Otthon Start lakáshitel – mit hoz a friss rendelettervezet? Részletes, közérthető útmutató első lakásvásárlóknak

Az Otthon Start 3%-os lakáshitel szabályain több ponton könnyít a rendelettervezet: 180 napos átmenet a régi és új lakás között, 30% előfolyósítás építkezésnél pótfedezettel, átláthatóbb TB-elszámolás és rendezettebb engedélyezési időzítés. Konkrét példákon és számításokon mutatjuk meg, mit jelent ez a gyakorlatban, és hogyan érdemes összevetni a programot a CSOK Plusszal és a piaci hitelekkel.

Az Otthon Start program a hazai lakáspiac idei nagy újítása: fix, legfeljebb 3%-os kamatozású, legfeljebb 50 millió forintos és akár 25 éves futamidejű támogatott jelzáloghitel, kifejezetten első otthon megszerzésére. A szeptemberi indulás után röviddel egy rendelettervezet finomhangolja a szabályokat. A cél: kevesebb adminisztratív akna, rugalmasabb folyósítás építkezésnél, egyértelműbb TB-jogviszony és világosabb tulajdoni szabályok.

Ebben az útmutatóban összegyűjtöttük a lényeges változásokat, konkrét példákkal és számításokkal megmutatva, hogy kinek és miben lesz könnyebb az ügyintézés. A végén gyakori kérdésekre is válaszolunk, majd adunk egy rövid, gyakorlatias záró tanácsot.

A tervezet legfontosabb pontjai érthetően

1) 180 napos átmeneti „kettős tulajdon” – láncvásárlóknak életmentő

Sok pályázó ugyanazon időszakban adja el a régi lakását, amikor már megvette az újat. A földhivatali bejegyzések üteme miatt előfordul, hogy az új ingatlan tulajdonjoga hamarabb kerül a nevére, miközben a régi csak később törlődik. A tervezet rögzíti: ha az új tulajdon bejegyzése után a régi tulajdon 180 napon belül törlődik, az nem minősül egyidejű tulajdonlásnak, tehát nem kizáró ok. Ez kiszámíthatóbbá teszi a láncvásárlásokat, és csökkenti a „technikai” elutasítások kockázatát.

2) Telek bontandó, lakhatatlan épülettel – nem bukhat el miatta az igénylés

Gyakori eset, hogy valaki telket vásárol rajta egy lakhatásra alkalmatlan, bontandó épülettel. A telek+épület együtt lényegesen többet ér, emiatt az ingatlanérték-korlátok könnyen átléphetők. A tervezet teljesen egyértelművé teszi: ha a régi épület bizonyítottan lakhatásra alkalmatlan, és a bontás jogszerű, ez önmagában nem zárja ki az Otthon Startot. A bontást és az állapotot hatósági dokumentumokkal kell igazolni.

3) Építésnél előzetes folyósítás pótfedezettel – legfeljebb 30%

Új építés vagy jelentős bővítés/átépítés esetén a kivitelezés elején gyakran kell nagyobb előleg. A tervezet szerint megfelelő pótfedezet mellett a bank már a munkák megkezdéséhez is folyósíthat előleget, az első részlet mértéke legfeljebb a teljes hitelösszeg 30%-a lehet. Ez segít a vállalkozói előlegek és kezdeti anyagköltségek finanszírozásában, és professzionálisabb likviditástervezést tesz lehetővé.

4) Engedélyezés és használatbavétel – rendezettebb időzítés

Az építési engedélyek időpontja és véglegessége körüli bizonytalanságot a tervezet pontosítja. A lényeg, hogy jogszerűen lehessen építeni, és a dokumentumok megfeleljenek az előírásoknak. Új, fejlesztőtől vásárolt lakásoknál a használatbavételi engedély és a kamattámogatási időszak kezdete közötti kapcsolat is világosabb: ez csökkenti a „mikor indul a támogatás” típusú vitákat.

5) TB-jogviszony: átláthatóbb és rugalmasabb elismerés

A program feltétele a folyamatos, 2 éves biztosítotti múlt. A tervezet nevesíti, hogy a belföldi jogviszony mellett EU/EGT-országokban szerzett biztosítási idő is beszámítható, meghatározott igazolásokkal. Rögzíti azt is, milyen rövid megszakítás elfogadható. Speciális élethelyzetekben (például ápolási díj, megváltozott munkaképesség) mentesség is adható.

6) Régi támogatások miatti elutasítás elkerülése

Előfordult korábban, hogy valaki egy régi támogatásnál méltányossági döntést kapott (például egészségügyi okból nem teljesült gyermekvállalási feltétel), és emiatt bizonytalan volt, kérhet-e Otthon Startot. A tervezet tisztázza: az ilyen múltbeli eset önmagában nem kizáró, megfelelő határozattal igazolva.

Otthon Start – az alapszabályok rövid emlékeztetője

• Kamat: legfeljebb 3% a teljes futamidőn.
• Összeg: maximum 50 millió forint.
• Futamidő: maximum 25 év.
• Cél: első otthon megszerzése (vétel, építés), meghatározott érték- és területi korlátokkal.
• Önerő: a jogszabályi minimum jellemzően 10%, de a gyakorlatban a bank és az MNB adósságfék-szabályai miatt lehet több.
• Biztosíték: jelzálog az ingatlanon; építésnél gyakran szükség van pótfedezetre az első szakaszoknál.
• Értékhatár: lakásoknál jellemzően 100 millió forint, családi házaknál 150 millió forint körüli irányadó limit (a pontos határokat és m²-plafonokat a banki tájékoztatók rögzítik).

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Konkrét számítások: mennyit ér a 3% a pénztárcádban?

Az összehasonlítás kedvéért nézzük meg azonos hitelösszeg és futamidő mellett a 3%-os Otthon Startot és egy 6,5% körüli, hosszú kamatperiódusú piaci hitelt. A számok annuitásos törlesztésre vonatkoznak, járulékos díjak nélkül, csak szemléltetésre.

50 millió Ft, 25 év

• 3% kamat: kb. 237 100 Ft/hó, teljes kamat ~ 21,1 millió Ft
• 6,5% kamat: kb. 337 600 Ft/hó, teljes kamat ~ 51,3 millió Ft

Különbség: havi ~100 500 Ft, teljes futamidő alatt ~30,0 millió Ft megtakarítás.

35 millió Ft, 20 év

• 3%: kb. 194 100 Ft/hó, teljes kamat ~ 11,6 millió Ft
• 6,5%: kb. 260 950 Ft/hó, teljes kamat ~ 27,6 millió Ft

Különbség: havi ~66 800 Ft, élettartamra ~16,0 millió Ft.

25 millió Ft, 20 év

• 3%: kb. 138 650 Ft/hó, teljes kamat ~ 8,3 millió Ft
• 6,5%: kb. 186 400 Ft/hó, teljes kamat ~ 19,7 millió Ft

Különbség: havi ~47 750 Ft, teljesen ~11,5 millió Ft.

A fenti nagyságrendek jól mutatják, miért kelendő a program: a 3% nemcsak olcsóbb, hanem kiszámíthatóbb is, mivel végig fix kamatról beszélünk.

Életszerű helyzetek – hogyan működik a tervezet a gyakorlatban?

1) Láncvásárlás, ideiglenes kettős tulajdonnal

Ádámék eladják 48 m²-es lakásukat, és vesznek egy 72 m²-est. Az új ingatlanukat gyorsan bejegyzik, a régiről viszont csak 2–3 hónap késéssel törlődik a tulajdonjog. A 180 napos szabály miatt ez nem probléma, az Otthon Start igénylésük tovább mehet. Amit érdemes megtenni: az adásvételikben és a birtokbaadási menetrendben konkrét határnapokat rögzíteni, és ügyvéddel végigvinni a folyamatot.

2) Telek romos házzal – hogyan igazold?

Zsófiék telket vesznek egy omladozó, közmű nélküli épülettel, amit bontani kell. A telek+rom együtt 17 millió forintot ér, miközben a szabályok miatt a teleknek önmagában kellett volna a limit alatt maradnia. A tervezet szerint az igénylés nem esik el, ha a bontást és az állapotot hatósági papírokkal igazolják. Gyakorlati tanács: a bontási engedélyt és a szemle jegyzőkönyvét időben szerezzék be, és csatolják már az előminősítéshez.

3) Építkezés és előfinanszírozás

Bori és Máté generálkivitelezővel építkeznek. A kivitelező 20% előleget kér a szerződéskötéskor, és az első anyagbeszerzésekhez is kell készpénz. A tervezet szerinti, pótfedezet melletti előzetes folyósításból akár a hitelösszeg 30%-áig hozzájuthatnak forráshoz, így nem kell drága áthidaló megoldásokat keresniük. A bank felé egy részletes cash-flow és ütemezett költségvetés felmutatása sokat gyorsít az elbíráláson.

4) Külföldi TB – beszámítás igazolásokkal

Levente az elmúlt két évben Ausztriában dolgozott, közben 3 hetes szünettel munkahelyet váltott. A tervezet alapján a külföldi biztosítási idő beleszámítható a 2 éves követelménybe, a rövid megszakítás pedig elfogadható. A kulcs: időben kérje ki a külföldi hatóságtól az igazolásokat (például A1 jellegű dokumentumokat), és hiteles fordítással adja be.

5) Új lakás fejlesztőtől – mikortól él a támogatás?

Kata és Marci társasházi új lakást vesznek beruházótól. A tervezet kimondja, hogy az engedélyezés és a használatbavétel időrendje alapján egyértelmű, mikor indul a kamattámogatás. Ezzel elkerülhetők a viták, hogy „előbb fizettünk, de a támogatás csak később indult”. A szerződésben célszerű rögzíteni a mérföldköveket és az átadás pontos dátumát.

Otthon Start vs. CSOK Plusz vs. piaci hitel – melyik mikor éri meg?

Otthon Start

• Kinek ideális? Akik első otthonukat veszik, és nem feltétel a gyermekvállalás.
• Előny: stabil, legfeljebb 3% kamat; rugalmasabbá váló tulajdoni, TB- és építési szabályok.
• Hátrány: érték- és m²-korlátok, illetve a banki bírálat szigorú lehet az önerő és a jövedelmi terhelhetőség miatt.

CSOK Plusz

• Kinek ideális? Házaspároknak, akik (további) gyermeket vállalnak.
• Előny: szintén kedvezményes kamat, és gyermekek születésekor tartozáselengedés.
• Hátrány: szigorúbb jogosultság (házasság, gyermekvállalási ütemezés), felhasználási megkötések.
• Döntési szempont: ha belátható időn belül gyermek(ek) érkezése várható, a tartozás elengedés miatt a CSOK Plusz teljes költsége alacsonyabb is lehet, mint az Otthon Starté. Érdemes mindkettőt modellezni.

Piaci lakáshitel

• Kinek ideális? Akinek a fenti programok feltételeihez nem illeszkedik az élethelyzete vagy az ingatlancélja.
• Előny: célban és ingatlantípusban általában tágabb mozgástér.
• Hátrány: magasabb kamatszint, emiatt lényegesen nagyobb havi törlesztő és teljes kamatteher.

Mire figyelj a banki gyakorlatban?

• Önerő és ingatlanfedezet
  A jogszabályi minimum nem azonos a banki minimumokkal. A pénzintézet a saját kockázatkezelési politikája alapján kérhet magasabb önerőt, különösen közepes-magas kockázatú ügyekben (például kisebb település, gyengébb értékesíthetőség, építkezés kezdeti fázisa). Építésnél számíts pótfedezet igényére az első részletekhez.
• Jövedelemterhelhetőség (JTM)
  A havi törlesztő a nettó jövedelem meghatározott százalékát nem haladhatja meg. Ez a „mennyi hitel fér bele” kérdésben döntő fontosságú. Ha szeretnél magasabb összeget, gyakran hosszabb futamidővel vagy alacsonyabb kamatú konstrukcióval lehet elérni a kívánt keretet – de mindkettőnek ára van.
• Értékbecslés és m²-limit
  Új építésű és nagy alapterületű ingatlanoknál könnyű belefutni a m²-ár plafonba. Kérj előzetes banki állásfoglalást, és ha lehet, dolgozz olyan értékbecslővel, aki ismeri a környék áradatait.
• Dokumentumok és időzítés
  Bontásnál, külföldi TB-nél vagy haszonélvezeti jog törlésénél a dokumentumok beszerzése időigényes. Tervezd meg előre a papírutat, és kérj ellenőrzőlistát a banktól vagy a hitelközvetítőtől.
• Folyósítási ütemezés
  Új építésnél a kivitelezési mérföldkövekhez igazítsd a lehívásokat. Ha élsz a 30%-os előfolyósítással, gondoskodj arról, hogy a pótfedezet könnyen és gyorsan bejegyezhető legyen.
• Szerződéses védelem
  Vételnél rögzítsétek a birtokbaadás és a vételár-részletek ütemezését; építésnél legyen egyértelmű a garanciák, kötbérek, teljesítési igazolások rendszere. Így a banki bírálat is gördülékenyebben megy.

Gyakori kérdések (GYIK)

1) Ha 180 napon túl törlődik a régi lakás tulajdonjoga, akkor elbukom a támogatást?
A tervezet szerint a 180 napos határ a mérvadó. Ha várhatóan túlfut a folyamat, időben jelezd a banknak, és keressetek jogi-ügyvédi megoldást (például határidők szerződéses újraütemezését).

2) Bontandó épület esetén mik a kötelező papírok?
Általában szükség lesz bontási engedélyre, a lakhatatlanságot igazoló hatósági iratra és az ingatlan-nyilvántartási változások dokumentumaira. Ezeket célszerű már az előminősítéshez csatolni.

3) Mekkora lehet a pótfedezet az előfolyósításhoz?
A bank értékbecslés alapján határozza meg. Tipikusan elegendő egy másik ingatlan jelzálogjoga, de lehet értékpapír vagy készpénz óvadék is – ezt banki szabályzat dönti el.

4) Külföldi munkaviszonyt hogyan számolnak el?
A külföldi biztosítási idő beszámítható, ha a megfelelő igazolásokat benyújtod. Rövid megszakítás elfogadható, de a bank kérheti a megszakítás okának és időtartamának igazolását.

5) Kombinálhatom a CSOK Plusszal?
A programok szabályai összhangban vannak, és bizonyos helyzetekben a CSOK Plusz felhasználható előtörlesztésre is. Döntés előtt érdemes mindkettő teljes költségét és a várható tartozás elengedést modellezni.

6) Tényleg elég a 10% önerő?
Jogszabályi minimumként igen, de a gyakorlatban gyakran 20% körüli önerőre lesz szükség, különösen építkezés vagy nehezebben értékesíthető ingatlan esetén.

7) Mikortól jár a kamattámogatás új lakásnál?
A tervezet rendezi a használatbavételhez és a folyósításhoz kötődő időzítést. A szerződésedben mindenképp legyenek rögzítve az átadás és a mérföldkövek, így elkerülhető az időzítési vita.

8) Mennyi idő az elbírálás?
Bankonként eltér, és nagyban függ a dokumentumcsomag teljességétől. Láncvásárlásnál és építésnél a pótfedezet és a jogi lépések (bejegyzések) időigénye a szűk keresztmetszet – ezeket előre ütemezd.

9) Mi van, ha meghiúsul az építkezés?
Ilyenkor jellemzően a már folyósított összegek visszafizetése és a biztosítéki helyzet rendezése következik. Fordulj a bankhoz mielőbb, mert egy korai újraütemezéssel kisebb a kár.

10) Lehet előtörleszteni?
Igen, általában lehetséges, de lehet díja. Ha előtörlesztenél, célszerű a futamidő első harmadában megtenni, ekkor a kamatmegtakarítás a legnagyobb.

Lépésről lépésre: így készülj az igénylésre

1. Keretkalkuláció – nézd meg, a jövedelmed alapján mekkora havi törlesztő fér bele a JTM szerint.
2. Ingatlanszűrés – ellenőrizd a m²- és értékplafonokat, különösen új építésnél.
3. Dokumentum-csomag – válaszd ketté a biztosan beszerezhető (személyes okmányok, jövedelemigazolás, belföldi TB) és az időigényes (külföldi TB igazolás, bontási iratok, haszonélvezet törlése) tételeket.
4. Előminősítés – kérj rövid, írásos előminősítést a kiválasztott banktól vagy hitelközvetítőtől; így hamar kiderül, hol a szűk keresztmetszet.
5. Szerződéses menetrend – láncvásárlásnál rögzítsétek a 180 napos ablakhoz passzoló birtokbaadási és fizetési ütemezést.
6. Építésnél cash-flow – tervezd meg a lehívásokat a kivitelezői számlázáshoz igazítva; ha kell, készíts pótfedezeti tervet a 30%-os előfolyósításhoz.
7. Végső döntés – hasonlítsd össze az Otthon Startot a CSOK Plusszal és egy piaci hitellel. Nemcsak a kamatot, hanem a teljes költséget (értékbecslés, közjegyző, folyósítási díj, előtörlesztés díja) nézd.

Rövid piaci kontextus

A 3%-os fix kamat ma jelentősen a piaci szint alatt van. A hosszú kamatperiódusú, piaci lakáshitelek átlagkamata nagyjából kétszerese ennek. A havi törlesztő különbsége emiatt tipikus ügyfélprofilnál akár százezres nagyságrendű is lehet. Nem véletlen, hogy a program a kereslet jelentős részét elviszi: olcsóbb finanszírozás mellett több vevő jut hitelképes összeghatárokhoz.

Záró tanács

Az Otthon Start finomhangolásai három kulcsszóra épülnek: rugalmasság, jogbiztonság, kiszámíthatóság. Ha első otthonra készülsz, ez az egyik legstabilabb és legolcsóbb megoldás. Láncvásárlásnál használd ki a 180 napos ablakot, építkezésnél tervezz 30%-os előfolyósítással és pótfedezettel, TB-nél pedig készülj a szükséges igazolásokkal (külföldi jogviszonynál különösen). A döntés előtt mindenképp hasonlítsd össze a CSOK Plusz teljes életciklus-költségével is – ha a családbővítés reális, a tartozáselengedés összességében olcsóbbá teheti a másik konstrukciót.