Házastárs, élettárs, egyedülálló – hogyan számít a státusz az Otthon Start-nál?

Az Otthon Start (FIX 3% első lakáshitel) 2025. szeptember 1-től érhető el. A jogosultságnál a családi státusz döntően befolyásolja, ki lehet adóstárs, kinek mit kell igazolnia, és ki szerezhet tulajdont. Friss szabály: adóstársnak csak házastárs vagy szülő vonható be; élettárs nem. Egy személy egyszer vehet részt a programban – adóstársként sem jelenhet meg később másik ügyletben. A finanszírozható ingatlanérték felső korlátja lakásnál 100 millió Ft, családi háznál 150 millió Ft. Minimum 10% önerő kell, első lakásnál a HFM miatt akár 90% finanszírozás is elérhető (bankfüggően).

Mi az Otthon Start és miben más 2025-ben?

Az Otthon Start egy államilag támogatott, legfeljebb 50 millió Ft összegű, fix 3% kamatozású lakáshitel első otthon vásárlására vagy építésére, legfeljebb 25 év futamidővel. Házasságot vagy gyermekvállalást nem követel meg, az igénylés tehát egyedülállóknak is nyitott. A konstrukció az „első otthon” megszerzését célozza, de a korábbi vagy meglévő ingatlantulajdon alóli kivételi kör (például alacsony értékű vagy jogi minősége miatt kizárt korábbi tulajdon) szabályozott.

Friss, döntő változások:

• Adóstárs köre szűkített: csak házastárs és/vagy szülő vonható be. Házaspároknál mindkét fél szülei is beszállhatnak adóstársként. Élettárs nem lehet adóstárs.
• Egyszeri igénybevétel kiterjesztve: aki valaha adóstársként szerepelt Otthon Start ügyletben, az később sem igényelheti saját jogon.
• Értékhatár harmonizáció: a finanszírozható ingatlan felső értéke lakásnál 100 M Ft, családi háznál 150 M Ft (a piaci gyakorlat ikerházaknál többnyire a „lakás” kategóriát alkalmazza).
• Önerő és HFM: jogszabályi minimum 10% önerő; első lakásnál a hitelfedezeti mutató (HFM) plafonja 90%, de a bank belső szabályzata szigorúbb lehet.

1) Házastársi együttigénylés – kinek mit kell teljesítenie?

Ki lehet az ügyletben?

• Adós: valamelyik házastárs.
• Adóstárs: a másik házastárs automatikusan bevonható; szülők is beléphetnek adóstársként (akár mindkét oldalról).
• Tulajdonszerzés: házastárs(ak) szerezhetnek tulajdont; a bevont szülő nem.

Elég-e, ha csak az egyik fél felel meg?

Igen. Házaspároknál elég, ha az egyik házasfél igazolja:

• az „első lakás” feltételeit (a rendelet szerinti kizárások hiánya vagy a kivételi kör fennállása),
• a TB-jogviszonyt (30 napnál nem régebbi igazolással).

A szülő – ha adóstárs – e feltételek alól mentesül. A banki hitelezhetőség persze továbbra is a jövedelmi és kockázati vizsgálaton múlik (JTM, belső scoring).

TB a gyakorlatban

Jogszabály szerint biztosítotti jogviszonyt kell igazolni. A bankok tipikusan folyamatos TB-t kérnek (a piacon sokszor ~24 hónap a kiinduló elvárás), de ez bankonként eltérhet és kivételek is vannak (például friss, magas jövedelmű alkalmazás).

Gyakorlati példa (házaspár)

• Helyzet: Kata és Misi házasok. Katának 3 év TB-je van, Misi fél éve vállalkozó.
• Megoldás: Kata „viszi” a jogosultságot (első lakás + TB), Misi társigénylőként javítja a JTM-et a közös jövedelemmel. A bank magasabb összeget engedhet, miközben a jogosultsági minimumokat elég egyvalakinek teljesítenie.
• Tulajdon: mindketten tulajdonosok lehetnek; a bevont szülő(k) nem.

2) Élettársak – mi változik a státusz miatt?

Nem lehet élettárs adóstárs

A jogszabály kifejezetten tiltja, hogy élettárs adóstársként belépjen. Ez a legnagyobb különbség a piaci lakáshitellel szemben (ott tipikusan lehet).

Lehet-e a nem igénylő élettárs tulajdonos?

Jogilag nem tiltott, de a banki kockázatkezelés gyakran megköveteli, hogy aki tulajdont szerez, az adóstársként is vállaljon. Mivel az Otthon Startnál élettárs nem lehet adóstárs, a bankok jelentős része nem engedi, hogy a nem igénylő élettárs tulajdont kapjon a fedezeti ingatlanban – vagy szigorú nyilatkozatokhoz, későbbi tulajdonszerzéshez köti (külön banki hozzájárulással).

Kapcsolt felek és tiltások

A szabályrendszer nyilatkozati kötelezettségekkel kizárja a tipikus „kapcsolt” ügyleteket (közeli hozzátartozótól, élettárstól, saját céghez kötődő kivitelezőtől való vásárlás/építés). Ezeket a bank előre szűri, és kizáró ok lehet.

Gyakorlati példa (élettársak)

• Helyzet: Dóri és Bence élettársak. Bence igényelhet (TB + jövedelem rendben), Dóri GYES-en van.
• Opciók:
1. Bence egyedül igényel, egyedüli tulajdonos. Dóri később – a bank engedélyével – szerezhet tulajdont (ajándékozás vagy adásvétel útján), de ez többlet-adminisztráció.
2. Piaci lakáshitel (magasabb kamatszinttel), ahol Dóri adóstárs lehet már a kezdettől, így két jövedelem számít a JTM-be.

3) Egyedülállók – tiszta keretek, teljes felelősség

Egyedülállók teljes körűen igényelhetik a FIX 3%-os hitelt, ha teljesítik:

• az „első lakás” feltételeit (a kivételekkel együtt),
• a TB-jogviszony igazolását,
• a büntetlen előélet és köztartozás-mentesség előírásait,
• a JTM/HFM megfelelést.

Gyakorlati példa (egyedülálló):

• Cél: 36 millió Ft-os használt lakás.
• Önerő: minimum 10% → 3,6 M Ft.
• Finanszírozás: ideálisan 32,4 M Ft támogatott hitel, feltéve, hogy a bank a HFM-kereten belül finanszírozhatónak minősíti (első lakásnál akár 90% is lehet).
• Költségek: értékbecslés, közjegyző, földhivatali illeték, ügyvédi munkadíj – ezeket érdemes a likvid önrészhez hozzáadni.

4) Vagyonjogi és fedezeti kérdések – hol dől el a „státusz az otthon”-ban?

4.1 Vagyonjog (házasság vs. élettársi kapcsolat)

• Házasság: főszabályként vagyonközösség a házassági életközösség alatt szerzett javakra. A felvett hitel és az ingatlan is ide tartozik. Ha ettől el akartok térni (például egyedi tulajdoni arányokat rögzítenétek), házassági vagyonjogi szerződéssel lehetséges – de a bank ennek ellenére is saját kockázati szempontból minősít.
• Élettársak: nincs automatikus vagyonközösség. A közösen „összerakott” önerőt és a várható tulajdoni arányokat okiratban rendezzétek (együttélési vagy tulajdoni megállapodás). Ha a bank csak az igénylőt engedi tulajdonosnak, a nem igénylő fél befizetéséről külön nyilatkozat célszerű.

4.2 Fedezet (HFM) és önerő (LTV)

• Jogszabályi minimum önerő: 10%. E fölött a bank belső kockázati limitje dönt; gyakori a 20% elvárás, kivételekkel (első lakásnál és „zöld” lakásnál magasabb finanszírozás is elérhető).
• Első lakás HFM-plafon: 90% (bankfüggő kihasználhatóság).
• Értékhatár a megvásárolt/épített ingatlanra: lakásnál 100 M Ft, családi háznál 150 M Ft. Ikerházas beruházásoknál a gyakorlat többnyire „lakásként” minősít, így a 100 M Ft-os korlát alkalmazandó.
• Kombinálhatóság: több támogatás (pl. CSOK Plusz) szabályaihoz igazították az értékhatárokat; vannak élethelyzetek, amikor az Otthon Start később más konstrukcióra átalakítható/kiváltható.

4.3 Kapcsolt felek és kizárások

• Vevő–eladó viszonyban közeli hozzátartozó/élettárs, illetve adós érdekeltségébe tartozó társaság nem szerepelhet.
• Építésnél a kivitelező nem lehet kapcsolt fél.
• Ezekre nyilatkozat van; a bank az ellentmondásos helyzeteket kiszűri.

6) Három tipikus pálya – számokkal

6.1 Házastársak, 48 milliós „panel+”

• Vételár: 48 M Ft
• Önerő (min.): 4,8 M Ft
• Hitel: 43,2 M Ft
• Jogosultság: az egyik fél hozza a TB-t és „első lakás” feltételt; a másik fél és/vagy szülők adóstársak lehetnek.
• Bírálat: két jövedelem → kedvezőbb JTM, akár magasabb finanszírozható összeg.

6.2 Élettársak, 36 milliós használt lakás

• Vételár: 36 M Ft
• Önerő (min.): 3,6 M Ft
• Hitel: 32,4 M Ft
• Adós: csak az egyik fél (TB + jövedelem rendben).
• Tulajdon: a bank jellemző gyakorlata szerint az igénylő lesz tulajdonos. Későbbi tulajdon-átruházás a bank engedélyével lehetséges.

6.3 Egyedülálló, 92 milliós új építés

• Bekerülési költség: 92 M Ft
• Önerő (min.): 9,2 M Ft (pótfedezet csökkentheti a készpénz-önrészt)
• Hitel: ~82,8 M Ft
• Értékhatár: megfelel a lakásra vonatkozó 100 M Ft-os korlátnak (ha társasházként kerül bejegyzésre).

7) Összehasonlítás más konstrukciókkal

Otthon Start (FIX 3%)

• Státusz: házasság és gyermekvállalás nem feltétel; élettárs nem lehet adóstárs.
• Kamat/Futamidő/Összeg: 3% fix, max. 25 év, max. 50 M Ft.
• Önerő/HFM: min. 10%, első lakásnál elvileg 90% finanszírozás (bankfüggő).
• Értékhatár: lakás 100 M Ft, családi ház 150 M Ft.

CSOK Plusz

• Házasság és gyermekvállalás szükséges.
• Értékhatár igazítva az Otthon Startéhoz (lakás 100 M Ft, családi ház 150 M Ft).
• Kombináció: bizonyos élethelyzetekben az Otthon Start kiváltható/átalakítható CSOK Plusszá (házasságkötés és vállalt gyermek esetén).

Babaváró

• Csak házaspároknak, életkori feltételekkel.
• Szabad felhasználású; gyakran önerőként egészíti ki a lakáshitelt (külön szabályai vannak a kamattámogatás megtartására).

Falusi CSOK

• Meglévő gyermek esetén élettársak és egyedülállók is igényelhetik.
• Településlista- és ingatlancél-függő; jellemzően felújítással/bővítéssel kombinált.

Piaci lakáshitel

• Élettárs is lehet adóstárs (plusz jövedelem → jobb JTM),
• de magasabb kamatszint és kevésbé kiszámítható törlesztés (fixáltság és futamidő függvényében).

8) GYIK – gyakran ismételt kérdések

Lehetünk-e ketten adósok élettársként?
Otthon Startnál nem. Piaci lakáshitelnél általában igen.

Házasként elég, ha csak az egyikünknek van rendben a TB és az „első lakás” feltétel?
Igen, elég egy házasfél megfelelése (a másik és/vagy a szülők adóstársak lehetnek).

Szülő bevonható adóstársnak? Kaphat tulajdont?
Igen, bevonható; tulajdont nem szerezhet.

Miért kér a bank 20% önerőt, ha a jogszabály 10%-ot ír?
A 10% a minimum; a bank belső kockázati limitje magasabb is lehet. Első lakásnál a 90% HFM segíthet, de ezt sem köteles minden bank kihasználni.

Vehetek ingatlant a testvéremtől vagy az élettársamtól?
A kapcsolt ügyletek kizártak; a bank előzetes nyilatkozatokat kér, és ilyen esetben jó eséllyel nem finanszíroz.

Adóstársként már szerepeltem másik Otthon Start ügyletben. Igényelhetek sajátot?
Nem. A program egyszeri, az adóstársi részvétel is „felhasználásnak” minősül.

Mi érvényes ikerházra? 100 vagy 150 millió Ft a plafon?
A gyakorlat gyakran társasházi lakásként minősíti az ikerház-felet, ezért több bank 100 M Ft-os plafont alkalmaz.

9) Teendők státusz szerint – gyors ellenőrzőlista

Házastársak:

1. Döntsétek el, ki „hozza” az első lakás + TB megfelelést (elég egy fő).
2. Mérlegeljétek a szülő bevonását (adóstársként, tulajdon nélkül).
3. Ha eltérnétek a vagyonközösség főszabályától, készítsetek vagyonjogi szerződést.

Élettársak:

1. Válasszátok ki, ki legyen az egyetlen igénylő.
2. Előminősítéskor tisztázzátok, hogy a nem igénylő szerezhet-e tulajdont (gyakran nem).
3. Rögzítsétek okiratban az önerő és a jövőbeni tulajdoni arányok kérdését.

Egyedülállók:

1. Ellenőrizd a TB-t és az „első lakás” feltételeket.
2. Készülj min. 10% önerővel, és nézd meg, engedi-e a bank a 90% HFM-et.
3. Számolj a járulékos költségekkel (értékbecslés, közjegyző, illeték, ügyvéd).

10) „Státusz az Otthon Start-nál” vs. „státusz az otthon” – mit jelent a kulcsszó?

A „státusz az Otthon Start-nál” a finanszírozási szerepet és a jogi minőséget jelenti: adós, adóstárs, tulajdonos. A bankok ezt kockázati (JTM/HFM, jövedelem, foglalkoztatás) és jogi (vagyonjog, tulajdon, kapcsolt felek) szempontból is értékelik. Bár a keretek egységesek, a részletek (pl. élettárs tulajdonszerzése az ügyletben) bankonként eltérhetnek.

11) Mikor jobb az Otthon Start, és mikor válts másra?

• Otthon Start: ha első lakást veszel/építesz, megvan a TB és az értékhatárba belefér az ingatlan; előny a 3% fix.
• Piaci hitel: ha élettársként két jövedelemre van szükség az induláshoz.
• CSOK Plusz: ha házasság és gyermekvállalás is képben van; értékhatárai igazodnak az Otthon Starthoz, és bizonyos élethelyzetben átjárás is lehetséges.
• Falusi CSOK: preferált településen, meglévő gyermekkel élettársként vagy egyedülállóként is alternatíva lehet.

Rövid összefoglaló tanács

1. Státusz-stratégia: házastársként elég, ha egyikőtök megfelel a jogosultságnak; élettársként csak egy igénylő lehet.
2. Keretek és plafonok: számolj a 10% önerő minimumával, a 90% HFM lehetőségével és az ingatlanérték-határokkal (100/150 M Ft).
3. Előminősítés + jogi kontroll: minden olyan ügyletnél, ahol a tulajdoni minősítés kérdéses (ikerház, osztatlan közös), előre tisztázd a bankkal és az ügyvéddel – így a 3% fix előnyét valóban haza tudod vinni.