Elvált, közös tulajdonban maradt ingatlan: igényelhetek Otthon Startot?

Elváltként, közös tulajdonban maradt ingatlannal is igényelhető az Otthon Start (fix 3%) – de nem használható a volt házastárs részesedésének kivásárlására. A rendelet kifejezetten tiltja a résztulajdon megszerzésének finanszírozását (kivétel: házastársak közös igénylése, amikor a végeredmény kizárólagos közös tulajdon). Viszont az a fél, aki legfeljebb 50% tulajdoni hányaddal rendelkezik egy darab belterületi lakóingatlanban a kérelemkor és/vagy az elmúlt 10 évben, jogosult lehet új otthon építésére vagy új építésű lakás vásárlására Otthon Starttal, ha a többi feltétel is teljesül.

Válás után gyakori, hogy a volt házastársak közös otthona átmenetileg vagy tartósan közös tulajdonban marad. Ilyenkor merül fel a kérdés: „Kivásárolhatom a másik felet az Otthon Start 3%-os hiteléből?” Vagy: „Maradhat a nevemen 50% egy régi ingatlanban, miközben új építésű lakást vennék az Otthon Starttal?”

A rövid válasz: kivásárlásra nem, új építésű otthonra igen – feltételekkel. Az alábbi útmutató problémamegoldó logikával, gyakorlati részletekkel végigvezet a rendezés módjain, a kivételszabályokon, és a teendőkön, kifejezetten elvált igénylők szemszögéből.

Mit finanszíroz az Otthon Start – és mit nem?

Finanszírozható:

• Új otthon építése vagy új építésű lakás/ház vásárlása (fejlesztőtől, első értékesítés).

• Tipikus keretek: legfeljebb 50 millió Ft hitelösszeg, legfeljebb 25 év futamidő, fix 3% ügyleti kamat; a négyzetméterárnak és a projekt paramétereinek meg kell felelniük a rendeleti korlátoknak.

Nem finanszírozható:

• Résztulajdon megszerzése, így különösen a volt házastárs kivásárlása a közös ingatlanból.

• Kivételként kezelhetőek egyes jogilag különálló lakóegységek (pl. ikerház), ha a saját egységed kizárólagos tulajdonodba kerül – erről lejjebb részletesen.

Jogosultság elváltként, közös tulajdon mellett

A jogosultságot két szempont határozza meg: (1) tulajdoni múlt és jelen, (2) hitelcél.

1) Tulajdoni múlt és jelen – kulcskivétel az 50%

A program alapvetően első otthon megszerzését támogatja, de több kivétel is létezik, amelyek elvált igénylők esetén különösen relevánsak:

• Ha legfeljebb 50% tulajdoni hányadod van egyetlen belterületi lakóingatlanban a kérelemkor és/vagy az elmúlt 10 évben, az nem kizáró ok.

• Nem kizáró ok lehet az is, ha korábban igen alacsony értékű (pl. ≤ 15 millió Ft) lakásod volt, ha az ingatlan elbontásra került/kerül, vagy ha a múltbeli tulajdonod haszonélvezettel terhelt volt és a haszonélvező ténylegesen ott élt.

Ezek a kivételek azt szolgálják, hogy a válás, öröklés vagy élethelyzeti sajátosságok ne vágják el az utat az új otthon finanszírozása elől.

2) Hitelcél – új otthon, nem kivásárlás

Még ha bele is férsz az 50%-os kivételbe, a hitelcél is döntő. Kivásárlásra az Otthon Start nem vehető igénybe. Új építésű lakás vásárlása vagy saját építkezés igen – amennyiben minden rendeleti és banki feltétel teljesül (árplafonok, műszaki készültség, jövedelemvizsgálat, stb.).

Rendezés módjai válás után (közös tulajdon megszüntetése)

Az Otthon Start nem a közösből való kilépést, hanem az új otthon megszerzését finanszírozza. A közös megszüntetésére jellemzően három út áll előtted:

1) Megállapodás szerinti kivásárlás

• A felek független értékbecslés alapján árban megállapodnak, az egyik fél a másikat kifizeti, és a tulajdonjog átvezetése megtörténik.

• Finanszírozás: piaci jelzáloghitel (a közös ingatlanra vagy más fedezetre), személyi kölcsön, saját forrás, rokonok közötti kölcsön írásban és célszerűen közjegyző előtt.

• Előny: gyors, peren kívüli; Hátrány: hitelképesség és fedezet kérdése.

2) Értékesítés és vételár-megosztás

• A közös ingatlant eladjátok, a vételárat megosztjátok.

• A befolyó összeg képezheti az önrészt az új, Otthon Starttal finanszírozott otthonhoz.

• Előny: tiszta pénzáramlás;

• Hátrány: piaci időzítés, ideiglenes lakhatás megoldása.

3) Bírósági megszüntetés

• Ha nincs konszenzus, bíróság dönthet árverésről, természetbeni megosztásról vagy kijelölésről ellenérték fejében.

• Idő- és költségigényesebb, de patthelyzetben ez a rendező eljárás.

• Banki szemmel a lényeg: a hiteligényléskor legyen tisztázott és igazolható a tulajdoni helyzeted.

Kivételszabályok és speciális helyzetek

„50%-os társtulaj vagyok a régi közösben.”

Ez önmagában nem kizáró ok, ha egyetlen ingatlanról van szó, és az arány legfeljebb 50%. Így az Otthon Start új építésű célra – megfelelő jövedelem és projektparaméterek mellett – megnyílhat.

„Ikerház osztatlan közös telken – ez résztulajdon?”

Ha az ikerház önálló rendeltetési egységekből áll, és a jogi konstrukció szerint a saját lakásrészed kerül kizárólagos tulajdonodba, azt a bankok jellemzően nem tekintik „résztulajdon-vásárlásnak”. Kulcs a használati megállapodás és a szerződéses szöveg precíz megfogalmazása.

„Volt egy nagyon olcsó (pl. ≤ 15 M Ft) lakásom régebben.”

Az ilyen alacsony értékű múltbeli lakástulajdon a legtöbb esetben nem zárja ki a jogosultságot. Érdemes előkészíteni az értékbecslést vagy az adásvételi szerződést (ha eladás történt), mert a bank kérheti.

„Bevonhatok adóstársat?”

Bevonható házastárs és meghatározott feltételekkel szülő adóstársként, de a szülő nem szerezhet tulajdont az Otthon Startból finanszírozott ingatlanban. Elváltaknál az adóstárs bevonása főleg jövedelmi oldalról hasznos, nem a kivásárlási cél „megmentésére”.

Gyakorlati teendők – lépésről lépésre

1) Helyzetfelmérés és dokumentumok

• Friss tulajdoni lap (terhek, haszonélvezet, arányok).

• Értékbecslés a régi közösről (különösen fontos, ha 15 milliós kivétel jöhet szóba).

• Jövedelmi dokumentumok: munkáltatói igazolás, NAV- és bankszámlakivonatok.

• Megállapodás-tervezet a másik féllel (kivásárlás vagy értékesítés).

• Fejlesztői dokumentáció az új projektről: műszaki tartalom, ütemezés, vállalkozói/adásvételi szerződés mintája.

2) Stratégia és időzítés

• Döntsd el: kivásárlás (külön finanszírozás), értékesítés, vagy peres út.

• Igazítsd ehhez az új otthon projekt ütemét: foglaló, részletek, átadás várható ideje.

• Számolj a banki bírálattal (hiánypótlások, értékbecslés, jogi ellenőrzés).

3) Új otthon „Otthon Start-kompatibilissé” tétele

• Válassz új építésű projektet, amely megfelel az ár-, készültség- és műszaki feltételeknek.

• Ellenőrizd, hogy első értékesítés-e, és nincs olyan jogi teher, ami kizáró ok (pl. haszonélvezeti jog).

• Készítsd elő a nyilatkozatokat a tulajdonviszonyról (≤50%, 1 db ingatlan), illetve a releváns kivételről (ha van).

• Ha szükséges, vond be adóstársként a házastársat/szülőt (a szabályok betartásával).

4) Bírálat és folyósítás előkészítése

• Számíts értékbecslői szemlére az új projektnél; építkezésnél mérföldköves folyósítás lehet.

• Tartsd észszerűen alacsonyan a HFM/JTM mutatókat (jövedelemarányos törlesztés).

• Készülj biztosításokra (lakás-, élet-/kockázati biztosítás), ha a bank előírja.

Esettanulmányok: mi működik és mi nem?

• Nem működik – kivásárlás Otthon Startból:
  Anna és Béla elválnak, a lakás 50–50%-ban közös. Anna az Otthon Startból kivásárolná Bélát. Ez nem lehetséges, mert a hitel célja így résztulajdon megszerzése lenne.

• Működhet – új építésű vásárlás 50% múltbeli tulajdon mellett:
  Anna a régi közösben 50% tulajdonos marad, egyetlen lakásról van szó. Új építésű lakást vesz fejlesztőtől, Otthon Starttal. A tulajdoni múlt belefér a kivételbe; a hitelcél megfelelő.

• Működhet – ikerház osztatlan közös telken:
  Béla ikerházat vesz osztatlan közös telken, ahol a saját lakóegység kizárólagos tulajdonába kerül. A bank ezt tipikusan nem tekinti résztulajdon-vételnek, így Otthon Start lehetséges.

Gyakorlati pénzügyi tippek

• Kivásárlást különítsd el: A kivásárlást oldd meg külön finanszírozásból (piaci jelzáloghitel, személyi kölcsön, saját forrás), és az Otthon Startot használd csak az új otthonra.

• Okos ütemezés fejlesztővel: Sok fejlesztő rugalmas a részletfizetésben (pl. nagyobb részlet kulcsátadásnál). Ez időt ad a régi közös rendezésére és a banki bírálatra.

• Banki előminősítés: Egy előminősítés tisztázza a kereteket (max. hitelösszeg, jövedelmi „plafon”), így könnyebb projektet választani.

• Dokumentumlista előre: Kérd ki a bank checklistáját, és az első körben adj be hiánytalan csomagot – jelentősen gyorsítja a bírálatot.

• Költségtervezés: Számolj értékbecslői díjjal, közjegyzői díjjal, földhivatali költségekkel, illetve a biztosítások díjával.

Checklista elvált igénylőknek

1. Tulajdoni helyzet: egyetlen meglévő ingatlanban ≤50% tulajdon (a jelenben és/vagy az elmúlt 10 évben).

2. Hitelcél: új építés vagy beruházótól való vásárlás (nem kivásárlás).

3. Projekt-kompatibilitás: négyzetméterár és műszaki paraméterek a rendeleti korlátok alatt/keretein belül.

4. Dokumentumok: tulajdoni lap, értékbecslés, jövedelmi iratok, nyilatkozatok az 50%-os kivételről és az esetleges speciális helyzetről.

5. Időzítés: fejlesztői mérföldkövek igazítása a banki bírálathoz és a régi közös rendezéséhez.

6. Finanszírozási bontás: a kivásárlást finanszírozd külön, az Otthon Startot pedig használd az új otthonra.

Szerződéses és jogi tudnivalók, amikre figyelj

• Használati megállapodás osztatlan közösnél: legyen egyértelmű, hogy melyik lakóegység kié, hol vannak a kizárólagos és közös használatú részek.

• Tulajdoni bejegyzés: az új otthon tulajdonjoga a saját nevedre kerüljön, a banki jelzálog mellett egyéb teher nélkül.

• Fizetési ütemezés: a részletek igazodjanak a folyósítás feltételeihez (értékbecslés, készültségi szint, biztosítás).

• Foglaló és bánatpénz: a régi közös rendezési kockázatai miatt törekedj olyan szerződésre, amely nem sodor aránytalan kötbérhelyzetbe, ha csúszik egy bírósági határozat vagy az adásvétel.

• Adózási vonzatok: különösen eladás esetén nézd meg a személyi jövedelemadó szabályokat és a tulajdonszerzés illetékét, kedvezményeket.

Rövid összefoglaló

Elváltként, közös tulajdonban maradt ingatlannal nem vagy eleve kizárva az Otthon Startból. A kulcs, hogy a jelenben és/vagy az elmúlt 10 évben legfeljebb 50% tulajdonod legyen egyetlen lakóingatlanban, és a hitelcélod új otthon (építés vagy új építésű vásárlás) legyen. Kivásárlásra az Otthon Start nem használható – ezt külön finanszírozd. Különleges esetek (ikerház, nagyon alacsony értékű korábbi lakás, haszonélvezet) tágíthatják a mozgástered, de a siker záloga a megfelelő ütemezés, a precíz dokumentáció, és a bankkal egyeztetett tiszta célstruktúra.