Hogyan állapítja meg a bank, hogy kaphatsz-e kölcsönt?

Lépésről lépésre bemutatjuk, mit néz a bank a hitelbírálat során: KHR-ellenőrzés, jövedelem vizsgálata, JTM-szabályok, fedezet és HFM, munkaviszony, bankszámla-forgalom, adóstárs, valamint a „zöld” és elsőlakásos kedvezmények. Számítási példákkal, összehasonlítással és GYIK-kel.

A bank nem jóindulatból, hanem kockázati keretrend szerint dönt. A célja, hogy a törlesztés a jövőben is biztonságosan menjen, és ha mégis baj történik, a fedezet elegendő legyen. Ehhez egységes szabályok és bankonkénti belső előírások együttese adja a választ: „kaphatsz-e kölcsönt, és mennyit”.

A legfontosabb, minden pénzintézetre kötelező elemek Magyarországon:

1. KHR-ellenőrzés (pozitív és negatív hiteltörténet),

2. jövedelemvizsgálat és a JTM-korlát (jövedelemarányos törlesztőrészlet),

3. fedezetértékelés és HFM-korlát (hitel-fedezeti mutató) jelzálognál. Ezeket az MNB adósságfék szabályai rögzítik, a bankok pedig kötelesek alkalmazni őket. 

1) KHR-ellenőrzés: a múltad képe a bank szemében

A Központi Hitelinformációs Rendszer teljes listás adatbázis. A bank a szerződéskötés előtt lekérdezi, hogy volt-e késedelem, csalás, illetve hogyan törlesztetted a korábbi hiteleidet; a szerződéskötés után pedig adatot szolgáltat rólad. A KHR nemcsak „negatív lista”: a rendezett múlt pozitív jelzés. A lekérdezés a hitelbírálat kötelező része. 

Mit jelent ez a gyakorlatban?

• Aktív negatív státusz (rendezés alatt álló mulasztás) a legtöbb banknál kizáró ok. A passzív státusz néhány helyen tárgyalható, de szigorú feltételekkel és egyedi döntéssel. 

• Pozitív hiteltörténet (időben fizetett hitelek) erősítheti a tárgyalási pozíciót, mert csökkenti a kockázati megítélést. 

2) Jövedelem és JTM: mekkora törlesztőt bír el a fizetésed?

A JTM megadja, hogy az igazolt, rendszeres nettó jövedelmed hány százaléka lehet a összes havi törlesztőd (a meglévők + az új hitel együtt). A cél: ne adósodj túl. A konkrét százalék attól függ, milyen a hitel kamatperiódusa és mekkora a jövedelmed. Az MNB jelenlegi, irányadó előírásai jelzáloghiteleknél például így néznek ki:

• Legalább 10 évig rögzített kamatnál: 50% a limit 600 ezer Ft alatti jövedelemnél, 60% 600 ezer Ft felett.

• 5–10 év közti rögzítésnél: 35% és 40%.

• 5 évnél rövidebbnél: 25% és 30%.

Zöld célra (energetikailag hatékony lakásra vagy felújításra) kedvezőbb, akár 60% is elérhető az alsó jövedelmi sávban is. 

Mit tekint a bank jövedelemnek?

• Teljes munkaidős bér, tartós szerződésből.

• Vállalkozói jövedelem, ha adózott és tartósan igazolható.

• Egyes pótlékok, családtámogatások jellemzően csak részben vagy egyáltalán nem számíthatók be.

• Próbaidő, friss munkaviszony, készpénzes boríték mind gyengítik a képet.

Gyakorlati példa (JTM-számítás)

• Havi nettó jövedelem: 550 000 Ft.

• 10 évre rögzített kamat.

• Maximális engedélyezett törlesztő (JTM 50%): 275 000 Ft.
  Ha van már egy 60 000 Ft-os személyi kölcsönöd és egy 20 000 Ft-os áruhiteled, akkor a fennmaradó tér a lakáshitelre: 195 000 Ft.

3) Fedezet és HFM jelzálognál: mennyi lehet a hitel az ingatlan értékéhez képest?

A HFM (hitelfedezeti mutató) azt mondja meg, az ingatlan forgalmi értékének hány százalékáig mehet a hitel. A főszabály: 80% a plafon forint alapú jelzálognál, de

• első lakásvásárlóknak 2024 óta kedvezmény van: akár 90% (vagyis elvileg 10% önerő is elég, ha minden más feltétel rendben),

• egyes zöld céloknál 2025. január 1-től szintén kedvezőbb a keret. Devizahiteleknél szigorúbb a korlát. 

Az ingatlan értékét a bank értékbecsléssel állapítja meg. Ez eltérhet a hirdetési vagy adásvételi ártól; a HFM-számítás mindig a hitelbírálatkor megállapított értékre épül (bizonyos esetekben statisztikai módszerrel is). 

Gyakorlati példa (HFM)

• Megvett ingatlan forgalmi értéke a bank szerint: 50 millió Ft.

• Főszabály szerinti 80% HFM → 40 millió Ft lehet a hitel felső határa (feltéve, hogy a JTM ezt megengedi).

• Elsőlakásos kedvezmény mellett 90% HFM → 45 millió Ft lehet az elméleti plafon.

4) Munkaviszony, élethelyzet, adóstárs – amit a szabályok nem írnak le, de dönt

A jogszabályi korlátok mellett minden bank belső kockázati szabályok szerint is pontoz:

• Munkaviszony hossza és formája. Tartós, határozatlan idejű foglalkoztatás előny. Próbaidő alatt ritkán folyósítanak.

• Jövedelem forrása. Külföldi, idényjellegű, jutalékos jövedelem esetén gyakori a konzervatívabb beszámítás.

• Adóstárs. Két stabil jövedelem növeli a hitelkeretet, viszont mindkét fél KHR-helyzete és JTM-je számít.

• Eltartottak száma, megélhetési költségek. A bank jellemzően minimum életszínvonalat is feltételez (életszínvonal-kosár), amit nem „fedezhet” hitel.

• Számlakép. Rendszeres, átlátható bejövő és kártyahasználat erős jel; gyakori készpénzfelvét, tartós mínusz gyengít.

5) A „zöld” és az első lakásra szóló kedvezmények – mikor írnak felül plafonokat?

Az MNB 2025-től a kedvező energetikai besorolású lakások vásárlását/építését, illetve energiahatékonyság-javító felújítást kedvezőbb JTM és HFM szabályokkal is támogatja. Ez a gyakorlatban magasabb engedélyezhető törlesztőt és nagyobb hitelösszeget jelenthet azonos jövedelem mellett. Első otthont vásárló 41 év alatti ügyfeleknek továbbra is elérhető a 90% HFM. A részletes feltételeket (például energetikai minimumot, igazolás módját) az MNB oldalán találod. 

6) Hogyan számol a bank? – három valósághű esettanulmány

a) Személyi kölcsön, egyedülálló igénylő

• Nettó jövedelem: 420 000 Ft (határozatlan szerződés, 1 éve).

• Meglévő törlesztő: nincs.

• Tervezett futamidő: 5 év.

• JTM felső korlát fedezetlen hitelnél: 50–60%, jövedelemtől függően (banki gyakorlatban 50% konzervatív). Maximális közös törlesztő: ~210 000 Ft. Ebből számítható ki a felvehető összeg a bank által kalkulált kamat mellett. 

Döntő részletek: próbaidő nincs, KHR tiszta, a számlaképen nincs tartós mínusz → jó esély.

b) Lakáshitel, fiatal pár első otthonra

• Két nettó jövedelem: 2 × 350 000 Ft.

• 20 év futamidő, 10 évig rögzített kamat.

• JTM plafon: 50% az alsó sávban → 350 000 Ft összes törlesztő.

• Ingatlan banki érték: 60 millió Ft.

• HFM: elsőlakásos kedvezmény → akár 90%, elméletben 54 millió Ft is lehetne, de a JTM korlátoz: a havi 350 000 Ft törlesztőhöz tartozó tőke a banki kalkuláció szerint jellemzően kisebb, így végül a JTM lesz a szűk keresztmetszet. 

Döntő részletek: stabil munka, nincs meglévő hitel, KHR tiszta → esélyes. Ha a lakás BB vagy jobb besorolású, a zöld szabályok javíthatnak a számokon. 

c) Lakáshitel hitelkiváltással

• Nettó jövedelem: 800 000 Ft.

• Meglévő hitelek: régi, változó kamatozású lakáshitel 120 000 Ft/hó, személyi kölcsön 50 000 Ft/hó.

• Új hitel: 10 évig fix.

• JTM felső korlát felső sávban: 60% → 480 000 Ft teljes tér a törlesztőkre. Az új, konszolidált hitel törlesztője a két meglévőt kiváltva 330 000 Ft/hó lenne → a JTM alatt marad. A bank még azt vizsgálja, a fedezet és a HFM kijön-e (ingatlan értéke, tehermentesítés), és rendben van-e a KHR. 

7) Banki hitelbírálat vs. egyéb pénzügyi lehetőségek – mikor melyik?

Személyi kölcsön vs. jelzáloghitel

• Előny személyi kölcsönnél: gyorsabb, nincs ingatlanértékelés.

• Hátrány: rövidebb futamidő és magasabb teljes költség; a JTM hamarabb plafont ér.

• Előny jelzálognál: alacsonyabb kamatszint és hosszabb futamidő; HFM korlát miatt viszont önrész kell. 

Folyószámlahitel, hitelkártya

• Rugalmas, de a magas igénybe vett keret ronthatja a JTM-et, mert a bank a kereteket jellemzően törlesztési teherként bizonyos százalékkal beszámítja. Rövid távú, fegyelmezett használatra való, nem lakáscélra.

Áruhitel, „halasztott fizetés”

• Gyors, de összeadódva könnyen elviszik a JTM-teret. Lakáscélhoz nem érdemes halmozni.

Munkáltatói, családi kölcsön

• Olcsóbb lehet, de a banki hitelezésnél megszokott védelem és fedezeti háttér hiányzik; nagy összegnél ritkán elég.

Összegzés: ha nagy cél (lakás, felújítás, adósságrendezés) a tét, a jelzáloghitel a költség/keret/futamidő miatt rendszerint jobb; fogyasztási célra kisebb tételnél a személyi kölcsön a célszerű. A döntésnél mindig a JTM és HFM közös metszete számít. 

8) Miért utasítanak el? – tipikus, de elkerülhető okok

1. KHR-probléma (aktív negatív). Megoldás: tartozás rendezése, igazolások beszerzése, passzív idő kivárása; csak ezután érdemes újra próbálkozni. 

2. Rendezetlen jövedelem (készpénz, próbaidő). Megoldás: munkaviszony stabilizálása, átutalásos bér.

3. Túl magas meglévő törlesztő. Megoldás: kedvezőbb hitelre váltás vagy előtörlesztés, keretek visszavágása.

4. Nem megfelelő fedezet (túlértékelt vételár, nehezen értékesíthető ingatlan). Megoldás: reális értékbecslés elfogadása, nagyobb önerő, másik fedezet. 

9) Lépésről lépésre teendőlista igénylés előtt

1. KHR-saját lekérdezés és rendbetétel (ha kell). 

2. Számlakép rendezése (3 hónap): utalásos bér, kevesebb készpénz, nincs tartós mínusz.

3. Adósságnaptár: minden meglévő törlesztő összegyűjtése – ez lesz a JTM kiindulása.

4. Hitelcél meghatározása: zöld cél igazolása esetén kedvezőbb JTM/HFM elérhető. 

5. Előzetes keretszámítás: nettó jövedelem × JTM-limit → becsült max. törlesztő; ingatlan értéke × HFM → becsült max. hitelösszeg.

6. Kötelező dokumentumok (munkáltatói, NAV, tulajdoni lap, energetikai papír, értékbecsléshez adatok).

7. Bankok közti összevetés: kamatperiódus, előtörlesztés díja, folyósítási díjak, biztosítási elvárások.

Fontos rész: a kamatperiódus nemcsak a kockázatot, hanem a JTM-plafont is befolyásolja: minél hosszabb ideig rögzített a kamat, annál magasabb JTM-limit alkalmazható. 

10) Gyakori kérdések és válaszok

1) Elég-e a minimálbér?
Elvben lehet, ha a JTM-be belefér a kívánt törlesztő és nincs kizáró körülmény. A gyakorlatban a felvehető összeg alacsony lesz, és az első időkben szigorúbb a vizsgálat.

2) Mekkora önerő kell lakáshitelnél?
Főszabály szerint legalább 20% (80% HFM). Első lakásnál elérhető a 90% HFM, vagyis akár 10% önerő is elég lehet, ha minden egyéb feltétel teljesül. 

3) Mi számít „zöld” célnak?
Energiahatékony új lakás vásárlása/építése vagy olyan felújítás, amely igazoltan javítja a besorolást; ezeknél kedvezőbb JTM/HFM érvényesül. A pontos feltételeket az MNB oldalán közzéteszik. 

4) Számít-e, hogy hol dolgozom?
Igen. Stabil, hosszabb ideje fennálló munkaviszony előny. Próbaidőnél vagy gyakori munkahelyváltásnál a bank óvatosabb.

5) A hitelkártya- és folyószámlakeret beleszámít?
Igen, a bank jellemzően egy meghatározott százalékát törlesztési teherként veszi figyelembe a JTM-nél, még ha nem is használod ki teljesen.

6) Vállalkozóként mire figyeljek?
Legyen rendezett adózás, több lezárt év és utalással igazolt jövedelem. Idényjellegnél kérhetnek hosszabb múltat.

7) Mit tehetek elutasítás után?
Rendezd a KHR-helyzetet, csökkentsd a törlesztési terheket, stabilizáld a jövedelmet, majd kérj előzetes bírálatot több banknál. A KHR-lekérdezés és tájékoztatás folyamata átlátható, a banknak ismertetnie kell a döntés indokát. 

8) Mikor erős érv az adóstárs?
Ha valóban növeli a háztartás összjövedelmét és tiszta a KHR-je. Ha gyenge, inkább ront.

9) Lehet-e statisztikai értékbecslés?
Bizonyos esetekben igen; az MNB ezt lehetővé tette. A bank döntheti el, mikor alkalmazza. 

10) Mikor érdemes kiváltani a régi hiteleket?
Ha a JTM tered szűk, és egy hosszabb kamatrögzítésű, átláthatóbb törlesztővel csökkenteni tudod a kockázatot. A bírálat ilyenkor is teljes, KHR-rel és fedezetértékeléssel.

11) Rövid összehasonlítás – költség és kockázat

12) Ellenőrzőlista a saját esélyeidhez (5 perc)

• KHR állapot: negatív/pozitív, friss ügyfélpéldány nálad? 

• Jövedelem: nettó összeg × JTM-sáv → mekkora összes törlesztő fér bele? 

• Meglévő terhek: minden havi törlesztő összeadva.

• Fedezet: reális ingatlanérték, szükséges önerő megvan? 

• Kamatperiódus: lehetőleg 10 év vagy végig rögzített – magasabb JTM-limit és kisebb kockázat.

Záró, rövid tanács

Először a szabályokhoz igazítsd a céljaidat, ne fordítva. Tisztítsd a KHR-t, számolj JTM-mel, ellenőrizd a fedezet-arányt, és válassz hosszabb kamatrögzítést. Ha a zöld vagy elsőlakásos kedvezmény elérhető, használd ki – ezek ma valós, szabályalapú mozgásteret adnak.