Otthon Start hitel 2025 – Mit jelentenek a friss Kormányinfós számok a piacra és a saját döntésedre?

Az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel az első hónap után látványosan megmozgatta a piacot. A mai Kormányinfón elhangzott: az átlagos igényelt hitelösszeg 33 millió Ft, a beérkezett igények volumene 380–400 milliárd Ft. Az igénylők többsége fiatal: 80% 40 év alatti, az átlagéletkor 34 év. Az igénylések 1/3-a Budapest és agglomeráció, 2/3-a vidék. 10% felett új építésre menne a pénz, közben ~20%-kal több lakást hirdetnek, és több helyen mérséklődnek a bérleti díjak. A cikk számpéldákkal, összehasonlításokkal és GYIK-kel segít a döntésben.

Röviden a konstrukcióról

• Kamat: legfeljebb 3% fix a teljes futamidőre.

• Futamidő: legfeljebb 25 év.

• Összeg: legfeljebb 50 millió Ft.

• Cél: vásárlás vagy építés, gyermekvállalási feltétel nélkül.

• Önerő/LTV: általánosan 20% önerő (80% LTV), első lakás vagy energiahatékony ingatlan esetén akár 10% önerő (90% LTV), életkortól függetlenül a 2025. szept. 2-i módosítás óta.

• Előtörlesztés díja: a jogszabály plafont szab az előtörlesztési költségre.

• Speciális szabályok: a kormányrendelet rögzíti az állami kamattámogatás kereteit; a piaci összefoglalók szerint nem kötelező a beköltözés (bérbeadás lehetséges), 5 évig eladási tilalom vonatkozhat a hitelből vásárolt ingatlanra.

Mit üzennek a mai Kormányinfós számok?

• Átlagos hitelösszeg: 33 millió Ft. Ez a plafonhoz (50M) képest középtávon fenntartható igényeket jelez – a piac nem használja ki teljesen a keretet.

• Összesen: 380–400 milliárd Ft igény érkezett be – ez megerősíti a hónapok óta élénkülő banki hitelezést, növeli az adásvételek számát, és rövid távon stabil vásárlói keresletet biztosít.

• Demográfia: >80% 40 év alatti, 34 év az átlagéletkor – a program a célcsoportját találta meg (első otthonos fiatal felnőttek).

• Területi megoszlás: 1/3 Budapest+agglomeráció, 2/3 vidék – vagyis nem Budapest-centrikus a kereslet; a vidéki kínálatbővülés különösen fontos (árszintek, újépítés).

• Új építés aránya: >10% – illeszkedik a 43%-kal megugró építési engedélyek idei KSH-statisztikájához (I. félév). 

• Kínálatbővülés: szeptemberben 20%+-kal több eladó lakást hirdettek meg, új kínálati rekordokkal. 

• Bérleti díjak: az emelkedés lassult, több piacon stagnálás/csökkenés látszik havi alapon – ez összhangban van a kormányzati kommunikációval.

Következmény: a program egyszerre bővíti a keresletet (olcsó hitel) és – pszichológiai/árazási csatornán – az eladási kedvet, így rövid távon tranzakció-emelkedés, középtávon élénkülő építkezés várható.

Példaszámítások – mennyi a törlesztőd, mekkora jövedelem kell?

Az alábbiak annuitás-képlettel számolt, banki gyakorlatnak megfelelő, 25 év futamidőre, havi törlesztésre becsült értékek.

1) Havi törlesztőrészlet – 3% vs. piaci kamat

A piaci, legalább 10 évig fix hitelek átlagkamata 2025 őszén ~7,10%. 

A különbség 33 milliónál kb. ~79 ezer Ft/hó, 25 év alatt ~23,7 millió Ft teljes megtakarítás a kamaton.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

2) Mekkora jövedelem kell? (JTM-szabály)

A JTM szerint 10+ évig fix hiteleknél a havi nettó jövedelem 50%-áig (600 e Ft alatt) és 60%-áig (600 e Ft felett) terhelhető törlesztéssel. Zöld cél esetén a kedvezőbb limit érvényes. 

• 33 M Ft 3% mellett ~156,5 e Ft törlesztő → nettó ~313 e Ft jövedelemtől fér bele a 50%-os limitbe.

• Ugyanez 7,10% mellett ~235,3 e Ft → nettó ~470 e Ft kellene.

Következtetés: az Otthon Start lényegesen szélesebb jövedelmi körnek teszi elérhetővé az első lakást.

3) 10% önerő – mit jelent forintban?

• Ha az átlagos 33 M Ft a hitel, 90% LTV mellett a vételár ~36,7 M Ft, önerő ~3,7 M Ft.

• Ha bank 80% LTV-t (20% önerőt) kér, ugyanennél a hitelnél a vételár ~41,25 M Ft, önerő ~8,25 M Ft.

A 10% önerős lehetőséget az MNB 2025-ben kiterjesztette első lakásra és zöld célokra; szeptember 2-ától nincsen korhatár.

Gyakorlati helyzetek – kinek hogyan éri meg?

A) Első lakás vásárlása Budapesten, 45 M Ft új építés, 10% önerő

• Önerő: 4,5 M Ft

• Hitel: 40,5 M Ft → törlesztő ~192 e Ft/hó.

• Bérleti összevetés: Debrecen átlag ~240 e Ft/hó (2025 aug.–szept. környéki becslések). 

• Értelmezés: új építésnél a 10% önerő valódi gyorsító: kevesebb készpénzzel is mozog a piac, miközben az engedélyszámok erős felfutást jeleznek.

B) Vidéki nagyváros (pl. Debrecen), 40,5 M Ft vételár 10% önerő

• Önerő: 4,05 M Ft

• Hitel: 36,45 M Ft → törlesztő ~173 e Ft/hó (3%, 25 év).

• Bérleti összevetés: budapesti átlagbérleti díj 2025 közepén ~270 e Ft/hó körül alakult (kerületfüggően tág szórással). 

• Értelmezés: a saját tulajdon havi költsége (törlesztő + közös költség + biztosítás) sok kerületben alacsonyabb lehet, mint a bérleti díj – és a törlesztés tőkerésze „saját magadnak fizetett” megtakarítás.

C) „Jó jövedelem, kevés készpénz” helyzet

• 600 e Ft nettó jövedelemmel 3% mellett a JTM alapján ~76 M Ft hitelképesség adódna 25 évre – de a program plafonja 50 M Ft, tehát a plafon a szűk keresztmetszet. 7,10%-on ugyanez ~50,5 M Ft lenne – piaci hitelnél is a jövedelem a limit.

• Tanulság: Otthon Startnál a programlimit a meghatározó; piaci hitelnél a JTM. (A banki bírálat és LTV is számít.)

Mit csinál közben a piac?

• Kínálat nőtt: szeptemberben 20–31% havi növekedés az új hirdetésekben; több mint 38 ezer új eladó lakás/ház jelent meg – ötéves rekord.

• Kereslet tetőzött, majd „utazósebességre” állt: az indulás utáni hetekben 90%+-kal nőtt az érdeklődés; a tranzakciószám 2025-ben 160 ezer körül is zárhat.

• Bérleti díjak: havi alapon lassuló emelkedés, több szegmensben stagnálás/csökkenés – a kínálatbővülés és a vásárlásra váltás hat.

Összehasonlítás: Otthon Start vs. piaci lakáshitel vs. CSOK Plusz vs. Babaváró

Otthon Start (3% fix, 50 M Ft, 25 év, gyermekfeltétel nélkül)

• Pro: alacsony, végig fix kamat; széles jogosultság; akár 10% önerő; gyors piacra lépés.

• Kontra: 50 M Ft plafon; 5 éves eladási tilalom és egyéb program-specifikus korlátok; csak vásárlás/építés (felújításra nem).

Piaci lakáshitel (10+ évig fix ~7,10% átlag)

• Pro: széles felhasználhatóság, kevesebb speciális korlát.

• Kontra: magasabb törlesztő (~+79 e Ft/hó az átlag 33M-nál).

CSOK Plusz (3% fix, gyermekvállalás-alapú)

• Pro: gyermek(ek) után tartozáselengedés; akár 50 M Ft; első évben jellemzően kamatfizetés; támogatási csomag része lehet.

• Kontra: házaspár és gyermekvállalás feltétel; felhasználási és elidegenítési korlátok. 

Babaváró (max. 11 M Ft, saját szabályrendszer)

• Pro: akár kamatmentes, tartozás elengedés gyermekek után; önrész-gyorsító Otthon Start mellé – JTM-kompatibilitás függvényében.

• Kontra: jogosultsági feltételek, kamattámogatás visszafizetésének kockázata, ha feltételek nem teljesülnek.

Összegzés: ha nem tervezel gyermeket a következő években, vagy gyorsan lépnél, az Otthon Start tipikusan jobb belépő, mint a piaci hitel. Ha vállalt gyermek is képben van, CSOK Plusz + Otthon Start kombinációja (ingatlan- és célfüggően) optimalizálható; a Babaváró pedig lehet önerő-kiegészítő – feltételekkel.

Finom részletek, amik sokat számítanak

1. Előtörlesztés, végtörlesztés: a kormányrendelet plafonozza a költséget – ez megkönnyíti a későbbi előtörlesztést például megtakarításból vagy lakáseladásból.

2. Bérbeadhatóság: piaci összefoglalók szerint nem kötelező beköltözni, bérbeadható – fontos adózási és cash-flow-szempont (albérleti piac).

3. 10% önerő gyakorlata: nem automatikus – banki kockázati döntés, jellemzően első lakás vagy energiahatékony ingatlan (zöld) esetén, a 90% LTV szabály alapján.

4. Építési célú folyósítás: a friss módosító tervezet rugalmasabb folyósítást engedne (pótfedezet mellett a készültség előtti időzítés is lehetséges, az első részlet max. 30%).

Milyen kockázatokra figyelj?

• Ármozgás: a kínálat gyors bővülése rövid távon fékezheti az áremelkedést, de lokális mikropiacokon (kerület, városrész) akár gyorsulás is jöhet.

• Kivitelezési kockázat (építés): engedélyek erősödése mellett az átadások még alacsony szinten – kivitelezői, határidő- és árindex-kockázat fennáll.

• JTM-kompatibilitás több hitellel: Babaváró + Otthon Start együtt is kérhető, de a JTM a teljes törlesztőre vonatkozik.

GYIK – Gyakran ismételt kérdések

Kell-e házasság vagy gyermekvállalás az Otthon Starthoz?
Nem. Ez különbözik a CSOK Plussztól. 

Mennyi lehet a futamidő és az összeg?
Legfeljebb 25 év, legfeljebb 50 millió Ft.

Lehet-e 10% önerővel vásárolni?
Igen, első lakás vagy energiahatékony (zöld) cél esetén, a bank jóváhagyásával, a 2025. szept. 2-i szabálymódosítás óta korhatár nélkül. 

Bérbe adhatom-e a hitelből vett lakást?
Piaci összefoglalók szerint igen; nem kötelező a beköltözés. Számolj a bérbeadás adózásával.

Összeköthető-e a CSOK Plusszal vagy Babaváróval?
Igen, ha a JTM engedi. A CSOK Plusz gyermekvállalás-alapú, tartozáselengedéssel; a Babaváró megfelelő feltételekkel kamatmentes és jó önerő-kiegészítő.

Építkezésnél mikor folyósít a bank?
A tervezett módosítás egyszerűsítené a részletek időzítését pótfedezet mellett (első részlet max. 30%).

Mennyibe kerül az előtörlesztés?
Jogszabály korlátozza a díjat (plafon). Bankonként eltérő lehet, de a program nem enged „büntető” mértéket.

Szakértői értelmezés – mit jelent ez a saját döntésedre lefordítva?

1. Árazási ablak nyílt. A kínálat gyors bővülése (20–30% havi plusz hirdetés) tárgyalási mozgásteret hoz, főleg a használt lakásoknál. Ne kapkodj; nézz több alternatívát.

2. Cash-flow dönt: törlesztő vs. bérleti díj. Budapesten sok szegmensben a törlesztő < bérleti díj; vidéken vegyesebb a kép, de az arány hasonlóan kedvező lehet új építéseknél.

3. JTM-re optimalizálj. Ha több hitelt kombinálsz (Otthon Start + Babaváró/CSOK Plusz), először JTM-szimulációt érdemes végezni – a bankok is ezt nézik.

4. Építkezésnél szerződésbiztonság. Kivitelezői múlt, garanciák, árindexálás, ütemezés – most különösen fontos, mert az engedélyek gyorsan nőnek, az átadások még nem.

Rövid összefoglaló tanács

• Ha első lakást vennél és rendelkezel legalább 10–20% saját erővel, az Otthon Start a piaci hitelekhez képest számottevő havi és összköltség-előnyt ad.

• Ha családalapítás is tervben van, nézd meg a CSOK Plusz kombinációs lehetőségeit (tartozás elengedés!).

• Bérlés vs. vásárlás: számszerűsítsd a teljes havi pénzáramot (törlesztő + rezsi + közös költség vs. bérleti díj), és ne feledd: a törlesztő tőkerésze vagyon.

• Kezdd JTM-/LTV-auditttal, és kérj előminősítést 2–3 banktól; a 10% önerő nem alanyi jog, banki döntés.