„Volt 25% tulajdonom”: kizár-e az Otthon Start-ból?

Volt vagy van 25% tulajdonrészed egy lakásban? Ez önmagában többnyire nem zár ki az Otthon Start kedvezményes lakáshitelből. A döntő szempontok: hány ingatlanról van szó, mekkora volt a tulajdon százalékod az elmúlt 10 évben, belefér-e egy értékhatár-kivételbe, illetve fennáll-e haszonélvezettel terhelt öröklés. Az alábbi útmutató konkrét példákkal, döntési fával és ellenőrzőlistával segít.

Az Otthon Start célja az első, saját használatú lakás megszerzésének támogatása kedvező kamatozású, hosszú futamidejű hitellel. Emiatt a program különösen érzékeny arra, hogy a kérelmező(k)nek volt-e korábban tulajdon-joga belterületi lakóingatlanban, és ha igen, milyen mértékben és mikor. A jogosultság nem bináris: a „volt résztulajdonom” helyzet több alváltozata létezik, amelyek közül némelyik belefér, mások viszont kizárók lehetnek. A cikk ezekre a határhelyzetekre fókuszál — általánosságok helyett konkrét, döntéstámogató szempontokkal.

Résztulajdon esetei: mit néznek, és mi fér bele?

1) Egyetlen ingatlan és legfeljebb 50%
A gyakorlatban az egyik legfontosabb mérce, hogy a kérelmező a kérelem benyújtását megelőző 10 évben egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban rendelkezzen legfeljebb 50% tulajdoni hányaddal.

• Ha 25% tulajdon-résszel bírtál egy lakásban, az általában belefér.

• Ha két külön lakásban volt 25–25% részed, az jellemzően nem fér bele, mert az „egyidejűleg legfeljebb egy ingatlan” feltétel sérül.

• Ha az elmúlt 10 évben valamikor 50% fölött volt a részed egy lakásban (pl. 51%), az főszabály szerint kizáró — kivéve, ha értékhatár-kivétel alá esett (lásd lejjebb).

2) Nem minden „ingatlan” számít
A program a múltbeli belterületi lakóingatlant vizsgálja. Más besorolású vagy fekvésű ingatlan (például külterületi földrészlet, üdülő, garázs) önmagában nem feltétlenül tartozik ide — a kulcs mindig az ingatlan-nyilvántartás szerinti minősítés.

3) Külön vizsgálat adóstársaknál
Házaspár vagy adóstársak esetén a korábbi tulajdon-helyzetet külön-külön ellenőrzik. Ha az egyik fél nem felel meg (például két lakásban is van 25–25% része), az az egész ügyletet elviheti.

Fontos: A 10 éves visszatekintés nem csupán a jelenlegi állapotot, hanem a múltbeli tulajdoni helyzeteket is értékeli. Ha volt egy rövid időszak, amikor átlépted az 50%-ot, azt is figyelembe vehetik.

Értékhatár-kivétel: amikor a „volt tulajdon” mégsem kizáró

Közismert mentőöv, hogy bizonyos alacsony értékű múltbeli tulajdon nem minősül kizárónak. A lényege: ha a korábbi résztulajdonod piaci értéke (vagy eladási ellenértéke, ha már értékesítetted) egy meghatározott értékhatár alatt maradt, akkor nem számít a jogosultságot kizáró tulajdonnak. Itt a te hányadod értéke a döntő, nem az egész ingatlané.

Gyakorlati megközelítés:

• Ha egy 48 milliós lakásban 25% részed volt, a te hányadod értéke 12 millió. Ez tipikusan értékhatár alatt marad, így a múltbeli tulajdon nem kizáró.

• Ha egy 60 milliós lakásban 30% részed volt, a te hányadod 18 millió körüli; ez már könnyen értékhatár fölé kerülhet — ilyenkor az általános szabályok döntenek (egy ingatlan, ≤50%).

Tipp: Ha a határérték peremén mozogsz, kérj friss banki értékbecslést és tartsd kéznél az adásvételi dokumentumokat. Sokszor egy precízen alátámasztott érték tudja eldönteni a jogosultságot.

Haszonélvezettel terhelt öröklés: különleges kivétel

Gyakori élethelyzet, hogy valaki örököl egy résztulajdont, de az ingatlant haszonélvezet terheli (például a túlélő házastárs javára), és a haszonélvező ténylegesen ott lakik. Ilyenkor ez a tulajdon rendszerint nem minősül kizárónak az Otthon Start szempontjából. A logika egyszerű: amíg a haszonélvezet fennáll és a haszonélvező használja az ingatlant, a résztulajdonos tényleges rendelkezési joga korlátozott.

Apró, de fontos részletek, amikre figyelj:

• A kivétel időállapothoz kötött: a kérelem benyújtásakor a haszonélvezetnek fenn kell állnia, és a haszonélvezőnek életvitelszerűen ott kell laknia.

• Ha a haszonélvezet a kérelem előtt megszűnt (például elköltözés vagy a haszonélvező halála miatt), a kivétel elveszik, és visszaesel a „sima” résztulajdon-szabályok alá.

• Öröklésnél gyakori a modell: gyermek(ek) tulajdonos(ok), özvegy haszonélvező. Amíg az özvegy használja a lakást, a gyermek(ek) tulajdonrésze jellemzően nem kizáró.

Gyakorlati példák — valódi döntési helyzetek

Példa A – „Volt 25% tulajdonom a szüleim lakásában, ők laknak benne.”
Egy ingatlanról beszélünk, a részed 25% — ez belefér az 50%-os plafonba. Ha a szülők haszonélvezők és ott élnek, a haszonélvezeti kivétel is megfog. Érdemes megnézni a részed értékét is: nagy eséllyel értékhatár alatt lesz, ami önmagában is mentőöv.

Példa B – „Két lakásban is volt 25–25% részem az elmúlt években.”
Kettő már nem „legfeljebb egy” — alaphelyzetben kizáró. Kivételek akkor jöhetnek szóba, ha az egyik részhányadod értékhatár alatt volt, vagy haszonélvezet terhelte és a haszonélvező ténylegesen lakta az ingatlant. Ha egyik sem áll fenn, általában rendezni kell a tulajdoni helyzetet a kérelem beadása előtt.

Példa C – „Nyolc éve 51% részem volt egy lakásban, azóta eladtam.”
A 10 éven belüli >50% tulajdon a tipikus értelmezés szerint kizáró. Ezt akkor lehet „menteni”, ha a te részed eladási ellenértéke vagy értékbecslés szerinti értéke az adott küszöb alatt volt. Ha fölötte, az ügylet várhatóan nem megy át ezen a szűrőn.

Példa D – „Fele részben örököltem, özvegyi haszonélvezet terheli, az özvegy ott él.”
A haszonélvezet fennáll és a haszonélvező használja az ingatlant — ezért ez a tulajdon jellemzően nem kizáró. Ugyanakkor ellenőrizni kell minden egyéb feltételt (jövedelem, adósságfék, önerő), mert a banki oldal ettől független.

Példa E – „25% tulajdonom van egy lakásban, de a részem értéke az aktuális becslés szerint magas.”
Ha a 25%-os hányad értékhatár fölé kerül, akkor már nem tudod erre a kivételre alapozni a jogosultságot. Ilyenkor a döntés azon áll, hogy az „egy ingatlan, ≤50%” feltétel teljesül-e, és nincs-e más kizáró körülmény.

Összehasonlítás: Otthon Start vs. alternatívák

Otthon Start

• Kinek? Széles kör, nem feltétlenül szükséges házasság vagy gyermekvállalás.

• Előny: kedvező, fix kamat, hosszú futamidő, jól tervezhető törlesztés.

• Sarkalatos pont: a korábbi tulajdon vizsgálata (10 évre visszatekintéssel), az „egy ingatlan, ≤50%” logika, értékhatár-kivétel és a haszonélvezet külön szabályai.

CSOK Plusz

• Kinek? Házaspároknak, gyermekvállalással.

• Előny: nagyobb hitelkeret lehetősége, családpolitikai célokkal összehangolva.

• Sarkalatos pont: a tulajdon megítélése és a jogosultsági feltételek szerkezete eltér; bizonyos korábbi ingatlanok nem kizárók, más esetekben viszont szigorúbbak lehetnek a szabályok (például osztatlan közös tulajdon kezelése használati megosztással).

Falusi CSOK

• Kinek? Preferált kistelepüléseken élőknek vagy oda költözőknek, vissza nem térítendő elemmel.

• Előny: felújításra, bővítésre is fordítható komponensek.

• Sarkalatos pont: más településfókusz, eltérő érték- és ingatlanfeltételek; gyakran CSOK Plusszal együtt ad optimális megoldást.

Lakástakarék + piaci hitel

• Kinek? Akiknek nem passzolnak a támogatott konstrukciók feltételei.

• Előny: nagyobb rugalmasság, kevesebb jogosultsági szűk keresztmetszet.

• Hátrány: jellemzően magasabb kamat/THM, gyengébb havi törlesztési profil.

Tipp: Ha nem házaspárként és/vagy gyermekvállalás nélkül vennél lakást, általában az Otthon Start kínál kiegyensúlyozottabb kompromisszumot a kamat és a feltételek között. Házaspárként, gyermek(ek)kel viszont mindenképp hasonlítsd össze a CSOK Pluszt is — gyakran nagyobb finanszírozási mozgástered ad.

Döntési fa „tulajdon” esetén — gyors ellenőrzőlista

1. Volt / van belterületi lakóingatlanban részed a megelőző 10 évben?
   – Nem → a tulajdon szempontjából tiszta a kép.
   – Igen → tovább.

2. Hány ingatlanról van szó?
   – Egy → tovább.
   – Kettő vagy több → alapállapotban kizáró, kivéve ha valamelyikre speciális kivétel (értékhatár / haszonélvezet) alkalmazható.

3. Mekkora volt a legnagyobb részed?
   – ≤50% → tovább.
   – >50% (a 10 éven belül bármikor) → főszabály szerint kizáró, kivéve ha az adott részhányad értéke egy meghatározott küszöb alatt volt.

4. Értékhatár-kivétel érvényes?
   – A te részed piaci értéke vagy eladási ára a küszöb alatt → a múltbeli tulajdon nem kizáró.
   – Felett → maradnak az általános szabályok (egy ingatlan, ≤50%).

5. Haszonélvezeti kivétel érvényes?
   – Öröklött, haszonélvezettel terhelt ingatlanrész, és a haszonélvező most is ott lakik → nem kizáró.
   – Nem áll fenn → a „sima” résztulajdon-szabályok irányadóak.

Fontos: A fenti ellenőrzőlista a legtipikusabb értelmezési szempontokat foglalja össze. A tényleges bírálatnál a bank dokumentumok alapján dönt (tulajdoni lap, értékbecslés, adásvétel, öröklési iratok, haszonélvezet bejegyzése stb.). A hiányos vagy ellentmondó dokumentáltság önmagában is okozhat elhúzódást vagy elutasítást.

Banki oldal: mit kérnek még a tulajdonon túl?

• Jövedelem és adósságfék szabályok: a terhelhetőségi limitek, jövedelemarányos törlesztő (JTM) és futamidő korlátok a támogatott konstrukcióknál is érvényesek.

• Önerő: általában szükséges saját forrás; a pontos arány bankonként eltérhet, és függ az értékbecslés eredményétől is.

• Értékbecslés: nemcsak a fedezeti ingatlanra kell, hanem sokszor a korábbi tulajdonrészek értékének igazolására is perdöntő lehet (értékhatár-kivétel).

• KHR múlt: mulasztások, aktív hitelkeretek, hitelkártyák — minden számít a bírálati profilnál.

• Időzítés: életszerű, hogy a kérelmet olyan időpontra célszerű beadni, amikor a tulajdonviszonyaid és a dokumentumaid már letisztultak (például bejegyzés, törlés, megosztási megállapodás, haszonélvezet igazolása).

Tipikus buktatók és elkerülésük

• Hiányos tulajdoni lap: kérj friss másolatot, ellenőrizd a terheket (haszonélvezet, jelzálog, szolgalom).

• Értékhatár peremhelyzet: ne saccolj — kérj független értékbecslést és készítsd elő az adásvételi bizonylatokat.

• Kettős résztulajdon: ha két lakásban is van részed, mérd fel előre, hogy melyikre van esély kivételt alkalmazni; ha egyikre sem, időben rendezz (ajándékozás, adásvétel, használati megosztás tisztázása stb.).

• Haszonélvezeti kivétel félreértése: csak akkor működik, ha a haszonélvezet fennáll és a haszonélvező ténylegesen lakik az ingatlanban a kérelem pillanatában.

Rövid összefoglaló tanács

Ha volt 25% tulajdonod, az nem automatikus kizárás. Nézd végig a döntési pontokat: egy vagy több ingatlanról van szó? Volt-e >50% részed az elmúlt 10 évben? Belefér-e a részhányadod értéke az elvárt értékhatárba? Fennáll-e haszonélvezet és a haszonélvező valóban ott él-e? Ha ezek közül bármelyik mentőöv működik, az Otthon Start továbbra is elérhető lehet számodra — feltéve, hogy a jövedelmi, fedezeti és KHR-feltételek is rendben vannak. Mielőtt véglegesítenéd a vásárlást, kérj előminősítést, és csatold a tulajdon-dosszié minden releváns elemét.