Mikor éri meg hitelből lakást venni és mikor jobb bérelni?

A “venni vagy bérelni” döntés nem véleménykérdés, hanem számítás: időtáv, kamat, bérleti hozam, értéknövekedés, felújítási és tranzakciós költségek együtt döntik el. Konkrét, magyar számokkal mutatom meg a töréspontokat és egy gyakorlati döntési keretet.

Vélemény helyett döntési keret

Ugyanarra a kérdésre két ember is adhat eltérő, mégis racionális választ. Miért? Mert a matek kulcsa az időtáv, a kamat, az ár–bérleti díj arány (hozam), az ingatlan értéknövekedése, a tranzakciós és fenntartási költségek, valamint az, hogy a megtakarításokkal mit kezdesz. Az alábbi cikkben egy átlátható keretet kapsz:

• hogyan számolj “alma az almával” módon,
• milyen töréspontoknál fordul a döntés,
• mikor vállalható a kamatkockázat,
• és milyen alternatívákkal érdemes összevetni (pl. bérlés + állampapír/ETF).

A cél: ne általánosságokból dönts, hanem a saját számaid alapján – mégis gyorsan.

Gyors döntési keret: 7 kérdés, ami 80%-ban eldönti

1. Időtáv: 2–4 évre maradsz vagy 8–10+ év? (Rövid távon a tranzakciós költségek miatt a bérlés előnyös, hosszú távon a tőkeépülés miatt a saját.)
2. Kamat: Fix vagy változó? Mekkora a THM? (Minél alacsonyabb és minél hosszabb időre fix, annál jobb a vétel.)
3. Bérleti hozam: Mennyi a bruttó bérleti hozam (éves bérlet / vételár)? Ha a piaci hozam magas, a bérlés drága → a vétel relatíve jobb.
4. Értéknövekedés: Reálisan mennyit nőhet az ingatlan ára (0–3–4%/év)?
5. Fenntartás: Reálisan számolsz legalább ~1%/év műszaki/állagköltséggel + közös költség + biztosítás?
6. Tranzakciók: Illeték (általában 4%), ügyvédi/értékbecslés/közvetítő (jellemzően 0,5–3%), eladáskor jutalék/adók.
7. Mit teszel a megtakarítással? Ha bérelsz, a le nem kötött önerőt és a havi különbözetet befekteted (nem “elpárolog”!)?

Hogyan számoljunk tisztán? (fogalmak röviden)

• Teljes havi tulajdonlási költség (THTK) = havi törlesztő + átlagos havi fenntartás (min. 1%/év a vételárból elosztva havira) (+ rezsi különbség, ha releváns).

• Bérlés nettó költsége = havi bérleti díj – (ha van) bérlői karbantartás.

• Alternatív költség = az önerő + tranzakciós költségek elmaradt hozama (mit hozna ugyanez állampapírban/ETF-ben).

• Értéknövekedés / amortizáció = ingatlan árának változása + eladáskori költségek (jutalék, adók).

• Tőkeépülés = a törlesztő azon része, amivel csökken a fennálló tőke (nem “kidobott pénz”).

Ezeket a fogalmakat használjuk a gyakorlati példákban is.

Gyakorlati példák (magyar számokkal)

Alaphelyzet (A-szcenárió)

• Vételár: 60 millió Ft

• Önerő: 20% (12 M) → Hitel: 48 M

• THM (feltételezés): 7,5% (fix), futamidő 25 év

• Illeték: 4% (2,4 M), egyéb induló költség: 0,5 M → Kezdő kifizetés 14,9 M

• Fenntartás: 1%/év ≈ 50 000 Ft/hó (átlagos felújítási alap, kopó alkatrészek, kisebb javítások)

• Havi törlesztő: ~354 716 Ft

• THTK (tulajdonlás): ~404 716 Ft/hó

• Bérlés: jelenlegi bérleti díj 230 000 Ft/hó (példa)

• Bérleti díj-növekedés: +5%/év (példa)

• Ingatlan értéknövekedése: +3%/év (példa)

• Befektetési hozam a bérelt verzióban: 6%/év (példa, inflációkövető állampapír/konzervatív portfólió)

5 éves horizont

• Tulajdonlás: eladáskor a hitelegyenleg ~44,0 M. A 60 M Ft ára 5 év alatt 3%/év mellett ~69,56 M. Eladási költség 3% feltételezve → nettó ~67,47 M.
  Vagyon (tőke) ≈ 23,44 M Ft.

• Bérlés + befektetés: a 14,9 M kezdő összeget és a havi különbséget (kb. THTK – bérleti díj = ~175 e Ft/hó, ami a bérleti díj emelkedésével csökken) befektetjük.
  5 év végén a vagyon ~37,32 M Ft (rent inflációval számolva).

Következtetés 5 évnél: bérlés előnyösebb ezekkel a paraméterekkel (37,3 M vs. 23,4 M).

10 éves horizont

• Tulajdonlás: hitelegyenleg ~38,26 M. Az ingatlan ~80,63 M (3%/év), eladási költség után ~78,22 M.
  Vagyon (tőke) ≈ 39,95 M Ft.

• Bérlés + befektetés: a fenti logika mellett ~68,32 M Ft.

Következtetés 10 évnél: a bérlés még mindig előnyös a választott paraméterekkel – itt a 7,5% kamat és a viszonylag alacsony bérleti díj együtt dönt.

Mi változtatja meg a képet?

• Magasabb bérleti díj (drágább bérlés) → a tulajdonlás felé billen.

• Alacsonyabb kamat (pl. 5% körüli fix) és/vagy magasabb értéknövekedés → szintén a tulajdonlás felé billen.

• Hosszabb időtáv → a tőkeépülés és a hozamok hatása felerősödik (jellemzően a tulajdonlásnak kedvez).

Töréspontok: mekkora bérleti díjnál fordul a döntés?

Ugyanazzal a 60 M Ft-os példával kiszámolható az a kezdő bérleti díj, amely mellett épp egyenértékű a két opció (a bérleti díj évről évre nő 5%-kal).

A-szcenárió (7,5% kamat, 3%/év értéknövekedés, 1%/év fenntartás, 6%/év befektetési hozam)

• 5 éves töréspont: ~318 000 Ft/hó (≈ 6,35% bruttó bérleti hozam)

• 10 éves töréspont: ~260 000 Ft/hó (≈ 5,20% bruttó bérleti hozam)

Értelmezés:

• Ha a kezdő bérleti díj a fenti értékeknél magasabb, a vétel felé billen a döntés (bérlés drága).

• Ha alacsonyabb, a bérlés + befektetés jobb (különösen rövidebb időtávon).

B-szcenárió (5% kamat, 4%/év értéknövekedés, 1%/év fenntartás, 6%/év befektetési hozam)

• THTK ~330 600 Ft/hó

• 5 éves töréspont: ~190 000 Ft/hó (≈ 3,80% bruttó hozam)

• 10 éves töréspont: ~149 000 Ft/hó (≈ 2,98% bruttó hozam)

Tanulság: alacsonyabb kamatkörnyezetben és erősebb áremelkedésnél sokkal könnyebb a vásárlásnak nyernie, mert még viszonylag alacsony bérleti díjak mellett is összesített vagyonban utoléri (vagy megelőzi) a bérlés + befektetés stratégiát.

Mikor éri meg inkább hitelből venni?

• 8–10+ évre tervezel maradni ugyanabban a városban/élethelyzetben.

• Fix kamat (lehetőleg hosszú időre), a THM alacsony, és a törlesztő stabil.

• A piaci bérleti díjak magasak: a helyi bruttó bérleti hozam ≥ 5–6% (A-szcenárió töréspontjai alapján), vagy konkrétan a kiszámolt törésponti bérleti díjnál drágábban tudnál csak bérelni.

• Reális értéknövekedést vársz (pl. fejlődő környék, nagy beruházások, jól kiadható alapterület).

• Van tartalékod felújításra/karbantartásra (min. 1%/év), és likvid vésztartalékod 6–12 hónapra.

• Előtörlesztési lehetőséget is reálisan ki tudsz használni (jutalék mellett is).

Mikor jobb bérelni?

• Bizonytalan az időtáv (munka, család, költözés 2–4 éven belül esélyes).

• Magas kamatkörnyezet, röviden fixált vagy változó kamatozású hitel → kamatkockázat.

• A környéken alacsonyak a bérleti díjak (bruttó hozam < 5% az A-szcenárióban), tehát olcsón bérelsz.

• Az ingatlan értéknövekedése kétséges (túlárazott, túlkínálat, strukturális kockázatok).

• Fontos a rugalmasság (lakásméret, környék, élethelyzet változása).

• A felszabaduló tőkét fegyelmezetten tudod befektetni (állampapír/ETF – és nem éled fel).

Nem csak “venni vs. bérelni”: reális alternatívák

1. Bérlés + állampapír/ETF: a felszabaduló önerő és havi különbözet fegyelmezett, automatizált befektetése (pl. TBSZ). Kamatkörnyezetben különösen erős.

2. Kisebb hitel + felújítandó: jobb lokáció, kisebb lakás; értéknövelő felújítás fókusz (konyha, fürdő, gépészet).

3. Társtulajdon/összeköltözés: költségmegosztás, nagyobb hitelképesség – de szerződésben kell jól rendezni.

4. Halasztott vásárlás: 12–24 hónap bérlés alatt tőke felépítése; közben a piac és saját igények megismerése.

Rejtett költségek és kockázatok (amelyek gyakran kimaradnak)

• Illeték (általában 4%) + ügyvéd + értékbecslés + közvetítő (eladáskor is).

• Fenntartási költségek: 1%/év alatti tervezés hosszú távon optimista. Liftes ház, tető, gépészet → szakaszos, nagyobb kiadás.

• Likviditási kockázat: eladás időzítése, ha gyorsan kell pénz.

• Kamatkockázat: változó kamatozású vagy rövid fixálású hiteleknél.

• Piaci kockázat: reálár stagnálhat vagy csökkenhet (népesség, munkaerőpiac, kínálat/kereslet arány, szabályozás).

• Bérlés kockázatai: bérbeadó döntései, szerződésbiztonság, díjemelés, költözési kényszer – ezt is számításba kell venni (nem csak pénz).

Tippek és “fontos” pontok

TIPP – Számold ki a saját töréspontodat 5 és 10 évre!

1. Írd be: vételár, önerő, kamat (THM), futamidő, fenntartás (%), illeték és eladási költség, várható értéknövekedés.
2. Add meg a jelenlegi bérleti díjat és várható emelést.
3. Tedd mellé, hogy bérlés esetén mekkora hozamot érnél el a felszabaduló tőkén (önerő + induló költség) és a havi különbözeten.
4. Keresd meg azt a kezdő bérleti díjat, ahol a két verzió vagyonban egyenlő – ez a töréspont.

FONTOS – Kamatfixálás és előtörlesztés:

• Minél hosszabb a fix periódus, annál kisebb a kockázat.
• Ha várhatóan érkezik nagyobb pénz (bónusz, örökség, részvényeladás), az előtörlesztés radikálisan csökkentheti a teljes kamatterhet – nézd meg az előtörlesztési díjat és szabályokat.

Összehasonlítás más pénzügyi lehetőségekkel

• Bérlés + inflációkövető állampapír: likvid, alacsony kockázat, kiszámítható; ha a bérleti díj a töréspont alatt van, gyakran nyerő.

• Bérlés + diverzifikált ETF-portfólió: magasabb várható hozam, de volatilis; 8–10+ év távon reális alternatíva, fegyelmet igényel.

• Lakásvásárlás hitellel: tőkeáttétel miatt nagyobb fel- és lefele hatás; hosszú távon, alacsony/közepes kamatnál és jó lokáción nagyon is racionális.

• Vegyes stratégia: most bérlés (tőkeépítés), később vétel – javuló önerő, jobb kondíciók, tudatosabb választás.

Gyakori kérdések (GYIK)

1) Mennyi fenntartási költséggel érdemes számolni?
Tapasztalati minimumként ~1%/év a vételárra vetítve. Régi épületek, nagy alapterület vagy energetikai korszerűsítési igény esetén ennél több is indokolt. Ez nem a közös költség, hanem a műszaki amortizáció fedezete.

2) Miért számít az időtáv ennyire?
A vétel fix költségei (illeték, ügyvéd, jutalék) rövid időn belül biztosan “megeszik” a hozamot. 8–10+ éves távon viszont a tőkeépülés, az értéknövekedés és az elmaradt bérleti díj hatása felülírja a belépési költségeket.

3) Mi az a bruttó bérleti hozam, és miért kulcs?
Éves bérleti díj / vételár. Ha ez magas, a bérlés “drága” → a vásárlás relatíve jobb (mert sok bérleti díjat vált ki). Ha alacsony, a bérlés olcsó → erős versenyző a “bérlés + befektetés”.

4) Változó vagy fix kamat?
Lakhatásnál a kockázatkerülés a fő szempont: a hosszú fixálás általában jobb, még ha valamivel drágább is. Változó kamatnál kalkuláld a stressztesztet (mi történik +2–3 százalékpontnál?).

5) Mi van, ha 2–3 éven belül költözöm?
A tranzakciós költségek (vétel–eladás) mellett a költözés logisztikája is drága. Rövid távon a bérlés adja a rugalmasságot és pénzügyi értelemben is gyakran olcsóbb.

6) Miért használsz 1%/év fenntartást és 3–4%/év értéknövekedést?
Ezek konzervatív, illusztratív számok. A valóság lokáció- és ingatlanfüggő. A módszer a fontos: használd a saját paramétereidet.

7) Mi a helyzet a támogatásokkal és adózással?
Létezhetnek olyan támogatások/kedvezmények, amelyek javíthatják a vásárlás megtérülését. Ezek részletes szabályai gyakran változnak, ezért mindig az aktuális feltételekkel számolj.

Rövid, konkrét példamondatok a döntéshez

• “10 évre maradunk, fix 5% körüli kamatot kapunk, a környék bruttó hozama 5–6% → venni fogunk.”

• “2–3 év múlva költözünk, a bérleti díj alacsony, a hitel 7–8% → bérelünk és befektetjük a különbözetet.”

Összefoglaló tanács

Először időtávot válassz, utána kamat–hozam–értéknövekedés hármast becsüld meg, végül számold ki a törésponti bérleti díjat 5 és 10 évre. Ha a valódi bérleti díj magasabb, jó eséllyel megéri venni; ha alacsonyabb, inkább bérelj és fektess be. A döntés nem hitkérdés – egy jól felépített, személyre szabott excel 30 perc alatt eldönti.