Mi a különbség a THM és a kamat között? – Érthetően

A THM az összes, hitelhez kapcsolódó költséget egyetlen éves százalékban mutatja meg, míg a kamat csak a pénz használatának árát jelenti. Cikkünk tisztázza a fogalmakat, részletes példákkal, számítási logikával, tipikus buktatókkal és GYIK-kel.

Amikor hitelt választasz, két szám biztosan szembejön: a kamat és a THM (teljes hiteldíj mutató). A kamat azt mondja meg, mennyit „fizetsz” a pénz használatáért, a THM pedig azt, valójában mennyibe kerül neked a teljes konstrukció egy évre vetítve – beleszámítva szinte minden költségelemet. Aki kizárólag a kamat alapján dönt, könnyen meglepődhet a tényleges havi törlesztőn. Ez az útmutató érthetően, konkrét példákkal és tipikus hibákra rámutatva mutatja be a kettő közötti különbséget, hogy tudatosan választhass.

Fogalmi alapok röviden – de lényegre törően

Mi a kamat?

A kamat a hitel „ára”, vagyis a tőke használatáért fizetett díj százalékban kifejezve. Leggyakrabban:

• Nominális kamat: éves kamatláb, amely nem veszi figyelembe az évközi tőkésítések hatását.

• Effektív (EBKM/TAE-szerű logikájú) kamat: figyelembe veszi a kamatos kamat hatását (hitelek esetén a THM tölti be a „valós költség” mércéjét).

A kamatszintet egy hitelnél tipikusan referenciakamat (pl. BUBOR, BIRS, EURIBOR) + banki felár adja, és összefügg a kamatperiódussal (mennyi időnként változhat a kamat).

Mi a THM?

A THM a teljes hiteldíj mutató, ami évesített százalékban fejezi ki a hitel teljes költségét a felvett összegre vetítve, beleszámítva például:

• a kamatot,

• a kezelési költséget,

• a folyósítási díjat,

• egyes számlavezetési vagy kártyadíjakat (ha kötelezőek a hitelhez),

• értékbecslési, közjegyzői, ingatlan-nyilvántartási díjakat (adott szabályok szerint),

• hitelközvetítői díjat (ha van és kötelező).

Ami tipikusan nincs benne: késedelmi kamat, előtörlesztési díj (nem automatikus), opciós szolgáltatások költségei, valamint olyan tételek, amelyek nem minden ügyfélnél merülnek fel vagy nem kötelezők. A pontos kör a szabályozástól függ, de a lényeg: a THM a valós élet költségeihez közelebb visz, mint a „sima” kamat.

A nagy különbség: mit mond el a kamat, és mit a THM?

• A kamat csak a pénz használatának díját mutatja. Lehet alacsony, de ha mellette magas a folyósítási díj, kezelési költség vagy kötelező szolgáltatási díj, a havi törlesztőd mégis magas lesz.

• A THM minden releváns költséget egy mutatóba sűrít, így összehasonlításra sokkal alkalmasabb különböző banki ajánlatok között – azonos futamidőre és azonos feltételekkel.

Egyszerűen: kamat = ár; THM = teljes ár. Ha autót veszel, a kamat olyan, mint a „nettó listaár”, a THM pedig a „kulcsrakész” ár: biztosítás, átírás, kötelező kiegészítők – minden együtt.

Miért térhet el egymástól látványosan a két szám?

1) Egyszeri díjak

Egy 1–2%-os folyósítási díj már önmagában megemeli a THM-et, főleg rövid futamidőnél. Ugyanez igaz az értékbecslésre, közjegyzőre – minél rövidebb a futamidő, annál jobban „szétterül” az egyszeri költség éves szintre vetítve, és annál nagyobb hatása lesz a THM-re.

2) Kötelező folyósítási feltételek

Például kötelező bankszámla-konstrukció magas havi díjjal, vagy kötelező biztosítás. Ha ezek a hitel feltételei, a vonatkozó díjak THM-köteles tételek lehetnek.

3) Kamatperiódus és kockázat

Rövid kamatperiódus (pl. 3 hónap, 6 hónap) nagyobb kamatkockázatot jelent, amit a bank árazhat felárban. Ez a kamatban jelenik meg, a THM pedig az évesítésen keresztül mutatja a teljes képet.

4) Akciók, jóváírások, csomagok

Banki akciók (pl. időszakos díjmentesség, jóváírás) rövid távon csökkenthetik a költséget; a THM számítás szabályai meghatározzák, mely kedvezmény vehető figyelembe. Fontos megérteni, hogy a kommunikált akció nem mindig jelenik meg teljes mértékben a THM-ben (feltételhez kötött, időszakos).

Számítási logika – szemléltető példák

A példák célja, hogy értsd a mechanizmust; a tényleges THM-et mindig a bank/hitelnyújtó szabályos számítása adja meg.

Példa 1: Két ajánlat azonos kamattal, eltérő díjakkal

• Hiteligény: 5 000 000 Ft

• Futamidő: 5 év (60 hónap)

• Nominális kamat: évi 10% mindkét ajánlatnál

• Ajánlat A díjai: folyósítási díj 1% (= 50 000 Ft), kezelési költség 0 Ft

• Ajánlat B díjai: folyósítási díj 0 Ft, kezelési költség havi 2 000 Ft (= 120 000 Ft a teljes futamidő alatt)

Következmény:

• A kamat mindkét ajánlatnál ugyanaz (10%).

• A THM az A esetén az egyszeri 50 000 Ft miatt emelkedik, de csak egyszer terheli; B esetén a havi 2 000 Ft végig emeli a teljes költséget.

• Eredmény: B THM-e tipikusan magasabb, noha a kamat azonos.

Példa 2: Rövid futamidő, nagy egyszeri díj

• Hiteligény: 1 000 000 Ft

• Futamidő: 1 év

• Nominális kamat: 12%

• Folyósítási díj: 2% (= 20 000 Ft)

Itt az egyszeri 20 000 Ft szinte teljes egészében az egyéves horizonton jelenik meg, ezért a THM a 12%-nál jóval magasabb lesz, miközben a „kamat” nem változott.

Példa 3: Hosszú futamidő, azonos egyszeri díj

Ha ugyanez a 20 000 Ft díj 10 évre „oszlik el” (évesített értelemben), a THM-re gyakorolt hatása enyhébb. Innen a gyakorlati tanulság: rövid futamidőnél az egyszeri díjak nagyon számítanak.

THM vs. kamat – mikor melyikre figyelj?

• Első szűréshez: nézd a kamatot és a kamatperiódust (kockázat, várható kamatpálya).

• Végső döntéshez: THM és teljes visszafizetés. A THM mutatja meg, hogy az extra díjak hogyan „ködösítik” el az alacsonynak tűnő kamatot.

Praktikus checklista:

1. Kérd el a teljes díjlistát (folyósítás, értékbecslés, közjegyző, számladíj, biztosítás, kezelési költség).

2. Ellenőrizd, mi kerül bele a THM-be, és mi nem.

3. Számold ki/nézesd meg a teljes visszafizetendő összeget és a havi törlesztőt – az összehasonlítás alapja.

4. Vizsgáld meg, mennyire köt a konstrukció kötelező számlához/jóváíráshoz.

5. Nézd a kamatperiódust: olcsóbbnak látszik a rövid fix? Változékony időszakban kockázatosabb lehet.

Tipikus félreértések és buktatók – röviden, konkrétan

• „Alacsony kamat = olcsó hitel.” Nem feltétlen. Az extra díjak felhúzhatják a THM-et és a havi törlesztőt.

• „A THM minden költséget tartalmaz.” Nem mindet. A nem kötelező, eseti vagy későbbi eseményhez kötődő díjak (pl. előtörlesztés) nem feltétlen vannak benne.

• „A THM mindig összevethető.” Csak azonos feltételek mellett (azonos összeg, futamidő, deviza, kamatperiódus), különben félrevisz.

• „Az akciók teljes mértékben látszanak a THM-ben.” Csak a szabályok szerint figyelembe vehető részek.

• „A rövid kamatperiódus mindig jobb, mert kezdetben olcsóbb.” Kamatemelkedéskor megugorhat a törlesztő.

Hogyan „olvass” helyesen egy hitelajánlatot?

1. Nézd a kamatot és a kamatperiódust: ez megmutatja a kockázati profilt. A hosszabb fix (pl. 5–10–20 év) jellemzően magasabb kamatot jelent, de kiszámíthatóbb törlesztőt.

2. Tekintsd át a díjakat: folyósítás, kezelési költség, számladíj, értékbecslés, közjegyző, földhivatali illeték stb.

3. THM: ellenőrizd, hogy a felsorolt tételek közül melyek részei a THM-nek.

4. Teljes visszafizetés: kérj konkrét számot: „Ennyit veszek fel → összesen mennyit fizetek vissza?”

5. Opciók költsége: előtörlesztés, végtörlesztés, szerződésmódosítás – ezek nem biztos, hogy a THM részei, mégis befolyásolhatják a valós költségedet.

Speciális helyzetek: mikor torzíthat a THM?

• Rövid élettartamú hitel (pl. áthidaló): az egyszeri költségek aránya megnő, a THM „felugrik”. Összevetésnél fusd át a díj szerkezetét is.

• Változó akciók: ha feltételhez kötöttek (pl. jóváírás, jövedelemérkeztetés, biztosítás), a THM nem biztos, hogy tükrözi a valós, egyedi helyzetedet.

• Csomagolt termékek: kötelező számla vagy biztosítás extra havi díjjal: hosszú távon sokat számít, még ha a THM nem is „fogja meg” teljes egészében az összes jövőbeni variációt.

Gyors számolási szemléltetés: miért „őszintébb” a THM?

A THM belső megtérülési ráta (IRR) logikával számol: olyan évesített rátát keres, amely mellett a jövőbeni pénzáramlások jelenértéke megegyezik a folyósított összeggel. Mivel a díjak és a törlesztők is pénzáramlások, a THM mindet „egy nevezőre” hoz. A kamat viszont nem számol a kísérő költségek sokféleségével – ezért a THM alkalmasabb az összehasonlításra.

Gyakorlati tanácsok döntés előtt

• Ne a legalacsonyabb kamatra, hanem a legalacsonyabb teljes visszafizetésre optimalizálj – azonos futamidő mellett.

• Vizsgáld meg, hogy az alacsony kamat milyen feltételekhez kötött (jövedelemérkeztetés, biztosítás, számlacsomag).

• Stressz teszteld a törlesztőt: mi történik, ha a kamatperiódus végén kamatemelkedés jön?

• Ha várható előtörlesztésed, nézd meg az előtörlesztési díjat (nem része automatikusan a THM-nek), mert felülírhatja a „legjobb THM” választását.

• Kérj részletes díjtáblát és hivatalos törlesztési tervet; ezekből látszik, miért annyi a THM, amennyi.

GYIK – Gyakran ismételt kérdések

1) A THM mindig magasabb, mint a kamat?
Gyakran igen, mert több költséget számít be. Kivételes helyzetekben (pl. különleges akciók) közel lehetnek egymáshoz, de a THM ritkán alacsonyabb a kamatnál, hiszen az tartalmazza a kamatot is, plusz más díjakat.

2) Miért nem látom az előtörlesztési díjat a THM-ben?
Mert nem biztosan bekövetkező költség. A THM a szerződéskori, tipikus pénzáramlásokkal számol. Az előtörlesztés eseti döntés; a díja ezért kívül maradhat.

3) Két ajánlatnál azonos a kamat, de eltér a THM. Melyiket válasszam?
A THM-alacsonyabbat érdemes előnyben részesíteni, azonos futamidő és feltételek mellett – de ellenőrizd a teljes visszafizetést, a kötelező kiegészítőket és az opciók (elő-/végtörlesztés) díjait is.

4) A THM jó arra, hogy minden konstrukciót összehasonlítsak?
Igen, de csak keretek közt. Ugyanarra az összegre, futamidőre, devizára, kamatperiódusra és hasonló feltételekre hasonlíts. Különben a THM-ek félrevezetőek lehetnek.

5) Ha hosszú a futamidő, kisebb lesz a THM?
Nem törvényszerű. Az egyszeri díjak hatása „felhígulhat”, de a kamatszint, a kezelési költségek és a kötelező havi díjak összességében határozzák meg a THM-et.

6) Miért nem elég nekem a havi törlesztőt nézni?
Mert a havi törlesztő önmagában nem mutatja meg a teljes költséget és a kockázatot (pl. kamatperiódus-váltás). A THM és a teljes visszafizetés együtt ad valós képet.

7) Lehet-e manipulálni a THM-et?
A THM-et szabályok szerint kell számolni; ugyanakkor a termékstruktúra (pl. kötelező csomagok, akciók) finomhangolása befolyásolhatja a mutatót. Ezért fontos a lábjegyzetek és feltételek átnézése.

8) Ha devizában veszek fel hitelt, hogyan értelmezzem a THM-et?
Devizahitel esetén a THM devizában értelmezett pénzáramlásokból származik; az árfolyamkockázat nincs a THM-ben. Árfolyamváltozás a tényleges terhedet jelentősen módosíthatja.

Rövid összefoglaló

• A kamat a pénz használatának díja; a THM a hitel összes releváns költségét egyetlen évesített mutatóba sűríti.

• Azonos kamat mellett is eltérhet a havi törlesztő és a teljes visszafizetés a díjstruktúra miatt – ezt a THM tükrözi.

• Összehasonlításnál azonos feltételek mellett nézd a THM-et, és kérd el a teljes visszafizetést.

• Figyelj a kamatperiódusra, a kötelező csomagokra, az egyszeri díjakra és az opciós költségekre (elő-/végtörlesztés).

• Döntés előtt mindig vizsgáld meg a konstrukció egészét – ne csak a legszebb számot a hirdetésben.

  Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel

  Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.

  Hallgasd itt

  YouTube Spotify Apple Podcasts

  Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.

  Kövess minket

  Facebook TikTok

  Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.