Testvérrel is mehet a 3%-os hitel: így nyit nagyobb ajtót az Otthon Start új szabálya — számokkal, példákkal

A kormány bejelentette: a 3%-os Otthon Start lakáshitelnél testvér is beléphet adóstársnak, és könnyebb lehet önkormányzati bérlakást megvenni. Megnéztük, mit jelent ez a gyakorlatban: kik járnak vele jól, mennyit nőhet a hitelképesség, mikor elég a 10% önerő, és mivel érdemes összevetni a konstrukciót.

Mi változik, és miért fontos?

Az Otthon Start fix 3%-os kamatozású, államilag támogatott lakáshitel. A jogszabályi keret szerint legfeljebb 50 millió forintig, maximum 25 éves futamidővel vehető fel, első otthon megszerzésére (vásárlás vagy építés). Ez az alacsony kamatszint a piaci hiteleknél tartósan kedvezőbb, ezért már induláskor megmozgatta a piacot.

Új kormányzati bejelentés szerint a program további könnyítéseket kap:

1. Testvér is bevonható adóstársként a szülő és a házastárs mellett.

2. Önkormányzati bérlakások megvásárlására is kiterjesztik a 3%-os hitel alkalmazását, még akkor is, ha a vételár és a becsült forgalmi érték eltérése meghaladja a korábbi 20%-os korlátot.

3. Örökölt családi ingatlanban a testvérek egymás tulajdoni hányadát kivásárolhatják a támogatott kölcsönnel.

Ezeket a módosításokat a Miniszterelnökség ismertette; a lényeg, hogy szélesebb körben legyen finanszírozható a tényleges élethelyzet.

Fontos jogi háttér: a hatályos rendelet szerint az Otthon Start maximum 50 millió Ft, legfeljebb 25 év, ügyfél által fizetendő kamat ≤ 3% paraméterekkel fut; egy ember csak egyszer vehet részt a programban (akkor is, ha korábban adóstársként szerepelt). A jelenlegi szöveg a rész­tulajdon-vásárlást tiltja, ezért a most bejelentett kivásárlási lehetőség a szabály alóli célzott kivételt hozna. A részletek a módosító rendelet hatálybalépésével válnak véglegessé.

Mit hoz a testvér-adóstárs lehetőség? — Hitelképesség, önerő és kockázat

Nagyobb hitelképesség közös jövedelemmel

A banki bírálatnál a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) és a HFM/LTV (hitelfedezeti mutató) jelentenek plafont. Testvér bevonásával a háztartás összjövedelme magasabb lehet, így magasabb törlesztő férhet bele a szabályokba — ebből pedig nagyobb hitelösszeg adódik. A JTM/HFM kereteket az MNB 32/2014-es rendelete szabályozza, amelyet 2025-ben a 10%-os önerő kiterjesztése miatt is módosítottak. 

Önerő: mikor elég a 10%?

2025-ben az MNB lazított: első lakásszerzőknél és energiahatékony (A+ vagy jobb, meghatározott kWh/m²/év küszöb) ingatlanoknál elérhető a 10% önerő (90% LTV). Más esetekben jellemzően legalább 20% önerő kell. Ez nemcsak piaci hitelekre, hanem az Otthon Startra is releváns, hiszen a rendelet is az MNB-s LTV szabályokra hivatkozik. 

De van egy kényes korlát is

Az alaprendelet kimondja: ugyanaz a személy csak egy Otthon Start ügyletben lehet adós — ideértve azt is, ha korábban adóstársként szerepelt. Tehát aki „testvér-adóstársként” segít, később nem indíthat saját Otthon Startot. Ezt a döntést érdemes stratégiailag átgondolni a családban.

Két fontos élethelyzet, ahol valóban sokat számít a változás

1) Öröklött lakás — „rész kivásárlása” 3%-os hitellel

Tipikus helyzet: két testvér 50–50%-ban örököl egy 60 millió forint értékű lakást. Az egyik benne maradna, a másik a részének ellenértékét kérné. A most bejelentett szabály szerint az Otthon Starttal megfinanszírozható lenne a 30 milliós kivásárlás — vagyis az érintett fél piaci hitel helyett 3%-kal tudná rendezni a tulajdont. Ez a kivétel épp azért jelentős, mert az alaprendelet egyébként tiltja a rész­tulajdon megszerzését (a módosítás ezt írná felül ebben az élethelyzetben).

Számoljuk ki a törlesztőt:

• 30 millió Ft, 3% kamat, 25 év: ~142 000 Ft/hó.
• Ugyanez egy 6,5%-os piaci hitellel: ~270 000 Ft/hó.

A különbség ~128 000 Ft havonta, a teljes futamidő kamatterhe pedig nagyjából 17 millió vs 41 millió forint. A 3%-os konstrukció tehát itt évente ~1,5 millió Ft körüli pénzügyi előnyt hozhat. (Saját számítás, a banki kondíciók tájékoztató jellegűek; a piaci sávot aktuális banki hirdetmények és elemzések is 6–8% köré teszik.)

2) Első lakás vásárlása alacsonyabb önerővel, testvérrel adóstársként

Egyedül 10% önerő és elég magas jövedelem nélkül sokaknak elbukik a bírálat. Ha viszont a testvér belép adóstársként, az összjövedelem nő, a JTM-limit tágul, így nagyobb hitelösszeg érhető el. Ráadásul, ha a megvett ingatlan energiahatékony, akkor a 10% önerő is legitim. Ez különösen a nagyvárosi, új építésű projektek esetében döntő.

Példa, kerek számokkal:

• Célár: 48 millió Ft.
• Önerő (10%): 4,8 millió Ft → hitel: 43,2 millió Ft.
• 3% kamat, 25 év: ~205 000 Ft/hó.

Két középosztálybeli testvér nettó jövedelme együtt könnyebben elbírja ezt a törlesztőt szabályszerű JTM mellett, mint egyetlen kereső. (A konkrét limit függ a banki minősítéstől és az MNB szabályoktól.)

Önkormányzati bérlakások megvásárlása – mi változik?

A 3%-os hitel egyik piacvédő eleme eddig az volt, hogy a vételár legfeljebb 20%-kal térhet el a becsült forgalmi értéktől. Csakhogy az önkormányzati lakásértékesítésekben gyakori a nagyobb kedvezmény (a bérlői évek alapján). A mostani bejelentés szerint itt külön eljárás nyílhat: a támogatott hitel ezekre az ügyletekre is alkalmazhatóvá válik, a 20%-os különbség korlátját meghaladó eseteknél is. Ez szélesebb ajtót nyit a bérlők tulajdonszerzéséhez — és valószínűleg felpörgeti az ilyen ügyletek számát.

Mennyi idő, mire hatályos lesz?

A friss könnyítések kormányzati bejelentések; a technikai részletek a módosító rendelet közzététele után, a hatálybalépést követően érvényesek. A társadalmi egyeztetésről szóló októberi előzmény alapján a végleges szabályozás publikálását követően kb. 30 nap lehet a hatálybalépés — ez tipikus menetrend, a pontos dátum a Magyar Közlönyben dől el.

Számok a zsebedben: mekkora a különbség a 3% és a piaci kamat között?

Az alábbi kalkulációk csak a kamatszint hatását érzékeltetik (a díjakat, biztosításokat, akciókat nem tartalmazzák):

• 3%: ~189 700 Ft/hó, teljes kamatteher ~16,9 millió Ft
• 6,5%: ~270 100 Ft/hó, teljes kamatteher ~41,0 millió Ft

A 3% és a tipikus piaci sáv (6–8%) közötti havi különbség 80–120 ezer Ft is lehet, a teljes futamidő alatti kamatmegtakarítás pedig több tízmillió forint. A piaci kamatszintek példáit aktuális banki hirdetmények, kalkulátorok és elemzések is igazolják.

Otthon Start Program

Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el.

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő 60 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Otthon Start Program

THM: 3,04% Kamat: 3,00%

Futamidő: 60 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem
TB Jogviszony szükséges:	2 év

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix
Éves kamat:	3 %

Előtörlesztési információ

Akció részletei

Jogi információk

Érdekel

Kinek lehet ez különösen jó?

Első lakásra készülőknek, akik eddig a JTM/LTV korlátok miatt nem fértek bele; önkormányzati bérlőknek, akik eddig a 20%-os értékhatár miatt kiestek; örökösöknek, akik családon belül, fair piaci feltételek mellett szeretnék rendezni a közös ingatlant, piaci kamat helyett 3%-kal.

Emellett banki oldalon érezhető a verseny (THM-ekben, díjengedményekben, akár 3% alatti hirdetett kamatokban is), ami az ügyfeleknek kedvez.

Összehasonlítás: Otthon Start vs. CSOK Plusz vs. Babaváró vs. piaci lakáshitel

Otthon Start (3% fix)

• Cél: első otthon megszerzése (vásárlás/építés).
• Kamatszint: ügyfél által fizetendő kamat legfeljebb 3% a teljes futamidőre.
• Plafon: 50 millió Ft, max. 25 év.
• Különlegesség: gyermekvállalás nem feltétel; most jön a testvér-adóstárs, bérlakás-vétel és rész-kivásárlás könnyítése.

CSOK Plusz (max. 3% fix)

• Cél: házaspároknak, vállalt gyermek(ek)kel.
• Kamatszint: legfeljebb 3%, de a jogi logika és a kedvezmények eltérők (pl. tartozás elengedés gyerekek után).
• Kinek jó: akik amúgy is vállalnak/kívánnak gyermeket, és maximalizálnák a családpolitikai kedvezményeket.

Babaváró (szabad felhasználású, kamattámogatott)

• Cél: fiatal házasok, gyermekvállalási feltételekkel.
• Összeg: max. 11 millió Ft, speciális szabályokkal (kamatmentesség feltételek mellett, tartozáselengedés, szüneteltetés).
• Lakáscélhoz önrész-kiegészítőként, Otthon Starttal kombinálva stratégiai eszköz lehet (de figyelni kell a banki minősítésre és a JTM-re).

Piaci lakáshitel

• Cél: univerzális, kevesebb állami felhanggal, de drágább.
• Kamatszint: tipikusan 6–8% sáv 10 éves fix környékén, a banki akciók és ügyfélminősítés sokat mozgatnak.
• Kinek jó: akik nem férnek bele az állami programok feltételeibe, vagy különleges, programon kívüli céljuk van.

Gyakorlati tanácsok a bírálathoz és az időzítéshez

1. Hitelképesség-építés: a testvér-adóstárs sokat segít, de mindkettőtök KHR-státusza, jövedelme és meglévő hitelei számítanak. A hitel a jövőben is egy emberre csak egyszer jár — ez családi „erőforrás”, ne pazaroljátok el.

2. Ingatlanminőség: az értékbecslés nem formalitás. Új építésnél használatbavétel előtt ellenőrzik az alkalmasságot; használt lakásnál a lakhatási feltételek teljesülését nézik. Rossz műszaki állapot késleltethet vagy megakaszthat egy folyamatot.

3. Energiahatékonyság = kisebb önerő: A+ vagy jobb besorolásnál, meghatározott energetikai paraméterekkel könnyebb a 10% önerő. Ez nyílászáró, gépészet, hőszigetelés kapcsán developer-döntés is lehet — új építésű projektnél kérdezd meg a beruházót a tanúsítványról.

4. Önkormányzati lakásnál: a kedvezményes bérlői vételár gyakran „kilógott” a 20%-os értékhatárból — a mostani módosítás pont ezt tenné kezelhetővé a támogatott hitellel. Ügyelj az értékbecslés és az önkormányzati szerződési feltételek összhangjára.

5. Piaci összevetés: mindig kérj legalább 2–3 banktól előminősítést. A 3%-os kamat „padló”, de a bankok közti díjak, jóváírások, értékbecslési és közjegyzői költségek sokszor százezres különbséget okoznak.

GYIK – Gyakori kérdések rövid, lényegi válaszokkal

Rövid, valós példaszámítások

A) 43,2 millió Ft (48 milliós lakás 10% önerővel), 3%/25 év → ~205 000 Ft/hó.
B) 50 millió Ft (maximális hitelösszeg), 3%/25 év → ~237 000 Ft/hó.
C) 30 millió Ft (örökölt rész kivásárlása), 3%/25 év → ~142 000 Ft/hó.

A számok jól mutatják: a 3% törlesztőben és teljes költségben is drámaian kedvezőbb a piaci szinteknél — különösen, ha a 10% önerő is elérhető. A piaci ajánlatok aktuális kamatszintjei a banki hirdetményekben és kalkulátorokban igazolhatók.

Összegzés: hogyan hozd ki a legtöbbet az új szabályokból?

Az Otthon Start most valóban „kinyílik”: a testvér-adóstárs, az önkormányzati bérlakás-vásárlás és az örökölt rész kivásárlása olyan élethelyzeteket tesz finanszírozhatóvá, amelyek a korábbi szabályoknál könnyen elakadtak. A siker kulcsa:

• Stratégia: ki legyen adós/adóstárs a családban, ha egy ember csak egyszer vehet részt a programban.

• Időzítés: figyeld a Magyar Közlönyt a hatálybalépés miatt.

• Minőség és energetika: az A+ körüli szint 10% önerőhöz is ajtót nyit.

• Piaci összevetés: a 3% verhetetlen bázis, de a banki díjcsomagok között százezrek a különbségek.

Rövid tanács a végére: ha érintett lehetsz, készíts előminősítést két-három banknál, és számolj családi forgatókönyvekkel (ki adós, ki adóstárs). Így a rendeletmódosítás élesedésekor készen állsz lecsapni a számodra legjobb, valóban fenntartható konstrukcióra.