogy kevesebb a biztos előértékesítés, szigorít vagy drágábban ad forrást. Ez a kör olyan, mint egy lassan forgó ajtó: nem zár be, de nehéz rajta lendületet venni.
És itt jön be az a pont, ahol 2026-ban már érdemes a jövőt is nézni. Ha 2025-ben kevesebb lakás készült el, az nem csak múlt idő: a következő évek kínálatát is szűkítheti. A lakásépítés ritkán reagál azonnal, inkább késleltetetten. Ami ma elmarad, az holnap hiányként jelenhet meg a piacon, különösen akkor, ha közben a finanszírozás olcsóbbá válik, és a kereslet újra bátrabb lesz.
Szabályok, ösztönzők, bizonytalanság: miért számít a kiszámíthatóság többet, mint hinnéd?
Az ingatlanpiac a szabályozási környezetre érzékenyebb, mint a legtöbb fogyasztói piac. Nem azért, mert a szereplők különösen szabálykövetők vagy szabályszegők lennének, hanem mert a beruházás időhorizontja hosszú. Egy társasház nem gyorsan pörgethető termék, hanem többéves döntés. Ha közben változik az adózás, az áfa, a támogatások rendszere, a hitelprogramok feltételrendszere, az a megtérülési számításokat is átrajzolhatja.
Fejlesztői oldalon a kiszámíthatóság sokszor nagyobb érték, mint maga a kedvezmény. A támogatásokkal lehet élénkíteni a keresletet, de ha a piac azt érzi, hogy a szabályok cikluson belül is ide-oda mozdulhatnak, akkor a beruházó természetes reakciója a fékezés. A vevőnél ugyanez másképp csapódik le: a bizonytalan szabályok könnyen kivárást szülnek, mert mindenki azt találgatja, jön-e még jobb konstrukció, vagy épp szigorítás a láthatáron.
Az új lakások építése 2025-ben ezért nem csak kamattörténet, hanem bizalmi történet is. Bizalom a pénz árának csökkenésében, bizalom a szabályok stabilitásában, és bizalom abban, hogy a kereslet nem csak fellángol, hanem kitart.
Banki gyakorlat: mi változik, amikor drágább a pénz?
A bankok akkor érzik jól magukat, amikor a kockázat mérhető. A lakáshitel és a projekthitel is akkor áramlik könnyen, ha a jövedelmek stabilak, a piac élénk, és a fedezet értéke kiszámítható. Amikor viszont a kamatszint magasabb és a kereslet hullámzik, a banki szűrők finomodnak. Nem feltétlenül drámai szigorításról van szó, inkább arról, hogy a bank jobban megnézi, miből lesz visszafizetés.
A lakossági oldalon ez úgy jelenik meg, hogy ugyanarra a jövedelemre kisebb hitelösszeget kapsz, vagy a bank nagyobb óvatossággal számol. A fejlesztői oldalon az előértékesítés szerepe felértékelődik: a bank szereti látni, hogy a piac már „ráütötte a pecsétet” a projektre, és nem csak a beruházó optimizmusa tartja össze a tervet.
Itt érdemes egy pillanatra összekötni a KSH-adatot a banki logikával. Ha az átadások csökkennek, az a fejlesztők cash flow-jára is hat, és a bankok is óvatosabbá válnak az olyan projektek finanszírozásában, ahol a bevétel késik vagy bizonytalan. Ugyanakkor, ha az engedélyezések közben élénkülnek, az azt üzeni, hogy a piac nem halt meg, csak átmenetileg lassított. A bankok ilyenkor tipikusan szelektálnak: a jó lokáció, a jó fejlesztő és a jól strukturált projekt könnyebben kap forrást, a többi pedig várólistára kerül.
Tipp: ha új lakást nézel, ne csak a látványtervet és az alaprajzot kérd el. Nézd meg, milyen ütemezéssel kérnek fizetést, milyen banki háttérrel fut a projekt, és milyen garanciák vannak a határidőkre. A lassabb piacon a csúszások gyakoribbak, és egy csúszás neked nem csak idő, hanem pénz is lehet, ha közben albérletet fizetsz, vagy a hitelfeltételeid változnak.
Vevőként mit jelent a kisebb kínálat és a bizonytalan hangulat?
A kevesebb új lakás elsőre azt sugallja, hogy szűkül a választék, és ha szűkül a választék, akkor az árak felfelé mennek. A valóság ennél árnyaltabb. Rövid távon a gyengébb kereslet miatt a fejlesztők gyakran rugalmasabbak, csak nem mindig a listaárban. Az új lakások piacán ritkább a látványos árcsökkentés, viszont gyakoribbak a finom engedmények: kedvezőbb fizetési konstrukció, jobb műszaki tartalom, parkoló vagy tároló olyan áron, amit máskor nem adnának oda. Ez sokszor jobb üzlet, mint egy néhány százalékos „látványkedvezmény”, csak épp nem mindig ordít róla a hirdetés.
Közben ott van a pszichológia is. A vevő szeretne jó döntést hozni, de ha a környezet bizonytalan, a döntés elhalasztása is könnyen tűnik racionálisnak. Csakhogy az ingatlanpiacon a halogatásnak ára lehet. Ha a kínálat szűkül és a kamatok idővel csökkennek, akkor a kereslet hirtelen visszaugorhat, és az áremelkedés újra gyorsabbá válhat. Ilyenkor jön a paradoxon: akkor lesz a legnehezebb vásárolni, amikor a hangulat már jobb.
Ha most 2026-ban döntés előtt állsz, a legjobb, amit tehetsz, hogy nem egyetlen mutatóra figyelsz. Nem csak a kamat számít, és nem csak az ár. A saját jövedelmi stabilitásod, a családi terveid időzítése, a munkahelyed biztonsága és a lakhatási költségeid együtt adják ki azt a képet, ami alapján jó döntést tudsz hozni.
Befektetőként hogyan néz ki ugyanez a történet?
A befektetői nézőpont gyakran fordított logikával dolgozik: a mostani kínálatcsökkenés nem feltétlenül probléma, hanem jövőbeni lehetőség. Ha 2025-ben kevesebb új lakás készült el, az később kevesebb friss kínálatot jelent. Ha közben a bérleti piac stabil marad, a hozamok pedig elfogadhatók, akkor a befektető szemében a szűkülő kínálat akár árfelhajtó tényezővé is válhat.
A bérleti piacot a magas hitelkamatok gyakran erősítik, mert aki nem tud vagy nem mer vásárolni, bérel. Ez a keresleti oldalról támaszt ad a bérleti díjaknak. A kérdés inkább az, hogy milyen ingatlanban gondolkodsz. Az új építésű, energiahatékony lakások általában jobb bérlői minőséget és hosszabb távú értéktartást ígérnek, de magasabb belépési árral. A régebbi állomány olcsóbb lehet, viszont nagyobb felújítási kockázatot hordoz, és az energetikai elvárások szigorodása idővel értékcsökkentő tényezővé válhat.
A befektetői döntésnél 2026-ban különösen fontos a finanszírozás. Ha hitelből fektetsz be, a kamatteher könnyen megeszi a hozamot. Ilyenkor a jó stratégia sokszor nem az, hogy mindenáron vásárolsz, hanem az, hogy csak akkor lépsz, ha a számok tényleg működnek, és nem a remény tartja össze a matekot.
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% Kamat: 3,00% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
Otthon Start Program
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 0 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Fix Kamatperiódus: Fix Éves kamat: 3 %
Energiahatékonyság: nem zöld divat, hanem pénzügyi realitás
Az új lakások építése 2025-ben már olyan korszakban zajlott, amikor az energiahatékonyság nem extra, hanem alapelvárás. Ez részben szabályozási kérdés, részben piaci kényszer. A vevő ma már sokkal tudatosabban nézi a fenntartási költségeket, és a bankok is egyre gyakrabban adnak kedvezőbb feltételeket jobb energetikai paraméterekre.
A „zöld” finanszírozás itt nem marketingfogás, hanem kockázatkezelés. Egy energiahatékony lakás rezsije kiszámíthatóbb, ami a háztartás pénzügyi teherbírását is stabilizálja. Ha pedig a háztartás stabilabb, a banki kockázat is kisebb. Ez a logika egyre inkább beépül a hiteltermékekbe, még akkor is, ha nem minden konstrukció hirdeti magát hangosan zöldként.
Itt jön a második praktikus gondolat: ha új lakást veszel, ne csak a hitel kamatát hasonlítsd össze, hanem azt is, hogyan hat a fenntartási költség a teljes havi terhelésedre. Egy kicsit drágább, de alacsony rezsijű lakás sokszor „láthatatlanul” jobb döntés, mert a mindennapi cash flow-ban könnyebben élhető.
Merre tarthat az ingatlanpiac, ha a bizonytalanság a fő hangulat?
Az ingatlanpiac ritkán fordul egyetlen okból. A következő időszakot a kamatok pályája, a reálbérek alakulása, az infláció tartóssága és a szabályozási stabilitás együtt fogja alakítani. Ha a kamatszint érdemben mérséklődik és a jövedelmek növekedése fennmarad, akkor a kereslet könnyen visszakapcsol. Ha viszont a bizonytalanság tartós marad, akkor a piac inkább oldalazni fog: nem zuhan, de nem is robban.
A kevesebb új lakás azonban egy olyan tényező, amely a háttérben dolgozik. A KSH-szám nem azért érdekes, mert ennyivel kevesebb lett, hanem mert a lakásépítés időben elnyújtott hatású. A kínálat késleltetetten reagál, és ha egyszer szűkült, idő kell, mire újra felépül. Ezért 2026-ban már érdemes úgy nézni 2025-öt, mint egy előjelet: nem a múlt miatt, hanem a következő évek egyensúlya miatt.
A döntésednél végül valószínűleg nem az lesz a legfontosabb, hogy a piac mit mond magáról, hanem az, hogy te hol tartasz. Ha lakhatásról van szó, a legjobb időzítés sokszor nem a tökéletes kamatkörnyezet, hanem az a pillanat, amikor a saját pénzügyeid bírják a terhet, és az élethelyzeted stabil. Ha befektetésről, akkor pedig az a pont, amikor nem történetet veszel, hanem számokat, és a számok mögé oda tudod tenni a saját kockázattűrésedet is. Az ingatlanpiac most nem ígér könnyű döntéseket, de azt igen, hogy aki higgadtan, józan feltételekkel lép, annak 2026-ban már nem a hangulat lesz a legnagyobb ellensége, hanem legfeljebb a türelmetlenség.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
