A bank szerint kevesebbet ér a lakásod? Így dől el a hitelösszeg és az önerő az értékbecslésen
Az ingatlan értékbecslése az a pont, ahol a bank eldönti, mekkora összeget adhat biztonságosan a lakásodra. A hitel felső határát nem a hirdetési ár, hanem a bank által elfogadott forgalmi érték és a jövedelmed együtt rajzolja ki. Konkrét számokkal megmutatjuk, mi történik, ha az értékbecslés alacsonyabb a vételárnál, hogyan nő emiatt az önerő, és milyen lépésekkel lehet ezt megelőzni vagy kezelni. Emellett összevetjük a lakáshitelt a személyi kölcsönnel, a meglévő ingatlanra felvehető jelzáloghitellel és a támogatások szerepével.
Miért ennyire fontos az értékbecslés, ha lakáshitelt kérsz?
Lakásvásárlásnál sokan abból indulnak ki, hogy a bank a vételárhoz ad pénzt. A gyakorlatban a bank valójában fedezetre ad pénzt, és a fedezet értékét nem az eladó, nem az ingatlanos, és nem is a vevő határozza meg, hanem a banki értékbecslés. Ez azért döntő, mert a banknak nem az a kérdése, hogy te mennyire szeretnéd a lakást, hanem az, hogy ha baj történik, a fedezetből mennyi pénz hozható vissza ésszerű időn belül.
Az értékbecslés tehát nem puszta ármegállapítás. Kockázati szűrő. A bank azt nézi, milyen áron és mennyi idő alatt lehetne eladni az ingatlant úgy, hogy közben ne kelljen túl nagyot engedni. Emiatt a banki érték sokszor óvatosabb, mint amit a piacon egy jól tárgyaló vevő és eladó összehoz. A különbség a hitelösszegben és az önerőben jelenik meg, ráadásul azonnal, a szerződéskötés előtt.
Két korlát, ami egyszerre számít: fedezet és jövedelem
A lakáshitel összegét a bank általában két felső határ közül a kisebbik alapján állapítja meg.
Az első a fedezeti korlát. Ezt legegyszerűbben úgy lehet megfogni, hogy a bank a saját értékbecslési értékének csak egy részéig hitelez. Ezt hívják hitelfedezeti aránynak. Nem csak egy szám számít, hanem az ingatlan típusa, állapota és eladhatósága is: egy könnyen értékesíthető, jó helyen lévő lakásnál a bank bátrabb, egy nehezebben eladható ingatlannál óvatosabb.
A második a jövedelmi korlát. Hiába ér sokat az ingatlan, a bank azt is nézi, hogy a törlesztőt biztonsággal ki tudd fizetni. Ezért fordulhat elő, hogy egy magas értékű ingatlan mellett is alacsonyabb hitelt kapsz, ha a jövedelmed nem bír el nagyobb törlesztést. A cikk fő témája az értékbecslés, de érdemes tisztán látni: a végső hitelösszeg mindig e két korlát metszete.
Az önerő nem fix szám: az értékbecslés mozgatja
Az önerő sokak fejében egy egyszerű képlet: vételár mínusz hitel. Csakhogy a hitel felső határa gyakran nem a vételárból, hanem a banki értékből indul. Három tipikus helyzetet látni.
Van, amikor a banki érték nagyjából megegyezik a vételárral. Ilyenkor az önerő a megszokott arányok szerint alakul. Van, amikor a banki érték alacsonyabb a vételárnál. Ilyenkor az önerőd nő, mert a bank a kisebb értékhez igazítja a maximum hitelt. És ritkábban előfordulhat, hogy a banki érték magasabb a vételárnál, például nagyon jó vételnél; ilyenkor az önerő akár csökkenhet is, de a jövedelmi korlát továbbra is megfoghat.
A leggyakoribb és legkellemetlenebb helyzet az, amikor az értékbecslés a vételár alá esik. Ilyenkor sok vevő szembesül azzal, hogy ugyanannyi hitelhez több saját pénz kell, vagy át kell alakítani a finanszírozást.
Gyakorlati példák
1) Amikor minden összejön
Tegyük fel, hogy egy lakást 50 millió forintért veszel. A banki értékbecslés 50 millió forintot állapít meg, vagyis a vételár és a banki érték egyezik. A bank hitelfedezeti aránya például 80%. Ebben a helyzetben a fedezet alapján számolt felső hitelösszeg 40 millió forint (50 millió × 0,8). Ha a jövedelmed elbírja a törlesztőt, akkor a hitelösszeg reálisan 40 millió forint körül alakulhat.
Az önerő így 10 millió forint (50 millió – 40 millió). Itt jól látszik: az önerő nem azért 10 millió, mert „mindenhol ennyi”, hanem mert a banki érték és a vételár egyezik, a bank pedig a saját kockázati szabálya szerint hitelez.
2) Alacsonyabb értékbecslés, nagyobb önerő
Ugyanaz a lakás, ugyanaz a vételár: 50 millió forint. De az értékbecslés 45 millió forintot hoz ki. Ennek oka lehet például az, hogy a környéken most kevesebb az adásvétel, a lakás állapota rosszabb a képeknél, vagy a társasház műszaki helyzete kockázatosabb.
A bank 80%-ig hitelez a 45 milliós értékre. A fedezet alapján számolt felső hitelösszeg így 36 millió forint (45 millió × 0,8). A vételár viszont továbbra is 50 millió. Az önerő tehát nem 10, hanem 14 millió forint lesz (50 – 36).
A különbség 4 millió forint. Ezt a vevőnek valahonnan elő kell teremtenie, különben az ügylet megakad. Ez az a pont, ahol a „számoltunk vele, hogy hitelből meglesz” típusú mondatok hirtelen nagyon drágává válnak.
3) Felújítandó ingatlan és a hitel ütemezése
Egy 38 millió forintos, erősen felújítandó lakást nézel ki. A banki értékbecslés 36 millióra teszi a jelenlegi állapotot, mert a nyílászárók rosszak, a fűtés elavult, a vizes blokk bontandó. Közben te 6 millió forintos felújítást tervezel, amit részben hitelből szeretnél megoldani.
Ilyenkor két dolog szokott „megakasztani” a számítást. Az egyik, hogy a bank a jelenlegi állapot alapján óvatosabb, mert egy felújítandó lakást nehezebb gyorsan, jó áron eladni. A másik, hogy felújításnál gyakran igazolni kell a munkákat, és előfordulhat, hogy a bank készültségi fok alapján folyósít. A végeredmény az lehet, hogy a hitel egy része csak a munkák előrehaladtával érkezik.
Gyakorlati következmény: hiába jó a terved, a kezdő önerőt akkor is a jelenlegi banki érték és a folyósítási szabályok alakítják. Sok vevő itt csúszik meg, mert a felújításra szánt pénz egy része valójában átmenetileg saját forrásként kell, hogy rendelkezésre álljon, amíg a bank a következő részletet nem utalja.
4) Pótfedezet bevonása, amikor az önerő kevés
Tegyük fel, hogy az 50 milliós vételárnál az értékbecslés 45 millió, a maximális hitel 36 millió, de neked csak 12 millió önerőd van. Így 2 millió hiányzik. Ilyenkor két reális út van: a vételár újratárgyalása vagy pótfedezet bevonása.
Pótfedezet esetén a bank nem csak a megvásárolt ingatlant, hanem egy másik ingatlant is bevon fedezetként, például egy tehermentes családi házat a családból. A hitel felső határa ilyenkor a két ingatlan banki értékének és a banki szabályoknak az összhangjából jön ki. A lényeg: a bank nagyobb fedezeti „párnát” lát, ezért ugyanahhoz a vételárhoz több hitelt adhat, vagy kisebb önerőt is elfogadhat.
Pótfedezetet azonban csak akkor érdemes bevonni, ha minden érintett pontosan érti a következményeket. A másik ingatlan is kockázatot vállal. Ráadásul plusz értékbecslés, plusz iratok és hosszabb ügyintézés is társulhat hozzá.
Mit néz az értékbecslő valójában? Konkrét tényezők, konkrét következmények
Az értékbecslés nem egyetlen szám „érzésből”, hanem több szempont összevetése. A gyakorlatban az alábbi területek döntik el, mennyire lesz a banki érték közel a vételárhoz.
A környék és a kereslet. Nem mindegy, hogy a lakás mennyire könnyen eladható: közlekedés, szolgáltatások, munkahelyek, a környék általános állapota. Ha az adott városrészben lassabb a forgalom, a bank óvatosabb lehet.
Az ingatlan állapota. A frissen felújított és a „mindenhez hozzá kell nyúlni” közötti különbség nem csak esztétika. A bank azt mérlegeli, mennyi vevő engedheti meg magának, hogy rögtön költsön rá. Ha sok a javítanivaló, szűkül a vevők köre, nő a kockázat, csökkenhet az érték.
A jogi helyzet. Haszonélvezeti jog, osztatlan közös tulajdon, rendezetlen használati megállapodás, be nem jegyzett átépítés, hiányzó engedélyek: mind olyan tényező, ami a bank szemében csökkenti az értékesíthetőséget. A bank nem szeret vitát és bizonytalanságot, mert ezek lassítják és drágítják az értékesítést.
A társasház műszaki és pénzügyi állapota. Beázó tető, elöregedett vezetékek, nagyobb felújítások elmaradása, vita a közös képviselettel – ezek mind hatnak az értékre. A bank számára a társasház nem háttér, hanem a lakás értékének része.
A méret és az alaprajz. Egy rosszul használható alaprajz vagy egy nehezen fűthető, tagolt tér csökkentheti a vevőkör nagyságát. Ugyanaz a négyzetméter nem mindig ugyanazt jelenti.
A dokumentumok rendben léte. Ha az alaprajz nem stimmel, a tulajdoni lap adatai eltérnek a valóságtól, vagy hiányoznak műszaki iratok, az értékbecslésben könnyen megjelenik egy óvatos levonás.
Hogyan csökkentsd annak esélyét, hogy az értékbecslés alacsony legyen?
Az értékbecslő nem díszletet, hanem állapotot rögzít. Mégis van pár olyan lépés, ami reálisan javíthatja az eredményt, mert csökkenti a bizonytalanságot.
Ha van kisebb, gyorsan javítható hiba, érdemes a szemle előtt rendezni. Beázás nyoma, penészfolt, lógó konnektor, törött kilincs, hiányzó szegőléc: ezek nem nagy tételek, mégis azt üzenik, hogy a lakás elhanyagolt, és a vevőnek azonnali költsége lesz. A banki értékben az ilyen jelzések gyakran összeadódnak.
Ugyanilyen fontos a papírok előkészítése. Ha van felújításról számla, ha van társasházi tájékoztató a közelmúltbeli munkákról, vagy ha friss alaprajz áll rendelkezésre, az segít abban, hogy az értékbecslő teljes képet lásson. Nem a „szép papír” emeli az értéket, hanem az, hogy kevesebb a kérdőjel.
Fontos rész: a vételár és a banki érték közti különbséget kezeld előre, ne utólag
A legnagyobb hiba az, amikor a finanszírozási tervben nincs mozgástér. Ha pontosan annyi önerővel készülsz, amennyi egy ideális értékbecsléshez kell, akkor egy 5–10%-os eltérés már boríthatja az ügyletet. A gyakorlatban érdemes úgy kalkulálni, hogy legyen tartalék arra az esetre, ha a bank a vételárnál alacsonyabb értéket állapít meg. Ez sokszor az adásvétel megmentője, nem „túlzott óvatosság”.
Mit tehetsz, ha alacsony lett az értékbecslés?
Először is meg kell érteni az okát. Nem mindegy, hogy a különbség a környék adatai miatt jött ki, vagy műszaki hiba, esetleg jogi bizonytalanság húzta le az értéket. A teendő teljesen más.
Ha a probléma műszaki jellegű és javítható (például vizesedés, elektromos hiba, hiányzó fűtőtest), akkor megoldás lehet a hiba rendezése és az állapot igazolása. Ha jogi jellegű a gond (például rendezetlen tulajdonviszony), akkor a rendezés nélkül sokszor nincs gyors út, és nem érdemes arra építeni, hogy „majd a bank megoldja”.
A következő lépés a tárgyalás. Ha a banki érték érdemben alacsonyabb, mint a vételár, akkor sokszor a legéletszerűbb a vételár újratárgyalása. Ez kényes, de ha az eladó is biztos vevőt szeretne, gyakran nyitott valamilyen megoldásra: árengedményre, vagy arra, hogy bizonyos hibákat ő javítson.
Felmerülhet új értékbecslés is, de ezt érdemes józanul kezelni. Ha dokumentálható tévedés történt (rossz alapterület, figyelmen kívül hagyott felújítás, félreértett jogi helyzet), akkor van értelme. Ha viszont a különbség a piac óvatos értelmezéséből jön, akkor egy új értékbecslés könnyen ugyanoda érkezik, csak időt és pénzt visz.
Összehasonlítás más pénzügyi megoldásokkal: mi van, ha máshonnan pótolnád az önerőt?
Amikor az értékbecslés miatt nő az önerő, sokan azonnal azt kérdezik: „nem egyszerűbb személyi kölcsönt felvenni, és abból kipótolni?” Nézzük, miben más ez és néhány hasonló út.
Személyi kölcsön
Személyi kölcsönnél nincs fedezet, tehát nincs értékbecslés. Ez csábító, mert gyorsnak tűnik, és első ránézésre megoldja az önerőhiányt. A buktató ott van, hogy a személyi kölcsön törlesztője megemeli a havi terheket, és ezzel akár a lakáshitel jövedelmi korlátját is ronthatja. Vagyis előfordulhat, hogy amit az egyik oldalon nyersz (több pénz önerőre), a másikon elveszíted (kisebb lakáshitel a magasabb terhelés miatt).
A másik különbség a teljes visszafizetés. Fedezet nélkül a bank nagyobb kockázatot vállal, ezért azonos összegnél és időtávnál a teher jellemzően magasabb. Ha csak áthidaló célra vennéd fel, könnyen évekig viszed magaddal a hatását.
K&H kiemelt személyi kölcsön Fix törlesztőrészlet * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 11,4% - 13,0% Kamat: 9,99% - 11,99% Futamidő:
24 - 96 hó Hitelösszeg:
3.000.000 Ft - 15.000.000 Ft Előtörlesztési információ Extra Plus Személyi Kölcsön 7 millió Ft-ig online is igényelhető * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 10,6% - 14,6% Kamat: 9,99% - 13,49% Futamidő:
12 - 84 hó Hitelösszeg:
500.000 - 15.000.000 Ft CIB Előrelépő Személyi Kölcsön Bankváltás nélkül, már akár 15 millió Ft is igényelhető! * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 10,68% - 11,29% Kamat: 9,41% - 10,60% Futamidő:
12 - 96 hó Hitelösszeg:
300.000 - 15.000.000 Ft Előtörlesztési információ
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
K&H kiemelt személyi kölcsön
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 6 hó Elvárt jövedelem: 400000 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem 
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
Extra Plus Személyi Kölcsön
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 400000 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem 
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
CIB Előrelépő Személyi Kölcsön
Életkor: 20 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 250000 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem
Szabad felhasználású jelzáloghitel meglévő ingatlanra
Ha van tehermentes ingatlanod, sokan gondolkodnak azon, hogy arra vesznek fel szabad felhasználású jelzáloghitelt, és abból teremtik elő az önerőt. Itt viszont ugyanúgy van értékbecslés, sőt, a bank a meglévő ingatlan értékét fogja óvatosan meghatározni. Az előnye az lehet, hogy a futamidő hosszabb, így a havi teher kezelhetőbb. A hátránya az, hogy plusz ingatlant terhelsz meg, és az ügylet összetettebb.
Támogatások és kedvezményes lehetőségek
Bizonyos élethelyzetekben elérhetők támogatások és kedvezményes hitelek, amelyek segíthetnek az önerő előteremtésében vagy a hitel kiegészítésében. A lényeg azonban itt is az, hogy a bank a fedezetet ugyanúgy értékbecsléssel méri fel. A támogatás nem emeli meg automatikusan az ingatlan banki értékét. Sok esetben a támogatás beszámíthat a saját erőbe, de a folyósítás ütemezése és a feltételek miatt előfordulhat, hogy átmenetileg így is több készpénz kell.
A legnagyobb gyakorlati különbség az idő és a kötöttség. Több feltétel, több igazolás, és a döntési idő is eltérhet. Ha szoros az adásvételi határidő, ez pénzügyi kockázat is, nem csak kényelmetlenség.
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% Kamat: 3,00% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
Otthon Start Program
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 0 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Fix Kamatperiódus: Fix Éves kamat: 3 %
Előtakarékosság és halasztás
A „spórolok még” sokszor nem hangzik pénzügyi megoldásnak, mégis az egyik legbiztonságosabb. Itt nem az értékbecslés tűnik el, hanem az a kényszer, hogy egy adott vételárhoz ragaszkodj azonnal. A hátránya, hogy közben változhatnak az árak, és a jó ingatlanok ritkán várnak. Akkor működik jól, ha a kiszemelt ingatlan még nincs kőbe vésve, és a megtakarítási ütemed erős.
A leggyakoribb félreértés: „de hát a szomszéd ennyiért adta el”
Sok vevő érvel azzal, hogy a szomszéd lakás ugyanebben a házban magasabb áron kelt el. Ez hasznos információ lehet, de nem automatikus bizonyíték. Nem biztos, hogy a szomszéd lakás állapota ugyanaz volt. Nem biztos, hogy a szerződésben szereplő összeg ugyanazt tükrözte, mint amit a bank biztonságos eladási árnak lát. És az sem biztos, hogy az a korábbi ügylet olyan időszakban történt, amikor gyorsabban lehetett eladni.
Ha vitatni szeretnéd az értékbecslést, akkor célzott érvekre van szükség: pontos alapterület, igazolt felújítás, valós összehasonlítás, és a jogi helyzet tisztasága. A „hallottam, hogy” ritkán mozdít meg banki döntést.
Rövid összefoglaló tanács
Az értékbecslés ott dönt, ahol a legtöbben csak utólag kapnak észbe: a bank nem a vételárat, hanem a fedezetet finanszírozza, és a banki érték a hitelösszeg alapja. Ha az értékbecslés alacsonyabb, az önerőd azonnal megugrik, ezért már a vásárlás elején építs be tartalékot, és készülj több forgatókönyvvel. Ha meglepetés ér, először az okot tisztázd, utána dönts: javítás, tárgyalás, pótfedezet vagy újraértékelés – de mindig úgy, hogy a havi törlesztés a jövedelmedhez képest biztonságos maradjon.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
