Mennyi önerő kell valójában az Otthon Start-hoz?

Az Otthon Start 3%-os lakáshitelnél a „10% Önerő” nem automatikus jog, hanem lehetőség. A tényleges saját forrás mértékét az értékbecslés, az LTV/JTM korlátok, a bank belső kockázati szabályai és az önerő összetétele (megtakarítás, Babaváró, ajándék, pótfedezet) együtt határozza meg. Konkrét példákkal és kombinációkkal mutatom meg, mikor elég a 10%, mikor kell 15–20%, és hogyan csökkenthető a készpénzigény.

Papíron 10%, a gyakorlatban feltételekhez kötött

Az Otthon Start 2025-ben fix 3% kamattal, legfeljebb 50 millió forint hitelösszegig segíti az első saját otthon megvásárlását. A szabályozási keret lehetővé teszi, hogy önerő már 10%-tól elég legyen, mégsem ez az „alanyi jogon járó” sztenderd. A ténylegesen elvárt saját forrás attól függ, hogy a bank értékbecslője mennyire támasztja alá a vételárat, hogyan alakul az LTV (hitelfedezeti arány) és a JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató), illetve milyen belső kockázati politikát követ az adott pénzintézet. Ezen felül sokat számít, hogy miből állítod össze az önerőt: tiszta megtakarításból, Babaváróból, ajándékpénzből vagy pótfedezetből.

A következő fejezetekben lépésről lépésre végigmegyünk azon, hogy a 10% reálisan mikor tartható, mikor nő 15–20%-ra, és mit tehetsz akkor, ha készpénzben nem áll rendelkezésedre a szükséges önerő.

Mi számít önerőnek 2025-ben – és mi nem?

Önerőnek azok a források minősülnek, amelyek nem rontják a megvásárolandó ingatlan fedezeti helyzetét, és a bank szabályzata is elfogadja őket. Gyakorlatban:

• Megtakarítás: bankbetét, befektetési számla, lekötött pénz – igazolt eredettel.
• Előző ingatlan eladásából származó pénz: tipikusan a leginkább preferált forrás.
• Ajándék pénz: közeli hozzátartozótól, megfelelő okirattal.
• Babaváró: időzítéstől és banktól függően részben vagy teljes egészében beszámítható önerőként.
• Pótfedezet: másik, tehermentes ingatlan bevonása esetén a saját készpénz önerő akár minimálisra csökkenthető.

Mi nem számít valódi önerőnek? Olyan forrás, amely újabb terhet rak ugyanarra a fedezetre (például áthidaló kölcsön megfelelő biztosíték nélkül), vagy amelyet a bank a belső szabályzata szerint nem fogad el. Fontos, hogy a bank mindig a teljes kockázati képet nézi: a forrás eredetét, folyamatosságát, igazolhatóságát.

Jogszabály vs. banki gyakorlat: miért nem garancia a 10%?

• Jogszabályi lehetőség: a keretrendszer 10% önerő mellett is engedi a finanszírozást, különösen, ha az ingatlan megfelel bizonyos kedvezményes feltételeknek (például energetikai paraméterek), illetve első otthon megszerzéséről van szó.
• MNB adósságfékek: az LTV plafon általános esetben 80% körül van (tehát 20% önerő), de meghatározott feltételek fennállása esetén magasabb LTV is megengedhető.
• Banki belső szabályok: egyes házon belüli limitek szigorúbbak lehetnek a rendeletnél. Ha az értékbecslés a vételár alá árazza a lakást, vagy a jövedelmedből számolt JTM magas, a bank könnyen kérhet plusz önerőt vagy pótfedezetet.

Gyakorlati lefordítás: a 10% önerő ígéret, nem jog. Ha minden paraméter stimmel (stabil jövedelem, jó fedezet, reális vételár), akkor valószínű. Ha bárhol „sárga zászló” jelenik meg (alulértékelés, határon billegő JTM, speciális ingatlantípus), számolj 15–20% saját forrással is.

Gyakorlati példák: mikor elég a 10%, és mikor nem?

1) Használt lakás 40 millió forintig, Babaváró nélkül

• Vételár: 40 000 000 Ft
• Célzott önerő: 10% → 4 000 000 Ft
• Hitel (Otthon Start): 36 000 000 Ft (3% fix)
• Járulékos költségek: vagyonszerzési illeték, ügyvédi munkadíj, értékbecslés, közjegyző, földhivatali díjak, bankszámla- és folyósítási költségek. Ezeket jellemzően készpénzből kell fizetni. Reális plusz készpénzigény: 1,5–2,5 millió Ft.
• Kockázat: ha az értékbecslés 38–39 millió Ft-ra hozza ki az ingatlant, a 36 milliós hitel LTV-je megugrik, és a bank kérhet további önerőt (például +1–2 millió Ft-ot), vagy javasolhat pótfedezetet.

Mitől függ, hogy átmegy-e 10%-kal?
Elsősorban attól, hogy a becslő alátámasztja-e a vételárat, és a nettó jövedelmed bírja-e a 3%-os törlesztőt – a bank minden esetben az összképet vizsgálja.

2) Új lakás 60 millió Ft-ért, minimális készpénzzel, Babaváróval

• Vételár: 60 000 000 Ft
• Saját megtakarítás: 1 500 000 Ft
• Babaváró: 11 000 000 Ft
• Időzítés kulcsa: ha a Babavárót legalább 90 nappal a lakáshitel előtt veszed fel, a bankok gyakran 100%-ban önerőként fogadják el; 90 napon belüli időzítésnél jellemző, hogy csak 75% számítható be önerőnek.
• Önerő-összeállítás (>90 napos időzítéssel): 1,5 + 11 = 12,5 millió Ft → a szükséges 10% (6 millió Ft) bőven megvan.
• Hitel: 47,5 millió Ft (bőven a 50 milliós plafon alatt).
• Járulékos költségek: itt is készpénzt igényelnek, tehát a valós készpénz-igény a minimális megtakarításon felül még legalább 1–2 millió Ft.

Ha <90 nap az időzítés: a Babaváró csak 75%-ig számítható be, így további 2–3 millió Ft saját pénzre lehet szükséged ugyanahhoz az ügylethez.

3) 80 millió Ft-os családi ház, Otthon Start + CSOK Plusz kombinációval

• Vételár: 80 000 000 Ft
• Otthon Start: 50 000 000 Ft (maximális összeg, 3% fix)
• CSOK Plusz: családi helyzettől függő, kedvezményes konstrukció, amely tovább növelheti a finanszírozható hányadot.
• Önerő: kombinált ügyletnél sem „tűnik el” a saját forrás igénye: a bank az egész fedezeti kört nézi. Tipikusan 10–15% közötti önerő vagy pótfedezet kellhet, attól függően, mennyire erős a fedezet és milyen a családi jövedelemprofil.

Gyakorlati tanulság: a két támogatott kölcsön együtt nagyon erős finanszírozási mix, de nem helyettesíti automatikusan a készpénzt, különösen, ha az értékbecslés óvatos.

4) „Nulla készpénz” stratégia pótfedezettel

• Szituáció: nincs elegendő készpénzed, de a családban van tehermentes lakás vagy nyaraló.
• Megoldás: a bank pótfedezetként bevonja a másik ingatlant, így az összfedezeti érték alapján magasabb hitelösszeg is vállalható.
• Valóságteszt: a járulékos költségeket akkor is zsebből kell fizetni, és a pótfedezetre is jelzálog kerül. Ez felelős döntést kíván – több fedezet, több kockázat. 

Mire nem elég a 10%? – a gyakran elfelejtett tételek

A 10% önerő a vételárra vonatkozik. Emellett még:

• Vagyonszerzési illeték (főszabályként 4%, kedvezmények és mentességek bizonyos esetekben léteznek).
• Ügyvédi munkadíj (tipikusan a vételár %-ában vagy fix díjjal).
• Értékbecslés és közjegyző díja.
• Földhivatali eljárási díjak.
• Bankszámla-, folyósítási-, hitelbírálati költségek, esetenként számlavezetési díj.
• Biztosítások (lakásbiztosítás, kockázati életbiztosítás, ha a bank előírja).

Ezek összeadva jellemzően több százezer – akár 1–2 millió forint pluszt is jelenthetnek. Ezt az összeget nem lehet a hitelből finanszírozni, így önerő mellé külön készpénz-keretet is tervezz.

Otthon Start vs. CSOK Plusz vs. Babaváró vs. piaci lakáshitel – mikor melyik kedvező?

Otthon Start (3% fix, max. 50 millió Ft)

• Erősség: rendkívül alacsony, fix kamat hosszú távon.
• Önerő logika: a 10% elérhető, de nem garancia; értékbecslés és banki politika dönti el.
• Kinek jó: első otthon vásárlóknak, stabil jövedelemmel, reális vételárral.

CSOK Plusz

• Erősség: gyermekvállalás mellett plusz kedvezmények (például tartozáselengedés), az Otthon Starttal együtt alkalmazható.
• Önerő logika: nem váltja ki automatikusan a készpénzt; a fedezeti kört és a háztartás JTM-jét együtt nézik.
• Kinek jó: családos vagy családalapítás előtt álló pároknak, akik maximalizálnák a kedvezményes forrásokat.

Babaváró

• Erősség: likvid forrás, amely időzítéstől függően önerőként is felhasználható.
• Önerő logika: ≥90 napos időzítéssel akár teljes egészében önerő; 90 napon belül jellemzően 75%.
• Kinek jó: akiknek kevés a készpénzük, de gyorsan mozdulnának – és be tudják illeszteni a családi terveikbe.

Piaci lakáshitel

• Erősség: 50 millió Ft feletti összeg is felvehető, rugalmas konstrukciók.
• Önerő logika: alapesetben 20% önerő a kiindulópont.
• Kinek jó: akiknél a támogatott konstrukciók összege vagy feltételei nem adnak elég mozgásteret, vagy speciális ingatlant vesznek.

Törlesztő-különbségek, realitás: 3%-os kamat mellett ugyanaz a hitelösszeg jelentősen kisebb havi terhet ad, mint egy piaci kamatozású konstrukció. Ez nemcsak a havi cash-flow-t, hanem a JTM-et is kedvezőbb irányba mozdítja, vagyis könnyebben fér bele a banki jövedelemszabályokba.

Tipikus buktatók, amelyek plusz önerőt eredményeznek

1. Alulbecsült fedezeti érték: ha a becslés 5–10%-kal a vételár alatt van, a hiányt önerőből kell pótolni, vagy pótfedezet kell.
2. Speciális ingatlanok: könnyűszerkezetes, osztatlan közös, jelentős felújításra szoruló, vagy egyedi, nehezen összehasonlítható ingatlanoknál a bank óvatosabb.
3. Magas JTM: ha a háztartás jövedelme a kiszámolt törlesztő mellett túl feszes, a bank csökkenti a hitelösszeget – ez azonnal plusz önerőt kér.
4. „Reálisnál” magasabb vételár: ha a piaci komparatív árakhoz képest túlárazott a lakás, a bank nem finanszírozza ki teljesen.
5. Nem megfelelő dokumentáció: ajándékpénz okirata, megtakarítás eredete, Babaváró időzítés igazolása – bármelyik hiányosságát a bank plusz önerővel kompenzáltathatja.

Mit tegyél, ha nincs meg a 10% készpénzben?

1. Előminősítés még a foglaló előtt. Így kiderül, reálisan mennyi hitelt kapsz és mekkora önerő kell.
2. Babaváró időzítés optimalizálása. Ha lehet, vállald be a legalább 90 napos távolságot a lakáshiteltől, hogy a teljes összeg önerőként legyen elfogadható.
3. Pótfedezet bevonása. Családi ingatlan felajánlásával az LTV helyzet javítható; a készpénzigény a járulékos költségekre csökken.
4. Vételár tárgyalása. Egy 2–3%-os árengedmény sokszor pont annyi, mint a hiányzó önerő és a mellékköltségek egy része.
5. Járulékos költségek előteremtése. Ezeket a legnehezebb hitelből finanszírozni; készülj külön kerettel.
6. Ingatlantípus és lokáció megválasztása. Olyan tranzakciót célozz, ahol az értékbecslési kockázat minimális (transzparens piacon lévő, jól összehasonlítható ingatlan).

GYIK – Gyakori kérdések és válaszok

Elég lehet minden esetben a 10% önerő?
Nem. Lehetőség, nem garancia. A bank a fedezeti értéket, a jövedelmedet és a belső kockázati limitjeit is nézi. Bármelyik tényező „szűk” esetén 15–20% is lehet a szükséges saját forrás.

Babaváróval kiváltható a készpénz önerő?
Megfelelő időzítéssel igen. Ha a Babaváró és a lakáshitel között legalább 90 nap van, a bank gyakran teljes egészében önerőnek tekinti. 90 napon belüli felvételnél jellemző a 75%-os beszámítás, tehát marad készpénzigény.

Számít az életkor a 10% eléréséhez?
Bizonyos kedvezményes LTV-sávok fiatal első vásárlóknál könnyebben elérhetők, így nő az esély a 10% önerő gyakorlati teljesülésére. A konkrét banki elvárás azonban ettől még intézményfüggő.

Használható pótfedezet teljes önerő helyett?
Igen. Egy tehermentes, jól értékelt pótfedezet javíthatja az LTV-t, így a készpénz önerő minimálisra csökkenthető. Cserébe plusz ingatlanra is jelzálog kerül.

Összevonható az Otthon Start a CSOK Plusszal?
Igen. A két támogatott kölcsön kombinálható (ésszerű korlátok között), de a bank így is a teljes fedezeti és jövedelmi képet vizsgálja. A kombináció nagyobb finanszírozási mozgásteret ad, de nem törli el automatikusan a készpénzigényt.

Mekkora jövedelem kell a 10% önerő mellé?
A JTM-től függ. A 3%-os kamat kedvező törlesztőt eredményez, ami segít beférni a mutatókba, de a végső elbírálás bankonként eltér. Egy 30–40 milliós hitelnél jellemzően már középmagas, stabil nettó háztartási jövedelem szükséges.

Kell illetéket fizetni első lakásnál is?
Főszabály szerint igen, ám léteznek kedvezmények és mentességek. Mindig külön számolj az illetékkel, mert jellemzően nem finanszírozható hitelből.

Mi a teendő, mielőtt foglalót fizetek?
Kérj előminősítést és – ha teheted – előértékbecslést. Ezzel minimalizálod annak kockázatát, hogy utólag kiderüljön: a 10% önerő mégsem elég.

Lépésről lépésre – önerő-optimalizálási forgatókönyv

1. Pénzügyi keret felmérése: háztartási nettó, meglévő hitelek, JTM-keret.
2. Előminősítés: bankfüggetlen kalkuláció, melyik banknál reális a 10% önerő.
3. Babaváró taktika: ha szükséges, vállald be a 90 napos várakozást a teljes beszámításért.
4. Ingatlan-szűrés: a becslés szempontjából jól összehasonlítható, „transzparens” ingatlanok előnyben.
5. Pótfedezet opció: ha kevés a készpénz, korán vond be a döntésbe a családi ingatlan tulajdonosát.
6. Költségkeret elkülönítése: illeték + ügyintézési díjak külön borítékban – ne a hiteltervből kelljen lefaragni.
7. Foglaló csak zöld jelzés után: előértékbecslés vagy erős előminősítés birtokában írj alá.

Rövid összefoglaló tanács

A 10% önerő az Otthon Startnál elérhető, de nem garantált. Hogy tényleg működjön, tervezz: kérj előminősítést, időzítsd okosan a Babavárót, válassz jól becsülhető ingatlant, és tarts külön keretet a járulékos költségekre. Ha kell, vond be pótfedezetet. Így a 10% nem remény, hanem megvalósítható pénzügyi terv.