Személyi kölcsön és lakáshitel: Hogyan kombinálhatók?

Megmutatom, mikor és hogyan érdemes személyi kölcsönt lakáshitellel együtt használni: milyen célokra jó a kombináció, hogyan számolj a havi terhekkel, milyen sorrendben igényelj, milyen kockázatokra figyelj, és mivel érdemes összevetni (szabad felhasználású jelzálog, Babaváró, áthidaló hitel stb.).

Ingatlanvásárláskor ritkán fér el minden egyetlen hitelben. A vételáron túl költség az illeték, ügyvédi munkadíj, közvetítői díj, költözés, felújítás, bútor, gépészet – könnyen több millió forint. A lakáshitel kamatszintje jellemzően alacsonyabb, de kötött a cél (ingatlan), hosszabb az ügyintézés és szigorúbb a bírálat. A személyi kölcsön gyors, célmegkötés nélküli, viszont drágább és rövidebb futamidejű. A kettő együtt – okosan időzítve és mértékkel – rugalmasan illeszthető egy valós élethelyzethez.

Az alábbi útmutató lépésről lépésre végigvezet azon, mikor éri meg a kombináció, hogyan tervezz, milyen sorrendben érdemes igényelni, és mivel vesd össze, mielőtt döntesz.

Mikor ad reális előnyt a kombináció?

Tipikus célok:

• Vásárlás + azonnali felújítás/bútor: a lakáshitel fedi a vételár nagy részét, a gyors, sokszor rugalmasabb személyi kölcsön finanszírozza a járulékos tételeket.

• Kisebb költségvetési rés áthidalása: ha a vételár és a jóváhagyott lakáshitel közt pár millió hiányzik (és a bank nem fogad el magasabb hitelösszeget), rövid futamidejű személyi kölcsönnel áthidalható – de nem önerőnek; erről lejjebb részletesen.

• Ütemezett korszerűsítés: a vásárlás után 3–12 hónapon belül jön a konyha, fürdő vagy energetikai fejlesztés. Ilyenkor a személyi kölcsön időzítése rugalmas, nem kötött a lakáshitel folyósításához.

Amikor nem jó ötlet:

• Ha a havi terhelésed már a lakáshitellel is feszes.

• Ha az „olcsóbbnak tűnő” rövid távú megoldás valójában havi szinten túl nagy ugrást okoz.

• Ha kifejezetten önerő kiváltására lenne – sok bank nem fogadja el a „kölcsönből származó önerőt”, és a jövedelemarányos terhelésedet (JTM) is rontja.

A bankok szemüvege: mit néznek, amikor két hitelt szeretnél?

• Jövedelemteher (JTM) logika: a bank a minden meglévő és tervezett hitel havi törlesztőjét összeadja, és a nettó (vagy igazolt) jövedelmedhez méri. Ha a kombinált törlesztő elér egy házon belüli plafont, elutasítás vagy alacsonyabb jóváhagyott összeg jöhet.

• KHR és hitelmúlt: új kötelezettség rontja a „mozgásteredet”. Ha személyi kölcsönt vesz fel valaki a lakáshitel előtt, az sok banknál csökkenti a felvehető lakáshitel-összeget.

• Önerő származása: jogszabály általánosan nem tiltja, de a banki belső szabály gyakran nem fogadja el, ha az önerő személyi kölcsönből származik. A transzparens forrásigazolás kulcs.

• Fedezet és cél: lakáshitelnél jelzálog van; személyi kölcsönnél nincs fedezet, de magasabb a kamat. A két terméket más bírálati logika szerint mérik, de összeadott teherként kezelik.

Kalkulációs logika: így mérd fel a havi terhet (valódi számokkal)

A példák tájékoztató jellegűek, a banki ajánlatok és kamatok változnak; a cél, hogy számolni tanulj.

Példa A – „Vásárlás + alap felújítás”

• Lakáshitel: 40 millió Ft, 25 év, kb. 6,5% THM jellegű kamatszint → ~270 000 Ft/hó.
• Személyi kölcsön: 3 millió Ft, 5 év, kb. 16% → ~73 000 Ft/hó.
• Összesen: ~343 000 Ft/hó.
• Nettó háztartási jövedelem: 900 000 Ft → terhelés ~38%

Értelmezés: egészséges sávban marad, de a személyi kölcsön rövid futamideje miatt az első 5 év a legfeszesebb. Ha van tartalékod, érdemes a személyi kölcsönt előtörleszteni.

Példa B – „Magasabb ár, nagyobb felújítás”

• Lakáshitel: 60 millió Ft, 20 év, ~6,9% → ~462 000 Ft/hó.
• Személyi kölcsön: 5 millió Ft, 7 év, ~18% → ~105 000 Ft/hó.
• Összesen: ~567 000 Ft/hó.
• Nettó jövedelem: 1 200 000 Ft → terhelés ~47%.

Értelmezés: már a felső komfortzónában. Ha a bank házon belül alacsonyabb JTM-határt használ, vissza kell venni a személyi kölcsön összegéből vagy futamidejéből (nagyobb futamidő → alacsonyabb havi, de több kamat).

Példa C – „Késleltetett felújítás”

• Személyi kölcsön (külön, a vásárlás után): 8 millió Ft, 7 év, ~14% → ~150 000 Ft/hó.
• Nettó jövedelem: 700 000 Ft → terhelés ~21% (csak a személyi kölcsönre).

Értelmezés: kezelhető, ha a lakáshitel törlesztője nem túl magas; a kettőt együtt mindig egyben kell nézni.

Igénylési sorrend: mikor melyiket?

1. Előminősítés lakáshitelre. Kérj több banktól előzetes kalkulációt és JTM-számítást. Ekkor még ne vedd fel a személyi kölcsönt – előbb tudd, mennyi lakáshitelt bír el a háztartás.

2. Lakáshitel-döntés és fedezet. Ha megvan a lakáshitel-keret és a fedezettség (értékbecslés), rögzítsd az ajánlatot (kamatfixálás, ha lehetséges).

3. Személyi kölcsön időzítése.

   • Felújításra, költözésre: célszerű a lakáshitel folyósítása után, hogy a lakáshitel bírálatát ne rontsa.

   • Vételár-kiegészítésként: ezzel vigyázz. Sok bank nem fogadja el kölcsönből az önerőt; ráadásul az új kötelezettség lejjebb húzhatja a jóváhagyható lakáshitel összegét. Van, ahol elvárják, hogy a személyi kölcsönt jóval a lakáshitel igénylése előtt vedd fel (és akkor is számít a JTM-ben).

4. Dokumentáció, transzparencia. Minden forrást és kötelezettséget jelents be; a rövid távú „kreatív” megoldások később visszaüthetnek.

Kockázatok és azok kezelése

• Jövedelemingadozás: két hitel együtt érzékeny a váratlan eseményekre. Vésztartalék + biztosítás segít.

• Kamatkockázat: a személyi kölcsönök zöme fix kamatú, a lakáshiteleknél viszont figyeld a kamatperiódust. Hosszabb fixálás nagyobb biztonságot ad.

• Likviditási sokk az első években: a személyi kölcsön rövidebb futamideje miatt az elején magasabb a havi teher. Célzott előtörlesztés (először a drágább hitelre) gyorsan kézzelfogható megtakarítást hoz.

• Túl nagy összeg személyi kölcsönben: a „gyors pénz” könnyen drága lesz. Használd csak célzott, értéknövelő kiadásokra (felújítás, gépészet), ne fogyasztásra.

Összehasonlítás: mivel vesd össze a „lakáshitel + személyi” kombót?

Szabad felhasználású jelzáloghitel vs. személyi kölcsön

• Kamat: általában alacsonyabb, mint a személyi kölcsöné.

• Költség és idő: értékbecslés, jelzálog-bejegyzés, hosszabb ügyintézés.

• Rugalmasság: cél szabad, de fedezethez kötött.
  Kinek jó? Ha 4–10 M Ft körüli plusz pénz kell, hosszabb futamidővel, alacsonyabb havi terheléssel, és vállalod a jelzálogot.

Babaváró (ha jogosult vagy) vs. személyi kölcsön

• Kamat: kedvező, akár kamatmentesség is lehet feltételekkel.

• Feltételek: életkor, családi státusz, határidők; nem univerzális megoldás.
  Kinek jó? Ha megfelelsz a feltételeknek és a családi tervek illeszkednek, ez általában olcsóbb forrás, mint a személyi kölcsön.

Áthidaló hitel vs. személyi kölcsön

• Cél: ha saját lakás eladása és új vásárlás között átmeneti finanszírozási lyuk van.

• Előny: kifejezetten erre való, a személyi kölcsön csak kényszermegoldás lenne.
  Kinek jó? Ha rövid távon kell nagyobb összeg a vételhez, és nagy eséllyel gyorsan eladod a meglévő ingatlant.

Lakástakarék/elő-takarékosság vs. személyi kölcsön

• Logika: megelőző stratégia; pénz olcsóbban, de később.
  Kinek jó? Akinek van ideje előre készülni, és minimalizálná a drága rövid távú hitelt.

Stratégia: hogyan „rakd össze” a két hitelt úgy, hogy működjön?

1. Számold végig a cashflow-t. Mi a legrosszabb, mégis reális hónapod? Bírja a családi büdzsé?

2. Rövid táv – hosszú táv egyensúlya. A személyi kölcsön futamideje legyen annyi, hogy kényelmesen fizethető legyen, de maradjon ösztönző a gyors előtörlesztésre.

3. Előtörlesztési terv. A drágább hitelt (többnyire a személyi kölcsönt) célozd először. Nézd meg az előtörlesztési díjakat.

4. Kamatfixálás lakáshitelnél. Ha a költségvetésed feszes, hosszabb fix periódus ad stabilitást.

5. Időzítés. A személyi kölcsönt – ha lehet – a lakáshitel után vedd fel. Ha előtte muszáj, kalkuláld bele a JTM-be, és egyeztesd a bankkal, elfogadják-e így.

6. Célkötöttség. Személyi kölcsönt csak értéknövelő célra használd: felújítás, gépészet, energetika. A „csak legyen egy kis tartalék” gondolat drágává teheti a konstrukciót.

Dokumentumok és bírálati szempontok – készülj fel

• Jövedelemigazolás: munkáltatói, NAV, vállalkozóknál könyvelői dokumentumok.

• KHR lekérdezés: meglévő hitelek, hitelkártyák, folyószámlahitelek.

• Ingatlan iratai (lakáshitelhez): tulajdoni lap, térképvázlat, alaprajz, energetikai tanúsítvány.

• Elszámolási terv a személyi kölcsönre: felújítási költségvetés, szakemberi árajánlatok – nem kötelező minden banknál, de segít tisztán látni.

Finomhangolás: 5 gyakorlati tipp

1. Társigénylő és jövedelemkiegészítők: ha szabályosan bevonható, javítja a JTM-et.

2. Hitelkártya/folyószámlahitel limitcsökkentés: a keret egy része terhelésnek számít; feleslegest zárd le.

3. Biztosítások összekötése: élet-, hitelfedezeti- és lakásbiztosítás olcsóbb lehet csomagban, de ne ezért válassz bankot.

4. Értéknövelő felújítás előre: bizonyos fejlesztések emelhetik az ingatlan értékét, ami jövőbeli refinanszírozási mozgásteret adhat.

5. Szerződéses rugalmasság: kérdezd meg, hogyan és mennyibe kerül a későbbi rész-előtörlesztés.

Rövid döntési keretrendszer

1. Tudod a reális havi keretedet?

2. Megvan a lakáshitel-előminősítés?

3. Tényleg szükséges a személyi kölcsön (értéknövelésre megy)?

4. Időzítetted a személyi kölcsönt a lakáshitel utánra, vagy egyeztettél a bankkal, ha előtte kell?

5. Készen áll az előtörlesztési terved és a vésztartalék?

Ha ezekre igen a válasz, a kombináció működőképes lehet.

Rövid összefoglaló tanács

A „lakáshitel + személyi kölcsön” kombináció akkor jó döntés, ha értéknövelő célra használod a személyi kölcsönt, a lakáshitelt elsőként intézed, a teljes havi terhet reálisan méred fel, és előre megvan a drágább hitel gyors előtörlesztésének terve. Ha bármelyik elem billeg, előbb a költségvetést és az időzítést finomhangold – a stabil pénzügyi alap többet ér, mint a gyors költözés.