A lakáshitel-kiváltás titka: Mikor éri meg, és hogyan csináld okosan?

Cikkünk gyakorlati útmutató arra, hogyan számold ki, hogy a lakáshitel-kiváltás valóban pénzügyi előnyt ad-e: tételesen végigvesszük a díjakat, kiszámítjuk a havi megtakarítást és a megtérülési időt, majd megmutatjuk, mikor jobb a futamidő rövidítése a törlesztő csökkentésénél. A cikk végére világos döntési sorrendet kapsz: két összehasonlítható ajánlat, teljes költség, megtérülés, kockázat, majd stratégia vésztartalékkal és éves felülvizsgálattal kiegészítve.

Lakáshitelt kiváltani akkor érdemes, ha összességében kevesebbet fizetsz vissza, és csökken a kockázatod. A döntés nem az induló törlesztőről szól, hanem a teljes élettartam-költségről és a kiszámíthatóságról. Ehhez három kérdésre kell egyértelmű választ adni:

1. Mennyibe kerül a csere ma? (díjak, költségek, előtörlesztési teher)

2. Mennyi lesz a megtakarítás havonta és összesen?

3. Mikor térül meg a váltás? (hány hónap alatt hozzák vissza a díjakat a kisebb kamatok)

Az alábbi útmutató végigvezet a számításon, és konkrét példákkal mutatja meg, hogyan hozd meg a jó döntést.

Mikor gyanús, hogy érdemes kiváltani?

• Magas a hiteled kamata a piaci ajánlatokhoz képest. Már 0,8–1,2 százalékpontos különbség is jelentős lehet.

• Rövid a kamatrögzítésed (például 3–5 év), és tartasz a kamatemelkedéstől.

• Sok van még hátra a futamidőből (10–20 év). A megtakarítás nagy része a futamidő első felében keletkezik.

• Jó az ingatlan értéke és az arányok: ha az ingatlanod értékéhez képest csökkent a tartozás (alacsonyabb hitel/érték arány), jobb kamatot alkudhatsz.

• Javult a hitelképességed: magasabb jövedelem, rendezett adósság, tiszta múlt.

A váltás költségei – ne hagyj ki semmit a listából

Lakáshitel kiváltásakor jellemzően az alábbi tételekkel számolj:

• Előtörlesztési díj a régi banknál: sokszor a fennálló tartozás 1–2%-a (akció vagy kedvezmény lehetséges).

• Értékbecslés az új banknál: egyszeri tétel.

• Közjegyzői díj: a szerződés hitelesítése.

• Földhivatali díjak: jelzálog be- és kivonás.

• Folyósítási díj / hitelbírálati díj: bankfüggő, akciók csökkenthetik.

• Számlacsomag-, biztosítási feltételek: vannak konstrukciók, ahol bizonyos jóváírás vagy biztosítás vállalása fejében kapsz kamatkedvezményt – ezeknek is van költséghatása.

A megtérülés kiszámítása – a töréspont, ami dönt

A kiváltás akkor jó, ha a havi megtakarítás X forintja belátható időn belül visszahozza a díjak Y forintját. Ez a megtérülési idő.

Gyakorlati példa (kerekítve, szemléltetésre):

• Fennálló tartozás: 28 000 000 Ft

• Hátralévő futamidő: 18 év

• Jelenlegi kamat: 7,2% (fix)

• Új ajánlat: 5,8% (hosszú fix)

• Díjak összesen: 480 000 Ft

• Havi törlesztő a régi hitelnél: ~217 000 Ft

• Havi törlesztő az új hitelnél: ~196 000 Ft

• Havi különbség: ~21 000 Ft megtakarítás

Megtérülés: 480 000 / 21 000 ≈ 23 hónap. Ha 2 éven belül visszajön a költség, és hosszú a futamidő, a váltás jellemzően ésszerű – különösen, ha közben hosszú kamatrögzítést kapsz.

Ha a megtérülés 36 hónap felett van, már sokkal óvatosabban érdemes dönteni; ilyenkor vizsgáld meg a részleges előtörlesztést vagy a saját bankodnál elérhető kamatcsökkentést.

Rövidebb futamidő vagy alacsonyabb törlesztő?

A kiváltáskor kérheted, hogy a kisebb kamatból adódó előnyt

• A) főként a futamidő rövidítésére fordítsák (többnyire ez adja a legnagyobb teljes megtakarítást), vagy

• B) inkább a havi teher csökkentésére (likviditás nő, összes megtakarítás kisebb).

Számpélda (folytatás a fenti esettől):

• Ha tartod a régi törlesztőt (~217 000 Ft) az új, alacsonyabb kamaton, a futamidő több évvel rövidülhet, és a teljes visszafizetés különbsége milliós nagyságrend.

• Ha a törlesztőt csökkented (~196 000 Ft-ra), a havi mozgástered nő ~21 000 Ft-tal, de a teljes nyereség alacsonyabb lesz.

Döntési elv: ha van vésztartalékod (legalább 3–6 havi kiadás), rövidíts. Ha nincs, előbb a tartalékot építsd, és csak utána rövidíts.

Fix vagy változó? – kockázat helyett tervezhetőség

A kiváltás nem csak a kamatról, hanem a kamatkockázatról is szól. A rövid kamatperiódus olcsóbban indulhat, de egy emelkedő környezetben könnyen ugrik a törlesztő. A hosszú fix (10–20 év) drágábban indulhat, cserébe zárja a kockázatot.

Mikor melyiket?

• Bizonytalan jövedelem, feszes költségvetés: hosszú fix.

• Erős tartalék, fegyelmezett előtörlesztés: elgondolkodhatsz rövidebb perióduson, de legyen írásos terved kamatemelkedésre (például plusz 1–2 százalékpont esetére).

Lakáshitel-kiváltás vagy részleges előtörlesztés?

Részleges előtörlesztés akkor jó, ha nem kapsz érdemi kamatkedvezményt a kiváltással, de van megtakarításod. A tőke csökkentése rögtön mérsékli a kamatterhet. Kiváltás akkor jó, ha a kamatkülönbség látványos, vagy hosszú fixet szeretnél.

Összehasonlító példa (nagyságrendi):

• 25 millió Ft tartozás, 6,9% kamat, 16 év hátra.

• Van 3 millió Ft félretett pénzed.

• Ha elő­törlesztesz 3 milliót és rövidítesz, a teljes kamatban több százezer forintnyi nyereség keletkezik.

• Ha kiváltasz 5,6%-ra és nem előtörlesztesz, a kamatkülönbségből adódó havi nyereség lehet magasabb, de csak akkor, ha a díjak nem túl nagyok.

• A kombináció gyakran a nyerő: kiváltás és részleges előtörlesztés.

Mire figyel az új bank? – a kulcs a hitelképesség

• Hitel/érték arány: mennyi a tartozás az ingatlan forgalmi értékéhez képest. Alacsonyabb aránynál jobb kamat tárgyalható.

• Jövedelem és terhelhetőség: a törlesztők aránya a nettó jövedelemhez képest.

• Foglalkoztatás stabilitása: próbaidő, vállalkozói bevétel ingadozása mind számít.

• Múltbeli fizetési fegyelem: csúszások, tartozás, hitelkártya-keretek kihasználtsága.

A folyamat lépései – így haladj hibamentesen

1. Adatgyűjtés: jelenlegi kölcsön kimutatása (tőke, kamat, hátralévő futamidő, előtörlesztési díj).

2. Két ajánlat kérése: a saját bankodtól belső átszerződésre és egy másik banktól teljes kiváltásra – mindkettőt azonos futamidőre és kamatrögzítésre.

3. Teljes költség és megtérülés számítása: tételes díjak, havi különbség, töréspont hónapokban.

4. Kockázati döntés: rövidítést kérsz-e, vagy inkább havi teher csökkentést.

5. Papírok előkészítése: tulajdoni lap, értékbecslés szervezése, közjegyző.

6. Kifizetés és jelzálogcsere: az új bank kifizeti a régit, a jelzálogjog átkerül.

7. Utóellenőrzés: számlacsomag-feltételek, biztosítások teljesítése, kedvezmények rögzítése.

Esettanulmányok – valós helyzetek számszerűen

Hosszú pálya, nagy különbség

• Tartozás: 32 millió Ft

• Hátralévő futamidő: 20 év

• Régi kamat: 7,5%

• Új kamat: 5,7% (hosszú fix)

• Díjak: 520 000 Ft

• Régi törlesztő: ~258 000 Ft

• Új törlesztő: ~224 000 Ft

• Havi nyereség: ~34 000 Ft → Megtérülés: ~15 hónap

• Összes nyereség (ha a futamidőt tartod): több millió Ft a teljes időszakban

• Még jobb stratégia: tartsd a régi törlesztőt → futamidő ~3–4 évvel rövidülhet

Rövid pálya, kicsi különbség

• Tartozás: 12 millió Ft

• Hátralévő futamidő: 5 év

• Régi kamat: 6,5%

• Új kamat: 5,9%

• Díjak: 350 000 Ft

• Havi megtakarítás: ~7–9 ezer Ft → Megtérülés: 39–50 hónap

• Következtetés: alig éri meg; helyette részleges előtörlesztés és a futamidő rövidítése célszerű.

Kamatkockázat zárása

• Változó kamatú hitel 3 éves rögzítéssel, 6,2% induló, 17 év hátra.

• Hosszú fix ajánlat 6,6%-on.

• Havi törlesztő valamelyest nő, viszont a kockázat megszűnik.

• Döntés: ha a családi költségvetés feszes, a kockázat zárása fontosabb, mint az induló havi pár ezer forint különbség.

Kiváltás kontra alternatívák – melyik mikor jobb?

Belső szerződésmódosítás a saját banknál

• Előny: gyakran olcsóbb és gyorsabb, mert nem kell minden díjat újra megfizetni.

• Hátrány: nem mindig adja a piaci legjobb kamatot.

• Mikor jó? Ha a díjakat spórolnád és a kamat közel van a legjobbakhoz.

Adósságrendező hitel (több tartozás egyben)

• Előny: egy törlesztő, jobb átláthatóság, esély kamatcsökkenésre.

• Hátrány: ha megnyújtod a futamidőt, a teljes költség nőhet.

• Mikor jó? Ha magas kamatú hiteleket váltasz ki és nem veszel fel újakat.

Raiffeisen Lakáshitel - 10 éves kamatperiódussal

Közjegyzői díj visszatérítés max. 50 ezer Ft-ig

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 6,48% - 7,70% Kamat: 6,29% - 7,44%

Futamidő 132 - 300 hó

Hitelösszeg 1.000.000 Ft - 200.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

Raiffeisen Lakáshitel - 10 éves kamatperiódussal

THM: 6,48% - 7,70% Kamat: 6,29% - 7,44%

Futamidő: 132 - 300 hó

Hitelösszeg: 1.000.000 Ft - 200.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	193382 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Értékbecslés dija:	0 Ft
Tulajdoni lap lekérdezése:	0 Ft
Térképmásolat lekérdezése:	0 Ft
Jelzálog bejegyzési kérelem:	0 Ft
Jelzálogjog törlése:	10600 Ft
Kamat típusa:	Változó
Kamatperiódus:	10 év
Kamatváltoztatási mutató:	H2K10

Előtörlesztési információ

Jogi információk

Érdekel

Személyi kölcsönnel kiváltani lakáshitelt

• Előny: gyors, fedezet nélkül.

• Hátrány: jellemzően drágább kamat, rövidebb futamidő.

• Mikor jó? Ritkán. Inkább átmeneti megoldás kisebb, drága tartozás lezárására.

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM

Futamidő

Hitelösszeg

Jelenleg nálunk nem elérhető

Bezár

Összegzés

THM:

Futamidő:

Hitelösszeg:

Érdekel

Igénylési feltételek

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Jogi információk

Érdekel

CIB Előrelépő Személyi Kölcsön

Bankváltás nélkül, már akár 15 millió Ft is igényelhető!

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 10,39% - 11,29% Kamat: 9,59% - 10,60%

Futamidő 12 - 96 hó

Hitelösszeg 300.000 - 15.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

CIB Előrelépő Személyi Kölcsön

THM: 10,39% - 11,29% Kamat: 9,59% - 10,60%

Futamidő: 12 - 96 hó

Hitelösszeg: 300.000 - 15.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	20 év
Elvárt munkaviszony:	3 hó
Elvárt jövedelem:	250000 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix

Előtörlesztési információ

Jogi információk

Érdekel

K&H kiemelt személyi kölcsön

Fix törlesztőrészlet

Promóció

Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!

Érdekel

Vissza

* Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek.

THM 10,8% - 21,2% Kamat: 9,99%

Futamidő 24 - 96 hó

Hitelösszeg 3.000.000 Ft - 15.000.000 Ft

Érdekel

Információ

Bezár

Összegzés

K&H kiemelt személyi kölcsön

THM: 10,8% - 21,2% Kamat: 9,99%

Futamidő: 24 - 96 hó

Hitelösszeg: 3.000.000 Ft - 15.000.000 Ft

Érdekel

Igénylési feltételek

Életkor:	18 év
Elvárt munkaviszony:	6 hó
Elvárt jövedelem:	400000 Ft
KHR (BAR) listás igényelheti:	Nem

Hitel részletei

Részletek és kondíciók

Hirdetmény:

Aktuális hirdetmény

Kamat típusa:	Fix
Kamatperiódus:	Fix

Előtörlesztési információ

Jogi információk

Érdekel

Részleges előtörlesztés

• Előny: díja alacsonyabb lehet; futamidő-rövidítéssel kiugró kamatnyereség érhető el.

• Hátrány: kamatszintet nem csökkent, csak a tőkét.

• Mikor jó? Ha kevés év van hátra vagy kicsi a kamatkülönbség.

Kockázatkezelés – ne csak olcsóbb, hanem biztonságosabb is legyen

• Vésztartalék: 3–6 havi teljes megélhetési és törlesztési összeg félretéve. Kiváltás előtt ellenőrizd, hogy megvan-e.

• Biztosítás: hitelfedezeti védelem akkor hasznos, ha bizonytalan a munkahely, vagy egy kereső tartja el a családot.

• Kamatemelkedés esetre terv: ha rövid kamatperiódust választasz, írd le előre, milyen lépésekkel védekezel (előtörlesztés, jövedelemnövelés, költségvágás).

Gyakorlati ellenőrzőlista a döntéshez

1. Kérj két összehasonlítható ajánlatot azonos futamidőre és azonos kamatrögzítésre.

2. Számold ki a teljes díjat (elő­törlesztés, közjegyző, értékbecslés, földhivatal, folyósítás).

3. Számold ki a havi különbséget és a megtérülési időt (díj / havi nyereség).

4. Dönts: rövidítés vagy törlesztőcsökkentés – és tartsd magad a tervhez.

5. Ellenőrizd a számlacsomag-feltételeket és a kedvezmények árát.

6. Rögzítsd a vésztartalékot és a kamatkockázati tervet.

7. A szerződéskötés után nézd át a beállított csoportos beszedéseket, biztosításokat, értesítéseket.

Két „okos részlet”, ami sok pénzt hoz

1) Tartani a régi törlesztőt
Ha a kiváltás után is vállalható a korábbi, magasabb törlesztő, akkor kérd a futamidő rövidítését. Ugyanannyi pénzből éveket vághatsz le a hátralévő időből.

2) Éves felülvizsgálat dátummal
Írd be a naptárba: évente egyszer tételesen nézd át a hitelt (kamat, díjak, futamidő, előtörlesztés). A piac változását csak így tudod kihasználni.

Gyakori tévhitek – gyors helyreigazítás

• „A legalacsonyabb induló törlesztő a legjobb.” Nem. A futamidő és a kockázat együtt számít.

• „Kiváltás mindig megéri.” Nem. Rövid hátralévő időnél és kicsi kamatkülönbségnél a díjak elvihetik a nyereséget.

• „Mindegy, milyen számlát választok.” Nem. Egy drágább számlacsomag vagy kötelező biztosítás lenullázhatja a kamatkedvezményt.

• „A bankoknál ugyanazok a szabályok.” A részletek (értékbecslés elfogadása, kedvezmények feltételei) bankonként eltérnek – ezrekben, sőt százezrekben mérhető különbség.

Összehasonlítás más pénzügyi lehetőségekkel

Irányt ad: a saját díjaid és kamatszámaid módosíthatják a sorrendet.

Záró összefoglaló tanács

A lakáshitel-kiváltás akkor jó döntés, ha számokkal igazolt a megtakarítás és csökken a kockázatod. Kérj két összehasonlítható ajánlatot, számold ki a teljes díjat és a megtérülést, majd válassz: rövidítés a maximális nyereségért, vagy törlesztőcsökkentés a nagyobb mozgástérért. Ha ehhez hozzáteszel egy éves felülvizsgálatot és megfelelő vésztartalékot, a hiteled nem teher lesz, hanem jól működő, kiszámítható pénzügyi eszköz.