Több bank is kínál 10% önerőtől Otthon Start-ot: mire figyelj, ha jogosult vagy?
Áttekintjük, hogyan érdemes felkészülni a 10% önerős Otthon Start-hitelre: mit kérnek a bankok, hol csúszhat el az ügylet az értékbecslésen, hogyan számold ki a biztonságos törlesztőt, és mikor jobb a 20% önerős vagy pótfedezetes megoldás. Számpéldák, gyakorlati ellenőrzőlista, döntési sorrend.
10% önerő — vonzó, de csak okosan
Egyre több bank hirdet olyan Otthon Start-konstrukciót, ahol 10% önerőtől is elindítható a lakásvásárlás. Ez sok családnak átjárót nyit a piacra, de a reklám mögött szigorú banki feltételek és értékbecslési kockázat áll. Ha a becslő alacsonyabb értéket mond, a 10% önerő könnyen kevésnek bizonyul. Ráadásul az adósságszolgálat (mennyit bír el a fizetésed) és a fedezeti arány (mennyit hitelez a bank az ingatlan értékéhez képest) bankonként eltérhet.
Az alábbi útmutatóval végigmész a döntési pontokon: kik jogosultak, mit kér a bank, hol akad meg leggyakrabban az ügylet, és mivel számolj törlesztőben és biztonsági tartalékban.
Otthon Start Program – Ellenőrizd a jogosultságodat!
Pár kérdés megválaszolása után megmutatjuk, hogy igényelheted-e a támogatott hitelt.
Jogosultság: nem elég a 10% önerő
A 10% önerős Otthon Start nem „automatikus” ajtó. A fő vizsgált területek:
- Jövedelem és terhelhetőség: a bank a havi nettó bevételedhez méri a felvehető törlesztőt. Minél hosszabb időre rögzíted a kamatot, annál kedvezőbb lehet a banki megítélés, de a havi teher így is felső határhoz kötött.
Saját szabály: törekedj 30–35% körüli saját terhelési szintre (azaz a nettó béred legfeljebb harmadát vigye el a törlesztő). Ez a pénzügyi mozgásteret védi. - KHR (korábbi hitelmúlt): csúszás, aktív negatív státusz kizáró ok lehet. Régi, rendezett tartozásnál bankfüggő a megítélés.
- TB jogviszony és munkaviszony: folyamatos jogviszonyt, próbaidőn túli állapotot, sokszor meghatározott minimális időtartamot kérnek.
- Ingatlan típusa és jogi helyzete: osztatlan közös, zártkert, használati megosztás, tulajdoni sajátosságok mind vizsgálat tárgyai. Nem minden bank hitelez minden típust.
- Biztosítás és tehermentesség: élet- és lakásbiztosítási elvárás gyakori. Előjegyzett jelzálog vagy haszonélvezeti jog ronthatja a hitelezhetőséget.
Lényeg: a 10% önerő csak egyetlen feltétel. Ugyanakkor a bank a fedezet értékére és a jövedelmedre támaszkodva dönt.
A bank nem a hirdetési árat hitelezi, hanem az értékbecslést
A legtöbb ügylet itt akad el. A bank a becsült érték alapján számol, és gyakran még ebből is levon egy óvatosabb „hitelezési értéket”. Emiatt:
- Ha a becslés 5–10%-kal alacsonyabb, a 10% önerő azonnal kevés lehet.
- Ha a bank a becsült érték bizonyos hányadáig hitelez (példa: csak egy részéig), egy alacsonyabb becslésnél pótönerőt vagy pótfedezetet kér.
Példa (értékcsökkenés hatása):
Vételár: 40 millió Ft. 10% önerő = 4 millió Ft. Hitelcél: 36 millió Ft.
Ha a banki becslés 38 millió Ft, és a bank a becslésből kiindulva alacsonyabb hitelezési korlátot alkalmaz, könnyen előállhat, hogy a bank nem ad 36 milliót. A különbözetet készpénzből vagy pótfedezettel kell pótolni.
Mit tegyél?
- Kérj előzetes piaci összevetést (környékbeli eladások, fajlagos négyzetméterárak).
- Áralku: próbáld a vételárat a becsült piaci sávba vinni.
- Tervezz tartalékot: legyen plusz 3–5% mozgástered értékcsökkenésre és járulékos költségekre (ügyvéd, illeték, értékbecslés, földhivatal, biztosítás).
Számpéldák törlesztőre – mennyit bír el a kasszád?
A törlesztő a futamidőtől és a kamatszinttől függ. Alább szemléltető példák 36 millió Ft hitelösszegre (40 milliós vételár, 10% önerő), különböző futamidőkkel és feltételezett kamatszintekkel. (A számok szemléltetnek; banki ajánlat ettől eltérhet.)
36 millió Ft hitelösszeg (10% önerő mellett, 40 M vételár)
Havi törlesztő ~3% kamattal:
- 30 év: ~152 000 Ft/hó
- 25 év: ~171 000 Ft/hó
- 20 év: ~200 000 Ft/hó
Ugyanez 20% önerővel (40 M vételárból 8 M önerő, hitel 32 millió Ft):
- 30 év: ~135 000 Ft/hó
- 25 év: ~152 000 Ft/hó
- 20 év: ~177 000 Ft/hó
Mit jelent ez a gyakorlatban?
- 10% → 20% önerőre váltva a havi teher csökkenése nagyjából:
- 30 év: −~16 900 Ft/hó
- 25 év: −~19 000 Ft/hó
- 20 év: −~22 200 Ft/hó
- Teljes visszafizetés nagyságrendje (36 M, 3%):
- 30 év: ~54,64 M Ft
- 25 év: ~51,21 M Ft
- 20 év: ~47,92 M Ft
Megjegyzés: a fenti törlesztők csak a tőke+kamat összegei 3%-os kamattal. A banki járulékos költségek (számladíj, biztosítás, értékbecslés stb.) külön tételt jelentenek. A döntésnél továbbra is tartsd a cikkben javasolt saját terhelési plafont (nettó jövedelem max. ~30–35%).
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% Kamat: 3,00% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% - 3,11% Kamat: 2,95% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
max. 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
Otthon Start Program
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 0 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Fix Kamatperiódus: Fix Éves kamat: 3 % 
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 65000 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Változó Kamatperiódus: 5 év Éves kamat: 2.95 %
Önerő forrása: mit szeret a bank, mit nem?
- Saját megtakarítás: a legtisztább megoldás.
- Vissza nem térítendő családi támogatás: elfogadható, de kérhetnek ajándékozási nyilatkozatot és banki eredetet.
- Másik hitel önerőre (pl. személyi kölcsön): sok bank nem fogadja el, vagy a terhelhetőségedet jelentősen rontja.
- Állami támogatás vagy kedvezményes hitel külön szabály szerint: bankonként eltérő, egyedi bírálat.
Fontos: ne építs önerőt frissen felvett, magas kamatú kölcsönre. Egyrészt gyengíti a bírálatot, másrészt a teljes havi terhedet megemeli, és könnyen elbukod a banki terhelhetőségi plafont.
Pótfedezet: mikor oldja meg a 10% önerő bukását?
Ha a becslés alacsony, vagy a 10% önerő kevés, pótfedezet (például szülői ingatlan) lehet a megoldás. Ekkor a bank mindkét ingatlanra jelzálogot jegyez be.
Előnyök:
- Növeli a fedezettséget, így megnyílhat a kívánt hitelösszeg.
- Nem kell további készpénzt feltenni, ha a pótfedezet stabil értékű.
Kockázatok:
- Két ingatlan kerül jelzálog alá; fizetési gondnál két vagyonrészt veszélyeztetsz.
- Értékbecslés és ügyintézés költsége magasabb lehet.
Megközelítés: pótfedezet csak akkor, ha a család minden tagja érti és vállalja a kockázatot, és a saját terhelhetőségi szabály (30–35%) így is teljesül.
Fix vagy változó kamatperiódus? — a nyugalom ára
- Hosszú kamatrögzítés (10 év vagy teljes futamidő): magasabb kezdő törlesztő, de nem ér meglepetés egy kamatemelési ciklusban.
- Rövidebb rögzítés: alacsonyabb induló részlet, de a kamatforduló napján emelkedhet a törlesztő.
Tipp: nézd meg, milyen törlesztőd lenne +2 százalékpont kamatszinten. Ha így is belefér, biztonságosabb a helyzeted, akár rövidebb rögzítéssel is.
Költségek, amiket gyakran elfelejtenek
- Értékbecslés, közjegyző, földhivatal
- Számlavezetés és előtörlesztési költségek
- Lakásbiztosítás és (ha kérik) életbiztosítás
- Illeték (első lakásnál, bizonyos értékhatárig és feltételekkel kedvezmény lehet, de ezt mindig külön nézd meg)
Szabály: a teljes tranzakcióra tegyél félre +3–5% biztonsági tartalékot.
Gyakorlati döntési sorrend — így csináld végig
- Előminősítés: kérj több banktól (vagy független tanácsadótól) előzetes jövedelem- és terhelhetőségi vizsgálatot.
- Ingatlan-körkép: fajlagos árak, helyi adatok, referenciák — legyen valós képed az értékről.
- Vételi ajánlat → értékbecslés: készülj fel a 5–10%-os eltérésre. Mozgástered legyen meg.
- Kamatperiódus választás: számolj alapeset +2% kamat forgatókönyvvel.
- Szerződés előtt ellenőrzőlista: biztosítás, költségek, hitelezési arány, szükséges pótfedezet vagy plusz önerő.
- Tartalék: a törlesztőn felül legyen 3–6 havi vésztartalékod. 10% önerőnél ez különösen fontos.
Mikor jobb a 20% önerő vagy a későbbre halasztás?
- Alacsony jövedelmi puffer: ha a 10% önerős törlesztő a nettó jövedelmed 35% fölé vinné, inkább gyűjts még önerőt, vagy nézd meg az olcsóbb ingatlanokat.
- Gyenge alkupozíció és túlárazott lakás: ha biztos, hogy a becslés alacsonyabb lesz, a 20% önerő megmentheti az ügyletet.
- Nagy felújítás előtt álló ingatlan: a bank sokszor óvatos. Itt az önerő növelése vagy pótfedezet a járható út.
Összehasonlítás: 10% Otthon Start vs. 20% önerő vs. pótfedezet
|
Megoldás |
Előny |
Hátrány |
Kinek való? |
|
10% Otthon Start |
Gyorsabb piacra lépés, kisebb belépő készpénz |
Érzékeny az értékbecslésre, magasabb havi teher |
Stabil jövedelmű, de kisebb megtakarítással bíró vevő |
|
20% önerő + piaci hitel |
Alacsonyabb törlesztő, nagyobb banki mozgástér |
Több idő gyűjteni, elúszhat jó ingatlan |
Aki kivár és erősebb pénzügyi tartalékot épít |
|
Pótfedezet |
Megoldhatja az értékcsökkenés miatti hiányt |
Két ingatlan jelzálog alatt, magasabb kockázat |
Családi háttérrel, közös kockázatvállalással |
Két gyors tipp
Tipp 1 – Saját terhelési küszöb: számold ki a törlesztőt +2% kamattal is. Ha így is kényelmes, a konstrukció tartósan vállalható.
Tipp 2 – Értékbecslés-mentő terv: már a folyamat elején tájékozódj, hogy milyen feltételekkel adható pótfedezet, és legyen meg, ki tud beszállni, ha a becslés vág.
Gyakori hibák — és mit csinálj helyette
- „Önerőre felveszek egy személyi kölcsönt.”
Helyette: gyűjts még pár hónapot, vagy keress pótfedezetet. A személyi kölcsön sokszor ellehetetleníti a bírálatot. - „A hirdetés szerinti árat úgyis megadja a bank.”
Helyette: készülj alacsonyabb becslésre és legyen plusz keret. - „Rövid kamatrögzítés, mert olcsóbb.”
Helyette: csak akkor, ha a kamatforduló utáni magasabb részlet is belefér. - „Nem számoltam a járulékos költségekkel.”
Helyette: teljes költségvetés + 3–5% tartalék.
Ellenőrzőlista
- Előminősítés 2–3 banknál (jövedelem, terhelhetőség).
- Saját plafon: törlesztő ≤ nettó jövedelem 30–35%.
- Ingatlan-piackép (árak, referenciák).
- Tartalék értékcsökkenésre 3–5%.
- Kamatperiódus kiválasztva, +2% forgatókönyv végiggondolva.
- Járulékos költségek betervezve.
- Pótfedezet lehetősége feltérképezve (ha kell).
- Biztosítások feltételei tisztázva.
Rövid összefoglaló tanács
A 10% önerős Otthon Start valódi lehetőség, de csak akkor biztonságos, ha három dolog stimmel:
- a tervezett törlesztő a nettó jövedelmed legfeljebb harmada,
- számoltál 5–10% értékbecslési eltéréssel és van 3–5% plusz kereted,
- van B-terved (pótfedezet vagy nagyobb önerő), ha a bank szigorúbban hitelez.
Ha ez a három megvan, a 10% önerő gyorsan elérhetővé teszi a saját otthont; ha nincs, inkább erősíts még egy kicsit, és válaszd a 20% önerős vagy pótfedezetes utat — nyugodtabb lesz az indulásod.
Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
