Ingatlan paraméterek a szerződésben: miért fontos a pontos helyrajzi szám, alapterület, tulajdoni hányad?

Ingatlan adásvételnél a helyrajzi szám, az alapterület és a tulajdoni hányad a szerződés három „biztonsági öve”. Mindháromnak mérhető, ellenőrizhető és jogilag értelmezhető módon kell szerepelnie az okiratban. Cikkünk közérthetően bemutatja, hogyan előzd meg a leggyakoribb hibákat, milyen dokumentumokkal ellenőrizd az adatokat, és milyen klauzulákkal védd magad vevőként vagy eladóként.

Ingatlanvásárláskor sokan a vételárra és a finanszírozásra fókuszálnak, miközben a szerződés legfontosabb „azonosítói” – a helyrajzi szám, az alapterület és a tulajdoni hányad – kapják a legkevesebb figyelmet. Pedig ezek az adatok határozzák meg, mit veszel meg, mekkorát, és milyen arányban. Ha bármelyik pontatlan, az hosszadalmas jogvitához, banki finanszírozási akadályhoz, sőt akár tulajdonszerzés meghiúsulásához is vezethet. Az alábbi útmutató lépésről lépésre megmutatja, hogyan írd és ellenőrizd ezeket a paramétereket úgy, hogy később se a vevő, se az eladó ne érjen kellemetlen meglepetés.

1) Helyrajzi szám – az ingatlan „személyi száma”

A helyrajzi szám (HRSZ) egyedi azonosító a földhivatali nyilvántartásban. Ez mondja meg, hogy pontosan melyik földrészletet vagy társasházi albetétet érinti a szerződés. Tévedés esetén lehet, hogy nem azt az ingatlant veszed meg, amit megnéztél, vagy a bank nem fogja elfogadni a fedezetet.

Mit kell feltüntetni a szerződésben?

• Település neve, kerület (ha van), helyrajzi szám teljes formátuma (pl. 12345/2).
• Művelési ág és minőség külterületnél (pl. „szántó”), beépítetlen/ beépített jelleg.
• Társasházi lakásnál: albetét sorszáma és rendeltetése (pl. „lakás, 1/1 vagy 1/2 tulajdoni hányad”).
• Ha osztatlan közös tulajdonról van szó: külön használati megállapodás hivatkozása (rajz, helyszínvázlat melléklettel).

Hogyan ellenőrizd?

1. Tulajdoni lap friss, nem hiteles vagy hiteles másolata (e-ingatlan nyilvántartásból).
2. Térképmásolat (helyszínrajz) – különösen telek vagy osztatlan közös esetén.
3. Társasházi alapító okirat és alaprajz – lakásoknál, tárolóknál, gépkocsibeállóknál.
4. Cím–HRSZ megfeleltetés az önkormányzati címnyilvántartás alapján (különösen új utcák, újraszámozás esetén).

Gyakori hibák

• HRSZ elgépelése (12345/3 helyett 12345/8).
• Másik albetét (pl. tároló helyett parkoló).
• Osztatlan közös teleknél használati megállapodás hiánya, ami később konfliktust okoz a használati határoknál.

2) Alapterület – nem mindegy, mit és hogyan mérünk

Az alapterület a lakáspiac egyik leggyakrabban félreértett fogalma. Hirdetésekben gyakran más szerepel, mint a valóságos, vagy amit a bank/értékbecslő figyelembe vesz. Nettó, bruttó, hasznos alapterület – mind másra utal, és más számot eredményezhet.

A lényeg röviden

• Bruttó alapterület: falakkal együtt mért terület.
• Nettó alapterület: belső falak nélkül, a falsíkon belüli terület.
• Hasznos alapterület: a 1,90 m feletti belmagasságú terület (tetőtérnél kulcskérdés).
• Külső terek: erkély, loggia, terasz gyakran csökkentett súllyal számít (pl. 50% vagy egyedi megállapodás szerint), de külön is fel kell tüntetni.

Mit írjunk a szerződésbe?

• Egyértelmű definíció, mire vonatkozik a szám (nettó/hasznos).
• Helyiségenkénti bontás főbb egységeknél (lakás, erkély, tároló).
• Ha eltérés merül fel a műszaki átadáskor: árkiigazítási képlet vagy jogkövetkezmény (árleszállítás, pótmunkák).

Mérés és dokumentumok

• Használatbavételi dokumentáció / tervrajz: alaprajz, helyiségek mérete.
• Értékbecslés: banki hitelnél mérvadó lehet; nézd át, milyen alapterületet vett figyelembe.
• Felmérési jegyzőkönyv: felújított vagy bővített ingatlannál célszerű készíteni (független tervező/geométer).

Tipikus kockázatok

• Tetőtéri lakásoknál a hasznos alapterület lényegesen kisebb, mint a nettó; ha a vételárat nettóra számoltátok, aránytalanul sokat fizethetsz.
• Házaknál a garázs, kazánház vagy tároló néha hozzá van számolva a lakótérhez – a bank ezt sokszor nem fogadja el ugyanúgy.

3) Tulajdoni hányad – mit jelent a „tortából” a te szeleted?

A tulajdoni hányad azt mutatja meg, mekkora arányban leszel tulajdonos az ingatlanban vagy egy nagyobb ingatlanrészben. Társasháznál ez átszámolódik a közös költség és a közös terhek viselésére, osztatlan közösnél pedig a használati jogok és kötelezettségek alapja.

Társasház vs. osztatlan közös

• Társasház (albetét): külön tulajdon a lakásra, tulajdoni hányad a közös részeken (lépcsőház, tető, udvar).
• Osztatlan közös: nincs albetét; mindenki idealista hányadot birtokol az egész ingatlanból (pl. 1/2, 3/10), a használatot külön megállapodás rendezi.

Mit tartalmazzon a szerződés?

• A tulajdoni hányad pontos aránya (pl. „1/2”), és ha társasház: a közös tulajdoni hányad mértéke is.
• Osztatlan közösnél: használati megállapodás csatolása (rajzi melléklettel), valamint elsőbbségi jogok (elővásárlási jog) rendezése.
• Házastársi vagyonjogi helyzet rögzítése (közös vagy különvagyon) – ez befolyásolhatja a bejegyzést.

Mire figyelj különösen?

• Elővásárlási jog társasházi közös tulajdonú helyiségeknél (pl. közös tároló értékesítése).
• Kizárólagos használati jog (pl. kert-rész, gépkocsi-beálló): jogcím, terület, elhelyezkedés és időtartam konkrét rögzítése.

4) Hogyan kerüljön be a három kulcsparaméter a szerződésbe?

Az ideális szerződés külön fejezetben és mellékletekben rögzíti az azonosítókat.

Javasolt struktúra:

1. Ingatlan azonosítása
• Cím, irányítószám, település, helyrajzi szám, művelési ág/rendeltetés.
• Társasház esetén: épület megnevezése, albetét sorszáma, emelet/ajtó.
2. Műszaki paraméterek
• Alapterület típusa (nettó/hasznos) és mértéke (m²), külső terek külön megjelölése.
• Helyiségek felsorolása a főbb egységekig (pl. lakás 68 m² nettó + 6 m² erkély).
• Árkorrekciós klauzula alapterület eltérésre.
3. Tulajdoni viszonyok
• Tulajdoni hányad pontos aránya.
• Osztatlan közösnél: használati megállapodás hivatkozása (mellékletszám, dátum).
• Elővásárlási jogok nyilatkozatai.
4. Mellékletek (mindegyikre hivatkozva a törzsszövegben)
• Friss tulajdoni lap (legalább nem hiteles).
• Térképmásolat/helyszínrajz.
• Alaprajz és – ha releváns – felmérési jegyzőkönyv.
• Használati megállapodás rajzi melléklettel.

5) Esettanulmányok – rövid, valós életből vett helyzetek

1. A) Elgépelés a HRSZ-ben
   Egy családi ház 1234/6 helyett 1234/9 HRSZ-szel került a szerződésbe. A bank a fedezetet a hibás HRSZ miatt nem fogadta be; a felek újraokiratoztak, a határidők csúsztak, a vevő elvesztette a foglaló egy részét a késedelem miatt. Tanulság: minden HRSZ-et kétszer ellenőrizni, és a tulajdoni lapot mellékelni.
2. B) Tetőtéri lakás 15 m² eltéréssel
   A hirdetés 80 m²-t ígért, a hasznos alapterület viszont a mérésnél 65 m² lett. A vevő árleszállítást kért, az eladó vitatta. Mivel nem volt árkorrekciós záradék, a vita fél évig húzódott, végül bíróságon egyeztek meg. Tanulság: definíció + árkorrekció kötelező.
3. C) Osztatlan közös telek kertmegosztás nélkül
   Két tulajdonos 1/2–1/2 arányban vett telket, de nem készült írásos használati megállapodás. Évek múlva garázst építettek, és vita lett arról, hol a határ. Az engedélyezésnél szomszédi hozzájárulás hiányzott. Tanulság: használati megállapodás rajzzal – még a vásárláskor.

6) Kockázatok és jogkövetkezmények

• Szavatosság és kellékszavatosság: Ha a paraméter jelentős eltérést mutat a szerződéshez képest, árleszállítás, kijavítás, súlyos esetben elállás is szóba jöhet.
• Banki finanszírozás meghiúsulása: Hibás HRSZ vagy vitatott alapterület esetén a hitel „stop”. Ez határidő-mulasztást okozhat, foglaló elvesztésével.
• Hatósági problémák: Nem megfelelő rendeltetés (pl. gazdasági épületként nyilvántartott lakóingatlan) használatbavételi gondokat okoz.
• Közös tulajdoni konfliktusok: Megosztás hiánya birtokvitához, beruházások elakadásához vezethet.
• Adó- és illetékkockázat: Hibás paraméterek eltérő értékmegállapítást és illeték-alapot eredményezhetnek.

7) Ellenőrzési lista vevőknek és eladóknak

Vevőként:

1. Tulajdoni lap személyesen is átnézve, terhek (jelzálog, végrehajtás), jogok (szolgalom) ellenőrizve.
2. HRSZ–cím egyezés: önkormányzati címnyilvántartás vagy közműszámlák alapján.
3. Alaprajz és mért alapterület – tetőtérnél hasznos alapterületet nézd.
4. Osztatlan közösnél: használati megállapodás és rajz.
5. Finanszírozás: a bank milyen alapterületet vesz figyelembe?
6. Szerződésben árkorrekciós és dokumentum-hivatkozási klauzulák.

Eladóként:

1. Frissített dokumentumok: tulajdoni lap, térképmásolat, alaprajz.
2. Hirdetésben szereplő adatok egyeztetve a hivatalos iratokkal.
3. Osztatlan közös esetén rendezett használat, elővásárlók értesítése.
4. Átadáskor tényleges állapot rögzítése (jegyzőkönyv, fotók).
5. Szerződésben pontos tulajdoni hányad és rendeltetés megjelölése.

8) Gyakori kérdések (GYIK)

1) Elég, ha a cím szerepel a szerződésben, HRSZ nélkül?
Nem. A cím változhat (utcaátnevezés, újraszámozás), a helyrajzi szám az egyetlen állandó azonosító. Mindig szerepeljen.

2) Mi a különbség a nettó és a hasznos alapterület között, és melyik számít?
A nettó a falsíkon belüli terület, a hasznos pedig a 1,90 m feletti belmagasságú részeket foglalja magában. Banki és jogi vitákban gyakran a hasznos a mérvadó tetőtereknél; a szerződésben egyértelműen nevesítsd, melyikre hivatkoztok.

3) Erkély és terasz beszámít a négyzetméterbe?
A legjobb gyakorlat szerint külön kell feltüntetni, és ha az árképzés része, lehet súlyozást alkalmazni (pl. 50%). Rögzítsétek a százalékot vagy külön árat.

4) Mi történik, ha a használatbavételkor 3–4 m²-rel kisebb a lakás?
Ha van árkorrekciós záradék, automatikusan alkalmazható a képlet. Enélkül szavatossági igényt lehet érvényesíteni (árleszállítás), de vitás és időigényes lehet.

5) Osztatlan közös telken vehetek-e kizárólagos használatú udvarrészt?
Igen, használati megállapodással, ami rajzos melléklettel rögzíti a határokat. Ezt csatolni kell a szerződéshez, és hivatkozni rá.

6) A tulajdoni hányad befolyásolja a közös költséget?
Társasházban általában igen: a közös költséget a tulajdoni hányad arányában határozzák meg (kivételek lehetnek, ha az SZMSZ másként rendelkezik).

7) Miért kér a bank térképmásolatot és értékbecslést is?
A bank a fedezet egyértelmű azonosíthatóságát és a valós piaci értéket akarja látni. A térképmásolat a HRSZ-hez, az értékbecslés az alapterülethez és állapothoz ad viszonyítási pontot.

8) Mit tegyek, ha a tulajdoni lap szerint a rendeltetés „gazdasági épület”, de lakásként használják?
Ez jogi kockázat. Előbb tisztázni kell az átminősítést és a használatbavételt. Ne vásárolj, amíg a nyilvántartásban a rendeltetés nincs összhangban a valósággal és a szerződéssel.

Rövid összefoglaló

Az ingatlan adásvételi szerződésben a helyrajzi szám, az alapterület és a tulajdoni hányad együtt adják meg az ügylet tárgyának pontos körülhatárolását. A hibátlan azonosítás nem adminisztratív apróság: pénzben mérhető kockázatcsökkentés a feleknek, gördülékeny banki folyamatok, kevesebb vita. Alapszabály: minden adatot dokumentummal támassz alá, egyértelmű definíciókat használj, és legyen árkorrekciós és használati klauzula a vitás helyzetekre. Így az ingatlan paraméterei a szerződésben nem csak „szerepelnek”, hanem védenek is.