Otthon Start + CSOK Plusz: hogyan illeszd össze a két támogatott hitelt?

Az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel és a CSOK Plusz együtt is felvehető, de egyszerre legfeljebb két támogatott kölcsön futhat. A siker kulcsa: a sorrendiség (egy banknál, egyidőben a legegyszerűbb), a banki gyakorlat (ranghely, értékbecslés, folyósítási ütem) és a keretekhez igazított hitelméretezés. Konkrét példákon mutatjuk be, hogyan érdemes összehangolni a két lábat, mikor célszerű csak az egyikkel indulni, és miben más mindez egy sima piaci jelzáloghoz képest.

Az otthonteremtési rendszer 2025-ben kifejezetten úgy épül fel, hogy a kedvezményes, fix 3%-os Otthon Start és a gyermekvállaláshoz kötött CSOK Plusz összehangolható legyen. A fix, alacsony kamatszint kiszámítható törlesztést ad; a CSOK Plusz sajátossága, hogy gyermek(ek) születése esetén tartozás elengedés épülhet a konstrukcióba. A kettő együtt jelentős teljes élettartamköltség-előnyt (TCO) adhat – de csak akkor, ha jól tervezel: sorrend, bankválasztás és hitelarányok döntenek.

Aranyszabály: egyszerre legfeljebb két támogatott hitel mehet. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az Otthon Start mellé vagy CSOK Plusz, vagy Falusi CSOK társítható; a három támogatott láb egyidejű futása nem megengedett.

A játékszabály lényege: keretek és korlátok

• Legfeljebb két támogatott hitel: Otthon Start + CSOK Plusz vagy Otthon Start + Falusi CSOK.
• Érték- és m²-plafonok: az igénybe vehető programoknál maximált ingatlanérték és négyzetméterár érvényes; a bankok ezeket a belső LTV-szabályokkal együtt vizsgálják.
• Önerő: minimum 10% az alapeset; korábbi tulajdon vagy kockázati tényezők esetén a bank kérhet 20%-ot is.
• Folyósítási sorrend: egybankos ügyleteknél házon belül sakkoznak, többbankos ügyleteknél a felek egymás felé igazolásokat adnak (ki, mikor, mennyit utalt).
• CSOK Plusz speciális eleme: a vállalás szerinti új gyermek(ek) érkezésekor tízmilliós nagyságrendű tartozás elengedés alkalmazható, amely alapvetően formálja a hosszú távú terheket.

Sorrendiség: mikor melyik lábbal indulj?

A sorrend az egyik legfontosabb döntés. Három tipikus kiindulópont:

1) Első lakás, gyermek nélkül – gyors vétel

Indulj Otthon Starttal: nincs gyermekfeltétel, az alacsony kamat azonnal rögzül. Később – házasság és gyermekvállalás után – a CSOK Plusz kiválthatja az Otthon Start egy részét vagy egészét. Ezzel megőrzöd a gyorsaságot és nem zársz ki későbbi kedvezményt.

2) Házasok, rövid távon gyermek(ek) terve

Célszerű a két igénylést egy banknál, egyidőben beadni: egy értékbecslés, egy közjegyzői kör, egységes ranghelykezelés. A bank a két lábat egy csomagban bírálja, a folyósítást ütemtervvel hangolja.

3) Meglévő gyermek(ek), értékhatár-közeli ingatlan

Ha közel vagytok az érték- és m²-plafonokhoz, érdemes a CSOK Pluszt előtérbe helyezni a potenciális tartozáselengedés miatt, és az Otthon Start összegét csak annyira felvinni, amennyire a vételár zárásához szükséges.

Banki gyakorlat: mit lát a háttérben az ügyintéző?

Értékbecslés és LTV

A bank a két hitel összesített terhelését nézi a fedezetre. A külső (program-) korlátok mellé belső kockázati limittábla jön: jellemző, hogy a vételár/forgalmi érték alapján meghúzott plafonon túl akkor sem mennek, ha két támogatott láb együtt „elvileg” kijönne. Ezért fontos előzetes előminősítést kérni a reális hitelösszegre.

Ranghely és biztosítékok

Két kölcsön = két jelzálogjog és sokszor két állami jogcím. Egybankos ügyletnél ezt a back office egységesen kezeli. Két bank esetén a jelzálogjogi ranghelyet és a folyósítási sorrendet szerződésben kell rögzíteni (pl. először az Otthon Start folyósít, erről okirati igazolást ad, majd jön a CSOK Plusz).

Díjstruktúra

Az értékbecslés, folyósítási díj, közjegyző, földhivatali illeték – mind-mind megjelenik. Egybankos csomagban több tétel egyszer merül fel; két banknál könnyen duplázódik valami (pl. külön értékbecslés).

Időzítés és ütemezés

Építésnél a készültségi fokhoz igazítják a részfolyósításokat, vásárlásnál az adásvételi szerződés határnapjai a mérvadók. Többbankos modellnél az eladó felé is tisztán kommunikálni kell: mikor, melyik bank utal, és az előző utalásról mikor áll rendelkezésre igazolás.

Számszerűsített példa: mit jelent a „legfeljebb két támogatott hitel” a kasszában?

Alaphelyzet

• Új építésű lakás vételára: 95 millió Ft
• Önerő: 15% (14,25 millió Ft)
• Finanszírozandó: 80,75 millió Ft

Hitelmix

• Otthon Start: 50 millió Ft (fix 3%)
• CSOK Plusz: 30,75 millió Ft (fix 3%)

Tartozás elengedési forgatókönyvek (CSOK Plusz)

• 1 új gyermek: nincs elengedés vagy csak korlátozott mérték (a mindenkori szabály szerint).
• 2 új gyermek: 10–10 millió Ft elengedése, azaz a CSOK Plusz terhe drasztikusan csökken.
• 3 új gyermek: további elengedés lehetséges.

Következmény

A törlesztés pályája a családtervezés függvényében alakul: minél nagyobb a CSOK Plusz elengedés, annál inkább nő a teljes TCO-előny a tisztán piaci hitelhez képest. A két láb 3%-os kamatszinten még elengedés nélkül is versenyképes; elengedéssel pedig nagyságrenddel jobb.

Három élethelyzet – három működő stratégia

1) „Azonnal költöznénk, 1–2 éven belül jöhet a baba”

• Sorrend: két hitel egy banknál, egyidőben.
• Miért? Egy értékbecslés, egységes ranghely, gördülékeny folyósítás.
• Finomhangolás: a CSOK Plusz összegét a 2. gyermek érkezése esetére optimalizáld (tartozáselengedés hatása).

2) „Most van jó vétel, még nem vagyunk házasok”

• Sorrend: Otthon Start önállóan, most azonnal.
• Következő lépés: házasság és gyermekvállalás után CSOK Plusz kiváltás.
• Előny: nem maradsz le a lakásról, később mégis be tudsz lépni a családtámogatott csatornába.

3) „Falusi övezet, bővítés/felújítás is kell”

• Választási pont: Otthon Start mellé CSOK Plusz vagy Falusi CSOK jöhet – a kettő együtt nem.
• Döntési szempont: ha a Falusi CSOK területi és felhasználási feltételei passzolnak, a felújítási komponens miatt sokszor célszerűbb; ha nem, marad a CSOK Plusz.

Összehasonlítás: támogatott kombináció vs. piaci jelzálog

Összefoglalva: ha beleférsz a programkorlátokba és van esély tartozás elengedésre, a kombináció messze kedvezőbb. A piaci jelzálog akkor kerül képbe, ha az értékplafonok vagy személyi feltételek miatt kiszorulsz a támogatott csatornából, vagy villámgyors zárás kell feltételmentesen.

Bankválasztás és kivitelezés – „projektrutin” 7 lépésben

1. Keret-szűrés: vételár, m²-ár, településtípus. Tudd, hogy a kiszemelt ingatlan belefér-e a támogatási korlátokba.
2. Előminősítés: kérj konzervatív előminősítést mindkét lábra. A bank így már az elején megmondja, milyen hitelösszeg fér el a jövedelmeteken, és mekkora önerőt vár.
3. Önerő ütemezése: foglaló–előleg–zárás; építésnél készültségi fokok. Pénzügyi tervbe írd be az értékbecslés, közjegyző, földhivatal díjait is.
4. Hitelméretezés: a CSOK Plusz összegét a tervezett gyermekszám forgatókönyveire optimalizáld (0/1/2/3 új gyermek).
5. Egybankos preferencia: amennyire lehet, egy bank kezelje a két lábat. Ha nem megy, akkor jöhet a kétbankos B-terv.
6. Kétbankos ütemezés: adásvételi szerződésben rögzítsd a folyósítási sorrendet, az igazolások és határnapok rendszerét. Ezt az eladó felé is kommunikáld.
7. Exit-opció: tervezd meg előre a kiváltás útját (Otthon Start → CSOK Plusz), ha a jövőben teljesülnek a feltételek.

Rövid esettanulmányok 

A) Első lakás, 1 gyermek vállalás, 85 millió Ft-os új lakás

• Önerő: 15% (12,75 millió Ft)
• Hitelmix: Otthon Start 50 M + CSOK Plusz 22,25 M
• Cash-flow: két 3%-os törlesztő. Ha később megszületik a második gyermek, a CSOK Plusz tartozásból 10 M Ft elengedés érkezik; a teljes törlesztési teher jelentősen csökken.

B) Két meglévő gyermek, 110 millió Ft-os családi ház

• Önerő: 20% (22 M Ft) – a bank kockázati szabálya miatt
• Hitelmix: Otthon Start 50 M + CSOK Plusz 38 M
• Elengedés-potenciál: újabb gyermek érkezése esetén további elengedés lehetséges; a családi kassza tervezésekor külön modellezzétek a „+1 gyermek” esetét.

C) Nem házasok, gyors vétel, 72 millió Ft-os használt lakás

• Lépés: csak Otthon Start most, mert sürgős a zárás.
• Későbbi opció: házasság és gyermekvállalás után CSOK Plusz kiváltás, amellyel a korábbi 3%-os hitel egy része „átfordul” elengedés-potenciállal bíró lábra.

Alternatívák és kiegészítők – mivel hasonlíts?

• Csak Otthon Start: ha bizonytalan a gyermekvállalási időzítés, mégis kell az alacsony kamat. Egyszerűbb admin, nincs elengedés.
• Otthon Start + Falusi CSOK: kistelepülés, bővítés/felújítás fókusz; választani kell a Falusi CSOK és a CSOK Plusz között.
• Piaci jelzálog vegyesen: ha az értékplafon miatt „hiányzik” egy rész, a maradék finanszírozható piaci hitellel. Ilyenkor nő a TCO, és a folyósítási technika is összetettebb.

Gyakori kérdések (GYIK)

1) Mehet együtt az Otthon Start és a CSOK Plusz?

Igen. A szabály a kombinálhatóságot támogatja, de egyszerre csak két támogatott hitel futhat. Három támogatott láb együtt nem megengedett.

2) Melyiket folyósítják előbb?

Egybankos ügyleteknél ezt házon belül ütemezik. Két banknál az egyik csak akkor utal, ha megkapta a másik folyósításáról az okirati igazolást. Ezért kell a szerződésbe részletes folyósítási sorrend.

3) Most nincs gyermekünk – mit tegyünk?

Indulj Otthon Starttal. Ha később házasság és gyermekvállalás is lesz, CSOK Pluszra válthatsz, és ezzel megnyílik az elengedés lehetősége.

4) Mekkora ingatlanra kaphatok?

A programoknál érték- és m²-plafonok vannak; ezeken belül a bank LTV-szabálya és a jövedelmetek dönt az összegről. Érdemes előminősítést kérni és az értékbecslői kockázatot (pl. túl magas négyzetméterár) is átbeszélni.

5) Mi a CSOK Plusz fő előnye az Otthon Starthoz képest?

A tartozás elengedés: új gyermek(ek) születésekor meghatározott összegek levonásra kerülnek a fennálló tőkéből, ami drasztikusan csökkenti a futamidő alatti terhet.

6) Kell-e mindenképp egy bankot választani?

Nem kötelező, de praktikus. Egy értékbecslés, egyszerűbb ranghely, gyorsabb ügyintézés. Két banknál több a koordináció, könnyebben csúszik a határidő.

7) Miért fix 3% körül mozog mindenhol a kamat?

Mert ezek államilag támogatott konstrukciók. A fogyasztói kamat hosszú távon fix alacsony szintre van beállítva; a pontos kondíciókat a bank és a program részletei határozzák meg.

8) Van értelme piaci hitelt hozzákeverni?

Akkor igen, ha a kiválasztott ingatlan ára túllépi a támogatott kereteket, és nincs több önerő. Tudni kell, hogy a piaci láb rontja az összköltséget, és bonyolítja a folyósítást.

9) Miben bukhat el a támogatás?

Ha a gyermekvállalási vállalás nem teljesül időben, vagy az értékbecslés miatt kiderül, hogy kilógtok az érték- és m²-plafonokból. Ezért fontos a konzervatív előminősítés és a jó ingatlanválasztás.

10) Mikor célszerű csak egy lábbal menni?

Ha időnyomás alatt vagy, és nem akarsz két láb adminját kezelni; vagy ha még nem biztos a családtervezés. Ilyenkor az Otthon Start az egyszerűbb, később ráérsz dönteni a kiváltásról.

Ellenőrzőlista a zökkenőmentes ügymenethez

• Belefér az ingatlan a program érték- és m²-plafonjaiba.
• Készült előminősítés mindkét hitellábra.
• Megtervezted az önerő ütemezését (foglaló, előleg, zárás).
• A CSOK Plusz összege a reális gyermekszám-forgatókönyvhöz igazítva.
• Egybankos beadás a preferált út; ha nem, akkor részletes kétbankos ütemterv.
• Az adásvételi szerződés tartalmazza a folyósítási sorrendet és igazolási kötelezettségeket.
• Megvan az exit-opció: Otthon Start → későbbi CSOK Plusz kiváltás.

Rövid összefoglaló tanács

Gondolkodj három fronton egyszerre:

1. Keretek – biztosan belefér-e az ingatlan az érték- és m²-plafonokba;
2. Sorrend – lehetőleg egy banknál, egyidőben add be a két igénylést;
3. Hitelméretezés – a CSOK Pluszt a várható tartozáselengedés köré tervezd, az Otthon Startot pedig a vételár zárásához illeszd.

Ha ez a három rendben van, a „legfeljebb két támogatott hitel” szabályból valódi pénzügyi előny lesz: alacsony, fix törlesztő és jól időzített állami kedvezmény.