Otthon Start zártkerti ingatlanra 2026-tól – nagy lehetőség, komoly buktatókkal
A kormány megerősítette, hogy 2026. január 1-jétől zártkerti ingatlanokra is felvehető lesz az Otthon Start 3 százalékos lakáshitel. Bemutatjuk, pontosan mit jelent ez a gyakorlatban, milyen feltételekkel lehet élni a lehetőséggel, hogyan változik a zártkertek piaca, és miben különbözik ez a megoldás a piaci lakáshitelektől és más állami támogatásoktól.
Mi változik a zártkerti ingatlanoknál?
A kormány megerősítette, hogy 2026. január 1-jétől a zártkerti ingatlanok is bekerülnek az Otthon Start program körébe. Ez azt jelenti, hogy a jelenleg is futó, legfeljebb 3 százalékos kamatozású, legfeljebb 50 millió forintos lakáshitelt már nem csak belterületi lakásokra, házakra, tanyákra és birtokközpontokra lehet felvenni, hanem bizonyos külterületi, zártkerti ingatlanokra is.
Ez óriási változás, mert a zártkerti ingatlanok finanszírozása eddig sokszor nehézkes volt:
-
a bankok óvatosan fogadták fedezetként,
-
a jogi besorolás (mezőgazdasági vagy lakó) gyakran nem igazodott a valós használathoz,
-
az adásvételek és az építések is sok helyen külön engedélyekhez, átsorolási eljárásokhoz kötődtek.
A mostani bejelentés ezért kettős hatású: egyrészt megnyit egy kedvező hitellehetőséget, másrészt várhatóan feljebb tolja a zártkerti ingatlanok árait, és felpörgeti a külterületi építkezéseket.
Pontosan mit jelent a kiterjesztés, és mikortól él?
A kormány 2026. január 1-jétől tervezi az Otthon Start program kiterjesztését a külterületi, ezen belül a zártkerti ingatlanokra is. Ennek hatására mintegy 30 ezer zártkerti besorolású ingatlan kerülhet be a kedvezményes lakáshitel által finanszírozható körbe.
Fontos pontosítani:
-
Nem azonnali változásról van szó, hanem 2026. január 1-jétől élő szabályról.
-
A jelenlegi információk szerint a részletes feltételeket külön kormányrendelet fogja pontosítani (például milyen zártkertre, milyen nyilvántartási adatokkal lesz felvehető a hitel).
-
Az Otthon Start alapvető keretei – maximum 50 millió forint, legfeljebb 25 éves futamidő, legfeljebb 3 százalékos kamatteher – nem változnak, csak a finanszírozható ingatlanok köre bővül.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy aki zártkerti ingatlanban gondolkodik első otthonként, 2026-tól elvileg ugyanazzal a kamatszinttel és futamidővel tud hitelt felvenni, mint aki belterületi lakást vásárol.
Mit kell tudni az Otthon Start alapszabályairól zártkert szempontjából?
Az Otthon Start program lényege, hogy állami kamattámogatással biztosít legfeljebb 3 százalékos kamatozású lakáshitelt első otthon megvásárlására vagy építésére. A legfontosabb pillérek, zártkertre szűrve:
-
Csak első otthonra vehető fel: az igénylőnek jellemzően nem lehet jelentős tulajdoni hányada más lakóingatlanban.
-
Maximum hitelösszeg: 50 millió forint.
-
Futamidő: legfeljebb 25 év.
-
Kamat: az állami támogatásnak köszönhetően a teljes futamidő alatt legfeljebb 3 százalék.
-
Életkor: már 18 éves kortól igényelhető, felső korhatárt a bankok szabhatnak.
Zártkerti ingatlan esetén a fenti általános szabályok mellé még ráépülnek az ingatlan sajátosságai:
-
az ingatlan-nyilvántartásban szereplő besorolás (zártkert, művelési ág, épület rendeltetése),
-
a helyi építési szabályzat,
-
az, hogy a bank mennyire tartja kockázatosnak a területet vagy a típust fedezetként.
Vagyis hiába engedi meg az állami szabályozás, hogy zártkerti ingatlanra is felvehető legyen az Otthon Start, ez még nem jelenti azt, hogy minden zártkert automatikusan elfogadható fedezet lesz. A bankoknak továbbra is marad mozgásterük a kockázat megítélésére.
Otthon Start Program Az Otthon Start program keretében nyújtott kölcsön 2025.09.01. napjától érhető el. * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% Kamat: 3,00% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
1.000.000 Ft - 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel Akció: akár 250 000 Ft bónusz* + online igénylés * Az alapvető feltételek teljesítése nem jelent ajánlati kötöttséget a pénzintézet részére, a hitelkérelem elbírálásához egyéb speciális feltételek lehetnek szükségesek. THM: 3,04% - 3,11% Kamat: 2,95% Futamidő:
60 - 300 hó Hitelösszeg:
max. 50.000.000 Ft Részletek és kondíciók Előtörlesztési információ Akció részletei
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
Otthon Start Program
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 0 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Fix Kamatperiódus: Fix Éves kamat: 3 % 
Ellenőrizd az alapvető igénylési feltételeket!
CIB Otthon Start Kamattámogatott Hitel
Életkor: 18 év Elvárt munkaviszony: 3 hó Elvárt jövedelem: 193382 Ft KHR (BAR) listás igényelheti: Nem TB Jogviszony szükséges: 2 év
Hirdetmény: Aktuális hirdetmény
Értékbecslés dija: 65000 Ft Tulajdoni lap lekérdezése: 0 Ft Térképmásolat lekérdezése: 0 Ft Jelzálog bejegyzési kérelem: 0 Ft Jelzálogjog törlése: 10600 Ft Kamat típusa: Változó Kamatperiódus: 5 év Éves kamat: 2.95 %
Milyen zártkerti ingatlanokra lehet majd reálisan Otthon Start hitelt felvenni?
A részletszabályok még nem jelentek meg, de a jelenleg ismert információkból és a banki gyakorlatból kiindulva valószínűsíthető, hogy elsősorban az alábbi típusú zártkerti ingatlanok jöhetnek szóba:
-
Valóban lakhatásra használt zártkerti házak, amelyekben életvitelszerű tartózkodás folyik, és legalább alapvető közművek (víz, villany, megoldott szennyvízelvezetés) rendelkezésre állnak.
-
Olyan telkek, ahol már áll épület, és az a nyilvántartásban is szerepel; a jogszabályváltozások ezt kifejezetten lehetővé teszik.
-
Olyan zártkerti területek, ahol a helyi önkormányzat szabályozása egyértelműen támogatja a lakófunkciót, és nem csak hétvégi házas, hobbikertes használatot enged.
A legnagyobb kérdés a gyakorlatban az lesz, hogy a kormányzati bejelentés nyomán pontosan melyik zártkerti ingatlant minősítik lakóingatlan céljára támogathatónak, és melyik marad „túl mezőgazdasági” vagy „túl hobbikert” jellegű. A kormányzati szereplők nyilatkozatai alapján most még csak az irány körvonalazódott, nem minden részlet.
Pár kérdés megválaszolása után megmutatjuk, hogy igényelheted-e a támogatott hitelt.
Otthon Start Program – Ellenőrizd a jogosultságodat!
Gyakorlati példa 1: zártkerti ház Debrecen külterületén
Képzeljünk el egy fiatal párt, akik Debrecen környékén szeretnének első otthont. Belterületen egy 80–90 négyzetméteres családi ház ára könnyen 70–80 millió forint fölé emelkedhet, míg egy zártkerti, lakhatásra alkalmas ingatlan 45–55 millió forintért is elérhető.
-
Vételár: 50 millió forint
-
Önerő: 10 millió forint
-
Szükséges hitel: 40 millió forint
Ha a hitelt Otthon Start keretében, legfeljebb 3 százalékos kamattal, 25 évre veszik fel, akkor a törlesztőrészlet nagyságrendileg egy átlagos piaci hitelhez képest érezhetően alacsonyabb lesz.
Ha ugyanezt piaci alapon, mondjuk 7 százalék körüli kamattal vennék fel, akkor a havi törlesztés a becslések szerint durván másfélszeresére is emelkedhet a 3 százalékos megoldáshoz képest.
Ebben a helyzetben a zártkerti ingatlan – ha megfelel a feltételeknek – valóban belépő szintű alternatíva lehet azoknak, akik nem tudják vagy nem akarják megfizetni a belterületi árakat, de cserébe vállalják a külterületi életvitellel járó kényelmi kompromisszumokat (távolság, közlekedés, szolgáltatások).
Gyakorlati példa 2: hétvégi házból állandó otthon a főváros közelében
Egy másik tipikus eset, amikor valaki Pest vármegye egy zártkerti, eddig hétvégi házként használt ingatlanát alakítaná át állandó lakóhellyé. A zártkertben álló ház már most is fűthető, van víz és villany, de az ingatlan-nyilvántartásban még mindig tanyás vagy gazdasági rendeltetésű épületként szerepel.
Itt a folyamat nagyjából így nézhet ki a következő években:
-
A tulajdonos – vagy a leendő vevő – elindítja a művelés alóli kivonásra és az épület rendeltetésének rendezésére irányuló eljárást az önkormányzat szabályai alapján.
-
Ha a helyi szabályozás ezt engedi, az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenik, hogy lakófunkciójú, zártkerti területről van szó.
-
2026-tól, az új szabályok életbe lépésével már zártkerti lakóingatlanok vásárlására (és adott esetben építésére) is felvehető lesz az Otthon Start hitel.
Ez az eset jól mutatja, hogy a zártkerti ingatlanoknál gyakran nem a hitel a legbonyolultabb rész, hanem a jogi és önkormányzati háttér rendezése. A kormányzati bejelentés a hitellehetőséget megnyitja, de nem oldja meg automatikusan az összes helyi építési és tulajdonjogi kérdést.
Hogyan viszonyul az Otthon Start más lehetőségekhez zártkert esetén?
1. Otthon Start vs. piaci lakáshitel
Kamat és törlesztés:
-
Otthon Start: legfeljebb 3 százalék, végig azonos kamatteher.
-
Piaci lakáshitel: jellemzően jóval magasabb, 6–8 százalék közötti kamatszint, kamatperiódustól függően.
Zártkerti ingatlannál a piaci hitelek esetében sokszor már az is kérdés, hogy a bank egyáltalán elfogadja-e fedezetként az adott ingatlant. Az Otthon Start kiterjesztése épp ezt az akadályt enyhíti: ha az állami program egyértelműen „zöld jelzést” ad a zártkerti lakóingatlanokra, az a bankok számára is erősebb jogi hátteret jelent, még ha saját kockázatkezelésük továbbra is megmarad.
2. Otthon Start vs. más állami lakástámogatások
A jelenlegi támogatási rendszerben többféle megoldás létezik (például családi otthonteremtési kedvezmény, kedvezményes hitel gyermekvállaláshoz kapcsoltan), de ezek többsége házassághoz, gyerekhez vagy vállalt gyerekhez kötött. Az Otthon Start előnye, hogy:
-
nem kell házasság,
-
nem kell gyermeket vállalni,
-
egyedülállók, élettársak, gyermektelen párok is igényelhetik.
Zártkerti ingatlan esetén ez különösen fontos, mert sok ilyen ingatlant éppen azok keresnek, akik nem klasszikus családi modellben gondolkodnak, hanem olcsóbb, rugalmasabb megoldást keresnek első otthonként.
Tipikus kockázatok zártkerti Otthon Start hitelnél
1. Jogilag nem rendezett ingatlan
Ha az ingatlan a valóságban lakhatásra alkalmas, de a nyilvántartásban még mezőgazdasági művelésű területként, gazdasági épülettel szerepel, akkor:
-
nehezebb lehet a hitelbírálat,
-
a bank kérhet előzetes rendezést (művelés alóli kivonás, épület rendeltetésének módosítása),
-
elhúzódhat a folyamat, ami az adásvételt is kockáztathatja.
2. Helyi szabályozás szigorúsága
A zártkerti ingatlanok sorsa nagyban függ az önkormányzati szabályozástól. Van, ahol nyitottak a lakófunkció irányába, máshol viszont ragaszkodnak a mezőgazdasági jelleghez, korlátozzák a beépíthetőséget, az épület méretét, a bentlakás lehetőségét.
3. Korlátozott értékesíthetőség
Még ha hitellel is megvehető egy zártkerti ingatlan, az értékesítése a jövőben nehezebb lehet, mint egy belterületi lakásnak.
-
Szűkebb a vevői kör.
-
Erősebben függ a helyi szabályozásoktól.
-
Nagyobb az esélye annak, hogy a bank alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg fedezetként.
Tipp: Mielőtt elköteleződnél egy konkrét zártkerti ingatlan mellett, kérd le a tulajdoni lapot, és nézd meg, pontosan milyen besorolásban szerepel a terület és az épület. Ezt hasonlítsd össze a helyi építési szabályzattal és a bank előzetes tájékoztatásával. Ezzel elkerülheted, hogy csak a hitelbírálat során derüljön ki: az adott ingatlan mégsem finanszírozható Otthon Starttal.
Milyen hatása lehet mindennek a zártkerti ingatlanárakra?
A szakértői elemzések szerint a külterületi lakóingatlanok közül mintegy 29 ezer zártkerti besorolású, és ezek jelentős része olyan térségekben található, ahol már most is érezhető a városból kiköltözők nyomása (Pest, Bács-Kiskun, Csongrád-Csanád, Szabolcs-Szatmár-Bereg).
Reális forgatókönyv:
-
Rövid távon: az Otthon Start kiterjesztésének híre önmagában is felhajtja az árakat, különösen a jól megközelíthető, közműves zártkerti ingatlanoknál.
-
Középtávon: a művelés alóli kivonás egyszerűsödése és az építési lehetőségek bővülése tovább növeli a keresletet, így az árakat is.
-
Hosszabb távon: a zártkerti ingatlanok egy része gyakorlatilag „félbelterületté” válik a piaci megítélésben, de a jogi besorolás okozta bizonytalanság miatt sosem fogja elérni egy jó fekvésű belterületi ház árát.
Ezért aki most, a szabályváltozás előtt vagy közvetlenül utána lép, könnyen találhat olyan ingatlant, amelynek értéke a következő években az átlagosnál jobban emelkedik – de csak akkor, ha a jogi és műszaki hátteret alaposan ellenőrzi.
Fontos: Ne csak az árnövekedés lehetőségére figyelj, hanem arra is, hogy te magad meddig tudnál ott élni. Egy külterületi zártkert más életmódot jelent: hosszabb ingázás, kevesebb szolgáltatás, más közösségi környezet. Ha pár éven belül úgyis visszaköltöznél a városba, akkor Önmagában a kedvezményes hitel és a várható áremelkedés nem biztos, hogy elég érv a vásárlás mellett.
Kinek lehet igazán jó döntés a zártkerti Otthon Start?
1. Fiataloknak, akiknek fontos az alacsony törlesztés, és elfogadják a külterületi életet
Ha a fő szempont az, hogy minél alacsonyabb fix törlesztéssel jusson valaki saját otthonhoz, és nem zavarja, hogy a városba bejárni időigényesebb, egy zártkerti, de lakhatásra alkalmas ház komoly alternatíva lehet.
2. Olyan vevőknek, akik hosszú távon is ott képzelik el az életüket
Akinek vonzó a kert, a nagyobb telek, a nyugalom, és nincs tervben rövid távon eladás, ott a zártkert – különösen Otthon Starttal – stabil, kiszámítható költségű megoldás lehet.
3. Olyan családoknak vagy pároknak, akik nem jogosultak más támogatásokra
Ha valaki nem felel meg más, gyermekhez vagy házassághoz kötött támogatási programok feltételeinek, de első otthonát szeretné megvenni, az Otthon Start zártkerti kiterjesztése olyan lehetőség, ami korábban egyszerűen nem létezett.
Rövid összefoglaló tanács
A zártkerti ingatlanokra kiterjesztett Otthon Start program 2026-tól valódi esélyt ad arra, hogy a belterületi áraknál olcsóbban, mégis kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos hitellel jusson valaki saját otthonhoz külterületen. Ugyanakkor a zártkert továbbra sem azonos egy belterületi családi házzal: bonyolultabb lehet a jogi háttér, szigorúbb lehet a banki minősítés, és tartósan eltérő életmódot igényel.
Ha zártkerti ingatlanra vennél Otthon Start hitelt, a legfontosabb lépések a következők:
-
először nézd át a tulajdoni lapot és a helyi építési szabályzatot,
-
ezután kérj előzetes tájékoztatást több banktól is, hogy milyen feltételekkel fogadják el az adott ingatlant,
-
csak ezután dönts az adásvételről és a hitelről.
Röviden: a zártkerti Otthon Start nagy lehetőség annak, aki tudatosan, alapos utánajárással él vele. Aki viszont csak az alacsony kamatot látja, könnyen beleszaladhat olyan jogi és pénzügyi bonyodalmakba, amelyek messze felülírják a kedvezményes hitel előnyeit.
Podcast-csatornáink és közösségi felületeink egy helyen.Kövess & hallgass – maradj képben a pénzügyekkel
Hallgasd itt
Tipp: iratkozz fel, hogy ne maradj le az új epizódokról.
Kövess minket
Rövid, hasznos tippek és friss pénzügyi hírek.
Az oldalon megjelent írás kifejezetten informáló jellegű és kizárólag a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. mint a szerzőknek a véleményét jeleníti meg. A szerzők ezen véleményüket az előzetes szakmai tájékozódásuk és az akkor elérhető legrészletesebb információk alapján fogalmazták meg és jelenítik meg a közzétett írásban, ennek ellenére a szöveg tartalmazhat az olvasás napján már elavult és/vagy már nem a valóságnak mindenben megfelelő adatokat. Ennek megfelelően a Banknavigátor Kft. és a Financial Consulting Zrt. a tévedés jogát teljes mértékben fenntartják, a fenti megfogalmazás semmilyen módon és formában nem tekinthető a tények egyértelmű megjelenítésének. Kérjük a döntése meghozatala előtt feltétlenül tájékozódjon és kérjen szakmai segítséget.
