Mennyi lakáshitelt kaphatsz minimálbérrel? – friss JTM szabályok

2025-ben minimálbéren is felvehetsz lakáshitelt, de szűk a mozgástér. A friss JTM-szabályok szerint 10+ évre fixált hiteleknél a törlesztő a nettó jövedelmed legfeljebb 50%-a lehet (zöld hitelnél 60%), és az 5 évnél hosszabb fixálású jelzálogok törlesztője a számításban csak 85%-os súllyal esik latba. Minimálbér nettó ~193 382 Ft mellett ez nagyjából 97–114 ezer Ft havi törlesztőkeretet, kamattól és futamidőtől függően tipikusan 12–16 millió Ft körüli hitelösszeget jelent. A cikk konkrét példákkal mutatja meg, mire elég ez, hogyan növelhető a keret (zöld minősítés, adóstárs), és mikor célravezetőbb az önerő gyors építése.

Lakáshitelnél nem a „mennyi pénzt szeretnék” a kiindulópont, hanem az, hogy a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) mennyit enged. A bank törlesztőplafont számol a rendszeres, igazolt nettó jövedelmedhez mérten. A szabály célja egyszerű: ne vállalhass tartósan olyan terhet, amely a megélhetésedet veszélyezteti, és a kamatkockázat se borítson ki egy teljes családi büdzsét.

2025-ben a hangsúly továbbra is a kamatfixáláson van: minél hosszabb időre rögzíted a kamatot, annál magasabb JTM-plafont enged a szabályozás. Emellett a zöld lakáshitelek külön sávot kapnak: energiahatékony ingatlanra (vagy olyan felújításra, amely után A szintet elér) kedvezőbb, 60%-os JTM-limit kérhető hosszú fixálás mellett. A magasabb jövedelmi sáv (ahol 60% lehet a JTM normál hitelnél) küszöbe 2025-ben megemelésre került, de minimálbéren ez közvetlenül nem játszik, mert az alsó sáv korlátai érvényesek.

A minimálbér 2025. január 1-től bruttó 290 800 Ft, nettó ~193 382 Ft (kedvezmények nélkül). A garantált bérminimum bruttó 348 800 Ft, nettó ~231 952 Ft. E számok köré építjük a gyakorlati kalkulációkat.

JTM, de érthetően: mit enged a szabály?

A JTM-plafon attól függ, mennyi ideig fix a hiteled kamata és mekkora a nettó jövedelmed.

• 10 évnél hosszabb (vagy végig fix) kamat
  – nettó ≤ alacsony jövedelmi sáv: 50% JTM-limit
  – magasabb jövedelmi sávban: 60% JTM-limit

• 5–10 évre fixált kamat: 35% / 40%

• 5 évnél rövidebb fixálás (kvázi változó): 25% / 30%

Két lényeges kitétel:

1. Zöld lakáshitel esetén – ha teljesül az energetikai feltétel és hosszú a fixálás – 60% JTM kérhető jövedelemtől függetlenül.

2. 85%-os súlyozás: legalább ötéves kamatperiódusú jelzáloghiteleknél a JTM számításakor a bank a törlesztőt csak 85%-ban veszi figyelembe. Fordítva: ugyanakkora „elszámolt” JTM-keretből a valódi havi törlesztő nagyjából 17,6%-kal magasabb lehet (1 / 0,85 ≈ 1,176). Ennek alkalmazása banki döntés, de a szabály lehetőséget ad rá.

Kiinduló jövedelmek: minimálbér és bérminimum

• Minimálbér nettó: ~193 382 Ft

• Garantált bérminimum nettó: ~231 952 Ft
  A bank a JTM-nél a ténylegesen, rendszeresen befolyó, igazolt nettó jövedelemmel számol. Cafeteria, pótlék, jutalék beszámítása feltételekhez kötött, belső szabályzat és dokumentáltság kérdése.

Mekkora havi törlesztőt enged a JTM minimálbéren?

Tegyük fel, hogy 10+ évre fix lakáshitelt választasz (ez a legmegengedőbb normál sáv az alsó jövedelmi kategóriában):

• „Konzervatív” számítás (nincs 85%-os kedvezmény):
  JTM-limit = 50% × 193 382 Ft ≈ 96 691 Ft. Ez az az elszámolt adósságszolgálat, amit „látni akar” a bank a képletben.

• Ha él a 85%-os súlyozás (≥5 év fix):
  A fenti, 96 691 Ft elszámolt teher valódi törlesztőben kb. 96 691 / 0,85 ≈ 113 754 Ft-ot enged.
  (Az, hogy a bank ténylegesen él-e ezzel, kockázatkezelési döntés.)

• Zöld hitelnél (hosszú fixálás, energetikai feltétel teljesül):
  JTM-limit 60%, vagyis „elszámolt” adósságszolgálat ≈ 116 029 Ft; 85%-os súlyozással valódi törlesztő plafonja kb. 136 505 Ft.

E számok még nem hitelösszegek – csak a havi törlesztő felső élei. A ténylegesen adható összeghez a kamat és a futamidő döntő.

Ebből mekkora hitelösszeg lesz? – érzékenységi kalkuláció

Az alábbi becslések minimálbér nettó (193 382 Ft), 10+ évre fix kamat, egyéb tartozás nélkül, és a piacon gyakori kamatszintek mellett készültek.

A) Normál lakáshitel, 50% JTM, 85%-os kedvezmény nélkül
Max. havi törlesztő ≈ 96,7 ezer Ft

• 6,5% kamat, 25 év: ~14,3 M Ft

• 7,5% kamat, 25 év: ~13,1 M Ft

• 8,5% kamat, 25 év: ~12,0 M Ft
  (20 éves futamidőn ezek kb. 1 millióval alacsonyabbak; 30 éven kb. 0,7–1,2 millióval magasabbak.)

B) Normál lakáshitel, 50% JTM, 85%-os súlyozással
Valódi törlesztő plafon ≈ 113,8 ezer Ft

• 7,5% kamat, 25 év: ~15,4 M Ft

• 7,5% kamat, 30 év: ~16,3 M Ft

C) Zöld lakáshitel, 60% JTM, 85%-os súlyozással
Valódi törlesztő plafon ≈ 136,5 ezer Ft

• 7,5% kamat, 25 év: ~18,5 M Ft

• 7,5% kamat, 30 év: ~19,5 M Ft

Miért csak becslések? Mert a banki ajánlatoknál változhat a kamat (jövedelemutalás, biztosítás, számlacsomag, akciók), a bírálatnál pedig belső megélhetési minimum, értékbecslési eredmény és scoring is beleszól.

LTV és önerő: mit ér a szám a piacon?

Lakáshitelnél az általános LTV-plafon 80% körül van, vagyis legalább 20% önerő kell. Egyszerű képlet: vételár ≈ hitelösszeg / 0,8.

• 13,1 M Ft hitel → vételár ~16,3 M Ft; önerő ~4,1 M Ft

• 15,4 M Ft hitel → vételár ~19,2 M Ft; önerő ~4,8 M Ft

• 18,5 M Ft hitel → vételár ~23,1 M Ft; önerő ~5,8 M Ft

Valóságteszt: ezek az árszintek főként kisebb településeken vagy nagyvárosok peremterületein, régebbi/felújítandó ingatlanoknál jellemzők. Jó állapotú, központi városi lakásokra többnyire nem elég – itt az önerő építése vagy adóstárs bevonása tipikusan szükséges.

3 részletes, való életből vett példa

1) Egyedülálló, minimálbéren, zöld minősítés nélkül

• Nettó: 193 382 Ft

• JTM: 50%

• Törlesztő plafon (elszámolt): ~96,7 ezer Ft

• Becsült hitelösszeg (7,5% / 25 év): ~13,1 M Ft

• Önerő (20%): ~4,1 M Ft → ~16,3 M Ft körüli ingatlan

Következmény: nagyvárosban szűk kínálat; érdemes felújítandó ingatlanokra, kisebb városokra vagy agglomerációra fókuszálni, párhuzamosan önerőt építeni.

2) Kétkeresős háztartás: egyik fél minimálbér, másik fél garantált bérminimum (adóstárs)

• Nettók együtt: 193 382 + 231 952 = 425 334 Ft

• JTM 50% (elszámolt): ~212 667 Ft

• Valódi törlesztő plafon 85%-kal: ~250,2 ezer Ft

• Becsült hitelösszeg (7,5% / 25 év): ~33,9 M Ft

• Önerő (20%): ~8,5 M Ft → ~42,4 M Ft vételár

Következmény: már több vidéki nagyváros középső szegmense is elérhető, felújítandó ingatlanoknál pedig a választék érezhetően bővül.

3) Egyedülálló minimálbéres, zöld lakáshitel

• Zöld feltétel: A energetikai minősítés vagy felújítás után annak elérése

• JTM 60% + 85% súlyozás: valódi törlesztő plafon ~136,5 ezer Ft

• Becsült hitelösszeg (7,5% / 25 év): ~18,5 M Ft

• Önerő (20%): ~5,8 M Ft → ~23,1 M Ft vételár

Következmény: látványosan jobb mozgástér, de az energetikai feltétel teljesítése műszaki és pénzügyi előkészítést igényel (költségvetés, kivitelezés, határidők).

Mindhárom példában feltételeztük, hogy nincs más tartozás, a munkaviszony stabil, a bank pedig elfogadja a 85%-os súlyozást. Hitelkártya-/folyószámlakeretek, személyi hitel vagy lízing a JTM-ben csökkentik a mozgásteret.

Bírálati részletek, amelyek gyakran „elviszik” az ügyet

• Megélhetési minimum: a bank belső számítása. Alacsony jövedelemszinten ez sokszor a szűk keresztmetszet, még JTM-en belül is.

• Beszámítható jövedelem: a munkabér mellett csak rendszeres, igazolt bevételeket fogadnak el (tartós pótlékok, szabályozott juttatások); a bizonytalan, eseti jövedelmek tipikusan nem vagy csak korlátozottan számolhatók.

• Munkaviszony: próbaidő, határozott idő, ágazati kockázat (például szezonális munka) szigoríthatja a bírálatot.

• KHR-múlt: negatív státusz gyakorlatilag kizáró ok.

• Ingatlanfedezet: az értékbecslési eredmény az LTV-t és így a végső hitelösszeget is befolyásolja.

• Közmű- és rezsiterhek: egyes bankok a megélhetési számításban ezeket külön figyelembe veszik.

Minimálbér + lakáshitel vs. alternatívák

1) Személyi kölcsön önerőre
Gyors és fedezet nélküli, de magas a THM, rövid a futamidő, ezért a havi teher nagy. Ráadásul a JTM-et is terheli, tehát csökkenti a később felvehető lakáshitel összegét. Minimálbéren tipikusan zsákutca.

2) Szabad felhasználású jelzálog
Olcsóbb, mint a személyi kölcsön, de ingatlanfedezetre és értékbecslésre van szükség; a JTM-ben ez is adósságteher, tehát ugyanúgy „helyet foglal”.

3) Bérlés + célzott megtakarítás
Ha a kiszemelt környéken a belépő ingatlanárak messze a jelen hitelkeret fölött vannak, racionális köztes lépés a lakáscélú alszámla és az inflációkövető megtakarítási forma. Előnye: nagyobb önerő, jobb tárgyalási pozíció, szélesebb kínálat később. Hátránya: fegyelmet kíván, és közben az árak is mozoghatnak.

4) Zöld felújítás → zöld hitel
Felújítandó ingatlan megvásárlása, majd A szintre hozása megnyithatja a 60%-os JTM-sávot és később alacsonyabb rezsit adhat. A projektmenedzsment (költség, kivitelező, engedélyek) kemény rész, de minimálbéren ez lehet az egyetlen érdemi „keretnövelő”.

5) Állami programok
Speciális kedvezmények időről időre elérhetők. A részletszabályok gyakran változnak, ezért mindig az aktuális feltételekhez kell igazítani a döntést. Minimálbéren – ha van jogosultság – érdemi különbséget hozhatnak.

Mit tehetsz, ha kevés a keret minimálbéren?

1. Lakáscélú alszámla és automatizmusok: a fizetés napján menjen át a megtakarítás; ami átkerül, arra nem „szokik rá” a háztartás.

2. Zöld stratégia: keress felújítandó ingatlant reális áron; a beruházás után A szinttel megnyílik a 60% JTM és csökken a rezsi.

3. Adóstárs/kezesség: hitelkeret-növelő, de közös felelősség – csak fegyelmezett pénzügyi viszonyok között.

4. Adósságcsökkentés előtte: hitelkártya- és folyószámla-keretek visszavágása, személyi hitelek lezárása a JTM felszabadításáért.

5. Időzítés és piacfigyelés: a kamatkörnyezet, banki akciók és belső megélhetési minimumok változnak; érdemes több ajánlatot kérni, és a bírálati feltételeket összehasonlítani.

Rövid módszertani megjegyzés

A cikkben szereplő összegek illusztratívak. A JTM a keretet adja meg; a végső döntés bankonként eltérhet a kamat, a megélhetési minimum, az értékbecslés, a jövedelemtípusok elfogadása és a kockázati scoring miatt. A minimálbér/bérminimum nettók kedvezmények nélküli, kerekített számok; családi kedvezmények és cafeteria módosíthatják a nettót.

Összefoglaló tanács

Minimálbéren a lakáshitel nem lehetetlen, csak szűk pályán mozog. Hosszú kamatfixálást válassz, számold ki őszintén a JTM-kereted, építs min. 20% önerőt, és amennyiben megoldható, célozd a zöld minősítést vagy vonj be adóstársat. Ha a piacodon így is kevés a keret, fókuszálj az önerő gyorsított felépítésére, és közben tartsd alacsonyan a meglévő kereteket/adósságokat – ezzel tudsz a legtöbbet nyerni a következő bírálatig.