Otthon Start lakáshitel 2025 végén: friss hírek, új szabályok, valódi számok
Az Otthon Start lakáshitel az elmúlt hetekben gyakorlatilag átrendezte a lakáshitelpiacot: októberben az új lakáshitel-szerződések összértékének nagyjából háromnegyede már ebből a kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamatozású hitelből származott. Közben új kormányrendelet könnyíti bizonyos Otthon Startos lakóprojektek engedélyezését, több bank 3 százalék alatti kamattal szállt be a versenybe, és 2026-tól érkezik a közszolgálati Otthontámogatás, amely sokaknak akár a havi törlesztőrészlet jelentős részét – egyes esetekben szinte a teljesét – átvállalhatja. A cikk azt mutatja meg, mit jelentenek ezek a friss fejlemények egy első lakást tervező családnak 2025 végén, hogyan használhatók együtt az Otthon Start, az Otthontámogatás és más támogatások, és hol vannak a buktatók.
Mi változott az elmúlt napokban?
Az Otthon Start lakáshitel már alapjaiban alakította át a hitelpiacot, ezért ma egészen más a helyzete annak, aki az első otthonára keres megfelelő hitelt.
Az egyik legfrissebb elemzés szerint 2025 őszére gyakorlatilag teljesen átrendeződött a lakáshitelpiac: a háztartások által felvett új lakáshitelek döntő többsége már valamilyen államilag támogatott konstrukcióból származik, és ezen belül is az Otthon Start vált a főszereplővé. A klasszikus, piaci lakáshitelek aránya ezzel párhuzamosan látványosan visszaszorult, nagyjából a korábbi időszak forgalmának körülbelül a felére esett vissza.
Ezzel párhuzamosan:
- Megjelent a közszolgálati Otthontámogatásról szóló rendelet: 2026-tól évi nettó 1 millió forintot adhat az állam lakáshitel-törlesztésre vagy önerőre a közfeladatot ellátó szervezetek dolgozóinak.
- Új jogszabály könnyíti bizonyos Otthon Startos lakóprojektek engedélyezését: kiemelt beruházássá minősített lakófejlesztések Budapesten és nagyvárosokban gyorsított eljárással, rugalmasabb építési szabályokkal valósulhatnak meg.
- Több nagybank (MBH Bank, Gránit, CIB, UniCredit) is 3 százalék alatti Otthon Start kamatot kínál külön feltételekkel.
- Finomodtak a jogszabályok az első lakás fogalmára és az osztatlan közös tulajdonra, sőt 2025. november közepétől bizonyos örökölt, osztatlan közös tulajdonú ingatlanrészek megvásárlására is felvehető Otthon Startos hitel.
A kérdés az: mit jelent mindez a gyakorlatban egy első lakást tervező vevőnek 2025 végén?
Az Otthon Start alapjai 2025 végén – röviden, konkrétan
A program lényegét a friss összefoglalók alapján ma így lehet összefoglalni:
- Kamat: legfeljebb 3 százalék, teljes futamidő alatt rögzített.
- Futamidő: legfeljebb 25 év.
- Hitelfelső határ: maximum 50 millió forint.
- Cél: első lakás, ház, tanya vagy birtokközpont vásárlása vagy építése Magyarországon.
- Ingatlanérték-szabályok:
- lakás értéke legfeljebb 100 millió forint,
- egylakásos ház vagy tanya esetén legfeljebb 150 millió forint,
- négyzetméterár legfeljebb bruttó 1,5 millió forint.
- Önerő: általános szabály szerint legalább 10 százalék, de MNB-szabály mellett és pótfedezettel ennél is alacsonyabb saját forrás is lehetséges egyes helyzetekben.
- Első lakás: az elmúlt 10 évben legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban lehetett legfeljebb 50 százalékos tulajdonrész, szigorú érték- és időkorlátokkal.
Ezek önmagukban nem újak, de a frissen pontosított részletszabályok több korábban kérdéses élethelyzetet tisztáznak.
Új jogi finomhangolás: osztatlan közös, öröklés, szülő-gyermek viszony
Osztatlan közös tulajdon: mikor nem kizáró ok?
Korábban sokan attól tartottak, hogy egy osztatlan közös ingatlan – például ikerház vagy több lakásos, de nem társasházzá alakított ház – kizárja az Otthon Start lehetőségét. A frissen értelmezett szabályok szerint ez ma már nem ilyen egyértelmű:
- Ha több lakásból álló ingatlanról van szó, és használati megosztási szerződéssel egyértelműen elválik az adott lakás használata, az adott lakásra felvehető az Otthon Start, feltéve, hogy a vevő a saját lakásrészének kizárólagos tulajdonosa lesz.
- Ha egy lakásnak több tulajdonosa van, és a vevő minden más tulajdonostól megvásárolja a részüket, a végén 1/1 arányú tulajdonos lesz – ez is elfogadható.
Újdonság: örökölt osztatlan közös rész kivásárlása – 2025. november 15-től
A legérdekesebb frissítés, hogy 2025. november közepétől finanszírozhatóvá vált az a helyzet, amikor valaki már rendelkezik egy örökléssel szerzett tulajdoni hányaddal, és a kedvezményes hitelből megveszi a fennmaradó hányadot a többi örököstől, így az egész ingatlan kizárólagos tulajdonosává válik.
Ez különösen fontos azoknak, akik:
- szülői vagy nagyszülői lakást örököltek részben,
- eddig attól tartottak, hogy az örökölt tulajdonrész miatt kiesnek az első lakás kedvezményből,
- és nem új ingatlant vennének, hanem a „családi lakást” vennék meg teljes egészében.
Családtag mint adóstárs: szigorú, de átlátható szabályok
A módosítások már nem csak a szülő–gyermek együtt igénylését tisztázzák, hanem általában azt, hogy mely családtag léphet be adóstársként egy Otthon Start hitelbe.
A lényeg:
- Adóstárs kizárólag az igénylő házastársa, szülője vagy testvére lehet.
- A bevont szülő és testvér nem szerezhet tulajdont az ingatlanban, ők csak a jövedelmükkel segítik a hitelképességet.
- Házaspároknál mindkét fél szülei bevonhatók adóstársként, így akár négy szülő jövedelme is „beállhat” a hitelbe.
- A „szülő” fogalma ide tartozónak tekinti az örökbefogadó szülőt, a gyámot és a nevelőszülőt is, vagyis többféle családi helyzetnél is használható ez a lehetőség.
Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a fiatal marad első lakásvásárló, a szülő vagy a testvér pedig csak a jövedelmével vállal szerepet a hitelben, így nem veszti el az igénylő az Otthon Start jogosultságát amiatt, hogy más családtag is beszáll adóstársként.
Otthon Start Program – Ellenőrizd a jogosultságodat!
Pár kérdés megválaszolása után megmutatjuk, hogy igényelheted-e a támogatott hitelt.
Közszolgálati Otthontámogatás + Otthon Start: amikor a törlesztőt is kifizeti az állam
A napokban megjelent közszolgálati Otthontámogatásról szóló rendelet (361/2025) a jogi szövegen túl nagyon konkrét pénzügyi hatással jár az Otthon Start hitelt felvevő közszolgák számára.
- Évi nettó 1 millió forint támogatás járhat azoknak, akik meghatározott közfeladatot ellátó szervezeteknél dolgoznak (állami, önkormányzati, egyházi, alapítványi fenntartású intézmények széles körében).
- Ez havi 83 333 forint, amelyet lakáshitel-törlesztésre vagy önerőre lehet fordítani.
- A jogosultság 2026-tól indul, és külön határidők vonatkoznak a munkáltatók regisztrációjára (2025. december 15–20.) és a dolgozók igénylésére (2026. január 20.).
Konkrét példa: 50 millió forintos Otthon Start hitel közszolgának
Számoljunk egy tipikus, ma gyakran emlegetett esettel:
- Hiteltípus: Otthon Start, 3 százalékos kamattal
- Hitelösszeg: 50 millió forint
- Futamidő: 25 év
A számítások szerint egy ilyen hitel havi törlesztőrészlete 237 106 forint.
Ha ehhez társul a közszolgálati Otthontámogatás havi 83 333 forintos támogatása, akkor az adós ténylegesen csak:
237 106 Ft – 83 333 Ft = 153 773 forintot fizet saját zsebből havonta.
A teljes futamidő alatt ez kb. 25 millió forinttal kevesebb visszafizetett összeget jelent ahhoz képest, mintha ugyanilyen Otthon Start hitelt venne fel valaki támogatás nélkül. A cikkek számítása szerint így egy közszolgálati dolgozó kevesebbet fizet vissza, mint amennyit felvett, ami –0,6 százalék körüli „negatív kamatnak” felel meg a teljes időtávon.
Ha valaki csak 17,5 millió forint Otthon Start hitelt vesz fel, akkor a példák szerint a hitel teljes havi törlesztője megegyezhet az évi 1 millió forintból származó havi 83 333 forinttal, vagyis neki gyakorlatilag 0 forint lenne a saját zsebből fizetendő törlesztője.
Banki verseny a 3 százalék körül: konkrét banki ajánlatok
Az Otthon Start hitel szabály szerint legfeljebb 3 százalékos kamattal vehető fel, de a gyakorlatban a bankok ennél némileg kedvezőbb ajánlatokkal is versenyeznek. A jelenlegi kínálat alapján több nagybank 3 százalék körüli, illetve az alatti kamattal jelenik meg, különféle jóváírásokkal és díjkedvezményekkel.
A legfontosabb példák:
- A CIB Bank Otthon Start konstrukciója 2,95 százalékos kamatot és körülbelül 3,03 százalékos THM-et kínál. A bank ehhez akár 250 000 forintos bónuszt kapcsol, amelyet jellemzően számlanyitáshoz, jövedelemérkeztetéshez és aktív számlahasználathoz köt.
- Az UniCredit Bank ajánlata 2,90 százalékos kamatot és 3,00 százalékos THM-et ad, a konstrukció különlegessége pedig az, hogy a feltételek teljesítése esetén egy havi törlesztőrészlet visszajár, ami az első években kézzelfogható könnyítést jelenthet.
- A Raiffeisen Bank Otthon Start hitele 3 százalékos kamattal és 3,04 százalékos THM-mel érhető el, ugyanakkor az ajánlat része akár 200 000 forint jóváírás is, miközben több induló költséget – például az értékbecslést és egyes földhivatali díjakat – átvállal.
- Az MBH Bank konstrukciója szintén 3 százalékos kamattal, 3,06 százalékos THM-mel fut, viszont akár 385 000 forint összértékű kedvezményt kínál számlanyitáshoz és aktív bankhasználathoz kötve. Ez azoknak lehet különösen érdekes, akik amúgy is centralizálnák a pénzügyeiket.
- A K&H Bank Otthon Start hitele 3 százalékos kamattal, 3,07 százalékos THM-mel érhető el, és akár 320 000 forintos jóváírást adhat, több részletben, jellemzően jövedelemjóváíráshoz és számlahasználathoz kötve.
CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% - 3,11% Kamat: 2,95% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
max. 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% Kamat: 3,00% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 65000 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Változó Kamatperiódus: 5 év Éves kamat: 2.95 % 
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
Otthon Start Program
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 0 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Fix Kamatperiódus: Fix Éves kamat: 3 %
A különbség sokszor nem a néhány tizedszázaléknyi kamatban, hanem a jóváírások, induló díjak és számlafeltételek összhatásában jelenik meg. Ugyanarra a 30–50 millió forintos hitelösszegre bankonként akár több százezer forint eltérés is adódhat a teljes visszafizetett összegben, ezért érdemes nemcsak a kamatot, hanem a teljes csomagot összehasonlítani.
Otthon Start vs. piaci lakáshitel: számokban mérhető előny
Bemutatjuk, mekkora a különbség ugyanarra a hitelösszegre az Otthon Start és egy átlagos piaci lakáshitel között.
25 éves futamidőre:
- Piaci lakáshitel esetén 50 millió forintra kb. 324 900 Ft körüli havi törlesztőt számoltak.
- Otthon Start 3 százalékos kamattal: 50 millió forintra 237 106 Ft havonta.
A kettő közötti különbség havonta közel 88 000 forint.
Ugyanez kisebb összegnél:
- 30 millió Ft esetén a havi különbség kb. 52 700 Ft.
- 20 millió Ft esetén kb. 35 100 Ft.
A lényeg: ugyanazzal a nettó fizetéssel jóval nagyobb hitelösszegre lehet jogosult valaki, ha Otthon Startot választ, és még a havi terhelése is alacsonyabb, mintha piaci hitelt venne fel.
Otthon Start vs. CSOK Plusz, Babaváró, Otthontámogatás
CSOK Plusz
A CSOK Plusz továbbra is hatalmas segítség családoknak, de gyermekvállaláshoz kötött, és a feltételei szigorúbbak. A friss Otthon Start cikkek rendszeresen kiemelik: míg CSOK Plusznál vállalt vagy meglévő gyermek a központi feltétel, az Otthon Start
- nem köti a támogatást házassághoz vagy gyermekhez,
- egyedülállók és gyermektelen párok is felvehetik,
- kombinálható a CSOK Pluszszal.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy fiatal pár akár úgy is dönthet: először Otthon Startból vesz lakást, és csak később, gyermekvállaláskor csatlakozik hozzá a CSOK Plusz.
Babaváró
A Babaváró elsősorban szabad felhasználású, és sokan önerőként használják lakásvásárláshoz. Emellett a törlesztőrészlet és a kamat a gyermekek számától függően már nem ilyen egyértelműen kiszámítható.
Ehhez képest az Otthon Start:
- végig rögzített kamatozású,
- a havi törlesztő előre kiszámítható,
- és jelzáloghitel, így közvetlenül az ingatlanra épül.
Közszolgálati Otthontámogatás
A közszolgálati Otthontámogatás nem hitel, hanem évente érkező, vissza nem térítendő összeg, amely:
- csökkentheti a meglévő törlesztőt,
- vagy önerőként egészítheti ki a saját megtakarítást Otthon Start hitel felvételéhez.
A friss példák szerint egy 50 millió forintos Otthon Start hitel közszolgálati státusszal, Otthontámogatással és jó bankválasztással már olyan kombinációkat hozhat, ahol a teljes visszafizetett összeg kevesebb, mint a felvett hitelösszeg – ezt piaci hitelek mellett nem nagyon lehet elérni.
Lakásárak, buborékveszély, kiemelt beruházások – a másik oldal
A lakáspiac szereplői ugyanakkor nem csak ünnepelnek. Az MNB és több független elemzés is arra figyelmeztet, hogy az olcsó hitel felhajthatja az árakat, és kockázatot hordoz a lakáspiaci egyensúlyra nézve.
Ehhez kapcsolódik az a friss jogszabály, amely több nagyvárosi lakófejlesztést kiemelt beruházássá minősít. Ezeknél:
- lazább néhány építési szabály,
- gyorsabb az engedélyezési eljárás,
- bizonyos közmű- és közlekedési feltételeket csak a használatbavételi engedélyig kell teljes egészében rendezni.
Ez rövid távon fokozhatja az új lakások kínálatát, de egyben felerősítheti a félelmeket is, hogy az Otthon Start Program és a kiemelt beruházások együtt árbuborékot eredményeznek egyes városrészekben – erre egyes elemzések és civil szervezetek (például a Habitat lakhatási jelentése) már rámutattak.
Lényeg: a kedvezményes hitel önmagában nem garancia arra, hogy jó áron vásárolunk. Ha egy környéken az Otthon Start miatt hirtelen megugrik a kereslet, elképzelhető, hogy az olcsó hitel „beépül” az árakba.
Gyakorlati forgatókönyvek 2025 végén
1. Forgatókönyv – fiatal pár, nincs gyermek, nincs örökölt lakás
- Mindkettőjüknek stabil, igazolható jövedelme van.
- Nem dolgoznak közszférában.
- Első lakást vennének 60 millió forint körüli áron Budapesten vagy nagyvárosban.
Lehetséges lépés:
- 10 százalék önerő (6 millió forint) saját megtakarításból.
- 50 millió forint Otthon Start hitel 3 százalékos kamattal.
- Havi törlesztő: kb. 237 ezer forint.
Miért reális?
A jelenlegi MNB-szabályok a 10 százalékos önerőt kifejezetten támogatják első lakást vevőknél, ha a jövedelem elbírja a törlesztőt.
2. Forgatókönyv – közszférás vevő, közepes hitelösszeg, Otthontámogatással
- Közalkalmazott, egészségügyben vagy oktatásban dolgozik.
- 30 millió forint értékű lakást venne.
- 10 százalék önerő: 3 millió forint.
- Hitelösszeg: 27 millió forint Otthon Startból.
Ha 25 évre veszi fel a hitelt, a 30 millióhoz számolt példák alapján a havi törlesztő kb. 142 ezer forint környékén alakulna; 27 milliónál arányosan kevesebb.
Ehhez jön az évi 1 millió forintos Otthontámogatás, ami havonta 83 333 forintot jelent. A valós, saját zsebből fizetett havi teher így akár 60–70 ezer forint alá is csökkenhet.
3. Forgatókönyv – örökölt tulajdonrész kivásárlása Osztatlan közösben
- Valaki 1/3 tulajdonrészt örökölt egy családi házban.
- A másik 2/3 a testvéreké, akik eladnák a részüket.
- Ő lenne az egyedüli beköltöző.
A korábbi szabályok szerint a „résztulajdon-vásárlás” problémás volt. A mostani pontosítás alapján 2025. november 15-től, ha az örökölt rész már az övé, és a kölcsönből a fennmaradó részt veszi meg, Otthon Starttal is finanszírozható az ügylet, és a vétel nem zárja ki az első lakás kedvezményt.
Mire figyelj most, ha Otthon Startot tervezel?
1. Jogosultság tisztázása
Ne azzal kezdd, hogy „mennyit kaphatok”, hanem azzal, hogy valóban első lakásvásárlónak minősülsz-e a jogszabály szerint. Ha volt már kisebb értékű, haszonélvezettel terhelt vagy rövid ideig párhuzamosan birtokolt ingatlanod, ez nem biztos, hogy kizár.
2. Bankok alapos összevetése
A 2,75–3,00 százalék közötti kamatszintek papíron mind nagyon kedvezőnek tűnnek, de:
-
-
a magas jóváírási elvárás,
-
bonyolult számlaforgalom,
-
vagy a visszafizetendő költségkedvezmények hosszú távon akár „megehetik” a kamatelőnyt.
-
3. Lakásár – nem csak az számít, hogy „belefér-e a keretbe”
Ha egy környéken hirtelen mindenki Otthon Start hitellel vásárol, a kínálat szűkössége miatt az árak könnyen elszállhatnak. Ilyenkor többet nyersz azzal, ha néhány utcával arrébb vagy másik városrészben keresel, mint azzal, ha még 5 millió forinttal nagyobb hitelt próbálsz felvenni.
Rövid összefoglaló tanács
Ha 2025 végén gondolkodsz első lakásvásárláson, az Otthon Start lakáshitel szinte megkerülhetetlen: a piaci hiteleknél jelentősen olcsóbb, a bankok egymással versengve viszik 3 százalék alá a kamatot, és a közszolgálati Otthontámogatással együtt olyan helyzetet teremthet, ahol a hiteled reálértéken szinte „ingyenessé” válik. Ugyanakkor a kedvezményes hitel nem helyettesíti a józan döntést: mielőtt aláírod a szerződést, nézd át pontosan a jogosultsági feltételeket, hasonlítsd össze a bankok teljes ajánlatát (feltételekkel, költségekkel együtt), és csak olyan ingatlanra vállalj hosszú távú hitelt, amelynek az árát nem a hirtelen fellángolt Otthon Start-láz tolta az egekbe.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
