Ingatlanpiac 2024: folytatódik a csökkenés vagy fellélegezhet a piac?
Még mindig a gazdasági válság hatásait nyögi a hazai ingatlanpiac – erre utalnak a számok a KSH friss lakáspiaci adatai. Azóta, hogy 2022 elején Magyarországon kitört a koronavírus-járvány, az ingatlanipar folyamatosan lefelé tartó tendenciát mutat. Ennek hátterében a belső kereslet csökkenése, a reálkeresetek visszaesése és a magas kamatszint szerepelnek, amelyeket a gazdasági válság csak tovább tetőzött.
Azonban kedvező kilátások is felmerülnek, különösen a kamatok folyamatos csökkenése és az építőipar külső finanszírozásra nagymértékben támaszkodó szegmenseinek stabilizálódása miatt. Várhatóan az év második felében, a lakásépítési kedv növekedésével, valamint a kamatlábak normalizálódásával ismét egyensúlyba jöhet az ingatlanpiac.
2023 a korrekció éve volt
A lakáspiaci forgalom már 2022-ben is gyötrelmes számokat mutatott, akkor 14 százalékos volt a kereslet visszaesése. Ezt követően 2023-ban is elmaradt a várva várt fellendülés: az év harmadik negyedévéig összesen további 31 százalékkal esett vissza a lakáspiaci forgalom. 2023 első három negyedévében nem mást, mint az ingatlaneladások látványos visszaesését tapasztalhattuk a forgalomcsökkenés következtében.
De nem csak az eladott lakások száma csökkent az előző év azonos időszakához képest, ezzel párhuzamosan az áremelkedés üteme is lelassult. Az ősz beköszöntével már érezhető volt az árak enyhe csökkenése mind a használt, mind az új lakások esetében a nyáron regisztrált adatokhoz képest. Mégis, a statisztikák mást mutattak: az éves árváltozás mértéke tíz éve a legalacsonyabb szintre, mindössze 1,5 százalékra süllyedt. Az új lakások iránti kereslet jelentős visszaesése a mai napig megfigyelhető a piacon, és a 2022-ben rekord mértékben dráguló családi házak értéke egyre csak csökkent. Ez a tendencia jelentős változásokra utal az ingatlanpiac dinamikájában.
Csökkenő lakásárak uralták 2023-ban a piacot
A KSH a 2023-as lakáspiaci elemzésében rávilágított egy újabb trendre: az év első negyedévében még emelkedtek az árak, azonban a használt lakások esetében a második negyedévben stagnálást, míg a harmadik negyedévben 0,6 százalékos csökkenést mutatott. Az új lakásoknál pedig érezhetőbb, 1,8 százalékos árcsökkenést jeleztek a harmadik negyedévre az előző negyedévhez képest a KSH-hoz beérkezett adatok alapján.
2015-ös árakhoz viszonyítva a használt lakások 2,6-szoros, az új lakások pedig 3-szoros áron keltek el 2023 harmadik negyedévben. Az előző év azonos időszakához képest a használt lakások ára stagnált, míg az új lakásoké 11 százalékkal emelkedett a vizsgált időszakban. Az új és a használt lakások összevont lakásárindexe negyedéves összevetésben 0,7 százalékkal csökkent, éves szinten pedig mindössze 1,5 százalékkal emelkedett, ami az elmúlt tíz évben mért legkisebb éves árváltozásnak számít.
Megváltoztak a fogyasztói igények is
2023 tavaszától kezdve tehát fokozatosan látszott a visszaesés a KSH által rögzített lakáspiaci adatok alapján az előző évekhez képest, és ez a csökkenő tendencia az év végéig is folytatódott. Ezzel párhuzamosan a tranzakciószámok növekedtek. Ennek hátterében feltehetően az év végén kivezetésre kerülő CSOK iránti megnövekedett kereslet állt, valamint sok ingatlanvásárló már igyekezett előszerződést kötni a 2024. január elsején életbe lépő CSOK Pluszra.
De 2023 nem csak a csökkenő lakásárakról szólt, a KSH azonosított egy fogyasztói igényekkel összefüggő lakáspiaci trendet is. A vevői igények megváltoztak, a lakásvásárlók jellemzően a kisebb alapterületű, 1-2 szobás lakások iránt érdeklődtek, valamint előtérbe kerültek a régebbi, felújítandó ingatlanok is a kedvezőbb vételi árak miatt. Az eladóknak érdemes volt a vevők árérzékenységével is számolni, hiszen 2023-ban, az infláció és a bizonytalan gazdasági helyzet hatására a vevői szegmens nem igen költött 20 millió forintnál többet ingatlanra. Ám ez a tendencia várhatóan idén már kevésbé fogja dominálni a piacon az új otthonteremtési támogatás hatására.
Inkább használt lakást vettek a magyarok
Ha egy kicsit visszatekintünk az elmúlt egy-másfél év lakáspiaci statisztikáira, láthatjuk, hogy akkor jelét adta az újonnan épített lakások iránti kereslet csökkenés. A KSH jelentése szerint 2023-ban az új lakások értékesítése 45 százalékkal maradt el a 2022-es adatoktól.
Az újlakás-piac forgalmának visszaesése egyértelműen a fővárosi szegmensben volt tapasztalható. 2023 második félévében folytatódott a már 2022 végén elkezdődött és a tavalyi év első hat hónapjában egyértelművé vált mélyrepülés. Az általánosan romló gazdasági és szabályozási környezet hatására júliustól decemberig közel 13 százalékkal kevesebb újonnan épült lakás cserélt gazdát, ami jelentős visszaesést jelentett az első fél évhez képest. Ez a volumen a 2014-es első félévi adatokkal vetekszik, és az éves összesített eladások tekintetében is érezhető, hiszen a gazdára talált lakások száma közel a felét érte csak el 2022-ben értékesített mennyiségnek. Ez nem mást, mint az elmúlt kilenc év legalacsonyabb volumenét jelentette.
A kereslet visszaesését követve az új kínálat is jelentősen szűkült. Ez a tendencia hasonló volt az első hat hónapban tapasztalt adásvételi darabszámokhoz képest, amely szintén ismerős lehetett a piac szereplőinek a 2020-as első félévi Covid-sokk kapcsán. Az év egészét tekintve megközelítőleg 25 százalékkal esett vissza az újonnan épült lakások száma a megelőző évhez képest. Ezek a trendek sajnos emlékeztethetnek minket a 2014-15-ös piaci helyzetre.
A még nem hivatalos adatok alapján – amelyet a 2024-es év első másfél hónapjában regisztrált a hivatal– már látszanak az élénkülés jelei: egyes ingatlanhirdető portálok már 30-40 százalékkal több érdeklődésszámot regisztráltak az egy évvel ezelőtti eredményekhez képest. Másik oldalról a piac még mindig kivár, a hirdetési időkön egyelőre nem látszik az eladások élénkülése.
Látszanak a kilábalás jelei
Az elmúlt év a lakáspiac szempontjából inkább a várakozások éve volt, azonban mára már láthatók a kilábalás jelei a hazai ingatlanpiacon. A KSH statisztikái alátámasztják, hogy tavaly minden fontos piaci mutató visszaesett, azonban a tartós áresés, ami általában súlyos recessziók idején jellemző, 2023-ban elmaradt. Bár a reálértelemben vett lakásárak jelentősen csökkentek, a nominális árak inkább csak kisebb korrekciót mutattak. Ugyanakkor a lakásépítésben és építési engedélyek kiadásában rég nem látott negatív eredmények születtek, ami azt mutatja, hogy a piac a kínálaton keresztül alkalmazkodott a változó környezethez.
Az előrejelzések szerint 2024-ben a lakáspiac jól működéséhez szükséges tényezők, mint a stabil gazdasági növekedés, a reálbérek alakulása, az alacsony hitelkamatok és az állami támogatások összességében javulnak, ezért az idei évben már a tavalyi mélyponthoz képest fellendülés várható.
Fellendülést hozhat az új CSOK Plusz
2023-ban a lakáshitelpiacon már nyár végétől élénkülés tapasztalható volt, amikor a kamatszintek 8-9 százalékon álltak. Ám a kamatplafon októberi bevezetése nem hozott új érdeklődőket a piacra, sokkal inkább a piac azon szegmensét sarkallta gyorsabb döntésre, akik már ingatlankeresésben voltak.
A CSOK megszűnése és a helyébe lépő, januártól elérhető CSOK Plusz bevezetésének híre ősszel még nem hozott élénkülést a KSH adatai szerint, az ügyfelek inkább kivártak. Ez azonban 2023 utolsó két hónapjában már nem volt igaz. Az új konstrukció részletszabályainak megjelenése után azok, akik az új támogatásra már nem lettek volna jogosultak, igyekeztek novemberre és decemberre időzíteni az adásvételt, hogy még hozzájuthassanak az év végén megszűnő támogatásokhoz.
Az idei év első tapasztalatai azt mutatják, hogy élénk az érdeklődés az államilag támogatott hitelkonstrukciók iránt, de újdonságuk miatt még nagyon sok a velük kapcsolatos kérdés és félreértés is. Fontos például megjegyezni, hogy az idei év március 31-ig még meglévő gyermek esetén is igényelhető a CSOK Plusz, ha a gyermek 2024. január 1-jén, vagy legkésőbb a kérelem benyújtását megelőző napon született.
Növekedést prognosztizálnak 2024-ben
Az ingatlanpiaci árak az első negyedéves fellendülést követően stagnáltak 2023-ban, ám az év első három hónapjában is nagyon enyhe emelkedés volt tapasztalható. Azonban a reál lakásárak 14,3 százalékos visszaesést mutatnak a KSH felmérése szerint. Az idei évben a növekvő kereslet – az infláció csökkenése és az új családátámogatás bevezetése okán. Mivel a CSOK Plusz hitelprogram lehetővé teszi az igencsak kedvezményes hitelösszegek felvételét mind a használt, mind az új lakások esetében, ez felhajtóerőként hathat a keresleti oldalon, azon belül is ösztönözheti a vásárlókat a használt lakások irányába. Emellett erősödhet a kereslet a falusi CSOK-ot igénybe vevő preferált kistelepüléseken, különösen a gyermekes, de további gyermeket nem tervező családok körében.
Az MBH Index elemzése szerint 2024-ben a jobb elhelyezkedésű, falusi CSOK-ot igénybe vehető, valamint a stabil munkaerőpiaccal rendelkező településeken várható nagyobb kereslet- és árnövekedés. Országos szinten az elemzők 4-8 százalék körüli nominális áremelkedést prognosztizálnak 2024-ben a magyar ingatlanpiacon.
A jobb gazdasági kilátások és a csökkenő kamatszintek 2024-ben valószínűleg több embert ösztönöznek majd arra, hogy lakásvásárlás mellett döntsenek. Ennek eredményeként várhatóan növekedni fognak a tranzakciószámok, bár valószínűleg nem érik majd el a 2021-es, koronavírus-járvány előtti szintet. Inkább a 2020-as és a 2022-es adatokhoz hasonlóan alakulhatnak az értékesített ingatlanok számai.
Összefoglalás
Az ingatlanpiac 2024-es kilátásai a magyar piacon vegyes képet mutatnak. A gazdasági válság és a magas kamatszintek nyomán csökkenő belső kereslet a múlt évi tendenciák alapján továbbra is nyomást gyakorol az ingatlanárakra. A KSH adatai szerint 2023-ban jelentős visszaesés volt tapasztalható a lakáspiaci forgalomban, a tranzakciószámok és az áremelkedés üteme egyaránt csökkent. Az árak csökkenése, különösen a használt lakások piacán, az év második felében volt érezhető.
Ugyanakkor pozitív jelek is felbukkantak, mint például a kamatszint folyamatos csökkenése és az építőipar stabilizálódása, ami az év második felében várhatóan kedvezően hat a lakásépítési kedvre és a kamatlábak normalizálódására.
Az idei évben a CSOK Plusz bevezetése és az alacsonyabb kamatszintek ösztönözhetik a lakásvásárlást, különösen a használt lakások piacán. Az elemzések szerint országos szinten 4-8 százalék körüli áremelkedést jósolnak 2024-ben, míg a stabil gazdasági növekedés és az állami támogatások hatása már a tranzakciószámok növekedését is előre vetíti. Az ingatlanpiac így a korábbi évek válságos helyzetétől elmozdulva idén egyensúlyba kerülhet és növekedési pályára állhat.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
