Melyik kerületben nőnek a leggyorsabban a lakásárak Budapesten?

2025-ben a leggyorsabb áremelkedés három „külön piacon” látszik: az új építésűeknél a XII. és a XIII. kerület, a panellakásoknál a XI. és a XIII. kerület, míg a belvárosi téglalakásoknál továbbra is az V–I–II. kerület tartja a prémiumszintet, de a növekedés itt már szelektív. Konkrét példákkal, számolással és hozamszempontokkal mutatjuk, hol és miért gyorsul az ár.

Miért nem elég az „átlagár”?

Az, hogy „Budapesten nőnek a lakásárak”, kevés a döntéshez. Kerületenként, sőt lakástípusonként teljesen más pályák futnak. Az új építésű projektek mozgása eltér a panelektől, a régi téglák pedig önálló világot alkotnak. 2025-ben az élénkülés több szegmensben is érződik, de nem ugyanott és nem azonos tempóval. A valós kérdés így hangzik: hol és milyen lakástípussal lehet a leggyorsabban értéket növelni, illetve érdemi bérleti hozamot elérni?

A válasz röviden:

• Új építésben a XII. és a XIII. kerület mutat érdemi ugrást az elmúlt évhez képest.

• Panelben a XI. és a XIII. kerület jár elől, a budapesti panelátlag fölötti dinamikával.

• Belvárosi téglában az V–I–II. kerület tartja a csúcsszintet, de az emelkedés itt válogat: a jó ház, jó utca, jó állapot hármasa dönt.

A „leggyorsabb drágulás” három térképe

1) Új építésű lakások – XII. és XIII. kerület

XII. kerület (Hegyvidék): kevés, de kiemelt minőségű projekt, erős fizetőképes kereslet, izmos presztízs. Az elmúlt évben az átadások és előértékesítések több ponton is magasabb árszintet rögzítettek, ami felfelé húzza a teljes kerületi átlagot. A kereslet fő mozgatói a csendes, zöld lakókörnyezet, a jó levegő és az erős iskolai kínálat.

XIII. kerület (Angyalföld–Vizafogó): itt mennyiségben és minőségben is sok a projekt. A folyamatos építkezési hullám, a bérlői kereslet és a banki finanszírozás elérhetősége egymást erősítették. A kerületben a kis és közepes alapterületű új lakásoknál különösen gyors az árfelzárkózás.

Mit jelent ez a gyakorlatban?
Tegyük fel, hogy 2024 elején 1,5 millió Ft/m² körüli fajlagos áron vettél egy 40 m²-es, jól elhelyezkedő új lakást a XIII. kerületben (kb. 60 millió Ft). 2025 elején a hasonló lakások kínálati sávja 1,7–1,9 millió Ft/m² között mozog. Ez nagyjából 8–16 millió Ft bruttó értéknövekedést jelenthet 12 hónap alatt, persze a pontos összeg a ház minőségétől, az utca zajszintjétől és a lakás állapotától függ.

2) Panellakások – XI. és XIII. kerület

A panelek piacán az elmúlt évben érezhető árverseny alakult ki a jobb helyen lévő, házszigetelt, liftes tömbök között. A panel az egyik leggyorsabb belépő a belsőbb zónákhoz, ezért a belépő vevő és a bérbeadó is itt keres először.

• XI. kerület: a Duna felé és a metrókhoz közel eső városrészekben a panellakások erős áremelkedést mutattak. A bérlői keresletet az egyetemi és irodafolyosó közelsége stabilizálja, így a hozam és a likviditás is kedvező.

• XIII. kerület: itt a közlekedés, a folyóparti sétány és a szolgáltatások sűrűsége emeli a vonzerőt. A kiváló bérlői kör miatt a felújított kisebb panelek különösen gyorsan fordulnak.

Gyakorlati hatás: egy 40 m² körüli, jó házban lévő, világos panellakás ára a XI–XIII. tengelyen az utóbbi 12 hónapban több millió forintot is léphetett felfelé, miközben a bérleti díj is érdemben nőtt. A bruttó hozam így sok esetben 5–6 százalék sávba került, jól megválasztott lakásnál ennél is magasabb lehet.

3) Belvárosi tégla – V–I–II. kerület

A belső kerületekben a szint továbbra is csúcs, de a növekedés szelektív. Itt nem a kerületnév, hanem a ház–utca–állapot hármasa határozza meg, hogy a lakás követi-e az átlagot. Egy 60–70 m²-es, polgári házban, jó állapotban, lifttel és rendezett közös költséggel bíró lakás más ligát képvisel, mint egy gyenge házban lévő, felújítandó egység. Az árnövekedés a kiváló elhelyezkedésű, felújított lakásoknál látható a leginkább.

Milyen lakástípusban mennyit? Rövid iránytű

• Raktárkörnyéki panelek a peremkerületekben: alacsony belépő, mérsékeltebb drágulás.

• Jó közlekedésű, belsőbb panel (XI., XIII., részben IX.): magasabb árszint, de erős bérlői kereslet és gyorsabb drágulási ütem.

• Új építés középkategória (XIII.): széles kínálat, élénk bérlői piac, jó likviditás.

• Prémium új építés (XII.): magas belépő, feltűnő árszint-ugrás, projektszintű különbségek.

• Belvárosi tégla (V–I–II.): csúcs árszint, válogatós vevők, szelektív áremelkedés.

Gyakorlati példák – három élethelyzet és a számok

Példa A – Befektető 60–70 millió forintos kerettel

Cél: 6 százalék körüli bruttó hozam, alacsony üresedés.

• XI. kerület panel, 40 m²: vétel 52–55 millió Ft. Bérleti díj 240–280 ezer Ft/hó, bruttó hozam 5,2–6,5 százalék. Jó ház, jó közlekedés mellett üresedés kicsi, eladhatóság gyors.

• XIII. kerület panel, 40–45 m²: vétel 50–58 millió Ft. Bérleti díj 230–260 ezer Ft/hó, bruttó hozam 4,8–6,2 százalék. Külön plusz, ha a ház szigetelt és rendezett a közös képviselet.

• XIII. kerület új építés, 35–40 m²: vétel 64–74 millió Ft. Bérleti díj 260–320 ezer Ft/hó, bruttó hozam 4,2–5,5 százalék. Hozamban szerényebb, viszont az értéknövekedés az elmúlt évben kiugró volt.

Következtetés: ha elsődlegesen hozamot keresel, panelben a XI–XIII. tengelyen jobb az induló szám. Ha értéknövekedést céloznál, az új építésű XIII. és a prémium XII. projektjei között érdemes válogatni.

Példa B – Első lakás 45–50 millió forintból

Ebből a keretből a külső pesti kerületek jobb részein még elérhető 45–50 m²-es tégla vagy gondosan felújított panel. Itt az árak lassabban mennek fel, de a jó közlekedési kapcsolatok közelében lévő lakótelepek felértékelődnek. Érdemes a zajszintet, a ház állapotát, a közös költséget és az emeletet alaposan mérlegelni.

Példa C – Prémium vevő 120–150 millió forinttal

A belvárosi téglapiacon a „jó ház – jó utca – jó állapot” hármas nélküli lakás nem követi a kerületi átlagot. A liftes, felújított, rendezett tartalékú társasházban lévő, csendes udvarra vagy szép utcára néző, világos lakás drágul gyorsabban. A XII. kerület prémium új építésű házai magas belépőt kérnek, de a kínálat szűkössége miatt itt látható volt az egyik legnagyobb árszint-ugrás.

Miért pont ezek a kerületek gyorsultak fel?

1. Elhelyezkedés és közlekedés: A XI. és XIII. kerületben a metró, a körút, a vasút és a főbb villamosvonalak szövik be a lakóöveket. A bérlők és a fiatal vevők ezt fizetik meg.

2. Projektkoncentráció: A XIII. kerületben sok, különböző méretű és készültségi fokú új ház jelenik meg, ami széles választékot ad. A XII. kerületben kevés, de kiemelt színvonalú projekt mozgatja a felső sávot.

3. Pénzügyi háttér: A kedvezőbb finanszírozás a belépő és középsávot élénkítette. Ez a panel- és középkategóriás új építés piacán ütötte meg leginkább a hangot.

4. Bérleti piac: A XI–XIII. kerületekben a bérleti kereslet tartós. Ez a hozamszámokat megtámasztja, és a befektetői érdeklődés visszacsatolja az árakat.

Hozam kontra értéknövekedés – összevetés más lehetőségekkel

• Banki betét, rövid kötvény: alacsony kockázat, azonnali hozzáférés, de korlátozott hozam. Ingatlannál a bérleti pénzáram és az esetleges értéknövekedés együtt magasabb eredményt hozhat, cserébe tőkeigényes és nehezebben eladható.

• Ingatlanalap, részvény: kis belépő és napi likviditás, de nincs saját bérlői cash-flow. Az árfolyam ingadozása a rövid távú döntéseket megterhelheti.

• Rövid távú bérbeadás: lehet magasabb hozam, de nagyobb a szabályozási és kihasználtsági kockázat, több a szervezés.

Lényeg: 2025-ben, ha a cél stabil bruttó hozam, a jobb helyen lévő panel a XI–XIII. kerületekben jó választás. Ha értéknövekedést szeretnél, új építésben a XIII., prémiumban a XII. kerület ígéretes, de itt projektszintű átvilágítás kell.

Módszertani keret – hogyan érdemes elemezni?

• Fajlagos ár és házminőség: nézd külön a lakást és a házat. Egy gyenge házban lévő felújított lakás gyakran nem drágul úgy, mint egy erős házban lévő közepes állapotú.

• Utcaképek és zajtérkép: a két utcával arrébb lévő ingatlan ára akár 10–15 százalékkal is eltérhet.

• Likviditás: milyen gyorsan kelnek el az adott típusú lakások? Ha három hónapnál tovább állnak a hirdetések, ott valószínűleg túlárazás vagy gyenge ház a gond.

• Bérleti kereslet: kérdezd meg több közvetítőt, mennyi idő alatt adnak ki hasonló lakást és milyen bérleti sávban.

Gyakori kérdések (GYIK)

1) Melyik kerület drágul a leggyorsabban?
Lakástípusonként más a sorrend. Új építésben a XII. és a XIII. kerület, panelben a XI. és a XIII. kerület, belvárosi téglában pedig az V–I–II. kerület tartja a szintet, szelektív emelkedéssel.

2) Hol a legjobb a bérleti hozam?
Általában a jobb közlekedésű panelek adnak erősebb induló hozamot: XI., XIII., részben IX. kerület. A belvárosi prémium lakások hozama alacsonyabb, de az értéktartásuk jobb.

3) Érdemes új építést venni a XIII. kerületben?
Igen, ha hosszabb távra tervezel, és vállalod a magasabb belépőt. A hozam valamivel alacsonyabb, viszont a kereslet és az értéknövekedés az elmúlt évben erős volt. Projektválasztásnál fontos a fejlesztő múltja, a műszaki tartalom és a tartalékok.

4) A panelek már túl drágák?
A jobb házakban, jó helyen lévő panelek továbbra is gyorsan forognak. A bérlői kereslet erős, ezért a hozam és a likviditás védőhálót ad. Gyenge házban, rossz fekvéssel viszont könnyen megáll az ár.

5) Meddig tarthat a lendület?
Az év eleji erősödés után várhatóan szelektáltabb folytatás jön. A prémiumban lassulhat a tempó, míg a jó ár–értékű körzetekben – panel, XIII. új építés – kitartó érdeklődés maradhat.

6) Mit ellenőrizzek vásárlás előtt?
Közös költség, ház tartalékalapja, közelmúltbeli felújítások, zajszint, természetes fény, lift állapota, pince és tető helyzete, a lakás feletti-fölötti zajforrások, a társasház házirendje.

7) Hitel vagy készpénz?
Hiteláttéttel magasabb lehet a saját tőke hozama, de a törlesztő és a bérleti díj közötti rés legyen biztonságos. Ha a bérleti díjak egy korrekcióban visszább esnek, a törlesztést akkor is bírni kell.

8) Befektetésre kicsi a keretem. Mit tegyek?
Kisebb alapterületű, jó helyen lévő panellal indulj. Itt a belépő alacsonyabb, a bérlői kör széles. Felújításnál a tartósságra költs: gépészet, nyílászáró, fürdő, konyha. A mutatós, de törékeny megoldások nem térülnek meg.

Két rövid, de fontos tipp

Tipp #1 – Ház és utca előrébb van, mint a kerületnév.
Ugyanabban a kerületben két utcával arrébb 10–15 százalék árkülönbség is előfordulhat. Nézd meg a ház pénzügyi helyzetét, a közös költség tényezőit és a liftek állapotát.

Tipp #2 – Hozam-szűrő a keresésben.
Már az első naptól számolj bruttó és várható nettó hozamot: vételár, illeték, közvetítői díj, felújítás, bérbeadás adózása, fenntartás, üresedés. Hat százalék bruttó alatt befektetésre csak akkor vásárolj, ha erős, hiteles értéknövekedési történetet látsz (például kiváló projekt a XIII. kerületben vagy ritka minőség a XII.-ben).

Összegzés – hol nőnek most a leggyorsabban az árak?

• Új építésű lakások: a XII. kerület prémium projektjei és a XIII. kerület széles kínálata vezet.

• Panelek: a növekedés élén a XI. és a XIII. kerület, a bérlői kereslet itt a legerősebb.

• Belvárosi tégla: csúcsszint az V–I–II. kerületben, de az emelkedés szelektív és házfüggő.

Rövid összefoglaló tanács

Ha értéknövekedésre célzol, nézz körül a XIII. kerület új építésű házai közt, és mérlegeld a XII. kerület prémium projektjeit – de csak részletes műszaki és pénzügyi átvilágítás után. Ha hozam a cél, a XI–XIII. kerületi panelek adnak most kiegyensúlyozott belépőt, erős bérlői piacot és jó likviditást. A döntés előtt számolj végig mindent: teljes bekerülési költség, reális bérleti díj, üresedési kockázat, kijárati forgatókönyv. Csak akkor lépj, ha a hozam és a várható drágulás a kockázathoz mérten is megállja a helyét.