Most kell lakást venni, vagy ez a legnagyobb hiba?

Lakást vennél, de félsz, hogy rosszkor lépsz? A cikk lépésről lépésre végigvezet azon, hogyan mérd fel a valós árakat, a hitel kockázatait, a bérleti piac lehetőségeit, és mikor érdemes inkább kivárni. Konkrét példákon és összehasonlításokon keresztül megmutatjuk, hogyan hozhatsz jó döntést: saját célra vagy befektetésként.

A lakásvásárlás ritkán csak pénzügyi kérdés. Ugyanakkor a legtöbb drága hiba mégis pénzügyi okból történik: rosszul felmért törlesztő, túl optimista várakozás az árak csökkenésére, vagy épp a „mindenki vesz, akkor nekem is kell” gondolkodás. 2026 elején a helyzet különösen összetett: az árak sok helyen felfelé mozdultak, a hirdetésekben szereplő számok és a valós vételárak között gyakran érezhető a különbség, és közben a kedvezményes, 3%-os konstrukciók körül is sok a félreértés.

Ebben a témában készült egy beszélgetés a Banknavigator.hu podcast csatornáján is. A podcastban többek között szóba kerül, mi mozgatja most a piacot, mennyire hihetők a hirdetési árak, és mikor válhat a 3%-os hitel előnnyé vagy csapdává. A cikk célja, hogy a beszélgetés fontos gondolatait rendszerezze, és kiegészítse gyakorlati példákkal, számításokkal, valamint más pénzügyi lehetőségekkel való összehasonlítással.

Mi mozgatja most az ingatlanpiacot?

A lakásárakat nem egyetlen tényező irányítja, hanem több hatás eredője. Ami most különösen fontos:

1) A kereslet összetétele változik

Vannak, akik saját célra vennének, mert lakhatásra kell, és vannak, akik befektetést keresnek. Amikor a bizonytalanság nő, a befektetői kereslet sokszor óvatosabb lesz, viszont a saját célú vásárlók egy része „kényszerhelyzetben” dönt: család bővül, költözés kell, válás, munkahelyváltás.

2) A finanszírozás drágulása vagy olcsóbbá válása a legnagyobb gyorsító

Ha egy hitel olcsóbb, ugyanaz a háztartás nagyobb összeget tud felvenni, ez pedig feljebb tolhatja az árakat. Ha drágább, a vevők alkupozíciója javulhat, és a kereslet visszafogottabb lesz.

3) A kínálat lassan alkalmazkodik

Egy új lakás felépítése évek, és a meglévő kínálat sem „terem” gyorsan. Ezért ha hirtelen megjelenik több vevő, az ár gyorsabban reagál, mint a kínálat.

4) Területenként teljesen más a helyzet

Budapest egyes részein és a jobb vidéki városokban a kereslet tartósabb lehet, míg egyes kisebb településeken a piac sokkal érzékenyebb: egy-egy rosszabb gazdasági időszakban ott hamarabb eshet a forgalom, nehezebb lehet eladni, és a bérbeadás sem mindig stabil.

A podcastban is elhangzik a lényeg: nem létezik országos igazság. A döntés mindig helyszín- és élethelyzetfüggő.

Hirdetési ár vagy valós ár?

Sokan a hirdetéseket nézik, és azt gondolják, hogyha ennyiért hirdetik, ennyiért is kelnek el. A valóságban a hirdetési ár inkább kiindulási ajánlat, ami mögött sokszor van mozgástér. A kérdés az, mekkora.

Gyakorlati példa: alku mozgástér

• Hirdetési ár: 79 900 000 Ft

• Valós eladási ár (tipikusan): 76–78 millió Ft, ha a lakás átlagos állapotú, és van több hasonló eladó.

• Valós eladási ár (szűk kínálatnál): 79–80 millió Ft, ha jó az elhelyezkedés és gyorsan kell a vevőnek.

Akkor tudsz jól alkudni, ha valós összehasonlítást csinálsz: nem hirdetéseket hasonlítasz hirdetésekhez, hanem azonos állapotú, hasonló emeleti, hasonló tájolású, hasonló fenntartású lakásokat nézel. Már 2–3 ilyen összevetés után látod, hogy egy ár reális vagy túlárazott.

A négyzetméterár csapda: miért téveszt meg?

A négyzetméterár hasznos, de önmagában félrevezető. Két okból:

1) A lakás értékét nem csak a méret adja
Egy 45 négyzetméteres lakás jó elosztással sokszor többet ér a vevőnek, mint egy 55 négyzetméteres rossz elosztással.

2) Ugyanazon házon belül is nagy különbség lehet
Földszint vs magas emelet, udvari vs utcai, felújított vs felújítandó, lift van-e, mennyi a közös költség, van-e tároló, mennyi a rezsi. Ezek mind pénzt jelentenek, csak nem azonnal a vételárban látod.

Gyakorlati példa: két azonos négyzetméterár

• Lakás A: 60 nm, 1,35 millió Ft/nm → 81 millió Ft, felújított, alacsony rezsi, jó alaprajz.

• Lakás B: 60 nm, 1,35 millió Ft/nm → 81 millió Ft, felújítandó, magas közös költség, rossz tájolás.

Papíron ugyanaz. A valóságban a B lakásnál lehet 10–15 millió Ft felújítás is. Vagyis a valódi ára már inkább 91–96 millió Ft, csak ezt sokan nem számolják hozzá.

Várni vagy lépni? A döntés 4 kérdésen múlik

A podcast egyik legerősebb gondolata: nem az a jó kérdés, hogy mi lesz az árakkal, hanem az, hogy neked mi a célod, és mennyire bírod a kockázatot. Ehhez négy kérdés ad biztos kapaszkodót.

1) Meddig maradnál az ingatlanban?

Ha legalább 7–10 évre veszel saját célra, a rövid távú áringadozás sokkal kevésbé fontos. Ha viszont 2–3 év múlva biztos költözés jön (munka, család, külföld), akkor a rossz időzítés és a költségek (ügyvéd, illeték, felújítás, költözés) könnyebben elvihetik a hasznot.

2) Mekkora önerőd van valójában?

Nem csak a vételár önerő számít, hanem az is, ami a vásárlás után megmarad. Ha minden pénzed beletolod, és nulla tartalék marad, egy váratlan esemény (munkahely, betegség, autó, felújítási gond) gyorsan gondot okoz.

3) Mekkora a törlesztőd „biztonságosan”?

A törlesztő akkor biztonságos, ha a családi költségvetésben nem feszíti túl a havi mozgástered. Általános ökölszabály helyett itt egy kézzelfoghatóbb módszer:

• írd össze az összes fix kiadást,

• adj hozzá egy reális élelmiszer és közlekedés részt,

• tegyél félre havonta tartalékot,

• és nézd meg, mekkora összeg marad kényelmesen a törlesztőre úgy, hogy még marad élettér.

4) Van jobb alternatíva a pénzednek?

Ha befektetésként vennél, akkor a kérdés nem az, hogy az ingatlan jó-e, hanem az, hogy az ingatlan jobb-e, mint más lehetőségek.

A 3%-os hitel: előny vagy csapda?

A 3%-os hitel gondolata csábító: alacsony kamat, kiszámíthatóbb törlesztő. De itt két kockázatot sokan alábecsülnek:

1) A jogosultság és a feltételek szigorúsága
A kedvezményes konstrukciók gyakran élethelyzethez, ingatlanhoz, értékhatárhoz, vagy egyéb feltételekhez kötöttek. Ha ezek bármelyike változik, elbukhat az előny.

2) A túl magas vételár kockázata
Amikor olcsóbb a hitel, sokan belemennének magasabb vételárba is, mert a havi törlesztő még vállalhatónak tűnik. Csakhogy a vételár akkor is túl magas lehet. A podcastban is megjelenik ez a tanulság: nem elég azt nézni, hogy kijön-e a havi törlesztő. A valós értéket kell nézni.

Gyakorlati példa: alacsony kamat, de túl drága lakás

• Lakás ára: 90 millió Ft

• Önerő: 30 millió Ft

• Hitel: 60 millió Ft

Ha a hitel olcsóbb, a törlesztő barátságosabb lehet, de ha a lakás valós piaci értéke inkább 82–85 millió lenne, akkor már az elején túlfizetsz 5–8 milliót. Ezt utólag nagyon nehéz ledolgozni.

Budapest vagy vidék? Nem csak ár kérdése

A „Budapest drága, vidéken olcsó” igaz lehet, de a döntés nem ennyire egyszerű. A nagy különbség: a likviditás, vagyis hogy mennyire könnyű eladni és bérbe adni.

Budapest előnyei

• több vevő és bérlő,

• könnyebb értékesítés,

• jobban követhető környéki összehasonlítás (több adat, több hasonló ingatlan),

• sok helyen stabilabb bérleti kereslet.

Vidék előnyei

• kisebb belépési ár,

• sokszor jobb lakhatási élmény ugyanannyi pénzből,

• bizonyos városokban (egyetemi, ipari központok) kifejezetten jó bérleti piac.

Gyakorlati példa: bérbeadás biztonsága

• Budapest belsőbb rész: 55 nm lakás → könnyebb bérlőt találni, gyorsabb kiadás, de magasabb vételár.

• Kisebb település: 55 nm lakás → olcsóbb vételár, de ha egy fő munkaadó leépít, a bérleti kereslet hirtelen csökkenhet.

Itt az a döntő, hogy mennyire akarsz rugalmas maradni, és mennyire számít, hogy gyorsan pénzzé tudd tenni az ingatlant.

Bérleti piac: van plafon?

A bérleti díjak emelkedhetnek, de nem a végtelenségig. A plafont mindig a helyi fizetések és a bérlők fizetőképessége adja. Ha a bérleti díj már túl magas, a bérlők kisebbre váltanak, lakótársat keresnek, vagy más környékre mennek.

Összehasonlítás: ingatlan vagy más pénzügyi lehetőség?

Ha befektetésként gondolkodsz, érdemes az ingatlant más, egyszerűbb megoldásokhoz mérni. Nem azért, hogy lebeszéld magad, hanem hogy tudd, miért éri meg neked.

1) Lakásvásárlás befektetésként

Előny: kézzel fogható, hosszú távon értéket tarthat, bérleti bevételt adhat.
Hátrány: nagy összeg, sok egyszeri költség, felújítási kockázat, bérlői kockázat, lassú eladhatóság.

2) Állampapír jellegű megoldások

Előny: egyszerű, kevés ügyintézés, kisebb kockázat, gyorsan pénzzé tehető.
Hátrány: nem ad lakhatást, hozama változhat, hosszú távon az ingatlan néha felülteljesítheti.

3) Befektetési alapok és tőzsdei befektetések

Előny: kisebb összeggel is indulhatsz, könnyebb diverzifikálni, rugalmasabb.
Hátrány: árfolyam-ingadozás, fegyelem kell hozzá, rossz időben eladva veszteség is lehet.

Lényeg: ha a célod a kiszámíthatóság és a gyors hozzáférés, a papíralapú megoldások előnyben lehetnek. Ha a célod a lakhatás és a hosszú távú vagyonépítés, az ingatlan erősebb lehet – de csak akkor, ha nem túlárazott és nem feszít túl.

A legrosszabb tanács vásárlás előtt

A podcastban is előkerül egy tipikus rossz tanács: „Ne gondolkodj túl sokat, mert lemaradsz.”
A lemaradástól való félelem a legdrágább motiváció. A jó vásárlás alapja nem a kapkodás, hanem a rendszer.

Egy működő döntési rendszer

1. Határozd meg a célt: saját lakhatás vagy befektetés.

2. Számold ki a teljes költséget: vételár + illeték jellegű költségek + ügyvéd + felújítás + tartalék.

3. Nézd meg a három legjobb összehasonlítható ingatlant.

4. Írd fel előre a kilépési tervet: mi van, ha 3 év múlva el kell adni?

Ha ez megvan, nem a piac irányít, hanem te irányítasz.

Ha szeretnél egy élő, gyakorlatias beszélgetést is a témáról, nézd meg a Banknavigator.hu podcast epizódját: „Most kell lakást venni, vagy ez a legnagyobb hiba? Podcast Movik Gabriella Ingatlan Coach-csal”. Az adásban időbélyegekkel végigvesszük a piac mozgatórugóit, a hirdetési árak és valós árak közti különbséget, a négyzetméterár csapdáját, a 3%-os hitel tanulságait, és a leggyakoribb vásárlói tévedéseket.

Összefoglaló tanács a végére

Ha lakást vennél, ne azt kérdezd, hogy „mi lesz az árakkal”, hanem azt, hogy a kiszemelt ingatlan illeszkedik-e a célodhoz, a pénzügyi mozgásteredhez és a következő 7–10 évedhez. A jó döntés nem attól jó, hogy tökéletes időpontban születik, hanem attól, hogy nem feszít túl, van benne tartalék, és reális összehasonlításra épül.