Otthon Start 3%: Így változnak a szabályok – gyakorlati útmutató első lakásvásárlóknak és építkezőknek

Az Otthon Start 3%-os, fix kamatozású lakáshitel november 15-től életbe lépő módosításai életszerűbbé teszik az első otthon megszerzését. Könnyebbé válik az átmeneti kettős tulajdon kezelése (180 napos mozgástér), bővül a TB-igazolás alóli mentesség köre, rendezik a bontott ingatlanok és a fejlesztői első értékesítések kérdését, egyszerűsödik az építési ügyletek dokumentációja, valamint pótfedezet mellett akár 30% előzetes folyósítás is kérhető. Az útmutató részletesen bemutatja a változásokat, gyakorlati példákkal, számításokkal és összehasonlításokkal.

Az Otthon Start célja a belépés az első saját otthonba tartósan alacsony, fix 3% kamat mellett. A rendszer indulása óta gyűlő tapasztalatok alapján a kormány olyan módosításokat vezet be, amelyek 2025. november 15-től hatályosak. Ezek nem papíron szépen mutató, elvi finomítások: kifejezetten a hétköznapi buktatókat veszik célba. Ilyen a láncügyleteknél előforduló átmeneti kettős tulajdon, az építkezés ütemcsúszása, a bontott ingatlanok igazolása, a fejlesztői projektek minősítése és több, TB-hez kapcsolódó nehézség.

Az alábbiakban szabályról szabályra végigmegyünk a lényegen: mitől lesz gyorsabb az ügyintézés, hogyan tartható kézben a kockázat, mennyivel csökkenhet a havi teher, és mikor lehet érdemesebb más konstrukciót választani.

Első lakásszerzők helyzete: átmeneti kettős tulajdon és bontott ingatlan

180 napos átfedés: láncügylet-mentőöv

Gyakori, hogy az új lakás bejegyzése gyorsabb, mint a régi tulajdon törlése a nyilvántartásból. November 15-től egyértelmű: legfeljebb 180 napig ez az átfedés nem zárja ki az Otthon Start jogosultságot, feltéve hogy az igénylő ezen időn belül rendezi a korábbi tulajdon megszűnését.

Gyakorlati példa – „eladás csúszik, bejegyzés megvan”:
Dóri és Marci megvették életük első közös lakását. A régi, öröklött résztulajdon törlése viszont még nem futott át a földhivatalon. A 180 napos ablak elég időt ad az eljárás lezárására, így nem esnek ki a programból amiatt, hogy pár hétig papíron két ingatlanhoz kötődnek.

Mire figyelj: az átfedési határidőt a bejegyzés napjától kell számolni, nem az adásvételi szerződés keltezésétől. Ha a határidő közeleg, kezdeményezz gyorsított intézést az ügyvédeddel.

Bontott ingatlan: nem kizáró ok

Sokan vesznek telket vagy olyan épületet, amelyet bontani kell. November 15-től a bontott (vagy bontásra kötelezett) ingatlanban fennállt korábbi tulajdon nem minősül kizáró körülménynek, ha a bontást hatósági bizonyítvánnyal igazolod.

Gyakorlati példa – „vályogház a telken”:
Bence telket vett egy bontandó vályogházzal. A bontásra kötelező határozat birtokában a korábbi tulajdon nem számít úgy, mintha „volt lakása” lenne – igényelheti a 3%-os hitelt az új építéshez.

Új lakás fejlesztőtől: tiszta definíció az első értékesítésre

Fejlesztői projektekben sokszor keletkeznek értelmezési viták arról, mi számít első értékesítésnek. A módosítás rögzíti, hogy a gazdálkodó szervezet által kifejezetten természetes személy részére épített vagy építtetett lakás első értékesítése támogatható. Ez lezár számos korábbi bizonytalanságot, gyorsítja a banki bírálatot.

Gyakorlati példa – „projekt a IX. kerületben”:
Egy beruházó 120 lakásos házat ad át, az első vevők közvetlenül tőle vásárolnak. Az ügyfelek – a többi feltétel teljesítése mellett – Otthon Starttal fizethetnek, a bank egyértelmű szabályozás alapján dönt.

Építkezések: engedélyezés és pénzáram november 15-től

Engedély vagy egyszerű bejelentés: mindkettő rendben

Építésnél a hiteligényhez a végleges építési engedély vagy az egyszerű bejelentés megfelelő igazolása is elfogadott. A módosítás kifejezetten engedélyként kezeli az egyszerű bejelentést igazoló iratot is, ezáltal egységesebb lesz a banki elvárás.

Előzetes folyósítás pótfedezettel – akár a hitel 30%-áig

Sok építkezés csúszik az időjárás, kivitelezői kapacitás vagy anyagellátás miatt. Az új szabály pótfedezet mellett lehetővé teszi, hogy a bank a készültségi fok elérése előtt is utaljon, legfeljebb a hitelösszeg 30%-áig. Ez hidat ver a költségek és a számlák fizetése közé.

Gyakorlati példa – „téli szünet, mégis halad a munka”:
A szerkezetkész állapot tavaszra csúszik. A család a nagyszülők tehermentes nyaralóját adja pótfedezetként, így megkapják a szükséges előleget, nem áll le a kivitelezés.

Új lakás vásárlása használatbavételi engedély előtt

Fejlesztői vásárlásnál előfordul, hogy a bank a teljes összeget engedély nélkül is folyósítja. Ilyenkor a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély bemutatását követő naptól indul. Ezt a vevőnek a likviditási tervben figyelembe kell vennie.

TB-jogviszony: bővülő mentességek

Az alapszabály szerint 30 napnál nem régebbi TB-igazolás szükséges. November 15-től a következő esetekben nem kell TB-igazolás:

• GYOD (gyermekek otthongondozási díja)

• Ápolási díj

• Megváltozott munkaképesség bizonyos esetei (a rendelet szerinti kör)

Gyakorlati példa – „főállású gondozó”:
Szilvi GYOD-ot kap, ezért korábban a TB-papírok okoztak akadályt. Az új szabály szerint mentesül, így a jogosultság nem ezen csúszik el.

Kizáró okok: hároméves „tisztasági” elv

A jogalkotó egyértelműsíti: aki az igénylést megelőző 3 évben lakáscélú állami támogatással összefüggő jogsértés miatt marasztalást kapott, az nem vehet igénybe 3%-os kölcsönt. Ez a tisztességes igénylőket védi, és visszafogja a szabálykerülést.

Mit tegyél, ha volt vitatott ügyed?
Érdemes előre tisztázni a hatósági és banki nyilvántartásokat, hogy ne a szerződéskötés napján derüljön ki egy kizáró körülmény.

Ügyintézési részletek: nyilatkozatminta, határidők, „kiemelt” eljárás

• Nyilatkozatok: több ponton kötelező a kijelölt formanyomtatvány (például bontás igazolása, első lakásszerzésről szóló nyilatkozat). Ezekkel készülj előre, mert a bank kérni fogja.

• Határidők finomhangolása: egyes beadási határidők tágulnak, ami reálisabb ügyintézést tesz lehetővé.

• Kiemelt beruházás minősítés: az Otthon Startnak megfelelő projektek esetén gyorsulhat a közigazgatási eljárás, ez kevesebb átadási csúszást és kiszámíthatóbb ütemezést jelenthet a vevőnek is.

Önkormányzati lakások: olcsóbb vételár, kisebb hitel

A módosítási csomag kitér arra is, hogy önkormányzati lakások megvásárlására is kiterjeszthető a 3%-os hitel. A főszabálytól eltérően az önkormányzat a becsült piaci értéknél akár 20%-kal alacsonyabb áron értékesíthet. Ugyanarra az ingatlanra ez kisebb önerőt és alacsonyabb hitelösszeget jelent.

Gyakorlati példa – „régi bérlőből tulajdonos”:
A lakás becsült piaci ára 50 millió Ft, de az önkormányzat 20% kedvezménnyel, 40 millió Ft-ért adja el a bérlőnek. Ugyanazon önerő mellett a hitel 10 millió Ft-tal kisebb lesz, ami a 3% mellett is jelentős törlesztőcsökkenést hoz.

Mennyi lesz a havi törlesztő? – irányszámok valós élethelyzetekre

Az alábbi példák annuitásos törlesztésre, 25 év futamidőre vonatkoznak, díjak és biztosítás nélkül, tájékoztató jelleggel.

40 millió Ft hitel

• Otthon Start 3%: kb. 190–200 ezer Ft/hó

• Piaci 7%: kb. 280–290 ezer Ft/hó
  Különbség: ~80–100 ezer Ft/hó, ami 5 év alatt 4,8–6 millió Ft.

36 millió Ft hitel (45 milliós használt lakás, 20% önerő)

• Otthon Start 3%: kb. 170–180 ezer Ft/hó

• Piaci 7%: kb. 250–260 ezer Ft/hó
  Éves különbség: ~900 ezer Ft.

48 millió Ft hitel (60 milliós új lakás fejlesztőtől)

• Otthon Start 3%: kb. 230–240 ezer Ft/hó

• Piaci 7%: kb. 330–340 ezer Ft/hó
  Megjegyzés: ha a használatbavételi engedély késik, a kamattámogatás indulása is csúszik – átmenetileg magasabb lehet a tényleges havi teher.

Önkormányzati lakás 20% kedvezménnyel (50 M → 40 M Ft)

• Otthon Start 3% – 32 M Ft hitel: kb. 150–160 ezer Ft/hó
  Hatás: kisebb hitelösszeg + alacsony kamat → dupla előny.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Otthon Start vs. CSOK Plusz vs. piaci hitel – összehasonlítás

Célcsoport és feltételek

• Otthon Start: első otthon megszerzésére, családi állapottól függetlenül.

• CSOK Plusz: gyermekes vagy gyermeket vállaló házaspároknak, eltérő kamattámogatási és összegkorlátokkal.

• Piaci hitel: széles kör számára elérhető, de magasabb kamattal.

Kamat és teher

• Otthon Start: fix 3%, jól kalkulálható, hosszú távon alacsony.

• CSOK Plusz: a támogatott rész 0% is lehet, de szigorúbb családi feltételekhez kötött.

• Piaci: jellemzően 6–8% sáv, magasabb havi részlettel.

Rugalmasság az ügymenetben

• Otthon Start (nov. 15-től): 180 napos átfedés, bontott ingatlan elfogadása, 30% előfolyósítás pótfedezettel, első értékesítés tiszta szabálya.

• CSOK Plusz: családi vállalásokhoz kötött többletmentességek.

• Piaci: általános banki hitelezési feltételek, állami könnyítések nélkül.

Döntési iránytű

• Első otthon, gyermekvállalási feltétel nélkül: Otthon Start a leginkább kézenfekvő.

• Gyermekvállalás vagy több gyermek: vizsgáld meg, hogy CSOK Plusz összességében nem kedvezőbb-e.

• Nem férsz bele a feltételekbe: piaci hitel, de érdemes kivárni jobb kamatkörnyezetet vagy növelni az önerőt.

Tipikus élethelyzetek – melyik új szabály segít?

1. Régi lakás törlése elhúzódik: a 180 napos átfedés megtartja a jogosultságot.

2. Bontandó épület a telken: a hatósági bontási igazolás mellett nem kizáró körülmény.

3. Építésnél ütemcsúszás: 30% előfolyósítás pótfedezettel áthidalja a kivitelezés pénzügyi lyukait.

4. Fejlesztőtől vásárlás: az első értékesítés definíciója tiszta – gyorsabb banki döntés.

5. TB-igazolás nehézsége: GYOD/ápolási díj/Mm. esetén mentesség jár.

Rejtett kockázatok – három dolog, amit sokan elnéznek

1. Kamattámogatás indulása új lakásnál
Ha a bank engedély nélkül folyósít fejlesztői lakásra, a támogatás csak a használatbavételi engedély utáni naptól indul. Ezt a vevőnek előre bele kell építenie a pénzáramába.

2. Hároméves kizárás kockázata
Korábbi, támogatással összefüggő jogsértés három évig „elkísér”. Ha bizonytalan vagy, kérj előzetes banki állásfoglalást és ellenőrizd a papírjaidat.

3. Nyilatkozatok pontossága
Bontás, első lakás, tulajdoni részesedés: ezekről formanyomtatványon kell nyilatkozni. A pontatlanság később visszaüthet – kezeld ezt ugyanazzal a fegyelemmel, mint egy adásvételi szerződést.

Számolj előre: önerő, fedezeti arány, JTM

Az állami kamat nem írja felül a hitelezési alapelveket. A bank a fedezeti arány (ingatlanérték/hitelösszeg) és a jövedelemarányos törlesztési mutató alapján állapít meg plafonokat.

Példa – 60 milliós vételár, 80% fedezeti arány
Max. hitel az ingatlan alapján 48 millió Ft. Ha a program felső kerete 50 millió Ft, a tényleges limitet a fedezet adja, nem a programplafon.

Példa – 650 ezer Ft nettó jövedelem
A 3%-os törlesztő miatt magasabb hitelösszeg férhet bele a JTM-be, mint egy 7%-os piaci hitelnél. Ez az Otthon Start egyik legnagyobb gyakorlati előnye.

Lépésről lépésre – gördülékeny menetrend

1. Előminősítés több banknál – tudd a kereted még ingatlanválasztás előtt.

2. Tulajdoni helyzet rendezése – ha érint az átfedés vagy bontás, az igazolásokat most kezdd el.

3. Ingatlan kiválasztása – fejlesztőnél ellenőrizd az első értékesítést.

4. Építési dokumentumok – engedély vagy egyszerű bejelentés igazolása legyen egy kupacban.

5. Pótfedezet opció – ha ütemcsúszás lehet, egyeztess előre a 30% előfolyósításról.

6. TB-mentesség – ha jogosult vagy, készítsd elő a határozatot.

7. Időzítés – tervezd a lépéseket a november 15-i hatálybalépéshez: ha jobb az új szabály, várd meg; ha sürgős, kérdezd meg a bankot az átmeneti megoldásokról.

Két gyors, de sokat érő tipp

Tipp #1 – 180 nap okos kihasználása:
Ha az eladás húzódik, egyeztess ügyvédeddel a földhivatali ügymenet gyorsításáról. Sokszor pár napnyereség dönt a jogosultságról.

Tipp #2 – Pótfedezet kiválasztása:
Előfolyósításnál olyan tehermentes pótfedezetet adj, amit a bank könnyen elfogad. Idővel, amikor a ház elkészül, a pótfedezet tehermentesíthető.

Záró tanács – röviden

Ha első otthonra készülsz, a november 15-től élő változások valódi akadályokat vesznek le az utadból: nem dől meg az ügy egy lassú törlés miatt, nem áll le az építkezés készültségi szint híján, és a fejlesztői vásárlás is kiszámíthatóbb. Kezdj előminősítéssel, készíts ütemtervet a 180 napos átfedéshez, és építésnél mérlegeld a 30% előfolyósítást. A fix 3% a jelenlegi kamatkörnyezetben tartósan nagy különbséget jelent – de a siker kulcsa most is az, hogy a jogszabály adta mozgásteret időben és precízen használd ki.