Mi történik, ha az eladó eltitkol fontos hibát az ingatlan paraméterei közül

Mi a teendő, ha az eladó eltitkol egy fontos hibát az ingatlan paraméterei közül – például kisebb a tényleges alapterület, rejtett beázás van, engedély nélküli a bővítés, vagy szolgalmi jog korlátozza a használatot? Ez a részletes, közérthető útmutató végigveszi a kellékszavatossági jogaidat (kijavítás, árleszállítás, elállás, kártérítés), a határidőket (bejelentés, elévülés), a bizonyítás lépéseit, és megmutatja, hogyan számolhatsz reálisan árleszállítást. Kapni fogsz minta-levél vázlatot, esettanulmányokat és ellenőrzőlistát is.

Lakást vagy házat vettél, átvetted, majd kiderül, hogy valami nem az, mint amit az eladó állított vagy sugallt: kisebb a nettó alapterület, a tető beázik, a ráépítésnek nincs engedélye, vagy a kertet szolgalmi jog terheli. Ezek vagy műszaki rejtett hibák, vagy jogi hibák. A Polgári Törvénykönyv alapján ilyenkor az eladó kellékszavatossággal tartozik, vagyis hibásan teljesített. A kérdés az, mit és hogyan tudsz érvényesíteni – és milyen tempóban.

Mi számít „rejtett” vagy „eltitkolt” hibának?

Rejtett hiba: olyan hiányosság, amelyet a szerződéskötéskor egy átlagos vevő ésszerű megtekintéssel nem észlelhetett, de a használhatóságot, értéket lényegesen befolyásolja (például szerkezeti repedés, falban futó hibás vezeték, hőhíd és penész, talajnedvesség).
Eltitkolás: amikor az eladó tudott a problémáról, mégsem tájékoztatott, vagy valótlan nyilatkozatot tett (pl. „nincs beázás”, „engedélyezett a bővítés”).

Felismerhető/ismert hiba: ami szemmel látható vagy dokumentumból nyilvánvaló (pl. kitört csempe, a tulajdoni lapon látszó szolgalom). Az ilyen hibára a vevő rendszerint nem hivatkozhat szavatossággal.

„Megtekintett állapotban” – mit ér valójában ez a mondat?

Szinte minden adásvételi szerződésben szerepel, hogy a vevő az ingatlant „megtekintett állapotban” veszi. Ez nem varázsige. A klauzula elsősorban a látható/ismert hibák kockázatát tolja a vevőre, de nem mentesít az elhallgatott rejtett hibák és a szándékos megtévesztés következményei alól. A gyakorlat azt vizsgálja, hogy a hiba már a teljesítéskor fennállt-e, és a vevő észlelhette volna-e egy átlagos ellenőrzéssel.

Jogi hiba vs. műszaki hiba – teljesen más stratégia

Műszaki hiba: beázás, hőszigetelési hiány, hibás villamos hálózat, csatorna-probléma. Itt tipikus a kijavítás vagy az ennek megfelelő árleszállítás.
Jogi hiba: szolgalom, jelzálog, haszonélvezet, engedély nélküli bővítés, használatbavételi engedély hiánya, társasházi tartozás. Ezek tartós kockázatot jelentenek; gyakran jelentős árleszállítás vagy akár elállás a racionális megoldás.

Szavatossági jogaid – mit követelhetsz?

Alapesetben négy lehetőséged van (ingatlanra lefordítva):

1. Kijavítás – az eladó a hibát saját költségén kijavíttatja, vagy a vevő költségére történő javítást megtéríti.
2. Kicserélés – ingatlannál gyakorlatilag nem értelmezhető.
3. Árleszállítás – a hiba értékhatásának megfelelő vételár-csökkentés; ide tartozik az „elvégeztetem és leszámlázom” logika is.
4. Elállás – súlyos, alapvető hiba esetén a szerződés felbontása és a szolgáltatások visszaadása.

Emellett kérhető kártérítés is (például ideiglenes lakhatás, állagmegóvás, szakértői költség), ha igazolható a kár és az okozati kapcsolat.

Határidők: mikor és meddig léphetsz?

• Bejelentés: a hibát késedelem nélkül közöld az eladóval. Fogyasztó–vállalkozás viszonyban a gyakorlat a 2 hónapon belül tett közlést tekinti késedelem nélkül közöltnek. Írj rövid, tárgyszerű levelet, és adj szemleidőpontot.
• Elévülés ingatlannál: a kellékszavatossági igény 5 év alatt évül el, a teljesítéstől (birtokbaadás/átadás) számítva.

Megtévesztés és megtámadás – mikor fordul át az ügy „kemény jogba”?

Ha az eladó szándékosan elhallgat lényeges körülményt, vagy valótlan állítást tesz (például azt mondja, „nincs beázás”, miközben többször javíttatta), a szerződés megtámadható. A megtévesztés a szerződéskötési akarat hibája; sikeres megtámadás esetén a szerződés érvénytelenné válik, és a felek visszaadják, amit kaptak. Ez nehezebb út, de indokolt, ha a hiba a döntésedet alapvetően befolyásolta (pl. engedély nélküli, szabálytalan bővítés, amelyet nem lehet utólag szabályosítani).

Mit tegyél, ha kiderül a hiba? – Lépésről lépésre, gyakorlati sorrend

1) Dokumentálj azonnal. Fotó, videó, dátumbélyeg, hőkamerás képek, nedvességmérés; gyűjts számlákat az állagmegóvásról (fóliázás, szárítás).
2) Szakértő. Független statikus, épületgépész vagy villamos szakértő írásos véleménnyel és költségbecsléssel – ez az árleszállítás tárgyalási alapja.
3) Írásbeli bejelentés. Rövid levél: hiba leírása, miért rejtett, mikor derült ki, melyik jogodat gyakorolod (kijavítás/árleszállítás/elállás), szemleidőpont, határidő.
4) Szemle és jegyzőkönyv. Engedd a helyszíni bejárást, minden megállapodást írásban rögzíts.
5) Egyezség vagy jogérvényesítés. Megállapodás esetén rögzített összeg/eljárás és határidők. Ha nincs egyezség: ügyvéd, szükség esetén előzetes bizonyítás (bírósági szakértő per előtt), majd per.
6) Ideiglenes biztonság. Ha a hiba további kárt okozna (beázás), elvégezheted a minimálisan szükséges állagmegóvást; a költségeket tételesen őrizd meg.

Ki bizonyít? – A bizonyítás terhe és hogyan lehet nyerni rajta

Főszabály szerint a vevő bizonyítja, hogy a hiba már a teljesítéskor fennállt, és nem volt felismerhető. Ezért döntő a gyors dokumentálás, a szakértői vélemény, a levelezés és az időrend (mikor mi történt). A „megtekintett állapotban” klauzula esetén különösen fontos, hogy megmutasd: a hiba átlagos megtekintéssel nem volt észrevehető.

Esettanulmányok – három tipikus szituáció

1) Alapterület-eltérés (80 m² helyett 73 m²)

A szerződéses ár négyzetméter-ár alapján került kialakításra. A későbbi felmérés 7 m² eltérést mutat. Ilyenkor tipikus a arányos árleszállítás: szerződéses m²-ár × 7 m² + a felmérés és a helyesbítés valós költségei (műszaki felmérés, térképmódosítás). Ha bizonyítható a szándékos félrevezetés (például tudatosan felfelé kerekített adatok), szóba jöhet a megtámadás is.

2) Engedély nélküli beépítés, használatbavételi engedély hiánya

Az emeletráépítésre nincs engedély, a hatóság bírságot szabhat ki vagy bontást rendelhet el. Ez jogi hiba. Reális opció a jelentős árleszállítás vagy az elállás. Ha az eladó kifejezetten nyilatkozott arról, hogy „minden engedély rendben van”, a helyzet megtévesztés irányába mutat.

3) Rejtett beázás és penész

A megtekintéskor nem látható szigetelési hiba a homlokzaton. A vevő szakértői véleménnyel kijavítás iránti igényt vagy az ennek megfelelő árleszállítást kérhet. A szükséges ideiglenes költségek (szárítás, ideiglenes lakhatás) tételesen igazolva kártérítésként érvényesíthetők.

Árleszállítás, de mennyi? – Gyors kalkulációs elvek

• Alapterület-eltérés: árleszállítás = szerződéses m²-ár × hiányzó m² + igazolt járulékos költségek.
• Beázás/szigetelés: árleszállítás = kijavítás teljes költsége (anyag+munka+helyreállítás), szükség esetén munkadíj-ajánlatokkal alátámasztva.
• Jogi hiba: engedélyeztetés, szabályosítás, bírság és tervezés költségei; ha a szabályosítás nem ésszerű, elállás a reális.
• Kártérítés: minden, a hibás teljesítés miatt felmerült indokolt kiadás (szakértő, ideiglenes lakhatás, állagmegóvás), ok–okozati kapcsolattal és számlákkal igazolva.

Fogyasztó–vállalkozás vs. magán–magán: mit érdemes tudni?

• Fogyasztó–vállalkozás ügyletben a jogszabályok a fogyasztót kógens módon védik; a szavatossági szabályoktól a fogyasztó hátrányára nem lehet érvényesen eltérni. A 2 hónapon belül közölt hiba késedelem nélkül közöltnek minősül, és a bizonyítási teher egyes esetekben a vállalkozásra tolódhat.
• Magán–magán ügyletben a felek a szavatosság korlátozásában is megállapodhatnak (például részleges kizárás). Ez azonban nem véd, ha az eladó szándékosan elhallgatta a hibát vagy megtévesztett.

Minta-levél vázlat szavatossági igény bejelentéséhez

1. Azonosítás: szerződés száma, felek nevei, ingatlan címe, átadás dátuma.
2. Hiba leírása: mikor derült ki, miért rejtett, milyen következményekkel jár.
3. Jogalap: hibás teljesítés, kellékszavatosság, választott jog megjelölése.
4. Követelés: kijavítás/árleszállítás/elállás; kártérítési igény, ha van.
5. Szemle: javasolt időpont(ok) a helyszíni bejárásra.
6. Határidő: válaszadási határnap megjelölése.
7. Mellékletek: fotók, szakértői vélemény, költségkalkulációk, jegyzőkönyvek.

Gyakori hibák a vevő oldalán – és megelőzésük

1. Késedelmes bejelentés – elvész a tárgyalási erő.
2. Dokumentumok hiánya – szakértői vélemény és fotók nélkül nehéz bizonyítani.
3. „Érzésre” kért árleszállítás – számok, tételek, munkadíj-ajánlatok nélkül gyenge.
4. Közhiteles nyilvántartás figyelmen kívül hagyása – tulajdoni lap, terhek áttekintése alap.
5. Szavatosság/jótállás összekeverése – használt ingatlannál jellemzően kellékszavatosság az irányadó, nem „jótállás”.

Rövid ellenőrzőlista – ha kiderült a hiba

• Fotó–videó–szakértő: minden azonnal rögzítve?
• Írásbeli bejelentés elküldve, választott jog megjelölve?
• Szemleidőpont megajánlva és jegyzőkönyv készül?
• Árleszállítás kalkuláció vagy kijavítási ajánlatok a zsebedben?
• Határidők naptárban (bejelentés, elévülés, egyeztetett javítási dátum)?
• B-terv: ügyvéd, előzetes bizonyítás, per – ha nincs egyezség.

GYIK – Gyakori kérdések

A rejtett hibáért mindig felel az eladó?
Igen, ha a hiba már az átadáskor fennállt, és egy átlagos megtekintéssel nem volt felismerhető. Látható/ismert hibára általában nem lehet hivatkozni.

Elég a „megtekintett állapotban” klauzula az eladónak?
Nem. Ez a klauzula nem takarja el az elhallgatott rejtett hibákat és a megtévesztést.

Mennyi időm van bejelenteni a hibát?
Késedelem nélkül jelentsd. Fogyasztói ügyletben a 2 hónapon belüli bejelentést rendszerint késedelem nélkül közöltnek tekintik.

Meddig érvényesíthetem az igényeim?
Ingatlan esetén a kellékszavatossági igény 5 év alatt évül el, az átadástól számítva.

Mit kérhetek az eladótól?
Kijavítást, árleszállítást, súlyos esetben elállást, és a hibás teljesítésből eredő kártérítést.

Mikor érdemes a szerződést megtámadni?
Ha a hiba a döntésedet alapvetően befolyásolta és az eladó szándékosan hallgatta el vagy megtévesztett. Ilyenkor a cél a szerződés érvénytelensége és a szolgáltatások visszarendezése.

Ki bizonyítja, hogy a hiba rejtett volt?
Általában a vevő. Ezért fontos a gyors dokumentálás, a független szakértői vélemény és a levelezés.

Mi van, ha a hiba további kárt okoz (pl. beázás)?
Azonnal végezz állagmegóvást (szárítás, fóliázás), és őrizd meg a számlákat – ezek indokolt költségként megtéríthetők.

Záró összefoglaló tanács

Ha kiderül, hogy az eladó eltitkolt egy fontos hibát, három lépést tarts szem előtt: dokumentálj azonnal, jelentsd be írásban (és nevezd meg, milyen jogot gyakorolsz), majd támaszd alá számokkal (szakértői költségbecslés, árajánlatok). Ingatlannál a szavatossági igények öt évig érvényesíthetők, de a korai, tárgyszerű fellépés a legerősebb alkupozíció. Ha az ügy bonyolult (jogi hiba, engedély hiánya, nagy értékű javítás), vonj be szakértőt – tapasztalat szerint ez időt és pénzt takarít meg.